房地产行业“融资+代建”模式兴起
浅谈房地产项目代开发建设模式利弊分析
浅谈房地产项目代开发建设模式利弊分析摘要：房地产项目开发建设是一项固定投资巨大，周期长且复杂程度较高系统工程，其成功实施需要诸多因素的合力支持，其中最关键的因素在于项目管理团队的组织协调能力。
项目管理者的责任即帮助业主进行资源整合，得到价值链上最优秀成员的协助，出色完成目标任务，并得到最大化的开发价值以及项目长期增值。
在我国推行投资体制改革的浪潮下，国有企业房地产项目领域开始引入“代开发制或合作开发制”，以期取得良好的经济效益和社会效益。
然而不可否认代开发制仍是新兴的管理模式，在实施中必然产生诸多风险。
文章结合具体项目案例，分析代开发全过程管控细节，对代开发模式产生的各种风险问题进行总结并提出改进建议。
关键词：房地产；项目；代开发模式一、引言代建模式，即政府投资项目通过招标等方式，选择社会专业化的项目管理单位（以下简称代建单位），负责项目的投资管理和建设组织实施工作，严格控制项目投资、质量和工期，项目建设完成后交付给使用单位的制度。
当下，房地产项目逐渐引进该创新模式，并引申出代开发模式或合作开发模式。
如何正确评判该模式的利与弊、究竟怎样制定科学合理管控模式，以上课题值得我们深入探讨。
二、代建制模式的产生背景和利弊分析在传统建管体制下，政府投资建设领域长期存在着以下问题：一是项目管理“建设、监管、使用”三位一体化，项目法人或模糊或缺失；二是行政管理部门往往重审批、轻管理，造成了“三超”工程（超规模、超标准、超概算）、“三低”工程（低水平、低质量、低效益）屡见不鲜；三是行政机关单位对自有项目干预“过火”，使得某些政府工程建设领域逐渐成为滋生腐败的温床。
传统建管模式的弊端使得政府投资项目的综合绩效无法让人信服和满意，改革的呼声渐起，在这样的需求背景下，代建制模式营运而生。
从中央到地方的政府投资工程领域，代建制模式在历经小范围“试水”取得一定成效后，进而逐步推广、铺开。
代建单位优势在于能够提供专业化的技术管理服务，协助委托方更好地进行项目建设组织实施，当下，许多行政单位的主营方向都不在专业建设领域之内，或是缺乏建设管理方面的技术骨干，或是在建管领域的人力配备不足，或是缺乏成功的项目组织实施经验，一旦规划项目多起来、建设难度大起来，往往感到疲惫不堪，使得项目建设陷入困境。
房地产代建—模式介绍
房地产代建—模式介绍2004年7月16日国务院颁布的20 号文《国务院关于投资体制改革的决定》，明确了代建制的概念：“政府（投资主体）通过招标方式，选择具有相应资质、社会专业化的项目管理单位作为代建人，负责对项目进行投资管理和建设实施的组织工作，严格控制项目投资、质量和工期，项目建成后交付使用单位的制度”。
上述《决定》仅就政府投资项目中的非经营性项目的代建制进行了规制，并未明确非政府投资项目是否可以采用该模式，以及采用该模式的具体要求。
根据“法无禁止即许可”的原则，并且从司法实践中建设主管部门的监管态度来看，非政府投资项目采用“代建制”模式也大量存在。
当然，“代建制”也面临着诸多的问题，特别是在非政府投资项目中，主要表现在：①尚无法律法规对“代建制”进行明确详细的规定，仅有国务院及各地政府规范性文件对于委托代建的问题做了相关规定；②尚无国家级层面颁布的《委托代建合同》示范性合同文本；③司法实践中对委托代建的法律性质尚不明确、代建授权模式的界定不明晰等。
一、司法案例一、案情简介2012年11月28日黔西县人民政府与山城公司签订《框架协议》（甲方为黔西县人民政府，乙方为贵州山城生态房地产有限责任公司），协议主要载明该项目由甲方委托乙方进行代建，资金不足部分由乙方垫资修建。
2013年3月21日圣奇公司与山城公司签订《施工协议》（甲方山城公司，乙方圣奇公司）。
2013年7月1日黔西县人民政府与山城公司签订《代建合同书》，约定黔西县人民政府委托山城公司代建“贵州省扶贫生态移民黔西县示范园”。
2013年12月14日山城公司与圣奇公司签订《工程进度款支付协议》（甲方为山城公司，乙方为圣奇公司）。
二、裁判结果二审法院认为案涉工程为市政工程，由黔西县人民政府委托山城公司进行投资代建，后山城公司将工程发包给圣奇公司，黔西县人民政府与山城公司委托代建法律关系与山城公司、圣奇公司建设工程施工合同法律关系，并非同一法律关系。
浅议我国房地产代建制的形成与发展
浅议我国房地产代建制的形成与发展随着房地产行业的不断发展，代建制已经成为该行业的重要管理模式，从以往仅限于非经营性政府投资项目，逐步扩展到了准经营性项目和经营性项目建设领域。
作为适应社会发展进行大型房地产开发项目管理制度的产物，代建制的形成不是偶然现象，而是一种行业发展的最终必然。
本文主要从代建制的重要意义、运营机制以及对房地产行业的积极推动作用等几个方面进行阐释，以期展示代建制在房地产行业发展过程中重要的意义。
标签：代建制;房地产;行业发展;推动引言：传统房地产行业建设模式下，投资与建设、建设与管理常常出现监督模糊，极大地阻碍了该行业的稳步发展。
随着房地产行业由以往多是政府投资行为转化成现如今的市场化，代建制已经越来越深入到了建筑行业的方方面面，代建制度本身也早已不再局限于以往非经营性政府投资项目，而是延伸到了准经营性和经营性项目领域。
房地产开发项目代建制较好地适应了社会的发展，并有效地将房地产项目的投资和开发功能相剥离，开发商以代建的形式承担项目的开发任务，打破以前政府投资过程中管理模式粗略、人员素质参差不齐等弊端，全面导入了成熟的项目管理经验与开发理念，开发建造高品质房产。
应该说，代建制的逐步深入，是推动房地产行业飞速发展的关键因素。
1.房地产代建制的管理模式“房地产代建制”是指房地产投资项目经过既定的程序，由具备资金和土地的投资方选择有先进管理模式的项目管理公司作为项目建设期法人，并让其全权负责项目建设全过程的组织管理。
通过专业化项目管理，最终达到控制投资、保证工期质量、提高投资效益、降低企业风险和管理水平的目的。
由于实行了代建制，代建单位便依照代建合同的约定向投资方缴纳履约银行保函或履约保证金，这样，政府投资部门从经济和法律上便可以有效控制代建单位的所有行为，而代建单位也必须本着提高自身技术水平，增强服务意识，这对政府机构整体水平的提高也起到了促进作用，对于项目来说也更能提高投资效益。
代建模式—房地产行业新的机遇和挑战
代建模式—房地产行业新的机遇和挑战摘要：面对当前房地产市场日益增多的代建项目，从代建模式需求、发展空间、房企能力贴合等方面，分析了房企代建模式迎来的机遇。
同时，从代建难度高、费用管理要求高、合作模式复杂的角度，梳理了代建模式遇到额度调整。
针对机遇和调整，对房企提出来相应的发展建议，从战略上明确代建业务开展模式，利用自身优势打造代建能力，优化决策机制及完善保障机制。
关键词：房地产；委托方；代建模式；决策机制在房地产监管趋严、融资环境收紧、行业利润下滑、重资产调控的背景之下，房地产从传统的“土地红利”“金融红利”向“管理红利”逐步转型，在转型中，代建模式以其轻资产、高盈利、抗周期等优势，成为目前众多房企探索新模式、抢滩布局的重要选项。
但与此同时，随着各大房企纷纷入局代建模式，带来了代建方的严重竞争，委托方寻求代建的初衷也逐步多样化，房企追求代建轻资产、低风险、稳定收益的“代建模式”面临挑战。
一、代建模式遇到的机遇1.需求多元化随着政策调控、市场竞争加剧，较多房企流动性危机凸显，由重资产向轻资产转型成为房企新的探索方向之一。
代建模式作为轻资产，输出管理与服务，获取稳定的代建收益成为更多房企的选择。
在行业需求上，过往代建委托方更多为政府及中小开发商，但随着行业“三道红线”、“集中供地”等政策调控，地方城投公司托底拿地、遇困房企“保交楼”，金融机构涉房不良资产处置等纾困类项目产生大量代建需求，代建需求激增促使代建行业迎来周期性爆发。
2.存在高增速高盈利高潜力的空间从近两年的代建项目发展看， 2022年代建企业新签约建筑面积1.1万亿平方米，较2021年增长11.3%，近五年增速均为18.6%。
2017-2020年中国房地产代建业务的净利润率水平始终高于25%，2020年为25.4%，显著高于传统房地产净利。
根据中指院数据，截至2021年，我国代建行业渗透率（代建新签约面积/城镇住房总需求面积）约为 4.8%，而欧美等发达经济体的代建渗透率为 20%-30%，以平均值25%估算，仍有五倍倍提升空间。
地产代建风险低？找错委托方风险就很高!
商业代建的定义
委托方和代建方的合作基础
委托方和代建方的合作基础是建立在相互信任和共赢思维之上的。委托方通过代建方的专 业能力和品牌效应，实现土地或资金的增值和项目的顺利推进。代建方则通过参与项目的 开发和运营，获得稳定的收益和品牌价值的提升。
代建方的角色和职责
代建方在商业代建模式中扮演着关键角色，其职责包括但不限于以下方面。负责项目的整 体规划、设计和实施，确保项目符合委托方的要求和质量标准。负责项目的建设施工和工 程管理，确保项目按时按质完成。
代建模式可以缓解现金流压力，因为 代建方不承担拿地和融资的成本。
代建成为房企应对策略之一
• 总结：代建模式在房地产行业中逐渐受到重视，尤其是在政策 限制和现金流压力的背景下。代建可以减轻房企的债务压力， 扩大规模并降低风险。同时，代建也存在一些风险，如合作效 果不及预期等。因此，选择合适的合作伙伴和提前约定好解决 方案是规避风险的关键。
协议中需注明豁免条款和救急机制，避免代建方“背锅”
和买单Leabharlann 在代建协议中，应明确注明豁免条款和救急机制。这些条款和机制应规 定在特定情况下，代建方可以免除部分或全部责任，避免代建方“背锅 ”和买单。
豁免条款和救急机制的制定应基于双方共同协商和认可的基础上，以确 保双方的利益得到保障。
在协议中注明豁免条款和救急机制的同时，双方还应明确规定在何种情 况下可以启动这些条款和机制，以确保在实际情况发生时能够及时、有 效地发挥作用。
委托方需确保代建费或借款同时收回，以免影响后期支付
在代建协议中，委托方应确保代建费或 借款能够同时收回，以免影响后期支付 。这可以通过在协议中明确规定相应的
条款来实现。
委托方还应制定相应的收款策略和措施 ，以确保能够及时收回代建费或借款。 这可以包括定期催款、采取法律手段等
代建模式将成为成都房地产企业新趋势
代建模式将成为成都房地产企业新趋势文/王琳 四川省成都大悦城控股西南区域公司近年来，随着国内房地产市场调控升级，房地产市场的发展态势趋于平稳，但与此同时，房地产企业也面临着较大的资金挑战。
为了减轻压力，企业开始寻求新的发展路径，轻资产转型因此成为一种趋势。
而代建模式作为一种具体的转型方式，可以有效减轻企业的资产负担，优化资产结构，提升企业的市场竞争力和盈利能力。
何为房地产行业的轻资产运营模式房地产行业的轻资产运营模式是指，企业专注于发挥其运营管理优势和品牌价值，在产业链中仅扮演管理者和经营者的角色。
轻资产模式主要包括以下几种：首先是代建模式，即品牌+管理输出模式，依靠管理和品牌价值实现盈利；其次是合作开发的小股操盘模式，通过减少投入、共享利润实现以小博大的投资；第三是出售成熟物业模式，通过出售部分“重”资产来盘活资金，优化资产结构，降低负债率；最后是“地产+基金”模式，通过REITs（不动产投资信托基金）等手段募集稳定现金流，用于新项目拓展和为自有项目后续资金提供保证。
房地产企业代建模式分析代建模式是指委托方（一般是土地业主方）将项目开发委托给具有开发能力的受托方进行全程或部分管理的合作模式。
委托方提供资金和土地，受托方则负责项目管理，凭借其卓越的项目管理能力为项目创造品牌、管理、资源价值。
在此模式下，房地产企业无需支付额外资金成本，仅凭自身品牌、项目策划、后期管理等方面便能获得收益。
这种模式既降低了资金投入，又保证了稳定的资金回流。
代建模式的发展历程可以分为三个阶段，前两阶段以政府代建为主，随着市场逐渐成熟，投资与开发环节的专业化分工日益明显，商业化代建开始崭露头角。
阶段一（1993—2003年）：地方探索与政策试点。
1993年，厦门率先提出将基础设施项目委托给专业项目管理机构建设。
随后，多地政府为解决建设需求大、行政干预多的问题，开始尝试性地实施代建模式。
阶段二（2004—2015年）：政策鼓励与全国化推进。
绿城建设_绿城集团代建业务模式
绿城集团开展代建业务的原因
一：基于集团现金流与负债率的考虑 绿城2009、20XX经营活动净现金流净额分别是36.4亿、-37.8亿,
而09年现金流净额大增主要得益于市场回暖,但该现金流水平亦低于 万科等标杆企业.
绿城自20XX7月上市以来,其资产负债率一直居高不下,尽管考虑 到房地产行业的高杠杆性,但绿城的负债了依然偏高,其20XX资产负债 率达到83.51%,远高于TOP10均值72.77%和百强均值68%的水平.
房地产开发企业新业务模式——代建模式
背景： 20XX9月25日,绿城集团在XX成立绿城房产建设管理〔简称"绿城建设",
向合作伙伴提供品牌输出与建设管理服务.
绿城建设的收益将装入上市公司绿城中国.未来,代建业务和自建业务〔公 司自有土地在集团中的业务比例要达到1：1 .
至此,绿城中国基本形成自主投资、园区服务和房地产代建三大业务特色.
名次
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
企业
万科 保利 中国海外 恒大 绿地 绿城 富力 碧桂园 龙湖 雅居乐
销售额 （亿元）
692 405 399 375 367 326 217 215 180 170
绿城集团开展代建业务的原因
三：基于规避政策风险的考虑 从1998年房改以来,中国房地产市场历经多次调控,房地产市场起
市场意识的提高,委托方势必会对代建企业品牌、管理能力、客户资源 等方面提出较高要求.
20XX全国房地产投资、开发状况 房地产投资额 施工面积 新开工面积 竣工面积
销售面积
36232
319650 115385
70219
93713
单位：亿元、万平方米
知识回顾 Knowledge Review
融资代建模式简介
融资代建模式简介在当代社会中，融资代建模式成为了一种流行的房地产开发方式。
融资代建模式是指当一个企业或个人在进行房地产开发项目时，需要寻找融资方来提供项目所需要的资金，同时也需要寻找代建方来负责项目的具体建设工作。
这种模式可以有效解决资金和建设能力的不足问题，推动房地产项目的顺利进行。
融资代建模式的特点在于，开发方不需要拥有独立的资金和建设能力，而是将这些工作交由专业的机构完成。
融资方通过提供资金来支持项目的开发，代建方则负责项目的具体施工和管理工作。
在这种模式下，开发方可以专注于项目的策划和运营，而不需要投入大量精力和资金在建设方面。
融资代建模式的优势之一是可以降低项目风险。
由于代建方通常具有丰富的经验和专业知识，能够更好地预估项目的风险，并采取相应的措施进行管理和控制。
代建方还可以负责项目的工程质量和进度管理，确保项目按时按质完成。
通过借助代建方的专业能力，开发方可以降低自身的开发风险。
另一个优势是提高了项目的融资能力。
融资方通常会更加愿意支持融资代建模式的项目，因为代建方可以提供更可靠和完善的施工计划和管理方案。
融资方对代建方有更高的信任度，使得他们更愿意提供资金支持。
代建方可以根据项目的具体情况和需要，提供更灵活和多样化的融资方式，满足开发方的需求。
虽然融资代建模式有很多优势，但也存在一些挑战和限制。
选择合适的代建方至关重要。
代建方的专业能力和口碑对项目的成功至关重要，开发方需要仔细筛选并对代建方进行评估。
融资代建模式需要高度合作和协调，双方需要建立良好的沟通渠道和合作机制。
代建方与融资方之间的利益关系需要妥善处理，确保各方的合法权益。
总结起来，融资代建模式是一种有效的房地产开发方式，通过将资金和建设能力交由专业机构完成，可以降低项目风险并提高融资能力。
然而，选择合适的代建方、建立良好的合作关系以及妥善处理利益关系是该模式成功实施的关键。
融资代建模式对于项目融资能力的提高是有很大的优势的。
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房地产行业“融资+代建”模式兴起
在房地产领域，“代建”并不是个新鲜词，很多地产投资方需要将自身的项目委托给拥有项目开发建设经验的专业代建方进行开发建设。
对国内不少大中型房企来说，“代建”业务是重要的盈利渠道之一。
但在如今房地产市场投融资环境日趋严峻的当下，光有代建远远不够，还需要与之匹配的融资服务。
日前，亿翰智库董事长陈啸天表示，融资代建是重要商机，第一可以更多跟国企展开合作；第二，大量民营房企整合的过程，恰是融资代建的机遇。
“融资＋代建”模式兴起
据《证券日报》记者了解，在国内房企中，代建业务较为成熟的是绿城中国、鑫苑集团和蓝光发展等企业。
实际上，代建业务规模的扩张是伴随着城市化步伐而发展，但正如鑫苑集团董事长张勇所示，如今，中国地产行业发展所面临的时代不同了，寻求新的增长点和业务领域更为关键，行业转型、企业转型是顺势而为。
张勇进一步称，“面对房地产行业价值分配逐渐向金融和服务转移，鑫苑集团于2018年在建设大资管的战略布局下，发现了代建蓝海，并形成了自己的代建模式。
”
值得关注的是，与传统代建模式不同的是，以“金融+代建”的商业模式正在兴起，这种模式可以实现价值投资和有效管控，化解行业振荡期带来的风险。
对于将金融和开发代建服务结合起来的模式，中国房地产业协会监事长陈志认为，这种模式开创了市场先河，在当下严峻的房地产形势下，将政府、项目、金融机构、开发企业等环节串联起来，为项目的开发全流程提供服务，可以达到资本利用的最大化。
设投融资安全边际降风险
沪深两市135家上市房企的数据显示，其2018年资产负债率进一步上升至79.81%，为近四年来最高。
销售受阻，融资困难，债务到期等因素迭加给中小房企带来前所未有之发展困境。
对于缺钱的中小房企来说，投融资是市场痛点，提供服务者要实现资产的最大化配置，提升业主资产的保值增值，但需要房地产与金融两端达到动态平衡，降低将各类金融机构和房地产开发商在项目整合过程中，每一个节点的风险。