成都成华区二仙桥地产项目综合定位报告提案

主城区住宅供销
行政区
400
09年各行政区商0
0 成华区 锦江区 武侯区 高新区 青羊区 金牛区
供应(万㎡) 194.6 198.7 171.9 181.4 169.1 208.1
销售(万㎡) 323.3 234.9 234.1 246.4 225 239.5
供销比
0.6
0.85 0.73 0.74 0.75 0.87
[2010]
成都二仙桥项目 全程营销方案
第一部分：宏观市场研究分析
宏观经济分析
2009年1-11月全市固定资产投资增长36.5%
固定资产投资良好 1-11月，全市固定资产投资累计完成3560.71亿元，比去年同期增长36.5% 消费品市场持续繁荣 1-6月，成都市社会消费品零售总额658.3亿元，同比增长16.1%。 房地产运行情况良好 1-11月，全市商品房销售面积为2301.90万平米，增长106.4%。
供销情况
09年各月商品房供销比
250
1.8
1.6
200
1.4
1.2
150
1
100
0.8
0.6
50
0.4
0.2
0
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
供应 42.3 33.2 109 139 59 93.7 74 109 167 66 85 146 销售 59.8 99.4 109 120 129 80.1 104 99.5 102 109 151 222 供销比 0.71 0.33 1 1.16 0.46 1.17 0.71 1.1 1.64 0.6 0.56 0.66
相关房地产政策动态
五年内住房转让全额征收营业税
2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收 营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外 销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购 买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
访问商家愿意以何种形式加入本项目
访问商家中有21.4%的商家听过解说项目未来的规划等，愿意购买本项目商业做为投 资，有55%的人，选择了承租的形式加入项目，由于对项目不了解的，商家对风险意 识较强，更愿意和开发商以合股的形式共同经营，这样的商家也占到了23.5%的比例， 可以看出，本项目得到商家的认可度较高，广告宣传与推节奏显得十分重要。
金融危机和地震的影响价格一度有所回调；然后09年出乎所有人的意料，
随着楼市的触底反弹，开发商销售压力减轻，不少项目价格不断调高，价
格反弹力度较大。
消费群问卷调查研究分析
本部分以针对本项目的问卷访问为基础，从经营者与投资者 二个方面去了解和掌握区域消费者和项目潜在消费者的消费动机 、消费偏好、消费习性、客群特征，从而把握区域消费者的购买 行为等，为项目运作提供市场决策的依据。
相关房地产政策动态
国务院提出被称为“国四条”
•增加普通商品住房供给，大规模推进保障性安居工程建设； •全面启动城市和国有工矿棚户区改造； •加大差别化信贷政策执行力度，抑制投资投机性购房； •完善土地招拍挂和商品房预售等制度。
成都主城区土地市场动态
10-12月主城区招拍挂走势
1400 1200 1000
本项目以何种业态面市，对商家吸引力最大
通过对商家的深访发现，商家对项目未来修建何种物业形态受到市场接受度最 高的组合形式，占到42%左右的商家认为，项目未来以“商业+小户型住宅 “形式面市，市场的接受度最高；多种业态“商业+写字楼+酒店式公寓”占到 28%的比例，因为业态的多样式，使项目品质感显得较强，所占比例位第二
对本项目住宅价格的敏感度分析
根据调查发现，有81%的购房者认为，本项目所处位置，住宅单价在 5000-7000元/平方米最为符合市场价格，同时可以反映出，该区域市场 对价格的敏感度十分高，购房者对未来的潜在前景，关注度远远低于成都 锦江区和武侯区等地的购房者 。
从区域分析，供应量最大的是金牛区，销售量最大的是成华区；从方位分析， 城西的供应量最大，从环域分析，二三环的供应最大，市中区的供应量很少。
从价格分析，09年成都房价是在平稳中上升，年底达到7000的最高均价。
主城区房地产市场
总体供应
07-09年成都市主城区供销对比
2000
面积（万㎡）
1500
1000
随着年末优惠政策可能到期的言论四起，不少购房者急于搭上末班车，因 此交易量再次上升，形成了年末购房高峰期，12月成交量远超历史最高水平 ，创下了新成交高峰。
主城区各类物业供应
商业 3%
09年各用途物业供应
办公 9%
其他 28%
住宅 60%
不同用途物业来看，住宅依然是最主要的供应物业，但较08年相比，减少了12个百分点。 占供应量第二位的是其他类型物业，占到了市场总供应量的28%，同比增加了11个百分点。 办公类物业占9%，同比增加3个百分点；商业类物业占3%，同比减少2个百分点；
规划核心：四区两带
“中提升、南跳跃、东推进、北培育”的发展 策略分为“四区”： “中部商业提升区”为二仙桥路和成华大道 以西区域，紧邻城市CBD核心商务区，具有良 好的商业商务发展条件； “南部商业‘跳跃’区”为成华大道和成南 高速以南区域，是城市向东发展的重点区域； “东部商业推进区”为二仙桥路以东和成赵 路以南区域，是成华区工贸、物流产业发展的 重点区域； “北部商业培育区”为成赵路以北区域，由 成华区城北新区和北郊风景区组成。
访问商家的经营场所的所属形式分析
通过调查发现，经营者中租用物业占到了相当的比例，达到80%，可 以看出该市场的投资者活跃，商铺购买主要以出租形式回收资金，自已购 买经营场所仅占到17%的比例，购买和租用是该市场上经营场所的二大主 要形式。
访问商家经营的业态分析
根调商家深访发现，大型超市（指营业面积单层超过1000平方米）的超市，相对 较少，电器专卖店与家具生活广场则显得相对发达，中小型超市如红旗连锁、互惠超 市多在社区商铺之业；其它营业业态相对丰富，包括餐饮、婚纱店、眼镜店、花店、 冷饮店等生活配套延伸业态，多以20-70平方米的中小铺面为主。
800 600 400 200
0
面积（亩） 增幅
2009.10 1102.7 51.42
2009.11 1287.6 16.77%
60 50 40 30 20 10 0 -10 2009.12
1008.75 -21.66%
•本月主城区有15宗地块公告，公告面积总和为1008.75亩。地块位于分别 位于武侯区（4宗），高新区（7宗）、锦江区（1宗），青羊区（2宗）， 成华区（1宗）.较上月环比下降21.66%。
环域
09年各环域商品房供应情况
600
8
500
7
6
400
5
300
4
200
3
2
100
1
0
0
内环内 内一环 一二环 二三环 三环外
供应面积(万㎡) 11.4
34.2
108.9 559.4 409.9
可售数量(万套) 0.15
0.38
1.55
6.88
4.49
数据显示，09年依然是二三环区域间为供应主场，全年新增商品房供应内环内住 宅供应量559.34万㎡；三环外作为近年来的新兴区域，虽然交通、医疗、教育和生 活等各方面配套，尚在逐步完善中，但巨大的发展潜力不容忽视，今年的新增供应业 达到了409.91万㎡，位列第二。另外一二环间良好的地理位置、成熟的配套条件受 到众多购房者的喜欢，依然是开发的热点区域，排在供应量第三位。
其中，商业营业用房为44.04万平米，增长46.0%。
成都市区域规划发展方向研究与分析
成华区规划六片“高密”建筑群
高密试点片区共拟六大片区，面积约合21.2 平方公里，分别是多宝寺大片区、川棉厂片区、 RBD及建设路片区、刃具厂片区、城北东片区、 城北西片区。这些片区区位优势明显，用地条件 充分，交通体系完备，商业氛围浓厚，开发潜力 巨大。该方案实施后，成华区的产业定位将更加 明确，城市功能得到加强，未来的发展方向更加 清晰；将更加突出成华区产业的优势及发展潜力； 促进成都市总体城市形象的提升。
235.85 -62.44%
912.81 287.03%
995.25 9.03%
本月主城区成交宗地共17宗，成交面积共计995.25亩。成交地块分别位于金牛 区（2宗），武侯区（9宗），锦江区（4宗），成华区（2宗）。较上月环比增 长9.03%。
成都市房地产销售市场分析
楼市状况
09年成都商品房供销在波动中，整体呈现上升趋势，年末达到顶峰。从供应 量看，3-4月是第一波供应高峰，8-9月是第二波，12月达到供应量最大；从销售 量看，3-5月是第一波销售高峰，7-10月销售量平稳增长，11-12月达到年度成交 量最高峰。
方位
09年各方位商品房供应情况
400
300
200
100
0
供应面积(万㎡) 可售数量(万套)
东 286 3.55
4
3.5
3
2.5
2
1.5
1
0.5
0
南
西
北 市中心
304 335.6 186.4 11.4 3.4 3.8 2.56 0.15
各方位来看，城西方面供应体量依旧最大，其次是城南，城东方面今年发展 迅速，供应量也排在前三之中；市中心寸土寸金，如今供应量越来越少，全年 仅有114.4万㎡㎡新增。
成都市房地产市场发展现状
成都房地产行业动态
成华区打造成都新商圈
“一轴引领、四城驱动、一区辉映、三带贯穿!”今年年初,成华区制定了“1413” 发展战略。作为“一轴引领”的建设路商圈,伊藤洋华堂已经入驻,创下开业首日营 业额破千万的纪录;紧锣密鼓进行改造的建设路特色街区,将于本月24日展现在市民 面前。以新客站为核心的天府城际商旅城作为“四城”之一,重点发展现代服务业, 由美国、荷兰等的国际设计公司设计的发展规划年底将呈现出来,占地12平方公里 的商旅城明年就将破土动工。成华区在着力打造成都新商圈的进程中,现代服务业呈 现出又好又快发展的新态势。