20世纪90年代初.香港房地产泡沫
中国房地产20年发展历程.
中国房地产 20 年发展历程1988 -1993 疤痕记忆1990年，国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的55 号令，标志着中国房地产业的肇始，但很快地，第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。
政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。
1993 -1997 负增长紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情 , 资讯 , 评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。
1998 里程碑5 月 9 日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。
7月 3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。
同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
10 月 29 日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19 个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。
央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并特意安排 1000 亿元的贷款指导性计划。
评述：海南房地产泡沫破裂后，延续 5 年的房地产颓势就此得以扭转。
当年全国完成房地产开发投资 3623 亿元，比上年增加 13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。
政策背景是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10 年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。
房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。
易被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。
1999 - 2003 白银年代1999 年末班车3 月，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，出现前所未有的观展人流，个人首次代替单位成房展会购房主流。
4 月，建设部出台《城镇廉租房管理办法》，5 月 1 日起实施。
从香港地区城市拆迁看我国城市旧城改造
开发商参与：开发 商积极参与城市拆 迁工作，提供资金 和人力支持，推动 城市更新和改造。
居民支持：城市拆 迁需要得到居民的 支持和配合，通过 合理安置和补偿， 保障居民的合法权 益。
法律保障：完善法 律法规体系，明确 各方权利和义务， 保障拆迁过程的公 平、公正和合法性 。
Part Three
旧城改造的必要性： 随着城市发展，旧 城区存在设施老化、 建筑陈旧等问题， 需要进行改造升级。
20世纪50年代：城市化起步，开 始出现城市拆迁
20世纪80-90年代：房地产市场崛 起，商业拆迁增多
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20世纪60-70年代：大规模城市改 造，政府主导拆迁
21世纪初至今：城市更新为主，注 重保护历史建筑和社区特色
1970年代：香港政府开始大规模的城市改造计划，包括拆迁旧区、建设新住宅和商业区
旧城改造的规模： 全国范围内正在进 行大规模的旧城改 造工程，涉及众多 城市和地区。
旧城改造的方式： 包括政府主导、市 场运作、居民参与 等方式，各种方式 各有优缺点。
旧城改造的成果： 旧城改造取得了一 定的成果，改善了 居民的生活环境， 促进了城市的发展 。
拆迁安置困难
历史文化遗产保护与城市更新之间 的矛盾
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汇报人：
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Part One
Part Two
1949年以前：香 港地区城市拆迁 起步阶段
1950-1970年： 快速发展时期， 政府大力支持
1971-1980年： 拆迁规模扩大， 城市更新加速
1981年至今：拆 迁政策调整，注 重保护居民权益
90年代以来的三大经济危机
90年代以来的三大经济危机 良时金融事业部：杨小强 文章摘要：时间主要股市表现第一次 90至92年道琼斯：经历二次较大的调整：第一次：1987年8月至10月，指数由最高的2722点跌至最低的1616点，跌幅38.98%。
第二次：1990年8月至10月，指数由2934.65下探到2365.1，跌幅17.4%。
日经：持续时间较长，跌幅较大从1990年开年的最高的38915点跌至1992年8月18日的14309点，跌幅63.23%。
此后日经长期维持在22000与14000之间走箱体运动，直到1997年第二次 97年6月至98年底恒生指数：从1997年8月的最高16820点，到1998年8月6544点，下跌过程维持一年，跌幅达到61.1%。
日经指数：从1997年6月的20879点至1998年10月的12788点，跌幅38.75%。
第三次 2000至2002年道琼斯指数：从2000年1月的11749.9跌倒2002年10月的7197点，跌幅达到38.74%。
日经指数2000年4月从最高20327点开始，到2002年6月的7604点，跌幅62.59%恒生指数在2000年3月摸高18397点后，4月出现大跌，到03年4月份最低到达8338点，跌幅54.68%进入1990年代以来，世界先继发生多次经济危机，除1990年的日本房产泡沫、1994－1995年墨西哥金融危机以及1997年东南亚金融危机等涉及范围较广、影响较大的金融危机，还包括那些影响相对较小的金融动荡，这些震荡在巴西、阿根廷、俄罗斯等国一直没有停止。
下面就其中影响最大的三次做一个简要的介绍：第一次、1990年到1992年经济衰退此期间发生了冷战后的第一次战争——海湾战争。
1990年8月伊拉克入侵科威特。
海湾战争发生在1991年1月17日-2月28日，是以美国为首的多国联盟在联合国安理会授权下，为恢复科威特领土完整而对伊拉克进行的战争。
美国的表现：本次美国经济走向危机的历程应该从1987年10月19日的黑色星期一算起。
历史上的三次房地产大泡沫
所有泡沫总有破灭的时候。１９９１年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到１９９３年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达６０００亿美元。
从后果上看，２０世纪９０年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达１５年的萧条和低迷。
２０世纪是世界经济快速发展的１００年，房地产业的兴盛无疑是刺激这１００年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。
上世纪２０年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
香港房地产“泡沫”回首
香港 岛东 北边 由船 坞造 镇 而成 、 中产阶 为
级 居 住社 区 的 “ 太古城 ”当属ห้องสมุดไป่ตู้ 能体 现香 港 中产阶 级财 富惨 况 的 区域之 一 。 楼价 其 从 １ ９ 年以 前 约 １ ３ ９７ ． 万港 元 ／平 方英 尺的
时 运 不济 ，投 资房 地产 失利 使 “ 浪子 ”不
下降 ，直 接 导致 了 “ 负资 产 阶 级 的 产
直 发 挥 着 不 可 替 代 的投 资和 保 值 工具 作
用。 香港 公 司和 私人投 资者 当时 习惯于 将 富 余货 币购置 物业 以求 保值 ， 自１ ８ 年 而 ９５
东南 亚 金融 风 暴刺 破 了香 港 的房 地产
泡 沫 ，导致 了 “ 负资产 阶级 ”的 出现
一
场 没 有边 际 的噩梦 。 此前 香 港房 价 高居世 界前 列 。由于 港 岛土地 资 源的 稀缺 性 ， 使得 土地 和 物业 一
香港房地产 “ 泡沫 破 裂 最 明 显 的 表
现 是 房 价 大 幅 下 降 。近 ４年 多 来 ，香 港 的房 价 大 概 下 跌 了近 一半 。伴 随 房 价 的
得 不重 回歌 坛 。 与两 个苦 男人相 比 ， 亚洲 “
歌 后 ”王菲算 得好 命 ， 管其 １９ 年 买入 尽 ９７
一
售头 次转 手要 价达 到 １ ７ 元 。 炒楼 高潮 ０ｉ 以
１ ９ 年 ４月前后 为 例 ，当月送 交 土地注 册 ９７
处 登 记 的 楼 宇 买 卖 合 约 共 ２ ５ ２ ，比 前 ５７ 宗
阿婆 都知 道 “ 沽房 ”能 赚大 钱 ，小 户 “ ” 炒
一
“ 负资 产阶级 ”的 中产 市 民接过 了房产 高
世界房地产发展重要年表
世界房地产发展重要年表1. 1800年代-1900年代：工业革命与城市化带动的起步阶段- 工业革命的兴起带来了城市化的需求，房地产市场开始发展。
- 1851年，伦敦举办了第一届世界博览会，吸引了大量人口涌入该城市。
2. 1920年代-1930年代：美国经济大萧条与全球房地产危机- 1929年，美国发生了大规模的股市崩盘，引发了经济大萧条。
- 全球房地产市场陷入危机，许多投资者破产或遭受巨大损失。
3. 1945年-1970年：战后重建与城市规划的发展- 第二次世界大战后，许多国家开始进行战后重建，房地产市场持续增长。
- 规划和建设大规模住宅区，满足日益增长的城市人口需求。
4. 1980年代-1990年代：亚洲四小龙的崛起与地产泡沫- 亚洲四小龙（香港、新加坡、南韩和台湾）迅速崛起，房地产市场蓬勃发展。
- 1980年代末至1990年代初，亚洲地产市场出现泡沫，一些国家的地产市场遭受重创。
5. 2000年代-2010年代：次贷危机与全球房地产市场的变革- 2008年，全球金融危机爆发，次贷危机导致了全球性的房地产市场动荡。
- 房地产市场的监管加强，发展趋势逐渐向可持续和环保方向转变。
6. 2010年代至今：科技创新与城市智能化发展- 科技创新对房地产市场产生了深远影响，如共享经济、在线住房预订等平台的兴起。
- 城市智能化成为发展趋势，房地产开发商将越来越多的关注智能化设施和可持续发展。
7. 未来展望：人口老龄化与可持续发展的挑战- 随着全球人口老龄化趋势加剧，房地产市场将面临来自养老服务、医疗设施等方面的新需求。
- 可持续发展将成为房地产市场的重要考量，建筑绿色化、能源节约和环境友好将成为未来发展的方向。
结语：世界房地产发展经历了多个阶段，从工业革命的起步，到战后重建，再到亚洲四小龙的崛起和次贷危机的巨大冲击。
随着科技创新的推动，未来的房地产市场将更加注重智能化和可持续发展，同时也需应对人口老龄化带来的挑战。
香港股市发展历史
香港股市发展历史咱来唠唠香港股市的发展历史哈。
一、早期起步（19世纪中叶 20世纪中叶）1. 开埠与初步形成。
香港在1841年开埠之后呢，就慢慢有了商业活动。
那些洋行啊，像怡和洋行啥的，就开始搞点类似股票的东西。
你想啊，当时香港是个贸易港口，大家做生意需要钱，就想着把自己的生意分成好多份，卖给别人一些，这就有点股票的雏形了。
就好比一群人凑份子做生意，你出一份钱，就占一点份额，以后赚钱了就按这个份额分。
2. 二战前的发展。
随着时间推移，到了20世纪初，香港的经济越来越活跃。
银行啊、贸易公司啊这些企业越来越多，股票交易也变得更频繁了。
不过那时候，交易可没现在这么规范，就像在街边摆摊似的，大家凑一块儿，谈好了价格就买卖股票。
但是这也算是香港股市慢慢成长起来了，就像一个小树苗开始冒芽。
3. 二战期间的挫折。
二战的时候可就惨喽。
香港被日本占领了，整个经济都被打乱套了。
股市那肯定也是一落千丈啊，好多公司都倒闭了，股票就跟废纸差不多了。
这就好比一个正在跑步前进的人，突然被人绊倒，摔了个大跟头。
二、战后重建与发展（20世纪中叶 1980年代）1. 战后复苏。
二战结束后，香港又开始重建。
大量的资金涌入香港，因为香港的地理位置好啊，在亚洲来说是个很不错的贸易和金融中心的苗子。
这时候股市也跟着慢慢恢复元气了。
那些老的企业重新振作，新的企业也不断冒出来，股票市场又热闹起来了。
2. 六七十年代的繁荣。
到了20世纪六七十年代，香港的制造业发展得很不错，像纺织啊、电子啊这些产业。
企业赚了钱就想扩大规模，就到股市去融资。
这时候股市就像坐上了火箭一样，蹭蹭往上涨。
股民们也很兴奋啊，都觉得买股票就跟捡钱似的。
不过呢，这期间也有一些小波折，比如有时候经济波动了，股市也会跟着跌一跌，但总体是向上的趋势。
3. 走向国际化。
在70年代末80年代初的时候，香港股市开始走向国际化了。
国际资本开始关注香港，为啥呢？因为香港的制度比较好，经济发展也稳定。
看地产泡沫的世界地图知中国未来房价走向
同时房地资讯
Ｚ ０ＮＧＺ Ｈ Ｈ０Ｕ Ｃ ０ＮＳ Ｒ Ｔ ＵＣⅡ０Ｎ ２ ０ － ０ ７４
策干预和 良好的市 场调节机制 ， 有效减
率 的 金 融 环境 中 。
泡沫时期的本币大幅波动所带来的国际 贸易格局的迅速改变 会直接改变市场
察 我们可 以总结出如下一些海外市场 的泡沫特征 ： 第～ ， 银行的过度参与。 日本、 泰国、 马来西亚、 菲律宾 、 中国香港等国家和地 区在泡沫时期 ， 银行对经济的盲 目自信 、 宽松 的贷款审批导致信贷的过分扩张 都增加 了市场的资金供给 ， 加热了房地 产市场的温度 。
行 在泡 沫 时期 的 贷款 迅 速 扩 张 ． 整 个 对
球房地产泡沫倾向又开始显现 。 考察历 史上几次著名的房地产泡沫 将有助于
我 们把握 中 国房 地产 市场 的走 向 。
日本 ： 沫 的 １ 泡 ０年
同时 ． 外币在资本项 目下可 自由兑换的 金 融 自由化政策也 是泡沫破裂 出现 的
始 自泰 国 、 马来 西 亚 印度 尼 西
亚 等 国 的 东 南 亚房 地 产 泡 沫 和 金 融 危
机， 其作 用之强 影响 之广举世 瞩 目。 总体来看 ． 向型经济结构 以及政府政 外 策 的乏力 ， 是这几 国泡沫 产生的根源 ，
美国在上世￣ ９ｆ 代同样也出现了 ？０ － ， 房地产过 热 ． 同 日本 、 但 中国香港及 东
宏观经济的相同点
（） １ 宽松 的银根 。 不巧的是 中国当 前的宏观经济与其他国家泡沫 时期有了 不谋而合 的地方 那就是宽松 的银根和 宽松的信贷 。９ ８ ～２０ 年 １９年 ０ ４ 中国房地 产贷款 占总贷款额的比例迅速增长 这 些增加的房地产贷款总量快速聚集 了经
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20世纪90年代初，香港经济经过几十年的快速发展，累积了大量财富。
1990年与1970年相比，香港银行存款增加了81倍。
财富的积累使当时香港房地产市场的需求极其旺盛，而每年50公顷的土地供应量更使房地产价格易升难跌，房地产市场成为“资金市”，各类资金以及银行贷款都投入到房地产市场，造成房地产价格狂升不已。
这种暴炒房地产的行为本可通过政府调节而加以适当控制，但当时处于“后过渡期”的港英当局，泡沫主要着眼于政治问题，根本无心他顾。
而香港全社会也乐此不疲，房子倒来倒去不断升值，经济不断吹胀。
香港楼市泡沫的形成，既有经济本身的因素，也是特殊历史时期下的产物。
据专家粗略估计，20世纪90年代前7年的房地产和股市泡沫，一共为香港带来约7万亿港元由“通货制造”的额外财富，相当于香港在这7年间生产创造出来的本地生产总值的总和。
也就是说，1997年以前香港由生产创造和通货创造而产生的财富造就了经济的表面繁荣。
香港回归的第二天亚洲金融危机发生。
在金融风暴的猛烈冲击下，香港经济泡沫应声而破，房地产价格急速回落，社会财富大量萎缩，香港由此进入经济的衰落期。
据专家计算，从1997年10月到2002年年底，5年的时间里香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港生产创造的本地生产总值还要多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。
香港楼市泡沫破裂的主要原因
此间专家认为，造成香港房地产泡沫破裂的原因很多，但主要有三点。
1、是经济结构中房地产比重长期太大、依赖性太强。
香港地域狭小、寸土寸金，“需求拉动”香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，与制造业和金融服务业“三足鼎立”。
到1997年时，房地产以及相关行业的增加值，占香港GDP的比重已超过四成，整个经济活动几乎都围绕着房地产业而转。
财政收入则长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。
房地产投资长期占固定资产总投资的2／3。
房地产股历来是第一大股占港股总市值1／3，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。
房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30％以上。
2、是长期采取高地价政策，造成地价和房价长期上涨太快。
1984至1997年香港房价年平均增长超过20％，其中1990至1994年“豪宅”价格猛涨了6倍，甲级办公楼价格猛涨2．5倍，沙田等非市中心的中档楼盘价格猛涨近3倍。
房价中位线长期是居民收入中位线的8倍以上，不少年份为4倍甚至更高。
房价大幅度上涨后，居民还贷压力巨大，很多居民从每月收入40％用于还贷上升到60％甚至80％。
20世纪90年代初期，香港中环、湾仔、尖沙咀等中心区域每平方米房价已经高达10几万港元，元朗、屯门等新镇地区每平方米房价也要3至4万港元，而大部分居民年薪却只有10几万甚至不到10万港元。
3、是房价上涨太快形成巨大的“财富效应”，炒楼成风。
房价上涨太快之时必是炒楼成风之日，炒楼越烈也就说明离泡沫崩溃不远了。
由于地少人多资本集中，香港房地产投资回报率长期比世界其他主要城市高2至3倍。
在房价狂涨的时候短期炒作更加有利可图，转手之间就可以赚20万、50万港元。
当年的香港房地产泡沫属于典型的房地产投资泡沫。
当初的香港，房地产价格持续飞涨，人们寄希望于一种虚无缥缈的预期，一个劲儿地置房投资，甚至当月租金收入低于月供时也不例外。
最终的结果是，金融危机致使经济泡沫破灭，房屋租赁市场需求一路下降，房租收入与月供差距日益拉大……香港楼价从1997年最高峰开始持续下跌，到非典时期累计跌幅已达65％，港人财富蒸发了2．2万亿港元，平均每个业主损失267万港元，负资产人数达到17万人。