大型购物中心营销策略研究——以朝阳大悦城为例
北京朝阳大悦城商业研究
同仁堂
面包新语 宝岛眼镜
聚金商业
北京朝阳大悦城
L1品牌落位
浮士德 永旺百货 La colline 瑞恩 澳 尔 滨 ZARA 天使丽人 FABI Orbis 星巴克 优视一品 彩色盘 GAP
亮视点
Miss sixty Lacoste Guess I Do Tommy Hilfiger
手机数码广场
匡威 彪 马 卡 帕
耐克
聚金商业
北京朝阳大悦城
L6品牌落位
停车场 悦彩瀑布
蕉叶 莫凡彼 一麻一辣 香芒山 千味仟寻 禾绿回转寿司 权金城 万方豆捞
泰和草本工坊
鹿港小镇
美乐圈
蜜桃餐厅
正一味 金鼎轩 盛焰烤肉 三元梅园 西提牛排 米斯特披萨
满记甜品
聚金商业
北京朝阳大悦城
L7品牌落位
冠军溜冰场
GAP
ZARA Vero moda Jack&Jones Killah Novo Me Giamma Bruns Misnono OVS Coata咖啡 Filon I.T. Scofield Ochirly
聚金商业
北京朝阳大悦城
L3品牌落位
Basic house
永旺百货
芮馆 Gillivo 奥卡索
维氏、奥卡索、Gillivo、Daniel Hechter 紫齐百合美甲 必胜客、西雅图极品咖啡 芮馆
L3层共有品牌30个
聚金商业
北京朝阳大悦城
类别 超市百货 数量 1
L4业态配比及品牌
品牌 永旺百货 西遇、6sixty8ight、保罗·弗兰克、阿尤、Lily、 FYL、Boite、Hello Kitty、Vica Voce、墨达人、 Crz、曼妮芬、Meet MimiQ、阿童木、 Nylonpink、The Carnaby、Bossini Style、 Bodypops、La MIU select、MOMO、ELLE、婷 美、scat、2%、速写
大悦城商业研究报告(一)2024
大悦城商业研究报告（一）引言概述本文将对大悦城商业进行研究和分析。
大悦城商业是一家领先的综合性商业企业，通过引入国内外知名品牌、提供优质的商业服务，以及整合多元化的业态，提供便利和多样性的消费体验。
本报告将从市场规模、品牌定位、商场布局、业态组合和商业运营五个大点展开阐述。
市场规模1. 大悦城商业的规模庞大，拥有多个分支和门店。
2. 其部门遍布不同地区和城市，对当地市场产生较大影响。
3. 大悦城商业在市场中占据一定份额，竞争优势明显。
4. 其市场发展潜力巨大，有望继续扩大市场份额。
品牌定位1. 大悦城商业注重打造高端品牌形象，塑造独特的商业氛围。
2. 所引进的品牌多为国内外知名品牌，以保证其商业品质和知名度。
3. 大悦城商业不断升级品牌形象，提供优质的购物、娱乐和餐饮体验。
4. 其品牌定位凸显了高品质、时尚和多样性。
商场布局1. 大悦城商业的商场布局经过精心设计和规划，注重空间利用和交通便利性。
2. 不同业态的商家被合理地布置在商场中，以最大程度吸引顾客。
3. 商场内商家定位明确，商业区域划分清晰，便于顾客找到所需业务。
4. 大悦城商业注重创新，不断提升商场布局，以满足不同人群的需求。
业态组合1. 大悦城商业通过整合多元化的业态，实现商业多样性。
2. 商场内包括购物中心、娱乐设施、餐饮区域等多个业态，为顾客提供全方位的购物体验。
3. 在业态组合上兼顾国内外优质品牌和本土特色商家。
4. 通过深入了解顾客需求，精心选择和整合不同业态，满足多样化的消费需求。
商业运营1. 大悦城商业运营高效，确保商业模式的顺利运转。
2. 商场内拥有专业的管理团队，提供优质的商业服务。
3. 大悦城商业注重市场营销，不断推出营销活动和促销策略，吸引顾客。
4. 商业运营力求创新和优化，提高顾客满意度和忠诚度。
总结综上所述，大悦城商业作为一家领先的综合性商业企业，通过市场规模的扩大、品牌定位的精准、商场布局的巧妙、业态组合的多样和商业运营的高效，成功打造了一个具有吸引力和竞争力的购物中心。
大悦城商业研究报告(二)2024
大悦城商业研究报告（二）引言：本文是对大悦城商业的研究报告的第二部分，通过分析大悦城商业的运营模式、市场定位、业态布局、品牌力以及未来发展的前景等方面，进一步深入剖析大悦城商业的核心竞争力和市场影响力。
正文：一、运营模式大悦城商业以多业态运营模式为核心，通过引入多种业态如购物中心、餐饮娱乐、文化体验等，满足消费者全方位的需求。
其中，其独特的租赁模式和前瞻性的管理模式为大悦城商业带来了巨大的竞争优势。
小点1：灵活的租赁模式，包括短期租赁、临时展示和合作共赢模式。
小点2：创新的管理模式，采用统一供应链管理、共享物流资源等，提升了运营效率。
小点3：与品牌商的深度合作，共同打造独特的品牌形象和购物体验。
小点4：针对不同的消费群体，推出个性化的优惠活动和会员福利，提升顾客忠诚度。
小点5：有效的市场推广，通过线上线下的整合营销策略，提升品牌知名度。
二、市场定位大悦城商业以高端、时尚、多元为市场定位，通过不断挖掘市场需求，精准定位目标消费群体，实现了市场份额的持续增长。
小点1：针对高消费能力人群，引入奢侈品牌和高端定制服务。
小点2：定期举办时尚潮流活动，吸引时尚消费者。
小点3：为年轻人群提供娱乐体验和社交平台，增加消费活力。
小点4：关注家庭消费需求，打造家居生活馆和家庭亲子活动。
小点5：开展文化艺术活动，提升消费者文化品味。
三、业态布局大悦城商业通过多元业态布局，形成了较为完善的商业生态圈，实现了多业态间的互补和协同发展。
小点1：购物中心业态，引入国际知名品牌和本土优势品牌，提供一站式购物体验。
小点2：餐饮娱乐业态，打造特色餐饮街区和娱乐设施，吸引消费者停留和消费。
小点3：文化体验业态，设立图书馆、博物馆、影院等文化场所，满足消费者对文化的需求。
小点4：健康养生业态，开设健身房、spa等，关注消费者健康生活。
小点5：科技创新业态，引入VR、AR等科技元素，提升购物和娱乐体验。
四、品牌力大悦城商业凭借其良好的品牌形象、卓越的服务和优质的产品，赢得了消费者的信任和认可，提升了品牌力和市场竞争力。
朝阳大悦城品牌建设及推广方案
朝阳大悦城品牌建设及推广方案一、品牌建设方案1.确定品牌定位：朝阳大悦城应定位为时尚、创新和高品质的购物中心，满足年轻人和家庭的购物娱乐需求。
2.完善品牌标识：设计一个独特且易识别的标识，并将其运用到大悦城的各个宣传渠道中，包括广告、促销品和网站等。
3.打造品牌形象：在大悦城内部以及周边地区投放大型广告板和LED 屏幕，展示大悦城的精品商品、时尚活动和优惠信息，提升品牌形象。
4.建立与顾客的互动平台：利用社交媒体和手机应用程序，建立起与顾客之间的沟通渠道，以便更好地了解顾客需求，并及时回应其问题和反馈。
5.加强顾客关怀和服务：提供优质的售后服务，并定期组织活动和举办促销活动，以吸引顾客并增加回头客和顾客的忠诚度。
6.建立合作伙伴关系：与知名品牌合作，举办共同的促销活动和互动娱乐活动，提高品牌知名度和吸引力。
二、品牌推广方案1.广告宣传：通过电视、广播、报纸和户外媒体等传统媒介，进行大悦城的品牌宣传，并突出大悦城的特色和优势。
同时，通过互联网渠道进行广告投放，如电商网站、社交媒体和地图导航等，提高品牌曝光率。
2.举办活动：定期举办主题活动，如时尚秀、演唱会、手工DIY等，通过吸引人气明星和时尚ICON的参与，吸引顾客到场参与活动，并加深对品牌的记忆和认知。
3.促销活动：定期举办购物节和促销活动，如打折、满减和赠品等，提高顾客的购物兴趣和满意度，并增加品牌忠诚度。
4.线上线下结合：通过线上线下的互动，引导顾客到店购物。
例如，在线上进行预约购物、线下到店体验、线上积分兑换等，提高顾客的消费体验，并为顾客提供更多的购物选择。
5.建立会员制度：通过建立会员制度，为会员提供特别优惠和定制化服务，提高会员的忠诚度，并通过会员口碑传播，吸引更多的顾客。
6.增加口碑宣传：通过顾客评论和分享，以及媒体报道等方式，增加品牌的口碑宣传，提高品牌的知名度和美誉度。
以上是朝阳大悦城的品牌建设及推广方案，通过建立品牌形象、加强顾客关怀和服务、开展活动和促销以及通过多种渠道宣传，有助于提升品牌知名度和吸引力，增加顾客数量和利润。
高策 北京朝阳大悦城商业案例分享报告 201308
动线规划|停车动线规划
商场内部与停车场过渡空间采取过渡厅设计，增添商场体验空间，提升商场品质
停车场照片
过渡厅
过渡厅实景照片
地上车库下行通道 22
地上车库上行通道
空间设计|概述
室外空间设有广场园林景观及小型商业内街，室内通过主中庭设计，提升局部空间感
商场内主中庭 23
广场园林实景 广场园林实景 小型商业街
过渡空间设计，通过广场园林景观及过渡厅有效衔接内外部空间； 多出入口设计，满足客户不同需求，同时亦提升应急疏散能力； 双动线设计，水平主动线沿中庭形成回路，垂直动线以扶梯、垂直电梯相结合的 方式，动线通畅性较高； 休息区利用中庭周围空间，提高公共空间使用率，但不利于中庭周围商铺展示。
27
4 业态配比及业态分布
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业态概述|商业业态分布概述
商场内部设置不同主题购物区，满足顾客家庭、生活、娱乐等一站式消费需求
朝阳大悦城商场总建筑面积约23万㎡，容纳超过400余家各类商铺，集时尚品牌店，休闲美食广场及主题餐厅 、购物超市、电子产品专区、美容美发沙龙、创意家居用品店、国际影城，休闲娱乐店等多种业态于一体。
29
内部步 行街
园林 广场
大悦城购 物中心
4
朝阳大悦城综合体由朝阳大悦城购物中心、
酒店
酒店式公寓、内部步行街、配套园林广场构成；
式公
寓
朝阳大悦城总建筑面积40万平方米，其中购
物中心23万平米，占比57.5%，酒店式公寓7万
平米，占比17.5%。
项目规划|朝阳大悦城
朝阳大悦城是朝青商圈的综合商业“巨无霸”，极大缓解朝青板块商业严重不足现状
朝阳大悦 城
青年路地铁口 8
朝阳北路
MALL成长密码：北京朝阳大悦城发展和运营
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。
北京朝阳大悦城的比较详细的发展和运营介绍。
MALL的成长密码重新定义Mall模式运营和业态组合的谋略，让商业地产的核心回归商业而不是地产，正成为中国商业地产发展必须面对的挑战。
开业两年之后，中粮集团旗下位于北京的朝阳大悦城进入了第二轮调整。
调整后，原永旺百货将升级为购物中心模式。
据记者了解，此次调整面积近3万平方米，占朝阳大悦城可租赁面积的1/4左右。
如此大面积的调整显然不是小动作，朝阳大悦城自开业以来，立足京东、辐射全市，以打造新兴中产与年轻家庭的品质时尚生活中心作为目标，此次主动调整，其思路和力度一时间颇受商业地产圈关注。
近两年来，中国正在以一贯的“中国速度”建造超大规模购物中心（以下简称Mall），建设规模雄冠全球。
朝阳大悦城开业于2010年5月底。
业内人或许都记得那是个商业地产开发最为火热的岁月：诸多地产大鳄齐聚商业地产这一重要区域，开始攻城略地，进行“扫雷式布局”，以期抢占未来10年的市场空间。
也是在2010年底的大悦城品牌发布会上，中粮大悦城高调宣布，未来5-10年，在全国拓展10-20个大悦城大型城市综合体项目，总资产规模达到700亿元。
而今，两年过去，许多房地产企业开疆辟土的雏形已具，在完成最初的拿地、招商之后，当经营与管理成为工作的重点，当初被Mall模式的美好未来光环照耀的房地产商们才深刻领悟到：原来拿地、招商仅仅是商业地产这一万里长征路上的第一步。
大数据拯救零售 北京朝阳大悦城如何用数据做营销？
大数据拯救零售北京朝阳大悦城如何用数据做营销？在零售环境大改变的今天，当许多购物中心面临更多压力时，朝阳大悦城却表现出其旺盛的生命力。
2010年5月开业，2011年销售额突破10亿元，2012年销售额近15亿元，实现了开业不足3年，便实现了盈利。
2013年预计销售将突破20亿元。
朝阳大悦城的生命力何在？除了及时的业态调整和不断创新的营销活动等这些表面上看到的动作，朝阳大悦城真正的核心竞争力是高效的运营管理，是以大数据为基础来部署，所有的营销、招商、运营、活动推广都围绕着大数据的分析报告来进行的大战略。
现在，随着朝阳大悦城POS机系统和CRM系统的打通和微信微生活卡与实体会员卡打通，一个通过数据分析结果、集中力量由商户延伸到消费者人群而打造“E-JoyCity” 朝阳大悦城已然出现在人们面前。
数据营销朝阳大悦城开业时，正处于零售环境大改变的时期。
电商的冲击下，传统的做法已经无法再满足需求，加上所处的地区商业氛围明显不足，开业初期面临很大压力。
压力产生动力，要生存，就要研究并掌握市场的规律，不断创新走出新路。
在朝阳大悦城成立之初，就组建了一个数据团队。
对传统零售行业而言，由于消费者进入商场的消费目的并不明确，加之所有购买行为不通过互联网留下浏览痕迹，在这种情况下，增加数据来源也成为数据分析团队关注的方面。
2012年一年中，朝阳大悦城在商场的不同位置安装了将近200个客流监控设备，并通过Wi-Fi站点的登录情况获知客户的到店频率，通过与会员卡关联的优惠券得知受消费者欢迎的优惠产品。
“朝阳大悦城数据来源有3个：一个是POS机系统，任何一笔收入都进入该系统;还有一个是CRM系统，该系统与人关联，便于对客户进行研究。
”朝阳大悦城信息部副总监李英伟对《商业价值》说，“数据的另外一个来源是消费者调研，通过海量的调研问卷及定期的小组座谈，深度访谈，朝阳大悦城对客群的特质掌握的愈发清晰。
通过对车流数据的采集分析，朝阳大悦城信息部发现，具备较高消费能力的驾车客户是朝阳大悦城的主要销售贡献者，而通过数据测算每部车带来的消费，客单超过700元。
朝阳大悦城的微信营销：0投入与14万粉丝
朝阳大悦城的微信营销：0投入与14万粉丝很多人知道朝阳大悦城的微信营销做的很好，但究竟有多好？下面数说一下朝阳大悦城的微信成绩单：微信粉丝14万（超出微博粉丝约1万）、互动率超过40%、微信活动单日回复量超过5000条……关键在于朝阳大悦城只安排了2个人来运营微博与微信，在投入方面基本为零，却产生了上千万的媒体价值。
有些不可思议？这确实是目前传统零售商在新媒体营销与O2O方面最值得借鉴的案例之一，请看朝阳大悦城推广部助理总监文娟女士的深度分享。
为何要聚焦新媒体营销？每一次做大型促销活动时，朝阳大悦城推广部都会在现场进行一次顾客调研，每次取样400人。
在去年12月时，顾客收听朝阳大悦城的信息渠道中，微博占50%，微信为40%，但直到今年3月份后，微信的渠道影响力已经超过微博。
這是一场正在进行中的新营销重心迁移。
大悦城是在4年前就可以运营微博，去年7月份才搭载上微信营销的快车，这个时间点也是微博营销最鼎盛的时候。
不过，到现在为止大悦城主要是以微博来鼓励用户关注大悦城的微信号，用户互动也以微信为主。
文娟说，朝阳大悦城的新媒体营销已完了”三级跳“：一级跳是入驻微博平台，实现由传统媒体营销向新媒体营销的转型；二级跳是增加了微信作为新的营销渠道，从而实现量的积累；目前正在进行中的三级跳则是立足实现”新媒体联动营销“，平台互补、各取所长，实现1+1>2的飞跃。
值得警醒的是，在朝阳大悦城看来，企业营销所处的媒介环境正从“距离媒介”向“身边媒介“过渡。
媒介变迁与技术变迁的双重作用之下，企业必须适应新时期的传播特点，这包括：泛媒体与碎片化（媒体权力越来越小，控制力减弱）、草根狂欢（传播权力个人化，口碑效应凸显）、媒体贴身化（移动媒体应用是未来）、信息极大化（吸引眼球越来越难，对话题性、娱乐型和刺激性内容需求上涨）、自媒体与社交化（社交平台大放异彩，积累大量用户）。
14万微信会员从何而来？去年6～7月间，朝阳大悦城率先抢滩微信营销领域，成为北京百货购物中心中第一个吃螃蟹的商场，同时，在经过一番衡量之后，它并没有选择注册较为简单、推送自主权较大的微信公众号，而是从微生活会员卡来进行切入。
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大型购物中心营销策略研究——以朝阳大悦城为例
伴随着中国经济的高速增长,中国大型购物中心将在未来十年进入到一个快速发展的时期,
并且大型购物中心的数量还将增加一倍,预计到2020年将超过5000家。
与此同时,大型购物中心的运营将体现多元化、综合型的专业管理特征。
因此,本文通过研究国内外的大型
购物中心的相关理论和成功实践经验,结合成熟的营销理论,为未来大型购物中心的运营管
理者提供一个相对完整的体系化模式和套路,以促进大型购物中心竞争能力持续提升。
中粮置业投资有限公司是中粮集团旗下非上市企业,主营城市综合体开发运营及物业服务。
目前在北京、天津、上海、广州、烟台等一、二线城市,自持并运营10余个商业物业项目,涉及商业、酒店、写字楼等业态。
自成立以来,中粮置业一直致力于建设以“大悦城”为品牌的城市综合体。
大悦城一贯坚持“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌理念,资产价值不断提升,社会影响不断扩大,行业地位也受到广泛认可,己挤身国内购物中心品牌前列。
1.1研究背景及意义
根据国外大型购物中心的成功经验,大型购物中心从开发到初步建设完成,仅是项目的开端,
后期的管理运营才是项目真正获取成功的关键,因为最终所有的项目投资者只能从商铺的
出租中来获取租金作为投资回报。
1.1.1研究背景
为了遏制一度飙升几近失控的房价,自2010年以来,国家对住宅地产高出台了一系列调控
政策,包括新国十条、信贷限制、购买限制、价格限制和物业税等,在政府行政与市场调控
双管齐下的形势下,房价的快速上涨得到了一定遏制,并且住宅地产的发展蒙上了阴影。
但是,由于投资的逐利性,在住宅市场发展乏力的情况下,更多的投资转向了商业地产,进而促进
了商业地产的迅速发展,这也成为了开发商一条新的迅速拢财的方式。
同时,在商业房地产快速发展的过程中,我们也应该看到,由于发展历史较短,缺乏理论和实践
指导,中国的商业地产的发展存在很多需要提高的方面,概念和实操过程与发达地区和国家
存在短时期内无法弥补的差距,主要体现在两个方面:项目前期市场定位不准确,以及后期管
理运营的不专业。
市场定位不准确主要是由以下几个因素造成的:首先是对商业地产的业
务规则了解不全面,不能完全理解地点、人、产业布局、消费品等特定的元素;其次,是对消
费者的需求把握不准确,造成商业网络的布局不具备结构完整性、地段科学性等众多问题。
项目后期管理运营的不专业,主要是因为大多数开发商只考虑短期利益的价值需求,经营理
念注重“回笼资金”的速度,盲目运用住宅地产的销售策略,不注重后续管理,导致脱离了最初
规划设计的初衷,形成了无法规避的项目风险。
广州中旅商城、亿安广场等项目的失败就
很好的说明了以两点。
1.2研究的主要内容、思路、方法及创新点
1.2.1研究内容
本文对大型购物中心及其国内外市场营销策略进行了总结,阐述大型购物中心的定义、类型、现状、发展趋势等理论和实践。
结合营销的定位理论、商圈理论、市场营销4P理论、STP战略等,研究总结归纳大型购物中心基于宏观和微观营销环境分析可供选择的市场定位,并依此为基础进行组合营销策略,包括产品策略、价格策略、促销策略、品牌策略。
最后,分析了北京朝阳大悦城的市场定位和营销策略制定和实践过程,对可能存在的问题进行
分析及建议,为今后大型购物中心专业化运营管理提供相对完整、体系化的理论参考。
1.2.2研究思路
2相关理论综述
2.1大型购物中心简述
大型购物中心属于商业地产形态的一种,因其项目属性决定了业态复合性、规划长远性、
系统复杂性,加上巨大的体量和浩大的投资,大型购物中心已成为目前商业地产研究最多、
最有研究价值的课题。
2.1.1大型购物中心的概念
“大型购物中心”最初起源于英美等发达国家和地区,目前在国际上尚未对大型购物中心有明确的定义。
国际购物中心协会的定义是:“大型购物中心是由开发商规划、建设、统一管理
的商业设施,拥有大型的核心店,多样化商品街和充足的停车场,能满足消费者的购物需求与
日常活动的商业场所”。
大型购物中心是商业地产发展的高端形式,并逐渐成为商业地产的
主要发展趋势,继大卖场、连锁店、百货后,大型购物中心的大规模建设和经营,堪称商业地
产的第四次革命。
2.1.2大型购物中心的特征
纵然各个国家对大型购物中心的定义不尽相同,但其主要特点可以归纳为以下几个方面:（1）统一协调的开发过程
大型购物中心规划、开发、经营都在统一的组织体系下运作。
（2）灵活有效的管理和营运机制
大型购物中心建成后,实现所有权、经营权和管理权分离,但整个大型购物中心以统一经营
政策营运,实行集中管理、分散经营。
（3）广泛的商品组合,多样化的功能
大型购物中心是一种新的复合式消费场所,包含消费、休闲、娱乐、文化、教育、体育等
多种功能,并能为顾客提供便利的停车设施。
（4）先进的观念和技术
现代大型购物中心的运营需要依靠高新技术,因此,除了资金雄厚外,大型购物中心的发展,还
需依靠高新技术和各种专业人员的参与。
（5）具有较大规模和丰富的经营业态
首先,大型购物中心具有一定规模;其次,大型购物中心从经营业态组合出发管理商铺,并追求所有商铺的整体盈利,统一管理、分散经营。
2.2定位理论
2.2.1市场定位理论
市场定位就是在消费者心目中的企业营销策略的认知取向,营销管理的主要任务是利用其
现有的生产数据,实现企业利益最大化,并在市场上和消费者心中树立一个独特的品牌形象。
市场定位的主要目的在于企业汇聚自己的优势力量,针对核心目标客户群体,制定符合目标
客户需求的营销策略,引起目标客户群的共鸣并实现销售,进而实现公司的长远生存和持续
性发展。
在市场经济高度发展的今天,竞争越来越激烈,企业必须通过实施市场定位策略为
项目前期阶段为产品的生产与市场投放做好充分的准备工作。
通过准确的市场定位,一方
面可以准确地发现不同层次消费者需求的差异,及时抓住市场机遇,规避风险;另一方面可以
清楚地在市场竞争强。