不动产估价试卷
不动产估价理论与方法模考试题与参考答案
不动产估价理论与方法模考试题与参考答案1、建筑物的重置价格等于（）θA、估价时点上旧有房屋的建筑成本B、估价时点上房地产交易价格于地价的价值C、估价时点上重新建造房屋所需的建造费用加平均利润D、重置成本和折旧成本之和答案：C建筑物的重置价格，是假设估价时点旧有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变，重新建筑与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所需要的建筑费、其他费用和正常的利税。
2、（）能作为城市规划管理和综合开发、地价评估及土地有偿使用的依据。
A、控制性详细规划B、目的性详细规划C、修建性详细规划D、专项性详细规划答案：A3、下列用地在城市用地中占比例最大的是（）用地。
A、居住B、商业C、工作D、绿地答案：A4、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与（）及产品与服务的种类密切相关。
A、中心的规模与人口分布密度B、居民收入水平和人口分布密度C、中心地规模和居民收入水平D、中心地规模、居民收入水平和人口分布密度答案：D中心地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务的种类密切相关。
不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不同的。
它们在空间地域上的这些差异，经过相互作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律有序的中心地一一市场等级体系。
5、下列对土地估价的描述不正确的是（）oA、土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B、同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响C、同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大I）、土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来答案：B城市规划属于影响地价的行政因素。
6、对具有市场流动性的建筑物估价，应以（）为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。
不动产估价理论与方法试题
不动产估价理论与方法试题1、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于( )。
A、区域平均地价B、市场价格的平均值C、成交地价的平均水平D、评估价格的平均值答案：A基准地价反映城镇整体地价水平，从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。
2、有限责任公司形式的土地估价机构的（）必须具备土地估价师资格。
A、股东B、董事C、投资人D、法定代表人答案：D3、规定建筑后退红线的距离是( )阶段的规划内容之一。
A、分区规划B、控制性详细规划C、总体规划D、修建性详细规划答案：C4、某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于( )。
A、物理折旧B、功能折旧C、经济折旧D、物质折旧答案：C引起建筑物折旧的经济因素，通常有建筑物的使用与周围环境的不协调、附近环境的变化、房地产市场的变化等。
例如居住区内残留的小工厂，由于一方面其周围没有其他工厂，无法产生集聚效益，另一方面周围都是居住区，对生产过程中产生污染的处理要求更严，增加其生产成本，从而引起该工厂建筑物使用价值的降低。
5、中心地理论是由德国地理学家( )提出的。
A、克里斯塔勒B、托马斯·罗伯特·马尔萨斯C、让·巴蒂斯特·萨伊D、密而斯答案：A6、阿兰索的主要贡献在于，他将（）作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，成功解决了城市地租计算的理论方法。
A、空间B、地理位置C、时间D、交通答案：A7、以下因素中，土地价格存在的根源是（）A、绝对地租B、级差地租ⅠC、级差地租D、垄断地租答案：A8、城市用地评价内容不包括（）A、自然条件评价B、建设条件评价C、人口规模D、经济评价。
答案：C城市用地评价内容包括三个方面，即自然条件评价、建设条件评价和经济评价。
不动产估价试题
《土地评估》试卷姓名学号年级一、名词解释（每题3分，共计15分）1、不动产权益2、不动产价格3、市场比较法4、成本法5、基准地价二、简答题（每题5分，共计25分）1、不动产的自然特性有哪些？2、不动产估价需收集哪些资料？3、市场比较法有哪些特点？其适用范围是什么？4、收益法的估价步骤有哪些？5、假设开发法适用范围是什么？三、计算题（总分30分，案例一15分，案例二17分，案例三13分）案例一：1、估价对象概况某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积为2000平方米，土地价格为600万元。
取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%。
城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。
2、评估要求估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
3、估价过程（1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。
（2）根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。
（3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示，该项目工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
案例二某房地产开发公司拟出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积4500平方米，用途为商住综合楼，出让年限为50年。
规划限制条件和设计方案为，总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层；地下一层为1000平方米为停车场，设有汽车位60个。
地上1-4层为商场，面积4000平方米；5-16层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。
根据当地规定，交足40%的地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。
不动产估价试卷
《不动产估价》试题一、单项选择题(共20题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在括号填写相应的编号)1．“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通讯 B．给水、排水、燃气、热力C．排水、电力、通讯、燃气 D．排水、电力、通讯、热力2．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为( )。
A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．73．不动产价格是由不动产的( )三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求4．基准地价是城市中均质区域内的土地( )。
A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格5．估价报告有效期应从( )起计。
A．估价时点 B．估价作业期 C．出具估价报告之日 D．签订估价委托合同之日6．如果某不动产现状价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。
A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提7．运用收益法评估不动产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据不动产估价中的( )。
A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则8．某不动产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。
该不动产的实际价格为( )万元。
A．87 B．124 C．130 D．1349．不动产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。
A．可比实例不动产 B．估价对象不动产 C．标准不动产 D．类似不动产10．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为( )。
最新房产评估知识测试试卷及答案
最新房产评估知识测试试卷及答案一、选择题（每题5分，共计25分）1. 以下哪项不是房产评估的主要目的？A. 为买卖双方提供参考价值B. 为金融机构提供贷款依据C. 为政府征税提供依据D. 为投资决策提供心理安慰答案：D2. 房产评估中，市场比较法主要是通过比较相似房产的什么来确定被评估房产的价值？A. 面积B. 位置C. 交易价格D. 建筑年代答案：C3. 在房产评估中，收益法适用于哪种房产？A. 住宅B. 商业地产C. 工业地产D. 农业用地答案：B4. 房产评估中的折旧是指什么？A. 房产价值的减少B. 房产价值的增加C. 房产价值的波动D. 房产价值的稳定答案：A5. 房产评估报告应包括哪些内容？A. 房产基本信息B. 评估方法C. 评估结果D. 所有相关法律法规答案：A、B、C二、填空题（每题5分，共计25分）1. 房产评估中的市场法主要是通过比较相似房产的________来确定被评估房产的价值。
答案：交易价格2. 收益法适用于经营性房产，如________等。
答案：商业地产3. 房产评估报告中应包括房产的基本信息、________、评估结果及分析等。
答案：评估方法4. 在房产评估中，________是指房产价值的减少。
答案：折旧5. 房产评估的目的是为买卖双方提供参考价值、为金融机构提供________、为政府征税提供依据等。
答案：贷款依据三、简答题（每题10分，共计30分）1. 请简要介绍市场比较法的评估步骤。
答案：市场比较法的评估步骤主要包括：收集类似房产的交易信息，分析比较这些房产的差异，对差异进行调整，得出被评估房产的价值。
2. 请简要介绍收益法的适用条件。
答案：收益法适用于有稳定收益的房产，如商业地产、写字楼、公寓等，且要求有足够的市场数据作为参考。
3. 请简要介绍房产评估过程中应遵循的原则。
答案：房产评估过程中应遵循独立、客观、公正的原则，确保评估结果真实反映房产的价值。
四、案例分析（35分）假设你是一名房产评估师，现在有一套位于市中心的住宅，面积为100平方米，建于2000年，附近有公园、学校、医院等配套设施，最近一年同类房产的平均交易价格为每平方米1万元。
不动产估价理论与方法考试模拟题
不动产估价理论与方法考试模拟题一、单选题（共40题，每题1分，共40分）1、下列哪项不属于最高最佳使用具体内容( )。
A、最佳用途B、最佳规模C、最佳利润D、最佳集约度正确答案：C答案解析：最高最佳使用原则是建筑物估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
具体包括：最佳用途、最佳规模和最佳集约度三个方面。
2、下列对土地估价的描述不正确的是( )。
A、土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B、同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响C、同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大D、土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来正确答案：B答案解析：城市规划属于影响地价的行政因素。
3、城市近期规划是总体规划的组成部分，其规划期限一般为( )年。
A、10B、20C、5D、15正确答案：C4、下列用地在城市用地中占比例最大的是( )用地。
A、居住B、商业C、工作D、绿地正确答案：A5、由于对土地的连续投资而产生的超额利润转化的地租叫（）。
A、绝对地租B、级差地租C、级差地租ⅡD、级差地租Ⅰ正确答案：C6、城市规划中，对地价影响相对更大的因素是( )A、地形、朝向、地质条件B、用途、容积率、建筑密度C、绿化、环境质量D、面积、形状、土地使用年限正确答案：B答案解析：在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。
7、机器设备的原材料价格上涨属于( )。
A、基础性贬值B、经济性贬值C、实体性贬值D、功能性贬值正确答案：B8、城市用地功能组织中的核心问题为( )。
A、城市用地范围的确定B、城市用地结构的合理规划C、城市用地功能的合理划分D、城市用地程度的划分正确答案：C答案解析：城市用地功能组织中的核心问题为城市用地功能的合理划分9、土地价格的高低取决于可以获取的( )高低。
不动产估价期末考试试题
不动产估价期末考试试题第一章不动产之所以存在交换价值在于它满足三个前提条件：有用性、稀缺性、有需求.不动产价格的类型：一、按价格的形成形式分类①成交价格（正常成交价格和非正常成交价格）②市场价格③理论价格④公开市场价值⑤评估价格（用市场比较法的是比准价格，成本法的是积算价格，用收益法的是收益价格）⑥政府指导价和政府定价（政府指导价性质的有基准地价、标定地价、房屋重置价格和经济适用房销售价格。
政府定价性质的有在城镇住房制度改革过程中对出售公有住房实行的标准价和成本价）二、按实物形态分类①土地价格。
根据土地性质和开发程度不同分为生地、毛地和熟地。
（农民集体所有的是生地，国有土地是毛地，三通一平土地是熟地）土地使用权有偿出让时的相应价格分别称为生地价格、毛地价格和熟地价格。
根据价格表示单位的不同科分为总地价、单位地价和楼面地价楼面地价=总地价÷建筑总面积=单位地价÷容积率②建筑物价格③不动产价格。
给你50万，立马给你的是实际价格，分期给你的是名义价格。
立马成交的是现房价格，某个日期成交的是期房价格。
三、按不同的经济行为分类①买卖价格②租赁价格③抵押价值④保险价值⑤课税价值不动产价格影响因素：第一，一般因素（1、社会因素：人口状况、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、不动产交易惯例、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况2、经济因素：经济发展状况、储蓄消费及投资水平、财政与金融状况、物价居民收入和就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况3、制度（行政）因素：土地制度、住房制度、土地利用规划和城市规划、建筑规范、不动产有关税制、地价政策、交通管制、行政隶属变更）第二，区域因素第三，个别因素（自然条件、局部区位条件及环境状况有宗地的地段位置、离街面的距离、道路系统、水道、电力、景观、绿化、噪音、交通设施状况）第二章不动产估价人员具备相应的素质：1.执业素质2.伦理素质2.估计目的是最重要的3.估价日期与估价期日是不相同的4.不动产估价的原则：1.合法性原则：（1）合法产权（2）合法使用（如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。
不动产估价试卷
考生姓名：___________学号层次专业一、单项选择题：（在每小题的四个备选答案中，选出一个正确的答案，并将其序号填在题中的括号内。
每小题1分，共10分）1、影响房地产价格水平的最终因素是（）。
A．行政因素 B．自身条件 C．供求状况 D．环境因素2、比准价格是一种（）。
A．市场价格 B．比较价格 C．评估价格 D．成本价格3、土地还原利率是指（）。
A．将土地纯收益还原为土地价格的利率 C．银行存款利率B．将土地收益还原为土地价格的利率 D．银行贷款利率4、市场比较法的理论基础是（）原则。
A．供需 B．综合分析 C．预期收益 D．替代5、容积率是指在一定区域范围内（）。
A．建筑物占地面积与整个宗地面积之比B．建筑物的总建筑面积与建筑物占地面积之比C．建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比D．建筑物占地面积和绿地面积之和与整个宗地总面积之比6、在市场比较法中，市场交易情况修正是指通过修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
以下选择中，（）交易情况不需要修正。
A．协议 B．拍卖 C．招标 D．有一定利害关系人互相间的交易7、估价期日与估价日期是（）。
A．在性质上相同 B．在日期上相同C．完全不同的两个日期 D．以上都不对8、成本估价法形成的理论基础是（）。
A．效用价值理论 B．报酬递减理论C．生产费用价值理论 D．生产要素分配理论9、设有甲、乙、丙三宗建筑用地，甲地上面已经有建筑物，而且是在最有效使用状态，乙地上有建筑物，现为学校，丙地为空地，在此种情况，甲、乙、丙三宗土地的估价方法应分别为（）。
A．收益还原法、成本逼近法、市场比较法B．成本逼近法、收益还原法、市场比较法C．收益还原法、市场比较法、市场比较法D．市场比较法、市场比较法、市场比较法10、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（）修正。
A．交易情况 B．交易日期C．区域因素 D．个别因素二、判断：（判断下列各题正误，正者在括号内打“√”，误者在括号内打“×”。
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安徽农业大学2010-2011学年硕士研究生 《不动产估价》试卷
一、计算题（共40小题，每小题20分，共40分） 1.某评估机构用市场法对一宗地甲进行评估，选择了四个参照物A 、B 、C 、D ，基本资料如表所示。
另外，还知道下列情况：1995——1999年，物价指数分别为101、105、108、110、112。
容积率和地价的关系是容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3%。
利用所给资料用市场法评估宗地甲的单位地价。
2.某房地产公司于1996年11月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1998年11月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%，2000年11月，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。
学院：
专业班级：
姓名： 学号：
装
订
第2页共2页 该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米。
2000年11月用于出租，每月平均实收租金为3万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%，试根据以上资料评估该宗地2000年11月的土地使用权价格。
二、论述题（共1小题，共20分）
不动产价格影响因素可以分为内部因素和外部因素。
请分别论述影响不动产价格的内部因素和外部因素。
三、问答题（共1小题，共40分）
谈谈你对攻读硕士学位阶段《不动产估价》课程的认识。