上海高端客户住宅需求偏好研究(42
北京上海豪宅客户深度解析
豪宅客户概念界定及典型特征豪宅客户的概念界定关于豪宅客户的概念有各种界定的方法，如狭义定义为购买过各地豪宅的真实客户，该定义强调客户现实的购买行为；又如理解为有豪宅购买意向且有足够购买能力的客户，该定义强调的是客户的有效购买需求。
易居认为豪宅客户是非常特殊的一个群体，仅从经济能力和购买需求两个方面来界定是远远不够的。
图1-1- 1 豪宅客户概念界定图豪宅客户是一群拥有相当财富、身份和地位的高端人士，是处于金字塔最顶端的那部分人群。
他们或者是拥有雄厚的经济资源，或者是占据独特的知识资源，再或者是占有广泛的社会资源，并将这些资源为自己所用，不断创造更多的物质财富。
作为社会的中坚力量，这些客户还拥有特质化的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，不仅仅体现在物质层面上，更追求物质与精神的统一、前瞻性的生活理念、及功能多元化等，体现在对健康、人文内涵、环保、生态环境、私密性、服务等方面的特别关注。
此外，豪宅客户对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活的需求也有较高的要求。
综上，易居定义的豪宅客户是一类拥有丰富经济、社会、知识资源，对居住生活环境有超高要求，同时对精神层面也有较高追求的群体。
豪宅客户基本特征分析从行业上看，豪宅客户从事的行业以服务业和制造业为主；在来源地分布上看，豪宅客户以外省外国人士居多，本地客户所占比例均偏低；在年龄上，比较倾向中青年，35-45岁之间的人是主力购买人群。
行业特征——服务业的发展造就了大量富豪虽然豪宅客户多以从事服务业为主，但是，地域性经济发展的特点也使得各地的豪宅客户分布的行业有所差异。
北京、上海、深圳分别代表了中国三个重点发展的经济圈，环渤海经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈，其经济、产业发展特征差异显著。
在各地豪宅客户分布的行业呈现出地域性特征的同时，我们也发现了一些共性：即这些豪宅客户大多来自服务行业。
图1-2- 1 北京豪宅客户行业分布图(1)北京豪宅客户行业分布——服务业独占鳌头从在北京购买豪宅的人群分布看，服务业的人群是购买豪宅的主力军，占到62%，究其原因，这与北京的城市发展规划是分不开的，政府大力发展服务业的同时，也造就了一批服务业的富豪。
几个数据告诉你，上海的高端客户爱买什么房？
几个数据告诉你，上海的高端客户爱买什么房？在上海，什么样的房子可以称之为高端住宅？上海人到底喜欢什么样的高端住宅？我想绝大多人都会对这两个问题抱有好奇。
今天，我们将通过克而瑞的大数据，来具体分析一下在上海，什么样的高端住宅最受欢迎。
1以目前上海市新建住宅的成交均价来看，地段稍好的改善型住宅基本都要达到千万总价。
如果是在传统市中心，在售新项目总价都是千万以上的。
克而瑞数据显示，自2017年1月至2019年6月，上海总价1000万以上高端住宅成交热度持续上扬，2017年成交5889套，2018年成交7040套，同比上升19.5%。
此外，2019年1-6月的成交数据就已达到4178套，预计全年成交数据也会有一个较为明显的同比增幅。
一方面，近两年上海千万级高端住宅的供应量有所提升；另一方面，上海拥有全国最旺盛的高端居住需求，这对于高端住宅库存的消耗是个利好。
单从总价超3000万的高端住宅来看，上海2017年、2018年的新房成交量分别为722套和888套，数据呈现明显上涨。
3000万-5000万和5000万以上两个区间也都有明显增幅。
此外，从2000万到3000万这个区间来看，2019年仅上半年的成交数据就已达到725套，逼近2018年全年成交数据。
2019年上半年新房总价1000万到2000万的成交数据，相对于2017年全年也同样如此。
2通过上面的分析，我们基本可以圈定在上海最受欢迎的高端住宅总价段范围。
那拥有这样的预算，财富阶层能买到一套什么样的房子？如果非要有一个基本标准，我认为核心地段、优质产品和高端服务这三个要素是最基础的。
虽然从如今上海的城市规划来看，已经是多核心发展模式，各个行政区都有自己的高端商务区和高端住宅聚集区。
但说到核心地段，不得不提到的一个是以新天地为代表的法租界，另一个就是市中心的黄浦江两岸。
这两个核心区，包括了新天地、南京路、淮海路、人民广场以及陆家嘴等多个商圈，覆盖了日常购物消费全部所需。
上海高档房产市场现状及趋势分析
势分析2023-10-28CATALOGUE 目录•上海高档房产市场概述•上海高档房产市场现状分析•上海高档房产市场趋势预测•上海高档房产市场风险与机遇•上海高档房产市场未来展望01上海高档房产市场概述上海高档房产市场主要指的是在上海市内的高档住宅、别墅、商业地产等，其价格普遍较高，主要面向高净值人群。
高档房产市场的范围主要集中在黄浦区、静安区、长宁区、徐汇区等中心城区以及浦东新区等新兴商业区。
定义与范围市场特点市场需求稳定且增长迅速，主要受政策调控和宏观经济环境影响。
供应相对紧张，市场供需矛盾较为突出。
市场竞争激烈，各大开发商争夺市场份额。
房产价格高昂，成交周期较长。
上海高档房产市场具有以下特点房产类型与分布其他高档房产：如文化创意产业园区、高档会所等，主要分布在市中心和部分新兴商业区。
商业地产：包括写字楼、商业中心、酒店等，主要分布在市中心和部分新兴商业区。
别墅：主要分布在浦东新区、闵行区等郊区，其中部分别墅也属于高档住宅范畴。
上海高档房产市场主要包括以下几种类型高档住宅：主要分布在市中心和部分郊区，如黄浦区、静安区等。
02上海高档房产市场现状分析供应与需求供应情况上海高档房产市场供应量充足，楼盘项目众多，涵盖了各种户型和价格区间。
然而，由于政策调控和市场需求变化，供应结构也在发生变化。
需求情况上海作为国际大都市，吸引了大批高净值人群和投资者，他们对高档房产的需求持续旺盛。
同时，随着生活品质的提升，部分中产阶级也开始追求高品质的居住环境，成为潜在需求群体。
价格情况上海高档房产价格普遍较高，各区域价格差异较大。
中心城区的豪华公寓和别墅价格往往超过每平方米数万元。
价值情况高档房产作为稀缺资源，其价值不仅仅在于居住功能，更在于其投资和保值功能。
在通货膨胀和货币贬值的背景下，高档房产成为投资者保值增值的重要选择。
价格与价值市场热点与趋势市场热点当前上海高档房产市场最热门的区域包括黄浦区、静安区、浦东新区等中心城区以及佘山、东郊等别墅区。
上海高档住宅市场研究
绪言1、研究背景和目的汇宁花园房地产发展拟开发建造徐汇区淮海西路汇宁花园高级住宅及商务公寓项目。
为全面、深入、系统地了解市场供求和竞争状况，对市中高档次住宅市场有明确的认识，邀请中原物业代理市场研究部对市高档住宅市场（别墅、公寓、服务式公寓）的现状和未来的发展趋势进行研究，从而为项目提供有针对性的定位和营销组合等发展建议。
2、研究容及围汇宁花园地处淮海西路黄金地段，从项目规划等方面情况来看，应定位为高档住宅项目，考虑到目前市高档住宅市场的发展状况、区域分布的集中度等方面，拟将研究的对象和区域围作如下界定：（1）研究容⏹市高档住宅市场现状⏹市高档住宅市场供求预测⏹项目发展建议（2）研究围⏹将均价在8000元人民币/平方米以上的物业为此次研究的对象⏹将目前市高档公寓及服务式公寓（均价在8000元人民币/平方米以上）集中的黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁、浦东小陆家嘴等六个区域作为此次研究的区域围⏹对于别墅将不限定区域围，仅考虑价格因素（均价在8000元人民币/平方米以上）。
3、研究方法及主要研究指标本报告在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析、典型案例分析以及趋势分析预测等方法。
采用的主要研究指标详见列表。
4、本报告的基本结构本报告共有以下三个部分组成，分别为：第一部分：高档住宅市场第二部分：项目发展建议第三部分：附录1：高档住宅典型案例分析附录2：高档住宅市场存量统计数据附录3：高档住宅市场供需统计数据附录4：高档住宅市场租售价格统计数据附录5：高档住宅区域市场供求量预测方法第一部分高档住宅市场一、住宅市场综述1.住宅市场的经济环境日前中国社科院发布的中国城市竞争力调查报告显示，在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。
《财富》周刊近期的一项调查数据也反映，跨国公司在中国设立地区总部的选址时，较其他大城市更具有吸引力。
2001年国民经济持续、快速、健康发展，全年实现国生产总值（GDP）达4950.84亿元，同比增长10.2%，高于全国2.9个百分点。
上海高档住宅市场研究
上海高档住宅市场研究绪言1、研究背景和目的上海汇宁花园房地产进展有限公司拟开发建筑徐汇区淮海西路汇宁花园高级住宅及商务公寓项目。
为全面、深入、系统地了解市场供求和竞争状况，对上海市中高档次住宅市场有明确的认识，邀请上海中原物业代理有限公司市场研究部对上海市高档住宅市场（不墅、公寓、服务式公寓）的现状和以后的进展趋势进行研究，从而为项目提供有针对性的定位和营销组合等进展建议。
2、研究内容及范畴汇宁花园地处淮海西路黄金地段，从项目规划等方面情形来看，应定位为高档住宅项目，考虑到目前上海市高档住宅市场的进展状况、区域分布的集中度等方面，拟将研究的对象和区域范畴作如下界定：研究内容上海市高档住宅市场现状上海市高档住宅市场供求推测项目进展建议研究范畴将均价在8000元人民币/平方米以上的物业为此次研究的对象将目前上海市高档公寓及服务式公寓（均价在8000元人民币/平方米以上）集中的黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁、浦东小陆家嘴等六个区域作为此次研究的区域范畴关于不墅将不限定区域范畴，仅考虑价格因素（均价在8000元人民币/平方米以上）。
3、研究方法及要紧研究指标本报告在实地调查基础上，要紧采纳时刻序列分析、项目类型分析、典型案例分析以及趋势分析推测等方法。
采纳的要紧研究指标详见列表。
4、本报告的差不多结构本报告共有以下三个部分组成，分不为：第一部分：上海高档住宅市场第二部分：项目进展建议第三部分：附录1：上海高档住宅典型案例分析附录2：上海高档住宅市场存量统计数据附录3：上海高档住宅市场供需统计数据附录4：上海高档住宅市场租售价格统计数据附录5：上海高档住宅区域市场供求量推测方法第一部分上海高档住宅市场一、上海住宅市场综述上海住宅市场的经济环境日前中国社科院公布的中国都市竞争力调查报告显示，上海在都市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。
《财宝》周刊近期的一项调查数据也反映，跨国公司在中国设置地区总部的选址时，上海较其他大都市更具有吸引力。
一季度上海高端住宅市场研究报告
2009年一季度上海高端住宅市场研究报告?2009年04月29日来源：? 方方地产咨询机构 ?[提要]方方地产针对第一季度上海高端住宅市场的交易特征我们从成交量走势对比、楼盘调价行为以及购房客源变化三大视角进行了深入的研究分析，并得出一些具有市场借鉴意义的共性结论。
楼市交易数据显示，09年第一季度上海高端住宅市场成交量出现一轮比较明显的上升走势，浦东仁恒河滨城、世茂滨江花园等市中心高端楼盘的成交量屡屡登上各大排行榜，此现象引起了上海楼市第三方研究机构——方方地产咨询机构的关注，针对第一季度上海高端住宅市场的交易特征我们从成交量走势对比、楼盘调价行为以及购房客源变化三大视角进行了深入的研究分析，并得出一些具有市场借鉴意义的共性结论。
高端住宅定义说明：本研究中所指高端住宅包括：高端公寓（单价2.5万元/㎡以上）；大势转好，那么高端住宅呢？——高端住宅交易量分析高端公寓市场伸缩度强于大势（注：4月市场份额数据以“4.1-4.15数值*2”估算）如上图所示，研究表明09年3月单价2.5万元/㎡以上的高端公寓产品市场成交量共计10.58万㎡，其在全市公寓整体市场成交量中所占的市场份额为6.83%，环比09年2月成交量约提高了3倍，其市场份额的增长率也大大超过全市商品住宅市场份额的平均提升比率，由此可以看出，从今年2月到3月间，高端公寓产品在整体公寓市场中所占份额的提升程度（市场伸缩度）强于大势。
事实上，从历史经验来看，此现象也并非今年本轮上升行情中所独有。
在08年上半年的市场上升行情中，我们看到高端公寓产品的市场份额也曾表现为大幅跳高的行情走势，而在08年下半年的市场下行通道中，此部分市场份额也大致表现为逐月走低。
由此我们得出：高端公寓市场伸缩度强于大势。
另外，将高端公寓市场按单价进行更细致的拆分后，我们发现：不同单价段的公寓产品在今年一季度的成交表现还有不同。
单价在2.5-3.5万元/㎡的高端公寓市场09年1-4月的单月平均成交套数为208套，环比08年下半年上升了57%，已接近07年下半年的常态水平；单价在3.5-5万元/㎡的高端公寓市场09年1-4月的单月平均成交套数高达115套，环比08年下半年翻了一番，已经在向历史高位08年上半年的水平靠拢；而单价在5万元/㎡以上高端公寓市场09年1-4月的单月平均成交套数仅为3套，仍在低位水平，成交套数并没有随着这轮市场的交易回升行情而出现提高。
高端住宅销售的市场需求分析
高端住宅销售的市场需求分析随着人们生活水平的不断提高，对于高端住宅的需求也日益增长。
高端住宅不仅提供了舒适的居住环境，更是一种身份和地位的象征。
在如今竞争激烈的房地产市场中，了解高端住宅销售的市场需求是非常重要的。
本文将从消费者需求、产品特点和市场趋势三个方面进行分析。
一、消费者需求分析1. 品质和舒适度：高端住宅的消费者对于品质和舒适度的要求非常高。
他们希望住宅能够提供高品质的建筑材料和设备，以及宽敞明亮的空间布局。
此外，高端住宅还应该提供各种便利设施，如健身房、游泳池、花园等，以满足消费者对于生活品质的追求。
2. 安全和隐私：高端住宅的消费者对于安全和隐私的关注程度也非常高。
他们希望住宅能够提供完善的安保系统和专业的物业管理服务，确保居住环境的安全和私密性。
3. 地理位置和便利交通：高端住宅的地理位置对于消费者来说非常关键。
他们希望住宅位于繁华地段或者是风景优美的地区，同时也希望交通便利，方便出行和工作。
二、产品特点分析1. 独特的设计和建筑风格：高端住宅的产品特点之一是独特的设计和建筑风格。
消费者希望住宅能够体现出个性和品味，与众不同。
2. 高品质的建筑材料和设备：高端住宅的产品特点之二是高品质的建筑材料和设备。
消费者希望住宅能够提供耐久性强、环保健康的建筑材料，以及先进的智能家居设备。
3. 完善的配套设施和服务：高端住宅的产品特点之三是完善的配套设施和服务。
消费者希望住宅能够提供各种便利设施，如健身房、游泳池、花园等，同时也希望有专业的物业管理服务。
三、市场趋势分析1. 个性化需求增加：随着社会的发展，人们对于个性化的需求也越来越高。
高端住宅市场也不例外，消费者希望能够找到与自己个性和品味相符的住宅，因此，开发商在设计和销售高端住宅时应注重个性化需求的满足。
2. 老龄化趋势：随着人口老龄化的趋势加剧，高端住宅市场也将面临新的机遇和挑战。
消费者对于养老设施和服务的需求将逐渐增加，开发商可以考虑在高端住宅项目中增加养老设施和服务，以满足老年消费者的需求。
上海高端住宅和服务公寓目标客户群体调研报告
配套设施
除了房屋本身的质量和装修，周 边配套设施也是客户考虑的重要 因素。如超市、学校、医院等设 施都会影响客户的购买决策。
目标客户群体对高端住宅和服务公寓的购买意愿分析
要点一
购买意愿
要点二
购买力
要点三
政策影响
根据我们的调研，大部分目标客户群 体都有购买高端住宅和服务公寓的意 愿，但具体购买决策会受到多种因素 的影响。
随着市场变化和政策调整，上海高端住宅和服务公寓目标客户群体的购买力和需求也会发生变化，因此需要定期进行市场调研 和分析，以适应市场变化和政策调整。
06
参考文献和附录
参考文献
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附录
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感谢您的观看
THANKS
02
针对公司客户，开发商需提供灵活的 购房政策和完善的商务配套设施，以 满足公司购房的需求和员工的办公和 生活需求。
03
针对不同客户群体，开发商需进行精 细化产品设计和营销策略制定，以更 好地满足客户需求和提高市场竞争力 。
对未来研究的建议
对上海高端住宅和服务公寓目标客户群体的研究需进一步深入，了解不同客户群体的具体需求和偏好，为开发商提供更加精细 化的产品设计和营销策略制定提供参考。
同时，还针对目标客户群体的特征，设计了有关职业、收入、家庭状况 、购房目的等问题。
04
调研结果分析
目标客户群体对高端住宅和服务公寓的需求分析
家庭型购房者
这类客户通常希望购买高端住宅作为自住用途，主要考 虑的因素包括房屋品质、地理位置、生活配套设施等。
01
投资型购房者
这类客户更注重投资回报，他们通常 会选择购买服务公寓作为投资，期待 获得较高的租金收益。
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分布比较分散，虽然靠近景观资源旁，但更多依 托自身标准高尔夫球场给人的档次感，上海高尔 夫球场较少因而显出其资源稀缺性，别墅总价在
1000万左右。
——房屋态度——
便利 求异
舒适 享受
阶层 符号 财富
基本层次
房屋是满 足便利生 活的场所
升级层次
房屋是提 高自己生 活品质的 场所
最高层级
房屋是体现自 己被认可和尊 重的内心情感 需要的媒介
传统信息媒体（电视广告和报纸 广告）和房产中介
第一财经频道的地产节目是消 费者比较多提及的电视节目 东方早报/外滩画报/周末画报
——上海高端客户职业特征——
七大代表
职业
外企外籍高管 欧美留学归国创业人士 财力雄厚的港台商人 外企高管、高级白领/金领 国企高管 高薪律师、会计师和高级知识分子 中小企业主
——上海高端客户来源地特征——
东南亚人
香港人
以外企高管为主
高级白领为主
多数重视工作的便捷 性
暂时居住，关注转手 的难易程度
重视工作便捷
另：非资源类别墅指项目自身所处区位并无可依托的资源条件的别墅产品。
——资源类别墅板块分布——
西郊板块
依托资源：西郊国宾馆
淀山湖板块
依托资源：淀山湖、大淀湖
代表项目：西郊一品园
代表项目：绿洲江南园、海源别墅
佘山板块
天马花苑 依托资源：国家森林公园 高尔夫别墅代表代表项目：世茂山庄、上海紫园
高尔夫别墅代表 汤臣高尔夫别墅
尊贵/享受
熟悉别墅生活方式，有清晰的别墅 生活理论
有明确的高端别墅的居住需求，对 别墅的设计要求精细
公寓
便利/改善 目前正处于事业奋斗期，关注工作/ 生活便利 功能驱动
受高端房产某方面功能的吸引 （大面积/复式）进入高端市场
舒适/享受
有明确的高端公寓置业标准
偏好市区公寓带来的便利（工作/购 物/娱乐等）
世纪公园板块
依托资源：浦东金融中心、国际社区 代表项目：九间堂、御翠园
——资源类别墅板块特征——
资源类 资源名称 别
自然景观
佘山国家 森林公园
淀山湖 大淀湖
人文历史 西郊国宾馆
城市地位
浦东金融中 心国际社区
定位
高尔夫球 高尔夫球场 场
代表板 块
佘山板 块
朱家角 淀山湖
板块
西郊别 墅板块
世纪公 园板块
——媒体关注度——
1、口碑传 递
2、小众媒 体
3、大众 媒体
最重要的信息获取渠道
信赖感：口碑好的楼盘在居住 品质上更令人信赖
认同感：被同一层次的人认可 的楼盘可以满足高端客户重视自 己受到认可的需要
美誉度：可以很好的提高产品 或品牌的美誉度
高端群体接受度较高的渠道
财经类报刊（上海楼市）、家 居杂志或直投杂志 信息到达率较高 可以提升产品或品牌的形象
区块或社区
居住指标
品质外观 优质物业 管 隔力的房屋 总价 长期保值的 租金收益
国际社区：古北、碧云、联洋、华漕
配套成熟中心区：徐家汇、静安南京西路、卢湾新 天地、长宁中山公园、黄埔人民广场等
自然资源区：滨江、佘山、西郊、淀山湖、苏州河 沿岸
新兴高端板块：世博板块、张江、新江湾城
檀宫 西郊一品园
西郊赋予的特殊人文价值使得该区域成为隐秘的 富豪区，上海传统富豪喜欢居住于此，由于该区 域发展成熟后续项目较少。别墅总价在1000-8000
万左右
九间堂 御翠园
位于城市中心城区，土地资源缺乏赋予项目较高 的价值，别墅产品多样性，总价在1600-6000万不
等
颖奕博园别 墅
汤臣高尔夫 天马花苑
上海高端客户 住宅需求偏好模型
研究目的
了解客户从
哪里来？
探究客户
购买的目的
挖掘客户
核心价值关注 点
剖析客户
真正需求
溯源客户
获知楼盘信息 途径
媒体如何投放? 广告如何诉求? 说辞如何定制？
2
引 子
高端物业是
什么样 的？
上海的高端物业
在哪里？
高端物业三大特征
土地指标
配套成熟的 中心城区
稀缺资源 公认的高档
——别墅类型与高端客户居住体悟——
初级体悟 非资源型别墅
成熟体悟 资源型别墅
经
济
类
型
别
别
墅
墅
人城 文市 历地 史位
高 尔 夫 资 源
自 然 景 观
——资源类型别墅分析——
资源型别墅——
资源型别墅就是项目所处的区域中具有得天独厚的资源条件，包括自 然景观资源、人文历史资源、城市地域资源以及高尔夫资源等。具备 此类资源的别墅产品具有一定的稀缺性，并且已经为大众所认可。
不同来源地的客户置业标准有较大不同，比如外籍群体更关注家人（尤其是小孩和妻子） 的需求；上海本地人相对外地人，具有更强的地缘情结和区域偏好。
职业 在一个城市中，由于产业结构等因素，有一些主力职业类型可以代表这个城市的高端人群。
——上海高端客户购买力模型——
根据《上海客户分类研究模型》，目前上海高端客户购买力如下：
淀山湖板块 佘山板块
新江湾城
华漕
西郊板块
古北
碧云
成熟中 心区
浦东滨江 联 洋 张江
世博
板块
目录：
目
录
一、高端客户细分维度 二、高端客户细分解析
——可能细分的维度——
购买力
不同购买力的群体关注的产品总价层次不同
产品类型 公寓：关注公寓的群体通常较为关注生活/工作/社交的便利性
别墅：关注别墅的群体通常关注自然环境
物业价格
1000万 800万
富豪级
600万 500万
300万 300万
富贵级
富裕级
30万-100万
购买力 100万-300万
300万以上
别墅价格范围
公寓价格范围
——产品类型与高端客户居住体悟——
初级体悟
成熟体悟
别墅
标签/体验 别墅相对公寓式全新居住体验 对别墅没有清晰的产品需求 视别墅为进入高端阶层的标签
/
代表项目
客户特征
世茂山庄 上海紫园
随着大量的星级娱乐设施进驻、这里发展趋向成 熟，成为上海名副其实的顶级富人区，别墅总价
1000万-1.5亿不等。
绿洲江南园 海源别墅
受佘山板块挤压，区域发展缓慢，形象档次不高， 特别由于上海退界淀山湖300米的要求，许多别墅
无法真正利用资源湖景资源，目前别墅在7001000万不等。
高端住宅居住体悟 居住过高端住宅并有成熟体悟的群体，往往是高端市场的意见领袖，他们有明确的
需求和自成体系的衡量标准 对高端住宅体验少的群体，往往以中端房产的标准衡量高端房产，并有可能成为成
熟型群体的跟随者 房屋态度
购买什么样的住宅，代表了购买者的一种生活态度 来源地
客户一方面会受来源地的物业标准影响选择房产并参考房价，另一方面也受到本地市场影 响而逐渐改变。