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商业地产投资现状分析

房地产因其产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱产业。2010年可以说是一个政策年，调控政策持续高压、贯穿全年，让中国楼市在经历了集体狂欢之后迅速步入调整。住宅地产投资开发过热，价格的快速升温导致了一系列调控政策的密集出台，从2010年到2011年初，政府通过土地、金融、税收、限购等多种调控手段，遏制房价的过快上涨，调控力度之大、政策发布之频繁，可见其对房地产市场调控的决心非同一般。

在此大环境之下，大多数房地产开发商及投资者开始将目光从住宅市场转移到了商业地产市场上，使得商业地产顺理成章的成为楼市调控新政的受益者，并被一致认为是投资客和开发商的“最佳避风港”，诸如万科、保利、富力、首创等品牌房产商纷纷试水商业地产。此外，随着扩大内需、加大第三产业比等政策规划的实施，城市基础工程的建设以及新城区的开发不断增长，同时也在很大程度上拉动了商业、服务业的发展，并为商业地产的发展提供了有力基础。因此，大量行业学者认为商业地产是房地产投资的“价值洼地”，商业地产的价值将被重新评估。那么，商业地产的实际情况如何，商业地产真的迎来了春天吗？到底是投资“价值洼地”还是“价值陷阱”呢？

商业地产关键数据指标回顾

根据21世纪数据中心统计数据显示，3月份北京市商业地产市场价格的变动呈现出一路走高的态势，大量项目的租售价格上涨，北京商业地产市场近500个在租在售项目（写字楼、商铺）中，共有40个商用项目的租售价格发生变动，其中38个项目价格上涨；2个项目价格下跌；涨幅最高的项目报价翻倍，而最大跌幅则为40%，目前写字楼项目无降价记录。

数据显示，3月份北京在售写字楼价格发生变动的项目共有10个且全部上涨，最高涨幅为21%，最低涨幅为2.86%。预计未来写字楼售价仍有上涨空间。短时间内造成这些项目的价格上浮的原因是由于相当数量为办公物业立项，后改为住宅出售的项目，这部分楼盘未受到“限购”影响，成为大量投资者和异地购房者的置业新热点，市场交易的火爆在一定程度上改变了原本的供求关系，从而导致市场上仅存的在售写字楼资源显得尤为稀缺。

数据显示，3月份北京在租写字楼中共有17个项目报价上涨，绝大多数位于城区内，最高涨幅达到37.5%。总体上看，本月在租写字楼涨幅不大，但无降价记录，反映出目前在租写字楼市场处于整体上升的趋势之中。由于大量高端写字楼多为开发商自持项目，因此在租写字楼的租金水平和变动状况最能体现出写字楼市场的真正走势。

根据调查数据显示，北京目前市场上在售商铺存量有限，新盘入市量不足，加之2月密集的节假日导致北京在售商铺市场相对冷清，但无项目降价显示。商铺租赁市场方面，3月份北京在租商铺中共有6个项目报价发生变动，其中4个项目租金上涨，2个租金下调；涨幅最高项目租金翻番，最大跌幅为40%。