某城市广场项目策划报告

上海城市化不断扩散， 板块化建设日益明显， 城市界限逐渐外延。
》解读【区域际遇】
本案位于上海市浦东新区曹路新市镇，属于
金桥功能区的行政、文化、信息中心，上海
国际金融信息园的核心枢纽。
外
曹路镇位于浦东新区东部，西邻金桥镇和金
环
桥出口加工区、东濒长江入海口、南邻唐镇
，北接高东镇、外高桥保税区，依托周边强 线
区域内多层、小高层住宅的二手 价在1.5-1.7万元/平米左右；联体别 墅（万科第五园）单价约3.5万元； 区域内沿街商铺二手价格约2-2.5万 元/㎡，租金约3元/天/㎡。
创联金海花苑22000 （二手别墅）
二 工 大
爱法花园 16000（二手）
杉达 学院
万科第五园 35000（别墅）
河滨城市花园 17000（二手）
》其他配套
上海第二工业大学 上海第二工业大学地处曹路镇金海路， 占地面积 782 亩，总建筑面积近20万 平米，在校学生约1万人。 学校位于项目地块南侧。
上海杉达学院 上海市第一所具有本科学历教育资格的民办普通高校， 位于曹路镇金海路，占地约400亩，在校学生约5000人。 学校位于项目地块以东，距离约200米。
地块
单位：元/平方米
市场小结
பைடு நூலகம்缺少有强大品牌号召力的商业地产开发商 业态组合单一或者不够丰富
整体商业质量不佳，无法形成品牌效应 后期的商业运营管理上有所欠缺
曹路镇乃至北浦东区域缺乏龙头商业中心
宝龙解读
• 宝龙是谁？ • 宝龙做过些什么？ • 宝龙能为我们带来什么？
宝龙项目解读
》地块基本概况
创联金海花苑
浦东机场25公里。
曹路镇政 府
9号线民雷路站 9号线顾唐路站
地块： A4-8、9、13
》解读【区域发展】
曹路新市镇
总体布局:“一心、两轴、五片” 一心：新市镇中心区 两轴：金海路、顾唐路两侧所形成的公共发
展轴和教育科研产业轴。 五片：新市镇中心片区
金海路以北的集镇综合片区 顾唐路以西的大学园区 红星路以南的金融信息产业园区
外
A4-8
环
绿
化
A4-9
带
第二工业大学
总出让面积：71161.8平方米
阳光苑小区
A4-13
三信国 际宾馆
河滨城市花园
总建筑面积：118609.25平方米
指标 土地性质 用地面积
规划容积率 地上总建面 积 建筑密度 绿地率 建筑限高
A4-8 办公 17203 1.0
17203 40% 30% 20
单位：平方米，米
北浦东的黄金价值已逐步形成 但真正意义上的“中心”难寻 缺乏商业中心的北浦东 尚未形成板块合力
此时，宝龙将站在哪里？以什么样的方式？开始又一个城市中心的启幕
》解读【城市际遇】
昔日北浦东：
发展势头明显落后于同档次的莘闵、三林 、江湾板块 与莘闵比——缺乏轨道交通优势 与三林比——缺乏人气、配套优势 与江湾镇比——缺乏市政规划力度
》小结
项目资源解构
产品：宝龙模式商业的代表之作，12万方的城 市综合体，一站式体验，多种身份自由切换。
宝龙城市广场
联体别墅 写字楼 购物中心 精品酒店
媒介传播
宝龙品牌
重磅武器
活动营销
板块炒作
产品规划
客群包围
圈层营销
• 在宝龙企业形象逐渐导入之后，进入实质的产品行销阶段 。
• 本案产品细分，差异性较大，故建议在营造“宝龙城市广 场”的大概念下，分类进行细化包装和有针对性的推广。
• 行销宝龙六部曲：
• 宝龙是谁 • 上海宝龙城市广场 • 宝龙别墅 • 宝龙城市广场国际办公楼 • 宝龙城市广场时尚购物 • 精品酒店（酒店公司经营专业）
A4-9 商业 21100
A4-13 商业 32440
2.5
1.5
52750 40% 30% 90
48661 45% 25% 30
》项目基本情况
上海曹路宝龙生活广场地处浦东外环路与金海路交叉口，东至三信国际宾馆，西至外环绿 化带（经二路），北至民众路、民民路，南至金海路。项目为约12万㎡大型城市综合体， 规划为集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、酒店为一体的休闲商业中心； 4-8地块产品：企业公馆，产品为联排，3层，主力面积250㎡左右； 4-9地块产品：精品酒店、办公楼，主力面积2000㎡-4500㎡、底商； 4-13地块产品：购物中心，包括大型超市、星级影院、ktv、电玩、大型餐饮等，商铺主力户型100-300㎡。
北浦东印象：交通不便；工业园区聚集地
今日北浦东：
急需改变 有机会变 正在改变
世博东风 三线并驾
新城战略 曹路新貌
大上海联动 城市化加快
世博会过后，上海城市基 础设施配套升级，轨道交 通建设加快，轨道交通9 号线、12号线的贯通将大 大缩短与陆家嘴、徐汇、 闵行等中心城区的距离。
浦东大力建设新市镇， 并将新市镇提升到上海 滨江沿海产业带，发展 潜力强劲。 北浦东急需改变。
地块
浦东运河以东的配套基地（总建面
本案位于规划发展轴之上，紧邻集镇综合片区和2新60万市平镇米中，心人片口区6.8万）
》解读【市场环境】 曹路镇无大型商业广场，以中小型商业为主
曹路镇现有商业集中在地块东侧 的民耀路区域，主要服务于周边的住 宅小区，以中小型超市、生活配套商 业为主。
曹路镇无大型综合性商业。
某城市广场项目策划报告
目录
项目板块解读
宝龙解读
宝龙项目解读
项目核心定位 项目推广策略
中润解放优势
项目板块解读
公元2011年，上海，依然演绎着最华彩的乐章 大浦东，目前上海最具发展潜力的区域
北浦东，因其工业园区的印象，与市区疏远的位置，很长一段时间，显得落寂而黯淡 现在，是时候结束北浦东的黯淡，北浦东已到了腾飞时刻 ……
大的产业支撑，曹路新市镇将被打造成为金
桥功能区的行政文化信息中心。
曹路新市镇为浦东新区四个新市镇之一，是
上海和浦东新区的配套房基地，现有常住人
口15.7万人(其中包括户籍人口6.51万，流动 9、
人口6.86万，高校在校师生2.3万)，规划人 12号
线金
口约20万人。
海路
站
本案距离人民广场20公里，陆家嘴15公里，
》其他配套
三信国际宾馆
三信国际宾馆商业广场占地30000平方米， 规划建筑面积50000平米。 第一期建筑包括四星级酒店与商业辅楼 出租，会议室以及餐饮包房。 第二期策划为商业广场。 目前一期宾馆和商业辅楼全部空置。 位于项目地块的东侧，紧邻A4-13地块。
【项目推广策略】
整合推广战术
舆论利剑