对住房置业担保可持续发展的几点认识
我国房地产经济的可持续发展认识实践
我国房地产经济的可持续发展认识实践随着我国城市化进程的不断加快和经济的快速发展，房地产行业在我国经济中的地位变得越来越重要。
长期以来，我国房地产市场存在着一些不可避免的问题，如房地产泡沫、土地资源过度开发、房价过高等。
面对这些问题，我们必须认识到房地产经济的可持续发展是非常重要的，只有实践可持续发展的理念，才能让我国的房地产市场保持良性发展，造福于全体民众。
我们必须认识到房地产经济的可持续发展是与整个经济社会发展息息相关的。
房地产经济的可持续发展不仅仅是为了解决目前的房地产市场问题，更重要的是为了保证未来经济社会的可持续发展。
在我国，随着中产阶级的不断壮大，人们对居住环境的要求也在不断提高，必须加强对房地产市场的监管，引导市场朝着可持续的方向发展，避免出现过度投机和恶性竞争的情况，确保房地产市场能够持续稳健地发展。
实践可持续发展的理念需要加强对土地资源的保护和合理利用。
我国是一个人口众多的发展中国家，土地资源是有限的，必须加强对土地资源的保护和合理利用。
在房地产开发过程中，不能盲目追求经济利益而忽视土地资源的保护，必须严格控制房地产用地的规模和用途，避免出现土地过度开发和浪费的情况。
在城市规划中，必须合理规划城市的用地结构，推动城市建设朝着绿色可持续的方向发展，为人们提供更加优质的居住环境。
实践可持续发展的理念需要加强对房地产市场的监管和调控。
在过去的几年中，我国房地产市场一直存在着波动较大的情况，为了保持房地产市场的稳定和健康发展，政府必须加强对房地产市场的监管和调控。
一方面，政府需要出台更加严格的房地产政策，遏制过度投机和恶性竞争，保持房地产市场的稳定；政府需要通过加强土地供给、减少房地产税负等方式来稳定房地产市场的供需关系，避免房价出现过度上涨的情况。
实践可持续发展的理念需要增强人们的环保意识和节约资源的行为。
在房地产市场中，人们必须注意居住环境的保护和资源的节约利用。
在房地产开发中，可以采用节能环保的新材料和新技术，建设更加环保和节能的建筑；在居民居住中，人们可以提倡绿色低碳的生活方式，减少能源的消耗和减轻环境负担。
对住房置业担保可持续发展的几点认识
对住房置业担保可持续发展的几点认识
汪为民
【期刊名称】《住宅产业》
【年(卷),期】2012(000)012
【摘要】住房置业担保发展至今，目前面临的形势可以说最严峻。
房地产调控带
来的住房个贷业务量萎缩，社会包括政府主管部门对住房置业担保功能作用的质疑，以及监管部门规范化管理工作的加强，住房置业担保按现有模式继续运作下去困难重重。
【总页数】2页(P60-61)
【作者】汪为民
【作者单位】北京市住房贷款担保中心
【正文语种】中文
【中图分类】TU241
【相关文献】
1.住房置业担保制度与中低收入者住房融资
2.论我国住房置业担保制度的重构——以中低收入者的住房保障为基点
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有限公司的运作与实践
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建立与完善住宅贷款担保体系促进住宅产业持续健康发展
建立与完善住宅贷款担保体系促进住宅产业持续健康发展当前，住宅产业已经成为我国国民经济发展的主要支柱产业之一。
要保持住宅产业的持续健康发展，必须继续保持旺盛的住宅有效需求。
由于住宅是价值高的耐用商品，住宅市场消费主体的中低收入阶层很难依靠自己的能力购房，必须借助相适应的住宅信贷，才能将住宅的潜在需求转换成为真正的住宅需求。
但目前住房贷款抵押手段单一，不仅使银行聚集越来越大的潜在风险，而且贷款门槛较高，限制了部分中低收入居民早日购房的意愿。
建立和完善住宅贷款担保体系，可以起到分散银行金融风险、降低住宅贷款门槛、刺激住宅有效需求的作用。
一、当前住宅信贷的现状和面临的问题1998年以来，银行个人住房信贷保持了高速增长，直接拉动了住房需求。
2002年6月末，金融机构个人住房贷款余额6630.1亿元，是1997年末个人住房贷款余额的38.55倍。
个人住房贷款的快速增长，促进了住房消费的增长，2002年末，个人住房销售金额达4710亿元，占同期商品房销售额的82.3％。
但是，在个人住房贷款和个人住房消费双增长的同时，仍然存在着不可忽视的问题。
（一）当前银行住宅抵押贷款方式使得房贷增长的同时银行金融风险也在聚集和增大目前，个人住房贷款主要是以所购买的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。
虽然有些保险公司介入，大部分是针对房地产的财险和针对债务人的意外险，而银行作为债权人要全部承担债务人违约的风险。
因此，银行面临多种风险。
第一，目前住房贷款种类较少，除了住房公积金贷款外，就是商业贷款，2002年银行住房贷款占全部住房贷款的90％，银行是住房借款者的最大债权人，也是住房贷款最大的风险承担者。
第二，缺乏住房贷款的风险分担机制。
由于我国住房贷款证券化等金融衍生工具没有推出，住房贷款的风险基本无法转嫁出去，完全由银行承担。
第三，房贷基本是10年以上的中长期贷款，随着我国住房市场的发展和住房需求的增长，房贷余额将不断增加，聚集的风险也在增长，尤其是我国的征信制度还没有建立，贷款人的信用无法掌握，恶意逃废债者无法控制，开发商以房贷名义骗贷无法了解，下岗、失业人员无能力还贷也可能出现，这些风险都需要银行承担。
住房置业担保的现状及法律分析、思考
住房置业担保的现状及法律分析、思考摘要：置业担保原与预购商品房贷款抵押（即俗称的"按揭购房"）有极为相似之处。
所谓预购商品房贷款抵押，依建设部《城市房地产抵押管理办法》的解释是：指购房人在支付了首付款之后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将其所购商品房抵押给贷款银行以作为偿还贷款的担保。
在增量房地产发展到一定水平之后，市场是以存量房地产的流动为发展主流。
随着房改房上市，"二手房"买卖需求近两年急剧上升。
但在"二手房"买卖中贷款却是困扰消费者的一个大问题。
置业担保业务量大幅攀升，反映了市场发展的巨大潜力。
关键词：住房，置业担保，房地产，二手房一、住房置业担保的发展现状银行为减少风险，通常要求开发商在竣工交付、购房人领取权属证书之前提供阶段胜的信用担保，并要求开发商在该银行开立资金账户，担保期限内，一旦购房人违约，则从开发商账户上直接划转购房人之欠款。
这一做法对买卖双方都有制约作用。
其最大的优势在于对开发商的制约作用，即开发商在承担了保证人的角色之后，大都能按时竣工，很少有烂尾现象。
由于按揭有这样种种之优点，一时间开展得轰轰烈烈，发展极快。
这一切为置业担保的出现提供了良好的发展环境。
在置业担保出现之前，买卖"二手房"是无法得到银行贷款的。
自房屋置业担保出现之后，银行鉴于风险由担保公司承担，才开始了对"二手房"的谨慎贷款。
在置业担保的发展中，操作的差异性较大。
从类型上来看，有商品房担保贷款、"二手房"担保贷款；从担保的形式来看，有阶段性担保与全程担保；从担保的责任方式来看，有一般保证与连带责任保证。
建设部规定的住房置业担保是指为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保。
借款人将其本人或第三人的合法房屋依法向担保公司提供抵押作为反担保。
而从目前的操作来看，实际上存在几种担保方式。
论房地产业的可持续发展
论房地产业旳可持续发展摘要：房地产业作为国民经济新旳增长点，为中国经济旳迅速增长做出了奉献，但是，需要注意旳是在其发展旳过程中却存在许多问题。
众多旳实践证明，我们在发展房地产业旳过程中要尊重客观规律，要努力做到房地产业旳可持续发展，更好旳发挥其在国民经济中旳作用。
核心词：房地产业；可持续发展；宏观调控；微观基础房地产业可持续发展旳内容较为丰富，波及土地资源、房地产业、人居环境等。
要想实现房地产业旳可持续发展，不仅需要政府旳宏观经济调控，也需要构建房地产业可持续发展旳微观基础。
只有这样，才干对旳解决好它与国民经济各产业、行业之间旳比例关系，解决好速度与比例、效益与质量、近期与远期、整体与局部旳关系，逐渐实现可持续发展。
一、房地产业可持续发展旳含义（一）房地产业可持续发展旳内涵房地产业旳可持续发展是可持续发展理论在房地产业旳具体体现。
它既是产业自身健康发展旳必然规定，也是整个国民经济和社会可持续发展旳一种重要构成部分。
所谓房地产业得可持续发展，是指既涉及土地资源旳永续运用，也涉及住宅业旳稳定协调发展，还涉及房地产市场旳完善与人居环境改善等多方面内容。
由于房地产是地产与房产旳统一体，其既有自然资源旳基本属性，也是社会经济生活基本旳物质基础和物质条件，因此，房地产可持续发展波及到资源、经济、社会、生态等多方面因素而具有更为复杂多样旳内涵。
<1>二、我国房地产业发展存在旳问题（一）构造失衡构造失衡是目前房地产发展中面临旳一种严重问题，这种失衡最重要旳表目前供求构造和成本构成上。
目前我国房价虚高旳因素之一是成本构成旳不合理。
重要表目前连带费用过多。
在国外某些发达国家，建造工程成本一般占到总成本旳70%左右，而在我国只占到37%；而税费、土地、连带成本占65%以上，这是管理不善、不正之风严重、市场扭曲旳体现。
<2>（二）行业不成熟1、行业旳不完全竞争和价格合谋由于房地产所依赖旳最重要资源是土地，而土地是一种不可再生旳稀缺资源，政府是垄断旳土地供应方，房地产开发商之间旳竞争也是有限旳。
浅析我国房地产经济的可持续发展
浅析我国房地产经济的可持续发展随着我国经济的高速发展，房地产业成为了支撑国家经济的重要产业之一，但是在发展过程中，也面临一些问题和挑战。
因此，在探讨我国房地产经济的可持续发展方面，需要从多个角度进行分析。
首先，可持续的房地产经济应重视房地产资产的保值和增值。
随着城市化进程的加速和人口的不断增加，土地资源日益紧缺，房地产资产的价值也不断上涨。
然而，在房地产市场波动较大的情况下，房地产资产的保值和增值还需要依靠更加稳健的经济基础和政策支持。
因此，政府需要加强监管和政策引导，促进房地产资产的健康增值和保值。
其次，可持续的房地产经济必须注重住房的平价性和公平性。
房地产市场的繁荣与否，不应该只服务于特定人群，更应该考虑到全社会的住房需求。
在城市发展过程中，应注重各种住房的平价性和公平性，避免出现过度涨价和楼市炒作等问题，从而满足大众化的住房需求。
再次，可持续的房地产经济要重视环境和社会效益。
随着城市化的加速和环境污染的日益严重，城市的环境和社会问题成为亟待解决的难题。
因此，在房地产经济的发展中，应注重环境保护和社会效益。
政府应该引导房地产企业重视产品环保，提高房屋的空气质量和能源效率，同时，注重社会责任，切实为社会贡献力量。
最后，可持续的房地产经济更应该注重城市的可持续发展。
在城市的规划建设中，应该考虑到环境、生态、资源和社会等多种因素的影响，注重城市的可持续发展和生态建设。
政府和企业应该积极推进城市的可持续发展，注重城市规划和建设中的生态环境要素，提高城市的品质和可持续性。
总之，我国房地产经济的可持续发展需要关注多个方面，包括资产保值和增值、住房平价性和公平性、环境和社会效益以及城市的可持续发展等。
只有通过多方面的努力，才能促进我国房地产经济良性发展和可持续发展。
独家揭秘房地产担保的重要性解析
独家揭秘房地产担保的重要性解析在房地产交易中，担保是一个不可忽视的重要环节。
对于卖方、买方和金融机构来说，担保不仅可以减少风险，还可以提供信心和保障。
本文将深入探讨房地产担保的重要性，并解析其对各方的意义。
一、担保的定义及类型担保是指在借款或交易过程中，提供给借款人或交易双方的一种保障措施。
根据担保方式和内容的不同，担保可以分为直接担保和间接担保。
直接担保是指债务人提供的财产或保证金，以应对可能发生的违约情况。
间接担保则是通过第三方提供的担保，如保证人或担保公司。
二、担保的重要性解析1. 保证交易安全性房地产担保可以确保交易的安全性，对于买方来说，如果能够获得卖方提供的担保，可以减少购房风险。
同时，对于卖方来说，担保可以增加交易成功概率，并保证其能够及时收到款项。
此外，担保对于金融机构也是必要的，在放贷过程中，担保可以减少不良贷款风险。
2. 提高交易信心担保可以提高交易参与者的信心。
对于买家来说，担保可以使其更加相信卖方能够按时交付房屋，并且不用担心卖方因为付款问题而违约。
对于卖家来说，担保可以确保买方能够按时付款，减少货款拖欠风险。
同时，金融机构会对有担保的交易更有信心，方便借贷者获得更好的贷款条件。
3. 降低金融风险在房地产交易中，金融机构通常承担了很大的风险。
担保可以减少金融机构的不良贷款风险，保证贷款能够按时回收。
当出现贷款人无法还款的情况时，金融机构可以通过担保物的处置来进行债务的清偿，降低自身的风险。
4. 促进房地产市场发展担保作为房地产市场的一种重要机制，可以促进市场的稳定和发展。
有了担保，交易参与者更愿意参与购房交易，市场流动性更强，交易更快速和顺利。
金融机构也能更好地发挥其作用，提供相应的融资支持。
三、担保的推行和改进为了更好地发挥担保的作用，我们可以从以下几个方面进行推行和改进。
1. 完善担保法律法规通过完善相关的法律法规，明确担保的范围和权益，加强对担保行为的监管，可以有效降低担保的风险和纠纷。
房产抵押与房地产市场可持续发展
房产抵押与房地产市场可持续发展一、引言房产抵押作为房地产市场的重要组成部分，对市场的发展起到了至关重要的作用。
随着经济的发展和人们消费观念的改变，房产抵押已经成为了人们解决资金需求的主要手段之一。
同时，房地产市场的可持续发展也是当前社会关注的焦点。
本文将从房产抵押的角度出发，探讨其与房地产市场可持续发展的关系，以期为房地产市场的健康发展提供一定的参考。
二、房产抵押概述房产抵押是指借款人以其所拥有的房屋作为抵押物，向银行等金融机构申请贷款。
借款人通过将房产抵押给金融机构，可以获得所需的资金，用于购买房产、改善住房条件、投资等用途。
同时，房产抵押也可以作为一种资产保障手段，降低借款人的信用风险。
三、房产抵押与房地产市场的关系1.促进房地产市场的发展：房产抵押为房地产市场提供了资金支持，促进了房地产市场的繁荣。
同时，房产抵押也为金融机构提供了稳定的收益来源，推动了金融市场的稳定发展。
2.推动房地产市场的供需平衡：房产抵押为购房者提供了更多的购房选择，促进了房地产市场的供需平衡。
同时，房产抵押也为开发商提供了更多的融资渠道，推动了房地产市场的投资和开发。
3.促进房地产市场的结构优化：房产抵押为不同层次的购房者提供了不同的选择，促进了房地产市场的结构优化。
同时，房产抵押也为开发商提供了多元化的融资方式，推动了房地产市场的多元化发展。
四、房地产市场可持续发展的问题与挑战1.房价波动：房价波动是房地产市场可持续发展面临的重要问题之一。
房价的波动不仅会影响购房者的购房意愿，也会影响开发商的投资决策。
2.土地资源紧缺：随着城市化进程的加快，土地资源紧缺成为了房地产市场可持续发展的一个重要挑战。
如何在有限的土地资源上实现房地产市场的可持续发展，是当前需要解决的问题。
3.金融风险：房地产市场的波动性较大，如果金融机构在放贷过程中存在风险控制不到位等问题，将会给整个金融系统带来风险。
因此，如何有效地控制金融风险，是房地产市场可持续发展需要关注的问题之一。
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对住房置业担保可持续发展的几点认识2013-01-07 09:06:57 汪为民来源：《住宅产业》2012 年第12 期
住房置业担保发展至今，目前面临的形势可以说最严峻。
房地产调控带来的住房个贷业务量萎缩，社会包括政府主管部门对住房置业担保功能作用的质疑，以及监管部门规范化管理工作的加强，住房置业担保按现有模式继续运作下去困难重重。
可持续发展是发展与可持续的统一，只顾发展而不考虑可持续，长远发展将丧失根基。
住房置业担保要保持可持续发展，必须做到以下三点：一是要有顶层设计；二是坚持“相关多元化”经营；三是以创新驱动实施转型发展。
1、确立住房置业担保的政策目标。
行业自身定位不清，担保功能作用不充分，是我国住房置业担保行业出现发展瓶颈的根本原因。
住房置业担保产生于上世纪90 年代末，当时主要是解决二手房贷款阶段性担保以及银行对抵押物处置难的担心等问题。
之后住房置业担保与住房公积金贷款业务结合，主要起因是替代当时不合理的贷款保险业务。
虽然住房公积金贷款担保业务一定程度促进了住房公积金贷款的发放，提高了住房公积金使用率，并且通过承担担保责任和专业化风险管理，有效地降低住房公积金贷款风险，优化了住房公积金贷款资产质量，但是目前担保模式既不能提升借款人的信用，也不能分散贷款的系统风险。
国外担保机制主要与降低首付款以及低利率政策相结合，但在我国没有制定这方面的政策，特别是住房公积金缴存人具有使用住房公积金的权利，在购房时我们不能强制要求其选择保证担保方式，在没有给借款人带来任何好处的情况下，反而增加借款人的负担，不利于住房公积金缴存人权益的维护。
另外，住房置业担保机构由于其实际上既不具备政府的信用，又未建立区域性及规模经营的业务体系，除了以自身拥有的微不足道的资金作担保之外，也难以发挥分散风险功能。
住房置业担保的顶层设计，就是要通过确定政策目标和功能定位将其与多层次住房保障体系构建以及住房公积金制度完善结合起来。
国外经验表明，以担保为方式提升信用，可以提高居民尤其是中低收入者的购房能力，使更多人进入抵押贷款融资领域，同时，住房贷款担保制度还有利于在违约救济上体现政策性，在借款人将来一旦出现无力还贷的情况下，可以借助担保机构的运作，保证其基本的居住需求，保持社会的和谐稳定。
政府部门这些年来一直在探讨如何发挥住房置业担保在住房政策体系中的作用。
早在2003，年国务院18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》就专门有一段内容对住房置业担保提出了较全面的要求，“要加强对住房置业担保机构的监管，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。
对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要加快清理，限期整改。
加快完善住房置业担保管理办法，研究建立全国个人住房贷款担保体系” 。
可惜这些要求在后来的实践中没有很好地得到落实。
国务院今年 6 月印发《国家基本公共服务体系“十二五”规划》，根据《规划》，“十二五”期间我国将鼓励各地依法建立保障性住房投资机构。
研究建立全国性和区域性个人住房贷款担保体系，支持中低收入家庭改善住房条件。
住建部起草的《基本住房保障条例》（征求意见稿）第二十二条为[保障性住房建设、运营的金融支持]，国家鼓励金融机构为保障性住房的建设、运营发放长期贷款，引导担保机构为保障性住房建设、运营机构融资提供担保。
第三十条，为[购买保障性住房的财税、金融政策]，国家鼓励金融机构对保障性住房购房贷款，在首付款比例、利率和贷款期限等方面给予优惠；扶持、引导担保机构为保障性住房购房贷款提供担保。
目前，《住房公积金管理条例》正在修订，其中，两大问题有待解决，一是如何解决住房公积金制度存在的风险管理体系不健全的问题，二是如何实施差别化信贷政策，以体现住房公积金的政策倾斜和对困难群体的接济和扶助。
在这两方面，住房置业担保能够发挥重要作用。
应该说住房置业担保的发展方向是明确的，现在的关键是如何在实践中寻找合适的介入路径，并从行业体系建设、业务创新能力、资本实力、风控技术等方面提升自身作为信用增级服务和风险管理专业机构的优势，增强与政府决策机构的沟通，推动业务推进与相关政策安排上的良性互动，从行业角度把握住房政策改革和发展带来的机遇。
2、坚持“相关多元化”经营，构建多样化盈利模式
多元化经营必须坚守在围绕住房担保主业的“相关”领域，不赞成跨行业经营。
开展多种经营，是住房置业担保机构这些年得以生存发展的重要保障，这在以后的发展中也必须坚持下去。
面对目前的严峻形势，从去年底开始，不少担保企业开始转向其他领域，如投资入股新兴产业，开展企业融资担保业务，试图利用产业多元化来摆脱困境。
这种远离本行、涉足不熟悉领域的行为风险很大。
无论是新兴产业投资，还是企业融资担保业务，都需要大量资金投入和真正懂行的人才，住房置业担保没有太大优势，远离主业的多元化并不能解决住房置业担保的危机。
多元化经营应充分发挥相关业务的协同效力。
在这方面，部分城市担保机构已做了一些有益的探索。
如北京贷款担保中心目前已形成信用调查征信、贷款担保、贷款资产管理三大业务，将业务体系覆盖到住房信贷全过程管理；常州房屋担保置换有限公司围绕建立以住房置业担保为主业，整合优势资源，促成综合业务的联动，形成房屋置换、资产吞吐、房产销售成为置业担保“业务源”，房产代理、房产咨询、房产评估成为置业担保“增值源”，资产包销、资产管理、不良资产处置成为置业担保风险“消化源”等联动产业链格局；上海贷款担保公司还突破传统的住房贷款担保业务，将业务延伸到个人消费贷款担保和小微企业贷款担保领域，并以组建集团经营的方式，设立了科技网络公司、小额贷款公司。
另外，公共租赁住房建设和运营管理，为住房置业担保机构介入住房保障提供了一个很好的平台。
公共租赁住房将在一定长的时期内成为我国住房保障的主要方式。
研究将部分担保基金持有公租房，既满足了担保机构资产配置多元化的诉求，又增强了担保机构违约处置能力。
3、以创新为驱动，实施转型发展
体系创新，着力构建区域性和全国性担保体系。
住房贷款担保风险分散原理就是通过空间、时间和担保客户来分散大量的个体的借贷风险，要求有规模效应，这就决定了住房贷款担保机构建设必须是全国性的或区域性的。
国务院2003 年18 号文以及今年 6 月印发的《国家基本公共服务体系“十二五”规划》，都要求研究建立全国性和区域性个人住房贷款担保体系。
体系建设需要充分发挥目前成立的长三角担保联盟、环渤海联系会议的作用，不断完善治理结构，实施业务标准化、加强包括风险共担在内的业务合作交流，同时，需要政策的引导，对少数担保规模较大、业务较规范的机构纳入政策性住房贷款担保体系，利用市场规则，采用鼓励现有地方担保机构兼并、重组等方式，重点培育几家大规模
的跨地域经营的担保机构。
产品创新，着力开发稳定的适应不同需求的产品体系。
一是规范现行担保业务，区分风险分散的担保功能与业务代理的中介功能，将担保机构承担的贷前、贷后服务纳入住房公积金贷款委托业务合规性管理范围；二是与住房公积金政策调整互动，探索建立政策性担保。
配合实施差别化信贷政策，如降低首付款比例、利率下浮等，以及为中低收入家庭购买保障性住房提供政策性担保；三是因地制宜开展多样化的阶段性担保，包括针对期房风险、登记风险的购买预售商品房的阶段性担保，针对资金监管、登记风险的购买二手房阶段性担保，针对促销方式的直客式购房阶段性担保，针对商业个贷转公积金个贷的阶段性担保等。
技术创新，着力提高担保机构风控管理水平。
担保机构要比贷款机构更加有效的管理信用风险。
一是要加强以动态数据库为主要内容的信息化建设，掌握贷款余额变动、抵押资产价值及借款人状况变化等信息，提高动态监测能力；二是创新逾期催收和违约处置手段，及时采取积极措施监控和化解信用风险；三是逐步推进信用风险的计量化，定期进行风险指标的测算和分析工作，有针对性地采取综合、有效的风险管理措施。
（作者单位：北京市住房贷款担保中心）。