论广州城市综合体的发展历程及现状
城市综合体案例
城市综合体案例随着城市化进程的加速，城市综合体作为一种新型城市建筑形态，逐渐成为城市发展的重要组成部分。
城市综合体是指将商业、办公、居住、文化、娱乐等功能融合在一起，形成一个集多种功能于一体的城市建筑群体。
它不仅可以满足人们日常生活的各种需求，还可以提升城市形象，改善城市环境，促进城市经济的发展。
下面我们就来看几个城市综合体的案例。
首先，上海环贸广场是一个成功的城市综合体案例。
环贸广场位于上海市徐汇区，占地面积约30万平方米，是一个集购物、餐饮、办公、酒店等多种功能于一体的综合性城市建筑。
环贸广场通过引入国际一线品牌、打造高端商业氛围，吸引了大量消费者和商家入驻，成为上海市的购物中心之一。
同时，环贸广场还设有多层办公楼和高档酒店，为商务人士和游客提供了便利的办公和住宿条件。
此外，环贸广场还拥有大型停车场和便捷的交通网络，为城市居民和游客提供了便利的交通服务。
可以说，上海环贸广场的成功运营，为城市综合体的发展树立了典范。
其次，北京华贸中心也是一个成功的城市综合体案例。
华贸中心位于北京市朝阳区，总建筑面积达到60万平方米，是一个集写字楼、购物中心、酒店、公寓等多种功能于一体的综合性城市建筑。
华贸中心拥有大型购物中心，引入了众多国际品牌和时尚潮流，吸引了大量消费者前来购物。
同时，华贸中心还设有多层写字楼和高档酒店，为商务人士和游客提供了高品质的办公和住宿环境。
此外，华贸中心还拥有现代化的会议中心和多功能展览馆，为城市的商务活动和文化活动提供了便利的场地和设施。
可以说，北京华贸中心的建设，为城市综合体的发展注入了新的活力。
最后，广州天河城是另一个成功的城市综合体案例。
天河城位于广州市天河区，总建筑面积达到50万平方米，是一个集购物、餐饮、娱乐、办公等多种功能于一体的综合性城市建筑。
天河城拥有大型购物中心，引入了众多国际品牌和时尚潮流，成为广州市的购物中心之一。
同时，天河城还设有多层办公楼和高档酒店，为商务人士和游客提供了高品质的办公和住宿环境。
城市综合体的发展历程
城市综合体的发展历程城市综合体是指将商业、办公楼、住宅、酒店、娱乐等多种功能融合在一起的综合性城市开发项目。
它是城市发展的一种新模式，为人们提供了便利的生活和工作环境，也是城市经济的重要组成部分。
下面是城市综合体发展的简要历程。
20世纪90年代以前，城市发展主要以传统的商业区、住宅区和工业区为主，各种功能在城市中的分布相对分散，交通拥堵、资源浪费等问题逐渐凸显。
为了解决这些问题，人们开始探索一种集商业、住宅、办公楼、娱乐等多种功能于一体的城市规划理念。
90年代初，国内外出现了一些典型的城市综合体项目，如中国深圳华润万象城、美国洛杉矶圣塔莫尼卡广场等。
这些项目采用了多种功能相结合的设计理念，引领了城市规划的新方向。
随着经济的快速发展，城市综合体开始迅速兴起。
2000年后，国内各大城市纷纷规划建设城市综合体。
随着人们对生活品质的要求不断提高，城市综合体的需求也日益增长。
它不仅提供了方便的购物、娱乐和工作条件，还改善了城市的形象，提升了城市的整体功能。
在发展历程中，城市综合体的定位也发生了变化。
早期的城市综合体主要以商业为主，以购物中心为核心，源源不断地吸引消费者。
随着城市规划的改变，城市综合体逐渐向多元化发展。
商业、住宅、办公楼、酒店、娱乐等功能相互结合，形成了一个完整的生态系统。
同时，城市综合体的地理位置也越来越重要。
在早期，城市综合体多建在城市郊区或边缘地区，以解决土地问题。
但现在，城市综合体的地理位置越来越靠近城市中心，以便更好地满足人们的需求。
随着城市综合体的不断发展，一些新的概念也应运而生，如智慧城市综合体、绿色城市综合体等。
智慧城市综合体将科技与城市规划相结合，提供更智能化、便捷化的服务。
绿色城市综合体注重可持续发展，通过节能减排、绿化美化等方式，为人们提供一个健康、环保的生活环境。
总的来说，城市综合体的发展历程可以概括为从单一功能向多元化发展，从郊区到城市中心，从商业为主到多功能相结合。
城市综合体发展历程
城市综合体发展历程
城市综合体的发展历程可以追溯到上世纪五六十年代。
当时，随着城市化进程的加快，城市人口不断增加，人们对居住环境和生活品质的要求也越来越高。
为了解决城市人口密集带来的居住、工作、娱乐等多方面需求，城市综合体的概念开始逐渐被提出和实践。
在最初的阶段，城市综合体主要以大型购物中心为核心，配套有办公楼、住宅、酒店等设施。
这样的综合体一般占地面积较大，设备齐全，能满足人们在购物、休闲、娱乐等方面的需求，成为城市人们生活的新地标。
随着城市功能的不断完善和人们需求的多元化，城市综合体逐渐演变成为集商业、文化、娱乐、旅游等多种功能于一体的综合性建筑群。
在设计上，城市综合体开始强调人性化、环境友好，将绿化、景观、公共空间等要素融入其中，打造宜居宜游的城市场所。
同时，随着科技的快速发展，城市综合体开始引入智能化和互联网元素，打造智慧城市综合体。
通过物联网技术，城市综合体可以实现设备的互联互通，提供更便捷、高效的服务。
比如，通过手机APP可以实现智能停车、在线购物、快速结算等功能，为人们的生活带来便利。
近年来，城市综合体的发展已经超越了单一地产开发范畴，更多地与城市规划、产业发展等紧密联系在一起。
一些城市综合体开始注重与周边社区、企业合作，实现共享资源，共同发展。
同时，城市综合体也逐渐融入了文创产业、科技创新等新兴产业，成为城市经济的重要驱动力。
总的来说，城市综合体的发展历程经历了从商业为主到功能多元化，从机械化到智能化的转变。
未来，随着人们对宜居城市、智慧生活的需求不断增加，城市综合体将继续发展壮大，成为城市发展的重要组成部分。
广州市土地利用现状分析
广州市土地利用现状分析广州市位于中国南部，是广东省的省会城市，也是中国的著名经济、政治、科技、教育中心之一、随着经济快速发展和城市化进程加速推进，广州市土地利用现状也发生了一系列的变化。
首先，广州市土地利用现状的最显著特点是城市化进程迅猛。
以广州市区为例，城市化率高达87.6%，城市化规模和速度在全国都属于领先水平。
城市内部的土地利用以城市建设为主要内容，包括住宅、商业、工业、交通、绿地等各类用地。
近年来，广州市大量的土地用于新建住宅小区、商业综合体、工业园区等，形成了庞大的城市建设规模。
其次，广州市的土地利用结构也发生了较大的变化。
以前的广州市主要以农业为主，农田和农业用地占据了绝大部分土地面积。
然而，随着城市化的不断推进，农田被转为建设用地的比例逐渐增加，农业用地的规模和比例都在减少。
同时，城市建设的需求也导致了工业用地和商业用地的增加，形成了以城市建设、工业与商业为主的土地利用结构。
再次，广州市土地利用现状还表现出对生态保护和绿地建设的重视。
随着城市化进程的推进，城市的建设和发展导致了大量的土地密封和绿地的减少。
为了维护城市生态环境的平衡和可持续发展，广州市采取了一系列的措施来保护生态环境。
例如，广州市积极推进城市绿化工程，增加绿地面积；加强自然保护区的建设和管理，保护珍稀物种和自然资源；推动生态产业的发展，实现经济效益与生态效益的双赢。
最后，广州市土地利用现状还存在一些问题和挑战。
一方面，城市化进程较快导致土地资源紧张，土地供求不平衡；另一方面，土地使用效率低下，部分土地被闲置或浪费，未能充分发挥其功能和价值。
此外，人口密集、土地资源有限、环境保护等问题也给土地利用带来了很大的压力和挑战。
综上所述，广州市土地利用现状呈现出城市化进程迅猛、土地利用结构变化、生态保护重视等特点。
然而，也面临着土地资源紧张、土地使用效率低下等问题和挑战。
为了实现可持续发展和优化土地利用，广州市需要进一步加强土地规划和管理，合理利用土地资源，保护生态环境，实现经济、社会和环境的协调发展。
广州购物中心发展研究的开题报告
广州购物中心发展研究的开题报告题目：广州购物中心发展研究1. 研究背景及意义：随着城市化进程不断深入，人们消费水平的提高以及生活方式的改变，购物中心作为集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务于一体的大型商业综合体，在城市经济中发挥着越来越重要的作用。
广州是我国南方的大城市，是华南地区的经济中心，购物中心的发展也在逐步成为城市经济的支柱业态之一。
因此，研究广州购物中心的发展，对于深入了解城市经济发展、规划城市商业布局、提高广州购物中心的市场竞争力以及促进城市经济健康持续发展具有重要的现实意义和研究价值。
2. 研究目的：（1）通过调研广州购物中心的历史发展、现状和未来趋势，了解它们在城市经济中的地位和作用。
（2）分析广州购物中心的商业模式、业态和运营管理，提出针对性的发展策略和措施。
（3）探讨广州购物中心在城市商业格局中的地位和发展前景，分析其市场竞争力以及未来的发展趋势。
3. 研究方法：（1）文献资料分析法：对广州购物中心发展的历史资料、政府规划、相关统计数据进行搜集、整理和分析。
（2）问卷调查法：通过对广州市民的问卷调查，了解他们对于购物中心的需求、消费观念和购物行为等方面的情况。
（3）实地考察法：选取广州市内的若干购物中心，并根据其所处的位置、楼层布局以及租户组成等因素进行调查研究。
4. 预期成果：（1）对广州购物中心的发展历史和现状进行系统的研究和梳理，分析其在城市经济中的地位和作用。
（2）对广州购物中心的商业模式、业态和运营管理进行深入分析，提出优化和改进的建议。
（3）基于市民问卷调查和实地考察的结果，分析广州购物中心在市场上的竞争力和未来的发展趋势，提出相应的发展策略和措施。
（4）编写《广州购物中心发展研究报告》，为城市规划决策提供参考和建议，为广州购物中心提高市场竞争力和促进城市经济发展提供支持和帮助。
中国城市综合体市场规模及发展趋势分析
中国城市综合体市场规模及发展趋势分析文/郑长春贝尔信总裁新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。
新型城镇化不片面追求城镇规模扩大、空间扩张，强调走集约、节能、生态的新路子，着力提高内在承载力。
因此，贝尔信提出了“智慧城市综合体是新型城镇化的基本形式”的重要论断。
目前，我国百万人口以上特大城市120座，超大城市40座，如每个100万人口级城镇需要建设15个大的城市综合体项目，200万人口级城市需要建设20个大的城市综合体项目，那么，全国大型的城市综合体项目数量将超过2000个，按照每个城市综合体投资总额10亿元-100亿元不等，投资总额达数万亿-数十万亿。
据统计，2013年10月投资总额10亿元以上的综合体项目如下表所列：项目名称类别地点开发商投资额医疗健康综合体医疗健康广州市广药集团50亿元合肥新站综合开发试验区枢纽合肥合肥新站区250亿元金沙公交枢纽综合体枢纽成都成都市公交集团13亿元玉溪高铁新城城市综合体枢纽玉溪重庆南方集团有限公司160亿元滨海新天地商业综合体商业锦州市大连才华投资集团有限公司24亿元徐州中央国际广场商业郑州市徐州中央国际广场置业有限公司14亿元黄平舞阳湖文化旅游暨生态农业综合开发项目旅游黄平县苏南京永鸿投资（集团）股份有限公司20亿元豪布斯卡（HOPSCA）城市旅游综合体旅游西安市陕旅集团30亿元贵州赤水旅游综合体旅游赤水市贵州省130亿元宾川•金城印象旅游大理市大理市30亿元香港CEPA北京产业园城市北京市香港国誉置业有限公司177亿元上海虹桥商务区办公/商务上海市正荣集团23.8亿元从中可见，旅游综合体和交通枢纽综合体在10月份新开工的综合体项目中的占比最高。
其背后的投资逻辑是什么呢？首先，中国已然成为全球第一大旅游市场，以旅游业带动当地工业农业，实现整个区域和产业经济健康的发展，这样城镇化才是新型城镇化，可持续的城镇化。
片区综合开发的发展历程
片区综合开发的发展历程片区综合开发是指对一个较大的地理区域进行综合规划和开发，将不同类型的建筑物、功能区域和设施设备有机地组合在一起，形成一个独立的综合体。
片区综合开发在我国发展的历程可以分为三个阶段：起步期、发展期和成熟期。
起步期（1978年-1992年）开放以前，我国的城市规划和建设主要以单一功能的大型工厂和集体居住区为主。
随着开放的推进，国家对城市建设的思路开始发生变化，开始试行城市综合开发的理念。
起步期的片区综合开发主要集中在少数几个大城市，并以城市中心区为主要开发对象。
在这一阶段，城市规划开始注意到了城市环境整体效益，增加了商务、文化和住宅等多种功能元素，并在城市中心区域建设了一些综合体，如北京的朝阳门片区和上海的淮海中路片区等。
发展期（1993年-2024年）随着中国经济的快速发展，城市规模扩大和城市化进程加快，片区综合开发逐渐成为城市规划和建设的重要方向。
在这一阶段，片区综合开发的范围逐渐扩大，不仅限于城市中心区，还包括二道河子东大桥片区、和平门片区等。
同时，片区综合开发的形式也发生了变化，不再只是简单的建筑物组合，还包括旧城改造、城市综合体和产业园区等。
在发展期，片区综合开发的经验也开始累积，并出现了一些成功的案例，如上海的陆家嘴金融区和深圳的蛇口工业区等。
成熟期（2024年至今）进入21世纪，我国的城市规划和建设进入了一个新的阶段，片区综合开发成为城市更新和发展的主要手段之一、在这一阶段，片区综合开发的规模和复杂程度进一步增加，以满足城市化进程的需求。
成熟期的片区综合开发不仅要求满足城市建设的各种功能和需求，还要考虑到可持续发展、生态环境保护和社会和谐等方面的要求。
同时，片区综合开发的理念也逐渐向其他城市传播，各地都开始积极探索适合本地实际的片区综合开发模式，如广州的珠江新城、成都的天府新区等。
总体来说，片区综合开发在中国的发展历程经历了起步期、发展期和成熟期。
在这个过程中，片区综合开发由起初的试点发展为全面推进的城市建设模式，不仅改变了城市的面貌，也为城市的发展提供了重要支持。
商业综合体发展趋势分析
便捷交通
绿色环保
商业综合体通常位于交通便利的区域，方 便消费者前来消费，同时内部交通设计也 注重人流的组织和疏导。
商业综合体在规划设计过程中注重环保理 念，采用绿色建筑材料和技术，实现节能 、减排、可持续发展的目标。
02 商业综合体的发展历程
起源
20世纪初
商业综合体的概念开始萌芽，起源于 美国，最初是为了满足消费者一站式 购物的需求。
案例一：某知名商业综合体
总结词
该商业综合体凭借其丰富的品牌资源、优越的地理位置和创新的商业模式，成为国内知名的商业中心 。
详细描述
该商业综合体汇聚了国内外知名品牌，提供了全方位的消费选择。同时，它位于城市核心商圈，交通 便利，吸引了大量客流。此外，该综合体不断创新商业模式，通过举办各类活动和节日庆典等形式提 升顾客体验，巩固了其在市场中的领先地位。
品牌效应
商业综合体通常汇聚知名品牌 ，形成品牌集聚效应，提升整
体商业价值。
挑战
规划难度大
商业综合体的建设需要综合考虑多种 业态和功能，对规划设计的要求较高 。
运营管理复杂
由于涉及多种业态，商业综合体的运 营管理难度较大，需要具备高效的管 理和协调能力。
市场竞争激烈
随着商业综合体的增多，市场竞争日 趋激烈，需要不断创新以保持竞争优 势。
法律法规限制
在建设和运营过程中，商业综合体需 要遵守相关法律法规，可能面临一定 的法律风险。
04 商业综合体的未来发展趋 势
技术创新
智能化管理
无人化服务
商业综合体将广泛应用物联网、大数 据、人工智能等技术，实现智能化管 理，提高运营效率。
引入无人超市、无人餐厅等无人化服 务，降低人工成本，提升服务效率。
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论广州城市综合体的发展历程及现状[摘要] 近年来，我国的城市综合体建设可谓处于井喷阶段。
广州作为华南地区的中心城市，如今也正处于城市综合体高速发展的时期。
本文分析了城市综合体在广州诞生和高速发展的必然性，并选取天河城、万菱汇这两个城市综合体作为代表分析综合体项目在广州的发展现状，总结了广州的城市综合体现存问题并提出建议。
[关键词]城市综合体广州发展现状1 城市综合体的概要城市综合体（urban complex，也称hopsca）是将城市中包括酒店（hotel）、办公（office）、公园（park）、商业（shopping mall）、会所（club）、公寓（apartment）、等城市生活的功能进行三项或以上的组合，并且相互依存、拥有相互助益的能动关系的综合体[1]，是一种新兴的、在实践中产生的概念。
城市综合体是一种城市功能复合化、土地高度集约化使用的体现——将多种城市功能放置在一个相对更小的空间里，以满足人们的生活需求和便利，达到“一站式”服务的效果，也被称为“城中城”，是城市形态发展到一定阶段的产物。
2 城市综合体在广州诞生和高速发展的必然性随着近几十年城市化的进程，广州的城市人口数量不断上升，城市的中心聚集效应越来越明显，逐渐形成城市cbd（central business district）。
聚集效应给城市带来的影响是显而易见的：cbd是广州发展的核心动力，是集办公、商业、酒店、公园、公寓、休闲等城市许多主要功能的地方，无论是以前的环市东cbd，抑或是如今的天河cbd。
也就在天河cbd，诞生了广州市的第一个城市综合体——1996年正式投入运营的天河城。
而城市规模的不断扩大使得cbd人口密度越来越高，很多问题开始出现，如：cbd交通压力过大、环境污染严重等。
2000年，广州市进行行政区划调整，将番禺、花都撤市改区，并制定“南拓、北优、东进、西联”的空间拓展方针；2005年，广州新设立南沙区和萝岗区，城市区域进一步扩大，并且确立了多组团、跨越式的城市发展战略。
在2010年编制的《广州市城市总体规划》中提到广州市将初步形成由中心主城区、南沙副城区、花都副城区、萝岗副城区、荔城组团、街口组团组成的“一主三副两组团”的城市空间布局，同时不断完善城市服务功能，优化功能分区，强化城市六大功能建设目标：经济中心、国际都会、创业之都、文化名城、生态城市、和谐社会，城市也将由单中心向多中心转变[2]。
这样的多中心组团式的网状城市需要许多遍布于各中心的城市综合体去带动区域发展以及满足居民的办公、居住、休闲、购物等多方面需求，这是城市综合体近年快速发展的内在原因。
外在的因素，一方面是我国近年出台的房地产调控政策限制了大城市的投资住宅房地产行为，因此不少房地产开发商都将自己在大城市的工作重心转移到了商业地产上面。
而在商业地产开发模式的选择上，不少地产企业如今会选择城市综合体，原因是中国城市化程度越来越高，可开发的土地越来越少，房地产企业必须由原来粗放式的地产开发模式转变为集约式，以推进地产转型升级。
有商业名人曾经说过的这句：“做住宅地产是小学生；做商务地产、写字楼、度假村等是中学生；做商业地产是大学生；做城市综合体是研究生”[3]就反映了中国房地产行业如今对开发城市综合体的热衷。
另一方面，2010年广州市城市总体规划将中心组团的发展性质定为“广州市域金融业、服务业、传统产业核心区”，因此在城市规划的过程中，政府也会倾向于批划较多土地用于城市综合体的建设，地产商也有了大规模开发的前提。
3 广州城市综合体的发展现状3.1 整体发展现状广州目前拥有已经投入使用的如天河城、中华广场等20多个项目，在建项目也有20多个，正处于城市综合体的高速发展时期。
下表为广州城市综合体项目列表，列出了已投入运行和部分在建的城市综合体项目的名称和项目体量等：表3.1.1 广州城市综合体项目列表（资料来源：cric商业顾问. 中国城市综合体发展报告 2011年11月）从这些城市综合体的分布区域来看（分布情况如图3.1.2 广州城市综合体分布图。
数字标号与表3.1.1 广州城市综合体项目列表中的序号相对应），六成项目都集中在天河区，且基本沿着广州新中轴线分布，这也反映了开发商对天河区和新中轴的消费需求、人流量等保证项目发展的重要因素有着长远乐观的估计。
图3.1.3 广州城市综合体分布图（资料来源：cric商业顾问. 中国城市综合体发展报告 2011年11月）在综合体的功能组合上，100%的项目都有商业功能[4]，也反映了城市综合体是一个高度集成的城市消费区域，是由消费者支撑的[5]。
因此地产开发商在选址过程中的聚焦点，也会是项目所处区位的商业价值。
相比而言，住宅所占比例则相当少，尤其是在城市核心型，已开业项目中住宅比例仅为15%，未开业项目则完全为零。
而相比已投入使用的项目，新建项目中拥有“办公”这一功能的则下降了近一半。
以下具体分析笔者认为的广州市较有代表意义的两个城市综合体——天河城和万菱汇。
3.2 广州最早城市综合体——天河城3.2.1天河城概况天河城位于广州地铁一号线和三号线交叉站——体育西路站，是体育西路商圈的核心组成部分。
它由天河城广场、写字楼和酒店三栋楼组成，呈品字形分布，其中天河城广场同时具备商业、休闲、娱乐等功能。
天河城不仅是广州最早的城市综合体，而且至今还是最成功的城市综合体。
根据相关统计和笔者亲身感受，天河城广场如今依然是广州人气最旺的商场，其商铺出租率达99%[6]，租金也是逐年升高。
天河城写字楼即粤海天河城大厦是45层高的甲级写字楼上半年出租率为98%[6]，这个出租率在写字楼中属于相当高的。
原天河城的西塔爆破后，西塔的土地如今建起了38层高的五星级粤海喜来登酒店，使天河城综合体的酒店品牌得到升级。
3.2.2 天河城成功的原因天河城的成功，笔者认为除了其经营管理得当外，还有一些不可复制的因素。
首先，天河城拥有得天独厚的地理优势。
天河城一带的交通便利程度是广州任何地方都无法比拟的。
四通八达的交通网络确保了综合体的人气的同时，还是综合体进一步发展壮大的最有力保障。
地段优势在保证商铺、写字楼的出租和酒店的入住率上都是最稳定的因素。
另外，1996年天河城广场的出现，可以说填补了广州当时大型综合商业项目的空白。
尽管刚开始的2年商场的经营状况并不好，两大商家——天贸南方大厦百货和吉之岛都遭遇了千万元的严重亏损[7]。
不过在地铁开通后，天河城的人流量大增，商场的营业也逐渐转为盈利状况。
十多年前的广州，很多家附近有地铁的市民都喜欢坐地铁到天河城，因为它是当时广州市内唯一集购物、餐饮、娱乐的大型商业项目，能够同时满足人们多种需求。
多年来顾客对天河城这个已深入人心的商场品牌的认可以及天河城自身的持续更新升级（商场内部的品牌重组），使得天河城不仅能够较好地稳定现有客户群，而且能够不断吸引新客户群（商场内不同年龄层的品牌组合扩大了前来消费的年龄段人群，而且品牌的定期更换也为商场注入了新的活力），由此确保了天河城较高的客流量以及它在广州城市综合体中的老大地位。
3.3 新晋城市综合体——万菱汇3.3.1 万菱汇概况于2010年开业的万菱汇是集大型购物商场、酒店公寓和甲级写字楼与一体的大型综合体项目[8]，位于繁华的天河路商圈，靠近正佳广场。
交通位置上，它位于地铁一号线和三号线的出口，有brt 和60多路公交车无缝对接[9]。
万菱汇写字楼的出租率约为95%[9]，但是商场的情况却不容乐观。
自开业以来，万菱汇购物广场的人流量一直不大。
商铺方面，根据去年底的数据：四层的商场除一层基本满租外，其他楼层的状况都很一般，负一层达到1/3的空置率，二层关闭的店铺也有13间[10]。
而根据近日笔者在该商场行走时的观察体会和网络上其他顾客对商场的评价可知，万菱汇人流量少的局面仍未有改变，而且部分商铺仍处于空置状态。
3.3.2 反思万菱汇万菱汇写字楼因地处写字楼旺地天河商圈，因此拥有高出租率不足为奇。
但为什么万菱汇购物广场门可罗雀呢？笔者认为原因有以下几点：首先购物商场同质化问题严重。
其实客流量少这一情况不仅存在于万菱汇，可以说存在于很多新开业的大型购物广场中（如2008年开业的佳兆业、2011年开业的地处珠江新城的花城汇等等）。
商场的经营模式、主题、引入的品牌同质化都相当严重，导致各商场缺乏自己的能够吸引顾客的特点。
当一个新开业的商场不能较快地树立起自己商场的品牌效应、不能拉拢消费人群时，许多商铺就会因为营业收入不足以支付过高的租金而选择退出，这将会是一个恶性循环的开始。
相比起天河城等几个相对老资格的商场，万菱汇没有自己独特的地方，甚至在商场的规划设计、店铺品牌的选择上与天河城都有一定的差距，因此很难在竞争中胜出。
另外，如今服装店、鞋店等实体店的生意已经大大受到网店的冲击，本身的经营状况就很受挑战。
再有就是广州因为临近港澳，去港澳购物是不少广州人购物时的一个选择，尤其是需要购买较多高档物品时（天河商圈一众购物广场面向的人群基本都是中高端顾客），去一趟港澳赚下来的差价绝对比在广州购买这些物品划算，同时还有更多的品牌、款式可选，因此可以说广州的中高端商业受到了港澳的制约，目前广州在中高端商业广场上已经出现供给相对过剩现象了[11]。
4 总结广州城市综合体目前发展存在的问题及提出建议通过以上对广州城市综合体的概况分析、具体实例分析和其他的一些数据资料，在此总结广州城市综合体目前发展存在的问题。
（1）综合体项目中缺乏住宅因素。
如上文所提及，住宅功能在广州的城市综合体中相当缺乏。
应该在更多的综合体中加入住宅这一功能，因为它的加入能够保证“城中城”相对长久而稳定的人流量，在一定程度上减少综合体对交通的依赖。
尤其是在城市新区（如花都、增城、南沙等）开发综合体时，更应该先通过高品质的住宅去形成一个聚集人口的中心。
（2）对市场需求的预估出现偏差。
以万菱汇为代表的若干人气冷清的商业广场实际反映了项目的决策分析阶段做得不充分。
消费者的消费倾向、欲望等信息是可以通过合理的市场调研方式获得的。
（3）项目定位不明确。
上文中分析的万菱汇定位模糊，使得商场的经营状况陷入了困境，所幸写字楼还是凭借地段优势保持高出租率。
其实对于城市核心型的城市综合体，更应该注重走差异化路线，比如可以像白云万达广场一样以imax电影去吸引消费者。
而城市新区的综合体在规划时则应该与周围环境、资源相配套融合，如花都的城市综合体可以与风景区资源相结合，打造生态旅游购物胜地以吸引游客和顾客，若做得好，还将会成为广州的一个特色品牌，这对整个城市的发展升级有很大的帮助。
（4）绿地、景观资源的缺乏。
广州不少城市核心型城市综合体中都较少配备有绿地资源。
虽然说是中心寸土寸金，但其实可以在建筑设计中适当地融入景观，如洛克菲勒中心的各大楼底层的设计有观光的功能，拉德芳斯则更加注重景观、绿地的布置。