城中村改造项目流程图
城中村改造项目建设方案
城中村改造项目建设方案汇报人：目录•项目背景与目的•改造方案及实施计划•建设方案及主要内容•技术经济分析与评价•投资估算及资金筹措•风险评估及应对措施•结论及建议01项目背景与目的城中村作为城市化进程中的历史遗留问题，普遍存在建筑老化、配套设施不完善、安全隐患严重等问题，影响了城市居民的生活质量和城市的整体形象。
随着城市化进程的加速和城市更新政策的推进，城中村改造成为城市发展的重要课题。
项目背景介绍改造有助于优化城市空间结构，推动城市现代化建设和发展。
改造有助于提高城市环境和公共设施水平，增加城市居民的幸福感和获得感。
通过城中村改造，改善居民生活质量，提升城市整体形象和竞争力。
改造目的及意义本项目涉及的城中村位于市中心区域，占地面积约100亩，涉及居民楼、民房等建筑物共计30栋，改造户数约150户。
改造范围通过拆除重建、修缮更新等方式，改善居民生活环境，完善基础设施和公共服务设施，提高居民生活质量，实现城市环境和形象的升级。
同时，通过引入市场化运作模式，实现项目的可持续发展。
改造目标项目改造范围及目标02改造方案及实施计划1 2 3介绍项目的背景、目的和意义，说明改造项目对城市发展、居民生活和经济发展的重要性。
城中村改造项目的背景和目的明确改造的范围和目标，包括需要改造的区域、拆迁和重建的规模、改造后的用途等。
改造范围和目标提出改造的原则和策略，包括保护生态环境、提高城市品质、改善居民生活条件等。
改造原则和策略实施步骤和时间安排详细描述改造项目的实施步骤，包括前期准备工作、拆迁和重建工作、后期管理和维护工作等，并明确各阶段的时间安排。
实施主体和合作模式明确实施主体和合作模式，包括政府主导、企业参与、社会合作等，并阐述各方的职责和合作方式。
资源整合与优化提出资源整合和优化的方案，包括土地资源整合、公共资源共享、城市规划优化等，以实现改造项目的综合效益。
03风险评估与应对策略进行风险评估和应对策略，包括拆迁安置风险、建设进度风险、市场风险等，并提出相应的应对措施和预案。
广州市城市更新政策解析及项目操作流程 p
增加村 内公共 服务设
施
维系村 落传统 民俗
增加就 改善人 业机会 居环境
控制项 目实施 风险
取得良 好改造 业绩和 信誉
解决历 史遗留 问题化 解矛盾
维持和 谐关系 促进社 区建设
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三、更新改造的诉求与问题
（二）旧厂房更新改造中各方诉求
诉求主体与内容
旧厂房权属人
企业
政府
获取最大 补偿或者 开发收益
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四、城市更新改造政策亮点
（二）政策理念调整与转变
导向： • 从目标导向为主，转为目标导向与问题导向相结合 • 从仰望星空、注重长远，转向既仰望星空、又脚踏实地 • 城市与区域可持续发展和解决局部现实问题并重
规划： • 以管理和服务为主，转向强调和坚持规划引领与调节 • 从侧重空间形态管控，到规划理念、机制、方法全面与时俱进 • 从强调技术图则，转向技术图则与公共政策并重 • 从强调规划蓝图，转向规划蓝图与行动方案并重 • 从偏重地产开发，转向产城融合发展
同56号文
集体物业：按合法性核定复建量。 • 合法建筑面积1∶1核定复建量。 • 违法建筑于2007年6月30日之前建设的按现有建筑
面积2∶1比例核定；之后建设的不予核定。
收益分成：按规划节余和竞争节余分别分配。 • 项目实施方案建筑面积（用地）与规划的建筑面积
（用地）相较有节余的，市政府、区政府、村集体 按4∶3∶3分配。 • 选择合作企业经竞争节余的融资建筑面积（或节余 的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部 分后）由区政府和村集体5∶5分配，用于改造项目 的统筹安排。
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五、城市更新新旧政策对比
（一）旧村庄更新改造主体、改造方式与改造模式
比较项目
城中村改造消防工程
第一章工程总体概述1、工程概况工程名称：荣成市2016年城中村改造项目消防工程建设单位：荣成市建诚置业XX设计单位：威海建筑XXXX工程地点：荣成市本工程分为地下车库部分与住宅部分，地下车库为框架结构，耐火等级为一级；消防系统分为消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟与正压送风系统、防火卷帘与建筑灭火器的配置、火灾自动报警系统。
1）、消火栓系统：室内消防用水量为10L/s,火灾延续时间为2h，室外消防用水量均为20L/S，火灾延续时间为2h，室内消火栓布置按2股水柱同时到达任意一点，消火栓箱型号采用甲型单栓带消防软管卷盘，消火栓型号为SNW65，衬胶水带长度为25m，直流水枪型号为QZ19。
室内消火栓系统所需水压由消防泵房中室内消火栓加压泵来满足水压，消火栓系统平时压力由屋顶消防水箱与稳压装置满足，消防水箱的有效容积为18m3，设置屋顶水箱间。
2）、自动喷水灭火系统：采用预作用自动喷水灭火系统，平均喷水强度8L/min.m2，作用面积160m2，持续喷水时间为1h；喷头采用直立型68℃玻璃球喷头，喷头溅水盘距离密肋梁底面的垂直距离为100mm。
自动喷洒系统平时管网压力由屋顶消防水箱和增压稳压设备维持;火灾时，喷头动作，水流指示器向消防中心显示着火区域位置，此时报警阀组的压力开关动作启动自喷泵，并向消防中心报警。
自动喷水灭火系统室外设DN150水泵接合器，与喷淋泵出水管网相连。
车库内设置消防水池水泵房一座，有效容积540m3，消防泵房内设置室内消火栓泵两台，室外消火栓泵两台，自喷泵两台，并设置3台增压稳压设备用于平时消防稳压。
3）、火灾自动报警与消防联动系统：本工程采用一级保护等级设计,采用集中报警控制系统。
消防控制室设置于一层，消防控制室的门应向疏散方向开启。
地下车库、电梯前室设置感烟探测器与手动火灾报警按钮。
每个手动火灾报警带有插孔，配电室、消防电梯机房等消防设备用房设置消防分机。
消防控制室应设置可直接报警的外线。
中国城市更新基金的实现路径解析
PART 1.城市更新和城市更新基金概述○1.1城市更新背景2021年我国出台了大量城市更新政策，推动城市更新走向更深层次，其中，住建部11月发布的《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，旨在探索建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续城市更新实施模式。
目前，我国基本形成城市更新制度框架、政策体系和工作机制。
从国家层面，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，明确提出了“实施城市更新行动”。
城市更新相关内容被写入2021年和2022年全国政府工作报告。
从部委层面，2021年8月，住建设部发布《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。
2021年9月，国务院办公厅印发了《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》。
从省市层面，北京、上海、深圳等二十多个城市陆续提出了全方位、系统化的一些政策，包括了更新条例、操作规范、实施细则、管理办法、专项规划和实施意见，如：《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》、《上海城市更新条例》、《深圳经济特区城市更新条例》、《广州市城市更新条例》、《成都市城市有机更新实施办法》、《重庆市城市更新管理办法》、《青岛市人民政府关于推进城市更新工作的意见》、《珠海经济特区城市更新管理办法》等。
○1.2城市更新基金概述◎1.2.1概念界定城市更新基金是城市发展基金的一类，也是私募性质的股权基金，是通过非公开方式向特定投资者募集资金，主要服务于城市更新建设项目，是一种利益共享、风险共担的基础设施建设投融资工具。
◎1.2.2鼓励政策各地方纷纷出台相关政策，支持以城市更新基金的方式参与城市更新。
（见表1）▲表1 支持成立城市更新基金参与城市更新的政策◎1.2.3运作模式城市更新基金一般是政府引导性基金，资金来源主要是国企，同时吸纳银行、非银金融机构及民间资本等社会资金。
城市更新母基金不完全以盈利为目的，其主要作用是利用政府性资金撬动社会资本，发挥资金的杠杆放大效应，已达到加快城市更新实施目的，如图1所示。
广州市城中村改造流程图
区政府组织村集体组织对改造范围现状摸查
区政府根据摸查和改造需要初步定改造规划范围和改造范围
内用包括 1.社会现状：人口规模（本村、非本村居民数及 人数）、村民及集体收入状况、社保状况、城中村改制状况 2.用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地 等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政 设施用地） 3.权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法 权属、违法建筑） 4.建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5.留用地指标落实情况； 6.文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等 7.现状历史资料：图片、影像等
3申领建设用地批准书 用地单位凭《建设用地 规划许可证》向市国土 局申领建设用地批准书
4发布拆迁公告 将改造监控金存入区政府制定账户后 ，由区政府发布《关于***村“城中 村”改造项目拆迁工作的通告》，核 发《房屋拆迁许可证》，村委拆迁 7申领《建设工程施工许可证》 用地单位向建设部门申请《建设工程 施工许可证》
（2）编制公开出让方案 （3）公开出让方案审批 市三旧办据村委的 申请报告和规划条件 组织编制公开出让 方案和出让合同 市三旧办将方案和 公告提高
（4）组织公开出让 市三旧办公开出让 公告及合同样本委 托土地交易机构组 织实施公开出让
（5）签订出让合同 签订《成交确认书》、 或《中标通知书》、用 地单位与市国土局签订 《国有建设用地使用权 出让合同》
（6）发布拆迁通告和拆迁许可证 将改造监控金存入区政府指定账号， 区政府发布《关于***村“城中村” 改造项目拆迁工作的通告》，核发 《房屋拆迁许可证》，村委组织拆迁
村委向规划部门申领规 划条件规划部门据市 “三旧”办批复文件出 具规划条件，可通过公 开出让或自主改造协议 两模式融资
广州市“城中村”全面改造工作流程
市“城中村”全面改造工作流程一、全面改造方案编制阶段（一）现状摸查区政府组织村集体经济组织对改造围现状进行摸查，现状摸查包括以下容：1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等；2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）；3、权属状况：土地权属（合法、）、房屋权属（合法权属、建筑）；4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等；5、留用地指标落实情况；6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等；7、现状历史资料：图片、影像等。
（二）确定改造规划围和改造围由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划围和改造围。
改造规划围原则上为旧村庄的行政区划围。
以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造围，实行连片整体改造。
连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。
市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划围和改造围，最终确定改造规划围和改造围。
（三）编制改造方案区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下容：1、现状摸查情况。
土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。
2、拆迁安置补偿方案。
补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。
3、融资模式。
公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造、整村搬迁等；4、资金平衡、筹措、运作方案。
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。
一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。
对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。
因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。
具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。
也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。
深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。
对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。
召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。
根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。
城中村改造消防工程
城中村改造消防工程1、工程概况工程名称：荣成市2021年城中村改造项目消防工程建设单位：荣成市建诚置业设计单位：威海建筑设计院工程地点：荣成市本工程分为地下车库部分及住宅部分，地下车库为框架结构，耐火等级为一级；消防系统分为消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟及正压送风系统、防火卷帘及建筑灭火器的配置、火灾自动报警系统。
1）、消火栓系统：室内消防用水量为10L/s,火灾连续时刻为2 h，室外消防用水量均为20L/S，火灾连续时刻为2h，室内消火栓布置按2股水柱同时到达任意一点，消火栓箱型号采纳甲型单栓带消防软管卷盘，消火栓型号为SNW65，衬胶水带长度为25m，直流水枪型号为QZ19。
室内消火栓系统所需水压由消防泵房中室内消火栓加压泵来满足水压，消火栓系统平常压力由屋顶消防水箱及稳压装置满足，消防水箱的有效容积为18m3，设置屋顶水箱间。
2）、自动喷水灭火系统：采纳预作用自动喷水灭火系统，平均喷水强度8L/min.m2，作用面积160m2，连续喷水时刻为1h；喷头采纳直立型68℃玻璃球喷头，喷头溅水盘距离密肋梁底面的垂直距离为100mm。
自动喷洒系统平常管网压力由屋顶消防水箱和增压稳压设备坚持;火灾时，喷头动作，水流指示器向消防中心显示着火区域位置，现在报警阀组的压力开关动作启动自喷泵，并向消防中心报警。
自动喷水灭火系统室外设DN150水泵接合器，与喷淋泵出水管网相连。
车库内设置消防水池水泵房一座，有效容积540m3，消防泵房内设置室内消火栓泵两台，室外消火栓泵两台，自喷泵两台，并设置3台增压稳压设备用于平常消防稳压。
3）、火灾自动报警及消防联动系统：本工程采纳一级爱护等级设计,采纳集中报警操纵系统。
消防操纵室设置于一层，消防操纵室的门应向疏散方向开启。
地下车库、电梯前室设置感烟探测器及手动火灾报警按钮。
每个手动火灾报警带有插孔，配电室、消防电梯机房等消防设备用房设置消防分机。
消防操纵室应设置可直截了当报警的外线。
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城中村改造项目流程图
申请旧村改造制定拆迁补偿安置方案镇（办）审查、备案区政府审查、备案列入区政府改造计划签订旧村改造责任书申请规划设计条件
规划总平面设计规划总平面审批管网综合图、竖向图、给排水图审批规划选址意见书（回迁楼）土地局用地意见（土地预审）核准备案证
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划拨土地组卷（回迁楼）报市政府审批办理土地使用权证出让土地组卷（商品房）组卷报土地储备中心挂牌公示、出让竞拍、签订成交确认书
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现场放线、公示牌制作招标方案核准招标登记建设资金证明（总投资的35%）施工许可证办理主体验收房屋测绘报告清欠验收综合验收
节能验收、人防验收、外立面验收工程竣工认可证环保验收、消防验收档案移交，出具档案备案证明守法证明办理备案证房屋所有权总证物业用房证明房屋分户证。