青年公寓的商业运作模式

青年公寓是在欧美产生并发展成熟的一种新型房屋租赁管理模式，近年来在上海、北京等城市出现，在实践中具有较多优点，尤其是能够有效帮助青年人降低居住成本，促进毕业生实现就业。本文旨在分析这种模式的运作特点及商业化运作中应注意的主要问题。

一、青年公寓的运作模式

青年公寓是房地产开发经营企业对闲置的物业进行专业化开发或提升改造后，出租给正在工作、求职、创业的青年群体作为居住地，采用集中规范管理的租赁模式。这种模式旨在通过市场行为，为尚不具备购房实力的青年群体提供租金相对低廉的住所和规范化的管理与服务。

青年公寓的模式是对包括校园宿舍和白领公寓在内的传统房屋租赁管理模式的升级与改良。根据欧美青年公寓运营的成功经验，该模式具有以下特点。

第一，青年公寓具有进入门槛，主要面向大学毕业生等高素质青年群体，旨在为其提供与学校宿舍类似的住宿服务。因为该群体的素质特点、生活习惯、规范意识更方便该模式的管理。

第二，青年公寓与学生宿舍和目前现有的政府主导的人才公寓最大的区别在于，后者是具有补贴性的政策性租赁模式，限制条件更多，全面推广的难度大。而青年公寓则具备市场化运作特点，可以依靠企业与市场力量推广，不占用社会与政策资源。

第三，青年公寓在消防设计、卫生标准、安全管理等日常管理方面极为专业与规范，能够解决群租、合租等模式难以避免的一系列隐患问题。

第四，青年公寓能够提供包括餐饮、购物、社交、生活服务、创业服务、小型会展在内的一系列衍生服务。

第五，青年公寓完全采用市场化运作，实践证明，具有一定的规模经济效应，能够产生不俗的投资回报。

二、青年公寓运营的优势

1.社会效益

青年公寓能够产生多种良好的社会效益：

第一，青年公寓能够明显降低青年群体的居住成本，为其提供良好的创业与就业环境。以上海为例，2010年上海大学本科毕业生名义平均工资约为2600元/月，扣除400～500元缴纳养老保险、公积金，600～700元伙食、交通费用，实际可用于房屋租赁、日常消费的收入约为1000～1500元。而上海中环以内的一室户房租普遍在1300～1500元/月，租房压力可见一斑。而青年公寓的租金价格大致在400～600元/床位/月，与合租甚至群租的价格大致相当，可以有效减轻青年群体在毕业初期遇到的租房压力。

第二，能够增强所在地区的人才竞争力，弥补人才政策死角。能否留住高素质青年群体，目前已成为衡量城市竞争和发展潜力的主要指标，包括北京、上海、重庆在内的国内部分大都市已开始打造“人才公寓”。但此类项目主要依靠政府专项扶植，数量较少，而且仅针对部分高新技术等政府扶植产业的人才，因此无法全面推广。而青年公寓由于完全按照市场化运作，由企业来完成，因此可操作性更强，惠及面也更广。

第三，减少群租等居住租赁模式所带来的不良影响，提升城市形象。在房价高企时代，毕业生等知识青年群体已成为群租人群的重要组成部

青年公寓的商业运作模式李琳上海新黄浦置业股份有限公

司

分。群租所带来的消防、安全、卫生等问题已逐渐显露出来，群租区已成为脏乱差和刑事案件高发地带，而青年公寓这一先进模式的引进，无疑有助于解决这一问题。

2.经济效益

青年公寓的收益水平较高，甚至高于普通商业办公项目。

以上海市中外环间一间建筑面积为30平方米的单位隔间为例，作为工业物业的整体租赁成本大致在1元～1.5元/平方米/日，普通四人间青年公寓，床位的月租金500元/月，则该公寓毛收益率约为48%，该收益水平在房产租赁项目中属高回报，并且由于具有坚实的需求基础，因此租赁回报通常较为稳定。

青年公寓提供衍生服务产生的间接收入也较为可观。青年公寓能够容纳大量具有潜在消费能力的年轻人，聚集相当的人气，因此通常能够带动物业内部及周边的相关消费，包括餐饮、娱乐、日用消费等。

3.盘活闲置物业

由于历史发展及产业升级改造，我国各大中城市普遍存在大量的工业旧厂房，很多旧厂房位于核心地带，生活和交通环境都较为优越。对于这些物业而言，目前国内主要的商业利用及改造途径，是改造成“休闲商业+创意办公基地”的组合模式。但是由于这些商业办公物业的数量过多，而市场短期的消化能力有限，因此产生了闲置及空租的现象，实际租赁价格也普遍偏低，无法达到预期的投资回报。

如果将该部分闲置物业，在一定时期内部分改造成具有一定档次及特色的青年公寓，则不仅能为项目带来可观的租金收益，盘活闲置物业，同时还能够为项目整体带来人气、知名度及潜在的客户群体。

三、运营建议

1.建设标准

青年公寓的形态及设计较为自由，具体可根据项目所处的环境及定位来确定。但实践经验表明，青年公寓的公建配套等标准不宜过低，包括商业、休闲、会客及商务在内的相关配套服务模块，对青年公寓的整体品质及市场接受程度起着至关重要的作用。在这些模块上加大投入或预留升级空间，将明显有助于项目的前期招租及后期竞争力的维持。

2.管理问题

青年公寓涉及群体较为年轻，人口较多，管理方式复杂，容易产生管理问题。根据国内外的成功经验，为规避以上风险，重点可从以下两方面入手，建立成熟的管理体系。

一是规范准入门槛。为规避来自入住者的诚信及其他风险，青年公寓的管理方应根据项目规模及自身的管理能力，制定公寓入住者的准入门槛。从个人诚信、财务状况、生活经历等具体指标入手，充分了解评判入住意向人是否达到该入住门槛。

二是建立并完善宿管制度。完善的宿舍管理制度对青年公寓的管理工作是必要的，该制度包括安全管理、纪律、作息、信息反馈、清洁卫生等众多环节，必须向入住者进行充分地讲解与说明，并在实际操作中不断进行修订、补充和完善。

3.法律风险防范

青年公寓最常见的法律风险在于，入住者违反公寓管理规定，造成相关人身伤害及财产损失，相关公寓管理方负有连带责任。对此，公寓管理方除了规范准入门槛和建立完善宿管制度外，还可以借鉴学校的宿舍管理体制，定期进行安全及规章教育，务必与每一入住者签订入住管理协议及担保协议。详细约定公寓管理方的免责事项等重要条款，做到未雨绸缪，预先建立风险控制的法律“防火墙”。

李求军/责

任编辑