余额抵押与重复抵押的利弊分析
房地产再次抵押抵押价值 公式
房地产再次抵押是指在已经抵押的房产再次进行抵押贷款的行为。
在进行房地产再次抵押时，需要计算出该房产的抵押价值，以确定可以再次抵押的贷款额度。
抵押价值的计算通常采用一定的公式，通过对房产的估值和贷款比例等因素进行综合考量得出。
本文将介绍房地产再次抵押抵押价值的计算公式及其相关内容，供读者参考。
抵押价值的计算公式是确定房产可以抵押的贷款额度的重要依据。
一般来说，抵押价值的计算公式包括以下几个主要因素：1. 房产估值：房产估值是确定抵押价值的基础。
通常情况下，可以通过房产评估的方式来确定房产的市场价值。
评估过程中会考虑房产的地理位置、建筑面积、房屋结构、装修情况等因素，得出一个相对准确的房产估值数据。
2. 抵押贷款比例：抵押贷款比例是指在房产估值的基础上，银行或金融机构愿意提供的贷款比例。
一般情况下，抵押贷款比例会根据市场行情和风险控制情况进行浮动调整，一般在60%~80%之间。
3. 一抵贷款余额：一抵贷款余额是指已经对该房产进行抵押贷款后尚未偿还的部分。
在确定了以上主要因素后，可以使用以下公式来计算房地产再次抵押的抵押价值：抵押价值 = 房产估值× 抵押贷款比例 - 一抵贷款余额通过以上公式计算出的抵押价值，即为该房产再次可以抵押的贷款额度。
值得注意的是，以上公式为一般情况下的抵押价值计算公式，实际情况中可能会根据不同的银行或金融机构有所不同，读者在进行房地产再次抵押时应根据具体情况与相关机构进行确认。
在进行房地产再次抵押时，除了抵押价值的计算外，还需要注意以下几个方面：1. 了解相关政策：在进行房地产再次抵押之前，需对相关政策有所了解，以确保自己符合相关的抵押条件和规定。
2. 谨慎选择机构：在选择进行房地产再次抵押的金融机构时，需要谨慎选择，选择信誉良好、业务规范的金融机构进行合作，以确保自己的合法权益。
3. 计划合理使用贷款资金：在获得房地产再次抵押贷款后，需合理规划资金的使用，避免因不善理财而带来额外的风险。
动产担保物权的顺序
动产担保物权的顺序随着社会经济的不断发展，在我们的生活之中，很多人都有属于自己的财产，不管是动产还是不动产。
那么对于有的案件之中需要担保物权，对于动产担保物权又是怎样的呢?以下就是我为您介绍的有关“动产担保物权的顺序”的相关法律知识，欢迎大家阅读。
动产担保物权的顺序在同一担保物上同时存在数个担保物权的情况下，必须解决何者效力优先的问题，才能避免数个担保物权之间的效力冲突，这就需要设立一定的秩序与规则。
动产由于其公示方式的简单、流转上的便捷，常常发生数个担保物权并存而引发担保物权之间受偿效力顺序问题。
笔者拟对动产上担保物权并存作具体分析，并在此基础上抽象出解决效力顺序问题的基本规则。
一、动产上担保物权并存的成立要件与基本样态动产上担保物权的并存，必须具备以下条件：1、必须是同一件动产。
存在于同一动产上的数项担保物权之种类，既可为异类(如抵押权与质权)，也可为同类(如两项抵押权)但它们必须附着于同一件动产之上。
存在于不同动产之上的各个担保物权之间，则不发生并存问题。
2、数个担保物权在存续期间上须有交叉。
如果一项财产上前设的某一担保物权消灭之后又设定或成立新的担保物权，则不发生并存的问题;原有并存关系的两个担保物权中的任何一个消灭时，并存关系也随之解除。
3、并存的数个担保物权，各因不同的法律事实而成立。
同一个法律事实不可能引起两个担保物权的产生，自然更不可能引起并存问题。
并且，担保物权所担保的债权彼此独立。
4、并存的数个担保物权之间，须发生或可能发生效力上的冲突。
其效力冲突，主要表现为效力的实现顺序。
在担保物权发生并存的情况下，无论哪一个担保物权优先行使与实现，都将会对其他担保物权的行使与实现产生消极影响，导致其削弱乃至丧失，因此，各担保物权人都希望自己之权利能优先行使并最大限度地实现。
如果没有一定的解决规则，必将发生数个权利及权利人之间的直接的、绝对的冲撞，因而需要对其加以规定。
根据担保物权之间的关系，可分为同类担保物权之间的并存和不同类担保物权之间的并存。
浅论房屋抵押权的权利冲突
三、 抵押 权之 间顺 位 的确定
抵押 权 的顺 位 是 指抵 押 权 人 就 抵 押 财产 优
先受偿 的顺序 ， 押权 的顺 位 按抵押 权 登记 于 登 抵 记簿 时 间的先 后 为序 ，登 记在 先 的为第 一 顺位 ，
Ｃ ｉ ｅｌＥｔｔ ｈ ａ Ｒ ａ ｓ ｅ ｎ ａ
浅 房抵权 权冲 论屋押的利突
张艳 萍 上海 市普陀 区房地产 交易中 心
一
、
抵押权 之 间冲突 的表现 形式
所谓 房 屋 抵押 权 的权 利 冲 突 是 指 房 屋抵 押 权 实现 过程 中， 房屋 抵押 权 与在 房屋 上 设定 的其
重 复抵 押 是 指 抵 押 人 将 同 ～ 房 屋 在 设 定抵 一 押权 后， 向其 他抵 押 权人 设 定担使 同一房 屋 上有 数个 抵 押权 人 ， 形成 数
个抵 押关 系， 其担 保债 权 的价 值 总额超 过 该房屋
外， 建筑 物 的基本 结构 部分 、 公共 通行 部分 、 不 必 可 少 的附属 设施设 备 、 避难层 、 设备层 等 ， 不可 分 割或 分割 了会 影 响小 区及 房 屋整 体功 能 的， 也应 属 于全体业 主共有 部分 。
利 益 以利于房 屋抵 押权 的合法 实现 。 实 践 中 房屋 抵 押权 之 间 的冲 突 表 现 形 式 通
常为再 抵押 和重 复抵押 两种情 形 。
再 抵押 也称 余 额 抵 押 ， 是 指在 一房 屋 的
部分价 值 上设 定抵 押权 后 ， 其剩 余价 值上 再 设 在
定其 他 抵 押 权， 即各 个抵 押 关 系 不 重 叠， 担保 所 的债务 金额 总计起 来不 超过 该房 屋的 总价 值 。
抵押权顺位升进主义与固定主义利弊辩
抵押权顺位升进主义与固定主义利弊辩作者：谢晓春来源：《经济研究导刊》2011年第27期摘要：抵押物上存在多个抵押权时，如顺位在先的抵押权由于抵押权实现以外的原因消灭时，居于其后的抵押权是保持固位不变还是可以依次升进，虽然立法对此已有所规定，但从中国的实际出发，我们在进行制度构建的时候就应该充分尊重当事人自己的意愿，在设定抵押权顺位规则时，应为当事人的意志保留适当自由空间，由当事人根据具体情形来选择何种顺位规则。
关键词：抵押权升进主义固定主义中图分类号：F83文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）27-0083-02中国《物权法》修正了《担保法》第35条对重复抵押采限制主义的立场，在此基础上，《物权法》第194条就抵押权顺位的变更、放弃做出了相关规定，这在中国立法史上尚属首次。
重复抵押下的抵押物上存在多个抵押权，当顺位在先的抵押权由于抵押权实现以外的原因消灭时，顺位居于其后的抵押权是否可以当然的依次升进呢？大陆法系各国的立法对该问题做出了截然不同的规定：一种采顺位固定主义；一种采顺位升进主义。
一、顺位升进主义、顺位固定主义概述顺位升进主义是指“在先顺位的抵押权因债权获清偿或其他原因而消灭后，后顺位的抵押权自动上升，获得前顺位抵押权人的顺位。
”[1]此种立法最早起源于日尔曼法，并为法国和日本等国民法所采纳[2]。
中国《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见（试行）》第115 条第2款规定：“债务人以抵押物清偿债务时，如果一项抵押物有数个抵押权人的，应当按照设定抵押权的先后顺序受偿。
”可见中国在立法和司法实践中采纳的是顺位升进主义。
顺位固定主义是指“抵押权确立以后，其顺位固定不变，即使在先顺位的抵押权所担保的债权得到清偿或因其他原因消灭，其后位的抵押权仍保持原来的顺位”。
顺位固定主义最早起源于罗马法，现德国、瑞士民法为采纳该原则的典型代表，其中，德国法体现在所有人抵押制度中，瑞士法体现在空白担保位置制度当中。
信用卡担保的风险分析与防范
担 保的 债权总额 ，按 照登记 顺序发 卡行将 无法 足额或 完
全 不能得 到清 偿 。
二 、有关建议
从 上述 分 析 可 知 ，担 保 只是 保 障 主 债权 的一 种 预 防性； Ｆ ｉ ｌ ￣ ＜ ｂ 充性 手段 ，并非万 无一 失 ，信 用卡担 保的 实现 本身也 是有成 本的 。 良好 的信誉 、 合法 稳定 的业 务经营 、
的先 于 未登 记 的受 偿 ；（ 三 ）抵 押 权未 登记 的 ，按 照债 权 比例 清偿 。 ”这表 明 物 权法 》 取消 了 担保 法 关 于抵 押财 产 的价 值 应 等 于 或大 于 数 个抵 押 担 保 债权 总 额的 限制 。
的管理 责任 ，避免 其将 控制 风险 的义务 全部 转嫁给 抵押 人 或保 证人 ，同时 为 了使担 保人对 所承 担的 风险有 一个 合 理 的预期 ，业 内一般 认为 尽管信 用卡 担保 的对象 是不 确 定 的 透支 债 务 ，但仍 应 为信 用卡 担 保设 定 最高 限额 。
又大 幅增加 了其 灭失 的风 险。
２ 。 重复抵 押 降低担保 作 用
持卡 人 将 同一财 产 重复 抵押 的行 为 并不 违法 。 物
抵 押担 保的 范 围包 括主 合 同项下 债务本 金 、 利息、 复利 、
滞 纳金 、年 费 、损 害赔 偿金 ，以及 为实 现债权 和担 保权 而 支 出的一 切费用 ，但 这种 宣示未 必能 够实 现 。
Ｂ ｕ ｓ ｉ ｎ ｅ ｓ ｓ Ｍａ ｎ ａ ｇ ｅ ｍｅ ｎ ｔ
业务 管理
信用卡担保的风险分析与防范
口 中国农业银行股份有卡 核 发 与分 期 付 款 等 业 务时 ，存在 过度 依赖 担保 方式 、为 申请 人核 发高 额度 初 始授 信或 大幅调 高授 信额 度的倾 向。实际 上 ，有 担保 并 不意 味着 银行可 以高 枕无 忧 。本 文通过 对信 用卡担 保 （ 以 抵押 为 主 ）的 相关 风 险分 析 ，就 发卡 行 的合 理授 信
贷款余额债务置换(3篇)
第1篇随着我国经济的快速发展，企业、个人等市场主体在经营活动中不可避免地会产生债务。
然而，高利率、短期限的债务可能会给债务人带来沉重的财务负担，甚至导致资金链断裂。
为了降低融资成本，优化债务结构，贷款余额债务置换成为了一种重要的金融工具。
本文将从贷款余额债务置换的概念、优势、操作流程及注意事项等方面进行详细阐述。
一、贷款余额债务置换的概念贷款余额债务置换，是指债务人将现有的高利率、短期限的债务，通过金融机构的贷款，以低利率、长期限的债务进行置换，从而降低融资成本，优化债务结构。
二、贷款余额债务置换的优势1. 降低融资成本：通过贷款余额债务置换，债务人可以以低利率的贷款置换高利率的债务，从而降低财务成本。
2. 优化债务结构：通过调整债务期限，债务人可以分散还款压力，降低流动性风险。
3. 提高资金使用效率：债务人可以利用低利率贷款置换高利率债务，将节省的资金用于扩大生产、投资等经营活动。
4. 提升信用等级：通过贷款余额债务置换，债务人可以改善财务状况，提高信用等级。
三、贷款余额债务置换的操作流程1. 债务人向金融机构提出贷款余额债务置换申请。
2. 金融机构对债务人的信用状况、财务状况进行审查。
3. 双方协商确定置换方案，包括贷款金额、利率、期限等。
4. 债务人将现有高利率、短期限的债务结清，并签署新的贷款合同。
5. 金融机构发放贷款，债务人按照新合同约定的期限偿还贷款。
四、贷款余额债务置换的注意事项1. 选择合适的金融机构：债务人应选择信誉良好、服务优质的金融机构进行贷款余额债务置换。
2. 确保贷款用途合规：债务人应确保贷款用途符合国家相关政策法规，避免违规使用贷款。
3. 注意贷款期限：债务人应根据自身资金需求，合理选择贷款期限，避免过度负债。
4. 关注利率变化：债务人应密切关注市场利率变化，适时调整贷款余额债务置换方案。
5. 加强财务管理：债务人应加强财务管理，确保按时偿还贷款，避免产生逾期利息。
《担保法》第三十五条
中华人民共和国担保法第三十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
【释义】本条是关于抵押物和其他担保的债权的关系的规定。
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，指在设定抵押权时，抵押物所担保的债权不能高于抵押物本身的价值；实现抵押权时，抵押物的价值低于所担保的债权的，超出部分的债权只能作为一般债权，不具有优先受偿的效力。
比如，甲企业的厂房价值200万元人民币，他不能以此厂房向银行抵押贷款200万元以上的人民币。
然而，现实中抵押物的价值不是一成不变的，多数情况下它会随时间、市场及抵押物自身使用等情况的变化而变化，有时在设定抵押权时，抵押物的价值并不低于其所担保的债权，但实现抵押权时，抵押物担保的债权却超出了抵押物的价值。
比如某企业的房地产在设定抵押权时估价为1000万元人民币，他以此向银行贷款800万元人民币，但实现抵押权时，房地产仅拍卖了750万元人民币，那么，该750万元人民币可以优先偿还银行贷款，另外50万元人民币只能与其他一般债权处于同一偿还顺序。
由于作为抵押物的财产大部分是不动产，具有较高的财产价值，因此，在某些情况下，抵押物的价值大大地高于其所担保的债权。
比如抵押物价值100万元人民币，可抵押人只向债权人借款10万元人民币。
为了更好地发挥抵押物的担保效益，我国担保法允许在抵押物上重复抵押，但各次抵押所担保的债权累计不得超出抵押物的价值。
比如抵押物价值200万元人民币，抵押人可以以该物分几次向银行抵押贷款，比如第一次贷款70万元人民币，第二次贷款60万元人民币，第三次贷款50万元人民币。
重复抵押，不仅可以是以同一抵押物向同一债权人多次抵押，也可以是以同一抵押物向不同债权人分别抵押。
比如以价值100万元人民币的房屋向甲抵押贷款10万元人民币，向乙抵押贷款40万元人民币，向丙抵押贷款30万元人民币。
动产抵押制度的得失利弊
动产抵押制度的得失利弊动产抵押制度是指当借款人用其动产作为抵押物时，借款人拥有被抵押物的权利，但其所有权仍归借款人所有。
这种制度可以有效地帮助借款人获得贷款，并保护贷款人的利益。
然而，动产抵押制度也存在一些得失利弊，本文将探讨这些问题。
动产抵押制度的好处提高借款人的信用动产抵押制度使借款人能够用其动产作为贷款的抵押物，进而被贷款人接受。
这意味着借款人能够获得贷款的机会更高，因为贷款人更可靠。
该制度因此提高了人们的信用，增加了使用贷款的可能性。
拓宽了融资渠道动产抵押制度使借款人能够从多个渠道获得贷款。
这是因为很多贷款机构更愿意向使用动产抵押的借款人提供贷款，因为这些借款人的贷款是用实物作为抵押的，即使不能按时偿还贷款，也可以通过出售质押物来弥补损失。
保护贷款人的权益动产抵押制度保护贷款人的利益，因此借款人必须按时偿还贷款，否则贷款人可以合法地处置抵押物并追回尚未偿还的贷款。
因此，贷款人可以较为放心地将贷款提供给借款人，而借款人也会更努力地工作以偿还贷款。
动产抵押制度的缺点抵押物可能贬值或丧失动产抵押制度的缺点之一是，抵押物（动产）可能由于市场条件和其他因素而贬值或丧失。
如果借款人无法按时偿还贷款，贷款人将有损失，因为他/她无法获得等价的质押物以弥补损失。
因此，在考虑使用动产抵押制度时，借款人和贷款人必须注意谨慎评估抵押物的价值以及市场情况。
需要一定的资产使用动产抵押制度需要一定的资产。
这可能使得一些有潜在需要贷款的人无法获得贷款，因为他们没有能够作为抵押的资产。
这对那些仅拥有少量资产或没有资产的人来说可能特别困难。
执行起来可能有困难在动产抵押制度的执行过程中，可能会出现各种各样的问题，使得这一制度的执行变得困难。
例如，如果贷款人无法证明所拥有的资产是法律上的质押物，那么他/她无法追回贷款。
此外，贷款人必须遵守国家和地方的法律和规定，以便充分利用动产抵押制度。
动产抵押制度的利弊分析动产抵押制度的得失利弊可以用以下表格来说明：动产抵押制度优点缺点提高借款人的信用拓宽借款人融资渠道抵押物可能贬值或丧失拓宽了融资渠道保护贷款人的权益需要一定的资产保护贷款人的权益执行起来可能有困难通过这个表格，我们可以看到动产抵押制度的优点和缺点。
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余额抵押与重复抵押的利弊分析
现代经济生活中，抵押权被称之为“担保之王”，但是由于物权法生效前我国《民法通则司法解释》和《担保法》明确确立了禁止重复抵押的原则；虽然没有禁止余额抵押，但是大多数地区的职能部门对于余额抵押不予办理抵押登记等限制，这些严重限制了债务人的融资，结果号称“担保之王”的抵押权远远没有“保证”在我国经济生活中的运用广泛。
基于社会生活的需要，2002年1月人大法工委物权法（征求意见稿）删除了禁止重复抵押的规定，所以《物权法》中没有禁止重复抵押的规定，物权法不再限制“重复抵押”表现在《物权法》第199条的规定中（抵押权的冲突选择），即同一财产向两个以上债权人抵押并登记的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款清偿顺序为：按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。
而有些地区（如山东省青岛市、浙江省、广东等）也开始尝试对余额抵押等予以登记，以保证债务人的融资，尊重债权人的选择。
余额抵押和重复抵押在现实生活中的利弊，下面加以分析：
一、余额抵押与重复抵押的概念
所谓余额抵押，是指抵押人在抵押物的价值大于所担保的债权的情况下就其价值余额部分再设定另一抵押权，即余值再抵，又称为再次抵押或复合抵押。
在我国很早在立法上就承认了余额抵押，并且有些地区对余额抵押予以办理抵押登记。
余额抵押的情形有以下几种：
1、同一抵押物向同一债权人多次抵押。
债务人就抵押物大于所担保债权的余额部分，可以为同一债权人的其他债权再次抵押。
2、同一抵押物向不同债权人分别抵押，即债务人就抵押物大于所担保债权的余额部分，可以向其他债权人再次抵押。
这是实践中最常用的余额抵押。
3、因偿还债权所带来的抵押物的余额部分进行再抵押。
以同一抵押物向同一债权人多次抵押或者向多个债权人抵押后，抵押人偿还了其中一部分债权，增
大了抵押物的余额部分，这部分可以进行再抵押。
所谓重复抵押，是指抵押人以同一标的物分别向数个债权人为抵押行为，致使该抵押物上有多个抵押权存在的担保形式。
二、余额抵押和重复抵押利弊
余额抵押和重复抵押两者的区别在于：静态地看来，余额抵押中顺位在后的抵押权是在抵押物已设定抵押权的价值之外的余额部分设定的抵押权，不会对顺位在先的抵押权造成担保（代偿）风险；而重复抵押在同一抵押物上同一价值部分又重复（或部分重复）设定抵押，因此，顺位在后的抵押权有不能实现（至少是不能全部实现）代偿的风险。
动态地看，重复抵押，后位抵押权人的风险并不必然比余额抵押的后位抵押权人的风险大。
笔者试用两个例子说明问题。
例一，一抵押物价值100万元，甲于该物上设定70万元抵押权后，乙又设定30万元抵押权，属于是余额抵押。
此情况下如果债务人未履行合同义务，则乙的抵押权是可以实现的。
但是如其设定抵押后抵押物价值贬损，由100万变成了70万，则乙的抵押权无疑会落空。
换句话说：由于抵押物价值的变化，乙的抵押实际上由余额抵押演变成了重复抵押。
例二，一抵押物价值100万元，甲抵押权人在其上设定100万元抵押权，乙又设定30万元抵押权，属于重复抵押。
但如其后该种物的市场价值攀升，抵押物价值由100万元升值为130万元，则即使甲行使抵押权之后，抵押物价值的余额部分也可保障乙的抵押权得到实现。
换句话说：乙当初设定的是重复抵押，由于抵押物的增值而实际上演变成了余额抵押。
另外，如债务人履行了义务而使顺位在先的抵押权消灭，则即使是重复抵押，顺位在后的抵押权亦因位次前移而得以保障。
虽然我国立法已经承认了重复抵押，但是由于各地登记的职能部门尚未开展重复抵押登记，因此目前尚不能进行重复抵押的登记。
但是对于担保公司来讲，如果开展重复抵押登记业务，对于债务人既向银行提供房产抵押又以该房产向担保公司提供反担保抵押的情形下，那么一旦债务人不能及时还款而由担保公司进
行垫付，银行的抵押权消灭，而担保公司的抵押权得以实现，这种重复抵押要比单纯的余额抵押对担保公司的保障要强的多。
所以，笔者建议担保公司可以在开展业务的同时和当地的房产管理部门加强联系，进一步促进重复抵押登记的开展，从而为降低担保业务风险开辟新的途径。
不论是余额贷款再抵押还是重复抵押，均属于新型的贷款品种，要根据不同的业务类型予以选择，同时每当推出一种新的品种，都应该始终把风险管理放在第一位，尽量用合同条款去约束、完善，防范风险发生，真正做到利益至上，安全第一。