分段计算现值
资产评估-房地产评估(一)
资产评估-房地产评估(一)(总分：170.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：53，分数：53.00)1.待估土地年总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于( )万元。
（分数：1.00）A.700B.800C.833D.752 √2.运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( )。
（分数：1.00）A.房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金B.房地产总费用＝管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C.房地产总费用＝管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D.房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金√解析：房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金3.对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )评估。
（分数：1.00）A.假设开发法B.成本法C.形象进度法√D.市场法解析：整个工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估。
4.某可比案例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年期修正该宗土地的价格最接近于( )元/m2。
（分数：1.00）A.2900B.3223 √C.3322D.4000解析：P＝3000×(P/A，7%，30)＝修正后土地价格×(P/A，7%，40)；修正后土地价格＝3000×(P/A，7%，30)÷(P/A，7%，40)＝3223(元/m2)。
5.某宗土地4000m2，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为2500m2，第2层至第10层每层建筑面积为2000m2，则由此计算出的建筑容积率为( )。
（分数：1.00）A.4B.5.125 √C.2D.66.在房地产开发中的“三通一平”费用属于( )。
（分数：1.00）A.基础设施配套费√B.公共事业配套费C.小区开发配套费D.城市建设配套费解析：基础设施配套费常常概括为“三通一平”、“七通一平”。
自考财务管理学00067最全公式整理
第二章：资金时间价值和投资风险价值一、一次性收付款项终值和现值的计算1、单利终值：在单利方式下，本金能带来利息，利息必须在提出以后再以本金形式投入才能生利，否则不能生利，单利终值是本利和，就是指若干期以后包括本金和利息的未来价值其中：n PV 为终值，即第n 年末的价值；o PV 为现值，即0年（第1年初）的价值；i 为利率；n 为计算期数。
2、单利现值：就是以后年份收到或付出资金的现在价值，可用倒求本金的方法计算，由终值求现值，叫做折现。
3、复利终值：在复利方式下，本能生利，利息在下期转列为本金与原来的本金一起计息，复利的终值也是本利和。
4、复利现值：也就是以后年份收到或付出资金的现在价值上列公式中的n i )1(+和n i )11+（分别称为复利终值系数n i PVIF ,和复利现值系数n i PVIF , 二、年金终值和现值的计算年金是指一定期间内每期相等金额的收付款项。
采用平均年限法的折旧、租金、利息、保险金、养老金等通常都采取年金的形式。
1、后付年金终值（已知年金A ，求年金终值FV A ），后付年金是指在一定时期每期期末等额的系列收付款项，又称为普通年金。
式中n FVA 为年金终值；A 为每次收付款项的金额；i 为利率；t 为每笔收付款项的计息期数；n 为全部年金的计息期数。
公式中的∑=-+nt t i 11)1(称为年金终值系数n i FVIFA ,2、年偿债基金（已知年金终值n FVA ，求年金A ）偿债基金是指为了在约定的未来某一时点清偿某笔债务或聚一定数额资金而必须分次等额提取的存款准备金。
偿债基金的计算也就是年金终值的逆运算。
3、后付年金现值（已知年金A ，求年金现值o VA P ），通常为每年投资收益的现值总和，它是一定时期内每期期末收付款项的得利现值之和。
4、年资本回收额（已知年金现值o PVA 求年金A ），是指在约定的年限内等额回收的初始投入资本额或等额清偿所欠的债务额。
求现值的公式(一)
求现值的公式(一)求现值的公式1. 现值的概念现值是指在未来的某个时间点上的一笔预期收益或支出，通过调整为现在的价值而得到的金额。
求现值就是计算这个现在的价值。
2. 现值公式简单现值公式现值公式是一种数学公式，用于计算未来现金流的现在价值。
简单现值公式如下：PV = CF / (1 + r)^n其中，PV是现值，CF是未来现金流，r是折现率，n是时间期限。
复利现值公式复利现值公式用于计算在每个时间点上的现值。
复利现值公式如下：PV = CF1/(1+r) + CF2/(1+r)^2 + ... + CFn/(1+r)^n其中，PV是现值，CF1、CF2、…、CFn是未来现金流，r是折现率，n是时间期限。
3. 举例说明假设今天有一笔未来现金流，分别在1年、2年、3年后分别为100元、200元、300元。
现金流的折现率为10%。
我们可以通过现值公式来计算这笔未来现金流的现值。
简单现值公式计算首先使用简单现值公式来计算：PV1 = 100 / (1 + )^1 = 100 / ≈PV2 = 200 / (1 + )^2 = 200 / ≈PV3 = 300 / (1 + )^3 = 300 / ≈所以，在今天，这笔未来现金流的现值约为+ + ≈ 元。
复利现值公式计算接下来使用复利现值公式来计算：PV = 100/(1+) + 200/(1+)^2 + 300/(1+)^3= 100/ + 200/ + 300/≈ + +≈结果与使用简单现值公式得到的现值一致。
总结现值公式是金融学和投资领域中常用的工具，可以帮助我们计算未来现金流在现在的价值。
无论是简单现值公式还是复利现值公式，都能够准确计算现值。
在投资决策中，求现值的公式可以帮助我们评估不同投资项目的价值，并做出更明智的决策。
第3章现值的计算
第3章 现值的计算第2章中我们学习了怎样计算一年后产生现金流的资产价值，但却没有讨论如何评估今后两年或若干年后产生现金流的资产价值，本章我们首先处理这一问题，然后再考虑一些现值计算的便捷方法，给出一些特殊情形下的现值计算公式，特别地，我们将给出无限期地获得一个稳定收入的投资（永久年金）以及在一段时间里产生稳定现金流的投资（年金）的现值公式。
我们还将讨论收入稳定增长的投资的价值。
利率说起来是一个再明白不过的概念，但读者将会看到利率有多种给定方法。
首先我们将说明单利与复利的不同，然后我们要讨论名义利率与实际利率的差别，这种差异正是通货膨胀降低利息收入购买力的反映。
到那时你为现值概念进行的脑力投资将会有所收获，我们将利用这一概念来评估债券的价值，并将在第4章里讨论普通股的价值，进而细致务实地着手处理公司的资本投资决策问题。
3．1． 长期资产的价值对于一年后产生现金流（C 1）的资产，你还记得怎样计算其现值（PV ）吗？回答当然是：PV = DF 1 ⨯ C 1 = 111r C + 式中DF 1是1年期现金流的贴现因子，r 1是资金投资1年的机会成本。
如果1年期的美国国库券的利率为7%（r 1= 0.07），那么一年后你肯定获得的100美元现金（C 1= 100）的现值就会是PV = 111r C + = 07.1100 = 93.46美元 类似地，2年期现金流的现值可以表示为PV = DF 2 ⨯ C 2 = 222)1(r C + 其中C 2是2年期现金流，DF 2是2年期现金流的贴现因子，r 2是资金投资2年的年利率。
继续我们的例子，如果你在第2年里又得到一笔100美元的现金流（C 2 = 100），而2年期国债的年利率为7.7%（r 2 = 0.077），这意味着对2年期国债投资1美元，到第2年末将获得1.0772 = 1.16美元，那么，你得到的2年期现金流的现值就是PV =222)1(r C + = 2)077.1(100 = 86.21美元 3．1．1．多期现金流的价值资产现值的一个优良性质就在于它们都以当前的货币单位计量，从而可以累加起来，换句话说，现金流A+B 的现值等于现金流A 的现值加上现金流B 的现值。
资产评估计算题
资产评估计算题1 分段法未来收益无限期，预期未来收益不稳定，但收益是持续的。
例题某企业预测未来三年的年收益分别为250万元、270万元和300万元，并从第四年开始年收益以4%的幅度持续增长，假设该企业的资本化率为10%，评估该企业的价值。
解：前三年的收益现值P1=250×(p/s,10%,1）+ 270×(p/s,10%,2）+ 300×(p/s,10%,3）=675.8万元第四年开始的收益折现P2=300×（1+4%）÷（10%-4%）×（p/s,10%,3）= 3906.8万元P=P1+P2=675.8+ 3906.8 =4582.6万元2 市场法书本P26 第三章习题最后一题有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。
要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
（3）计算参照物修正后的地价解（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110（2）交易情况修正系数为或者0.99交易时间修正系数为或者1.06区域因素修正系数为或者1.02个别因素修正系数为或者1容积率修正系数为或者0.95（3）参照物修正后地价=（万元）（万元）3 国产单台（件）设备计算某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。
经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。
试评估该机床原地续用的重置全价。
现值计算公式及例题
现值计算公式及例题（一）单期中的终值FV＝PV×（1+r）实例6－4小明获得压岁钱共1万元，他打算将这笔钱存入银行定期存款，利率为8%，一年后再取出来，那么来年小明可以获得多少钱？【答案解析】小明的1万元压岁钱就是现值PV，而他的定期存款到期后获得的价值就是终值FV。
FV＝PV×（1+r）＝1×（1+8%）＝1.08 （万元）。
（二）单期中的现值单期中的现值是单期中的终值的逆运算，它一般用于在已知一期投资后的价值，来计算现在需要投资的金额。
一般广泛运用在债券价格的计算。
单期中现值的计算公式为PV＝FV/（1+r）例如，若希望1年后通过投资获得10万元，现阶段可获得的投资年回报率为8%，那么现在就应投入PV ＝10/（1+8% ）＝9.2593（万元）。
（三）多期中的终值多期中的终值表示一定金额投资某种产品，并持续好几期，在最后一期结束后所获得的最终价值。
它是现在金融市场中比较普遍的收益率计算方式，目前大多数的理财工具都是使用复利计算。
计算多期中终值的公式为FV＝PV×（1+r）t（1+r）t是终值利率因子（FVIF），也称为复利终值系数。
终值利率因子与利率、时间呈正比关系，时间越长，利率越高，终值则越大。
实例6－5某投资产品年化收益率为12%，张先生今天投入5000元，6年后他将获得多少钱？（请分别用单利和复利进行计算）【答案解析】用复利计算是：5000×（1 +12% ）6 ＝9869.11（元）。
用单利计算是：5000×（1+12%×6）＝8600（元）。
复利和单利计算之间的差异为：9869.11－8600＝1269.11（元）。
（四）多期中的现值多期中的现值一般指在复利情况下投资者若要在连续几期后获得指定金额，现在需要投资的金额。
计算多期中现值的公式为PV＝FV/（1+r）t1/（1+r）t是现值利率因子（PVIF），也称复利现值系数。
分期付货款算现值案例
分期付货款算现值案例
在分期付款问题的学习中，由于学生缺乏必要的生活经验与金融知识，对前边各期所付款额，会随着时间推移不断变大，总是理解不好。
对如何确定等量关系，往往分析不清。
为了解决这些问题，我在教学中是这样做的。
首先，让学生认清一个事实：现实生活中，由于“利息”的存在，某一笔存贷款的数值，会随着时间的推移越来越大。
其次，为了准确描述不断变化的存贷款数值，我明确了三个概念：
1、初值：存贷款发生时，某一笔参与存贷的款项的数值；
2、终值：存贷款结束时，某一笔参与存贷的款项的数值；
3、现值：从存贷款开始到结束之间的某一时刻，某一笔参与存贷的款项的数值。
例1：顾客采用分期付款方式购买一件售价为5000元的商品，购买后两个月第一次付款，以后每过两个月付款一次，共计六次付清。
月利率为0.8％，每月利息按复利计算。
如果每期所付款额相同，求每期应付款多少元。
解1：（按终值计算）设每期付款元。
售价：初值为5000元，（12个月后的）终值为元；
第一次付款：现值为元，（10个月后的）终值为元；
第二次付款：现值为元，（8个月后的）终值为元；
第六次付款：现值为元，终值也为元。
由题意：＝
∴元。
解2：（按现值计算）
设每期付款元；第ｎ次付款后，所欠货款余额为，那么：
；
；
……；
＝；
∵，（六次付清）
∴＝
∴元。
公司现值计算公式
公司现值计算公式
现值计算公式是P/A=1/i-1/[i(1+i)^n]，其中i表示报酬率，n表示期数，P表示现值，A表示年金。
现值也叫折现值，是指把未来现金流量折算为基准时点的价值，用以反映投资的内在价值。
现值是如今和将来（或过去）的一笔支付或支付流在当今的价值。
现值，也称折现值，是指把未来现金流量折算为基准时点的价值，用以反映投资的内在价值。
使用折现率将未来现金流量折算为现值的过程，称为“折现”。
折现率，是指把未来现金流量折算为现值时所使用的一种比率。
折现率是投资者要求的必要报酬率或最低报酬率。
先把即付年金转换成普通年金进行计算。
转换方法是，假设第1期期初没有等额的收付，这样就转换为普通年金了，可以按照普通年金现值公式计算现值。
注意这样计算出来的现值为n-1期的普通年金现值。
现值计算公式：P/A=1/i-1/[i（1+i）^n]。
（i表示报酬率，n 表示期数，P表示现值，A表示年金）。
2、进行调整。
即把原来未算的第1期期初的A加上。
当对计算式子进行整理后，即把A提出来后，就得到了即付年金现值计算公式。
风险是预期结果的不确定性。
风险不仅包括负面效应的不确定性，还包括正面效应的不确定性。
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分段计算现值
公式 PV=FVn/ (1+i)n
PV是复利现值，FVn是复利终值， i 是利息率，n是计息期数
1.会计计量中的现值，是指对未来现金流量以恰当的折现率折现后的价值，是考虑货币时间价值因素等的一种计量属性。
2.资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量折现的金额。
3.负债按照预计期限内需要偿还的未来净现金流出量折现的金额。
4.现值（Present Value）是在给定的利率水平下，未来的资金折现到现在时刻的价值，是资金时间价值的逆过程。
5.900万购买现值5530140；
6.1446是五年期的贴现因子
6.公式是用未来现金流量*贴现因子=现值
7.在真正用到复利对投资产品进行比较和筛选时，我们还需要用到几个重要的概念，包括：终值（FV）、现值（PV）、年金（PMT）、利率（i）、期数（N）和内报酬率（IRR）等。
这些概念都是衡量某一款具体产品的指标。
扩展资料
预付年金现值的计算分两步进行：
1、先把即付年金转换成普通年金进行计算。
转换方法是，假设第 1 期期初没有等额的收付，这样就转换为普通年金了，可以按照普通年金现值公式计算现值。
注意这样计算出来的现值为 n-1 期的普通年金现值。
2、进行调整。
即把原来未算的第1期期初的 A 加上。
当对计算式子进行整理后，即把 A 提出来后，就得到了即付年金现值计算公式。
风险是预期结果的不确定性。
风险不仅包括负面效应的不确定性，还包括正面效应的不确定性。
风险的概念比危险广泛，包括了危险，危险只是风险的一部分。
风险的另一部分即正面效应，可以称为"机会"。