易居2019年南京房地产市场解读及预测
【精品文档】2019年南京市房地产市场调研分析报告
【精品⽂档】2019年南京市房地产市场调研分析报告南京市房地产市场调研报告——进⼊南京市场前期调研报告⽬录：⼀．南京市房地产总体状况分析；⼆．南京市房地产市场板块划分及其属性；三．政府房地产发展政策；四．政府城市规划对房地产的影响；五．城市发展中交通发展的影响；六．南京市房地产企业竞争企业状况；七．江宁板块详细资料；⼋．民信将军路项⽬诸项信息；九．民信将军路项⽬SWOT分析及预见性建议；南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖⽅市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:80—90平⽅的房型短缺)。
市场竞争层⾯也呈现板块化、品牌化、专业化，这就意味着本项⽬⼊市不仅要⾯临微观的项⽬竞争，也要⾯临企业、板块层⾯的竞争。
如何在市场上找准机会点击败竞争对⼿？通过对南京房地产市场、板块市场、项⽬本⾝及⽬标客户群的详细分析，认为南京房地产市场正处于从⽤户市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境向卖⽣活⽅式、卖⽂化过渡），在此阶段，可借鉴⼀线发达城市的成熟市场经验，在完善产品本质的基础上，创造概念市场。
⼀、总体供求状况呈现卖⽅市场特征1、⼟地供应状况□新的⼟地批租政策——拍卖，预⽰着南京的⼟地市场开始进⼊市场化阶段。
□城市改造规划提供⼤量⼟地进⼊市场——新城区建设、城内企业的外迁、⼗⼤城市⼯程的启动、⽼城地区棚户拆迁，提供⼤量可开发⼟地。
□南京房地产市场各区域发育不平衡，市区过热，⽽城郊相对较迟缓，因此，政府有意识地利⽤调整级差地租的⼿段，控制不同区域的⼟地供应，从⽽达到有效地疏散城市⼈⼝和平衡各区之间开发⽔平的⽬的。
□待开发⼟地⼤多集中在城市新区。
南京中⼼城区内空间⼗分狭⼩，可提供的⼟地资源有限。
这种现象的原因很多，其中包括改善城市⾯貌与环境需要⼤量公⽤⼟地；公共设施建设需要⼟地；原有⼯业⽤地和军事⽤地的占⽤也影响了城市民⽤和商⽤⼟地的开发，因此城区外扩已经是⼤势所趋。
2019年南京房地产市场报告总结
南京实行积分落户政策。 根据《积分办法》，在南京市申请积分落户，应当同时具备持 有南京市有效的《江苏省居住证》；在南京市城镇有合法稳定 住所；正在南京市合法稳定就业且近2年内连续缴纳社会保险； 累计积分达到100分；无严重刑事犯罪记录这5项基本条件。 《积分办法》面对的是不具备直接申请迁入南京条件的外地 人。累计积分达到100方可申请落户，而积分落户指标由基础指 标、加分指标和减分指标组成。总积分为基础指标与加分指标 之和减去减分指标的累计积分。
2、土地市场——
>从2016年1-12月的土地供应平均溢价率情况来看，上半年的溢价率非常高，其中最高的是4月份，溢价率达 到118.94%，到了下半年，由于调控政策的影响，溢价率大幅下降，降到了13.78%，降温效果明显。 >从2007-2016年住宅用地与商办用地面积对比可以看出，南京市近十年在住宅建筑用地面积远高于商办用地 面积。与2015年相比，2016年的住宅用地面积环比增长7.38%，商办面积环比增长约33.7%。从区域成交分部 来看，江宁和江北一直是主力。
成
发 布 限 价 令
土 地 超 最 高
首套房首付比例由30%提 高至35%，二套房由45% 提高至不低于50%
9月26日
南京居民已有2套房不得 再买新房；具备上市条 件楼盘不及时上市，将 不得参与土地拍卖！
，
限
年
价
化
停
10月
二套房首付8成；购房需
出具购房证明
涨
止
幅
出
8%
让
2019年南京房地产市场回顾及2020年展望_3页_2mb
南京2019年南京共有3个项目，共计13.7万平米的优质写字楼供应入市。
在经济增速趋缓的影响下，大多数中小企业采取节省开支的经营策略，写字楼的新增或扩租需求下降。
此外， 政府对P2P金融监管加强，也造成一波P2P租户退租。
全年优质写字楼净吸纳量仅2.7万平方米，低于过去五年约10万平米的平均水准；空置率攀升至13%。
总体来说，2019年租赁市场疲软，写字楼租金同比小幅下调0.1%，至每月每平方米124.4元。
优质写字楼租赁需求主要来自传统金融（34%）、第三方办公服务运营（21%）、房地产建筑类（9%）及专业服务业（12%）。
其中传统金融产业需求保持活跃，其租赁偏好上仍明显偏向老城区新街口区域的甲级写字楼，如复兴保德信、AIA、平安保险及北京爱心人寿等皆于新街口有整层新增租赁。
南京河西商务区高质量发展态势明显，主要原因来自于新鸿基南京国金中心的入市，以及周边生活配套日益完善。
地标项目国金中心一期交付，吸引一大批优质租户入驻，如首都银行、锦天城律师事务所、壳牌等知名企业；此外中建八局、中石化等央企租户也相继搬入新地中心。
与此同时，联合办公品牌仍在南京市场积极布局。
展望2020年，南京写字楼市场将迎来历史供应小高峰，约有42.5万平米的甲级写字楼陆续投入市场。
大量新增供应将使写字楼市场转向“租户市场”局面，预计短期内空置水平将被进一步拉高,租金将持续承压。
优质写字楼市场写字楼新增供应与净吸纳量表现市场租赁需求行业分析（按租赁面积）��.��.�20192018201720162015万平方米新增供给净吸纳量办公空间运营其他2019年南京零售市场仅录得河西的华彩天地1个新增供应入市。
需求方面，在新入市项目及改造项目租赁状况皆转好的情况下，全年总计有16.7万平米的净吸纳量；空置率则降至3.2%的低位。
在优质社区型及区域型商场，如虹悦城、景枫中心、浦口印象汇、河西金鹰天地及华彩城等陆续入驻各大人口净流入居民区后，南京的零售市场“社区消费回归社区”的趋势日益明显。
XXXX年南京房地产市场研究年报_86页-87页文档资料
目录
1
2019年城市经济分析
2
2019年政策环境分析
3
2019年南京房地产市场分析
4
2019年运行趋势预判
本报告数据来源：南京市统计局官方网站、南京网上房地产、南京搜房网、新浪房地产
PART
2019年城市经济分析
1
GDP
2019年南京市宏观经济企稳回升，经济总量再创新高
--加快保障性住房建设 国资委要求部分国企退出房地产开发行业，要求 商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自 更改购房者姓名，以家庭为单位认定二套房 国土部强化用地监管
全年调控政策列举
全年调控政策分类汇总
阶段 时间
首套房房贷
个人信 二套房房贷 贷
金融
三套房房贷
收紧流 动资金
加息
调高存款准备 金率
其他
限购
行政
保障性住房
其他
土地
监管
税收
减免
第一轮调控前期 2019.11-2019.3 最低首付比例调整为20%
改善型最低首付比例调整为20%
---
--1.18、2.25分别上调存款准备金率0.5% 银监会禁止流动资金贷款投资房地产
在延续，受经济复苏预期影响，以楼市为代表的行业开始迅速进入快速发展阶段，并带动整体经济 强劲反弹。 从指标来看，2019年三季度GDP增幅已出现较大幅度回落，只有9.68％，考虑到居高不下的CPI（11 月份南京为5.3％），经济放缓的速度将更为明显。
固定资产投资 固定资产投资：区域经济投资型拉动特征明显，城市新发展战略提供二次投资契机。
07年一季度～08年二季度，南京市GDP增幅平均达18.09％；其中，在08年二季度达到峰值20.40％。 08年三季度～ 09年二季度，南京市GDP增幅平均为10.34％；其中，09年一季度、二季度GDP增幅已
南京2019年房地产市场调查分析报告-11页word资料
南京房地产市场近期分析5—6月住宅市场分析2011年5月份南京商品住宅共认购4557套，成交3119套，认购量环比大幅上涨了87.14%、成交量也环比上涨40.62%。
在“金三银四”消化政策影响后，5月份南京楼市日均认购147套、成交101套，也让楼市“回暖”之声渐响。
5月份开发商推出的优惠促销日渐增多，尤其开盘优惠的力度逐步升级。
同时，高档楼盘也改变营销策略，纷纷推出项目内景观相对较佳的楼栋争抢客户。
都助推了南京楼市销量的攀升。
南京楼市表面上是“回暖”的数据，但楼市温度并未真正上升。
楼市调控政策下，开发商推盘的压力仍然很大，购房者观望的心态仍未根本转变。
上半年行将结束，不排除部分开发商继续“以价换量”，南京楼市优惠打折的楼盘或会再增加，同时优惠促销的手段也会逐渐增多，南京房价仍有下探的空间。
一、政策面1、央行再度上调存款准备金率达21% 创历史新高2、《江苏省商品房销售明码标价实施细则》5月30日起执行二、市场面第 1 页1、5月份楼市行情据南京网上房地产数据显示，5月份南京商品住宅共认购4557套，成交3119套。
与4月份（认购2435套、成交2218套）相比，认购量大幅上涨了87.14%、成交量也环比上涨40.62%。
2010年5月，南京楼市遭遇新政影响，楼市销量大幅下滑，2011年5月销量同比2010年5月销量也有不同程度的上涨。
“国八条”的出台，在“金三银四”消化政策影响后，5月份南京楼市日均认购147套、成交101套，也让楼市“回暖”之声渐响。
4月底楼市认购已连续多天超过100套，而从5月份每天的认购、成交走势图来看，南京楼市认购量大部分时候在100套至200套之间，最高一天达到324套。
板块分析：分板块来看，5月份江北、江宁两大板块仍是南京楼市贡献最大的主力板块。
江北的威尼斯水城、天润城、旭日爱上城等大盘再次加推新房源，优惠促销手段也变着花样吸引购房者。
值得一提的是，江北的中铁江佑铂庭再次开盘“日光”。
2019年最新-2008年南京房地产市场解读及2009预测报告易居51PPT-精选文档
一
国家宏观经济及政策背景
二
南京宏观经济走势情况
三
南京房地产开发投资情况
第一部分 背景有所下滑
单位：%
GDP同比增长
17
16.4
16
15
15.4 15.5 15.2 15.1
15.6 15.6 15.6
14
13
13
13
12
12.7
11
10 2006年一季度
二季度
108 106 104 102 100
98 96 94
07-3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月08-1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
11月份,我国国房景气指数为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回 落8.13点,这是该指数连续第12个月回落。国房景气指数在从08年 3 月份迄今 的 20 个月里，呈现出倒 V 字型的发展走向。
9
南京宏观经济/金融支持——流动性具备
单位：%
南京市金融机构存贷款余额增幅走势 25
20
15
10
5
0
2-0058年1月
1-2月
1-3月 1-4月
1-5月
1-6月
1-7月
1-8月 1-9月 1-10月 1-11月
本外币存款余额增幅
本外币贷款余额增幅
最近国家出台了贷款利率下调、准备金率下调等政策，宏观调控政策有所放宽。 08年11月末金融机构贷款余额达到7324.06亿元，比年初增长15.6%，贷款规模比去年 同期多出1025.9亿元，比10月末增加165.86亿元。11月份全市金融机构存款余额出现 增高，11月末为8569.94亿元，比上月末增加186.09亿元，比年初增长20.1%。储蓄存 款2439.46亿元，比上月末增加55.42亿元，比年初增长21.3%。