万科 A 股票分析

证券投资分析报告

分析对象：万科A

证券代码：000002

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一、基本面分析

1．宏观经济分析

在全面深化改革、外部环境转好、新型城镇化推进和消费恢复性增长等因素影响下，中国经济将继续“稳中向好”。对此，宏观政策将保持基本稳定，财政政策重在控制一般性支出、以保障和改善民生为重点，着力提高财政资金使用效益，完善结构性减税，推进财税体制改革；货币政策将总体稳健，调控手段更多向市场化、价格型转型，存准率或将下调，人民币汇率波动性增强。

对于存贷款基准利率在2014年的发展态势，接受采访的多位业内人士均预计其“保持基本稳定”。这是因为，在经济增长保持总体平稳的情况下，降息的压力已经下降；加之避免房价进一步上涨，防止风险进一步向地方融资平台集聚和管理通胀预期，利率也不宜下调。此外，加息的条件也并不充分，经济增长仍需进一步巩固，下行压力仍在。预计2014年基准利率保持稳定的可能性较大，但利率市场化改革进程还将稳步向前。

专家认为，2014年是经济转型将进入取得实质性进展的新时期，以改革来完善调控是2014年宏观调控创新的最大看点。具体到货币政策操作上，2014年我国基础利率体系的进一步完善，也将实质性地提升我国宏观调控水平，进一步提升相关工具的灵活性和传导效果。

人民币汇率形成机制的市场化是我国金融市场化改革的一个重要政策

目标，通过此次人民币浮动区间扩大，我们可以观察到政策当局在这一领域的稳步推进。在未来汇率改革中，决策层仍然会将增强人民币汇率弹性作为主要政策目标，而随着当前人民币汇率波动幅度的放宽，人民币汇率双向波动将成为常态。

考虑到近期经济下行的风险，未来数月人民币汇率可能会保持小幅贬值态势，但基于中国日趋稳定的经常账户顺差，以及政策当局推进人民币资本账户可兑换的决心，人民币在未来1-2年内仍将基本保持稳定或小幅升值，预计2014年全年人民币汇率呈现前低后高走势，双向波动幅度将逐步加大，年底人民币兑美元汇率中间价将升至6.08左右，并逐渐接近均衡水平。当

然，短期内要注意合理引导人民币预期，避免因出现趋势性贬值，对宏观经济金融稳定带来冲击的风险。

2．行业分析

2014年房地产市场的发展或难再现2013年的火热态势。2014年，房企资金受多因素的影响下将由“偏松”步入“合理”，或者“偏紧”区间。郑红玉指出，房企资金逐步偏紧，主要由以下因素所致：

一是房地产相关企业加紧土地储备占用资金。2013年各大房企销售业绩呈现快速增长，房企去化速度加快，后续亟待进行土地储备，以快速抢占后期市场，做大做强企业规模。

二是拿地成本高致使资金压力大。2013年土地市场的火爆接近疯狂，地王频现，此外优质地块稀缺加大房企竞争。

三是新房市场供应加大将影响去化。2013年成交的大量土地今年将陆续形成产品进入市场，从而增加新房市场供应，一方面供应加大将使得去化压力增大，资金回笼力度将难以复制去年，另一方面也会加剧房企间的竞争，在一定程度上抑制房价上涨，影响房企收益。

四是房地产调控还将继续影响市场。2013年的各地限购、限贷政策将继续发挥作用，压制部分市场需求。

五是货币政策中性略偏紧，尤其是房地产贷款沿袭2013年下半年格局，仍将偏紧。一般而言，每年一季度都是全年放贷最多的季度，但今年年初个人房贷依然没有如往年那样“放水”。

综上所述，国家近年出台了一系列的相关措施促进放房地产业的发展，但同时，针对如房价增长过快等一些不健康的发展问题也出台了相关措施进行抑制。即国家宏观经济政策对房地产业既有利好又有利空，但总的来说利好大于利空，在以后几年的发展中，房地产业对我国的经济增长仍将发挥不可替代和极其关键的作用，前景良好。

3.企业分析

房地产业务竣工、结算具有一定的季节性规律，大多集中在下半年特别是第4 季度。由于一季度竣工及结算量占全年总量的比例往往较低，导致同比变动的波动性也较大，因此第一季度结算数据对前瞻全年业绩的参考意义并不大。今年第一季度公司竣工面积 98.4 万平方米，占全年计划竣工面积的比例仅为 6.6%，较往年更低。受此影响，一季度公司实现结算面积 72.7万平方米，结算收入90.5 亿元，同比分别下降 41.1%和 32.1%，实现营业收入 95.0 亿元，净利润15.3 亿元，同比分别下降 32.2%和 5.2%。公司预计，2014 年全年竣工量将基本符合年初计划，全年业绩预计将保持稳健的增长。报告期内，公司净利润率上升较为明显，原因主要在于：1）1 季度上海、深圳等高毛利城市结算收入占比较高，房地产业务的结算毛利率由去年同期的 26.7%上升至 30.5%，提高 3.8个百分点；2）1 季度公司实现投资收益 73,082.08 万元，较去年同期的3,533.45 万元大幅增长。公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益、以股权转让形式实现商业资产处置收益。公司认为未来公司投资收益进一步增长是正常现象，原因在于：公司正积极探索、推广轻资产运营模式，未来合作将更加广泛，公司整体经营中联营合营公司所占比例将提高；引入合作方、出让部分项目股权，以及通过股权转让实现持有类商用资产转让的经营行为也将增多。公司认为，基于主营业务并连续开展的投资收益属于可持续获得的经常性业务收益，不应视之为非经常性的偶然收益。在轻资产运营模式下，公司虽出让了部分开发项目或商用物业股权，或部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例，但一般情况下此类项目或物业的经营管理将仍由公司负责，公司因此可收取一定管理费、或要求获得高于股权

比例的超额分配权。这样的安排，有利于提升公司的投资回报率。

截至报告期末，公司合并报表范围内有 1710.5 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 1955.7 亿元，分别较年初增长 19.0%和 20.5%。

期内，公司新增加开发项目 8 个，按万科权益计算的占地面积约 46.2 万平方米（对应规划建筑面积约 134.8 万平方米），平均楼面地价约 4535 元/平方米。公司将继续坚持审慎的拿地策略，在严格控制投资风险的前提下，根据实际发展的需要适度补充项目资源。

第一季度公司实现开工面积 420.0 万平方米，占全年新开工计划的比例为 18.8%。随着未来开工规模的增加，预计公司全年实现的开工面积会高于年初制定的计划。

期末，公司净负债率为 40.9%，持有现金 375.3 亿元，大于短期借款和一年内到期长期借款的总和 279.1 亿元，财务状况安全稳健。

二、技术面分析

1.K线理论分析

Ｋ线图有直观、立体感强、携带信息量大的特点，能充分显示股价趋势的强弱、买卖双方力量平衡的变化，预测后市走向较准确，是各类传播媒介、电脑实时分析系统应用较多的技术分析手段。

日K线（买点）

日K线是根据股价(指数)一天的走势中形成的四个价位（开盘价，收盘价，最高价，最低价）绘制而成的。收盘价高于开盘价时，则开盘价在下收盘价在上，二者之间的长方柱用红色或空心绘出，称之为阳线；其上影线的最高点为最高价，下影线的最低点为最低价。收盘价低于开盘价时，则开盘价在上收盘价在下，二者之间的长方柱用黑色或实心绘出，称之为阴线，其上影线的最高点为最高价，下影线的最低点为最低价。

（1）K线与成交量：K线与成交量之间存在着相互依存的关系，价格是交易的重要因素， K线和成交量一起结合，可以找出买点。如图1-1中标出的买点,短期线从下向上突破中长期线（5日均线上穿10日均线和20日均线），形成金叉点，预示后市会有一定的上升空间，并伴随着成交量持续放大，可判断为买入信号。

（2）K线与筹码：分析K线的同时也要结合筹码的移动，K线和筹码图的结合，可以得出卖点。如图1-2中所标卖点，短期线从上向下跌破中长期线（5日均线下穿10日均线和20日均线），形成死叉点，预示后市会有一段下跌区间。并且此时筹码图出现较为明显的头重脚轻现象，说明此时机构投资者已经撤出了部分资金，为防止价格继续下跌，我们应该在此时卖出。

（3）K线与均线系统：分析K线时，也要结合均线系统。我们一般从趋势、交叉突破、发散型态、支撑位和阻力位四个方面来观察。

一是趋势。短期均线上翘，说明股票或指数短期处于上升趋势。同样，中期均线、长期均线上翘，则反映中长期的上升趋势。如果不是上翘，而是下探，则显示为跌势状态。二是交叉突破。我们可以从均线系统的交叉，判断个股或大盘

可能出现的突破型走势。三是发散形态。发散是指短期、中期、长期均线相互之

间距离越来越大，特别是短期均线此时往往走势十分陡峭，即斜率很大。四是支撑位和阻力位。K线在上涨或下跌的时候，触及中期或长期均线，均线都会产生支撑或阻力的作用。若K线跌破支撑，或突破阻力，都预示着运行趋势的确立。

2.切线理论分析

1．趋势线

趋势线表明，当股价向其固定方向移动时，它非常有可能沿着这条线继续移动。

1）上升趋势线

粉色线为上升趋势线。上升趋势线中，连接股价波动的低点（即“波谷”），其包含的波谷都相应的高于前一个波谷。每一条上升趋势线，需要二个明显的底部，才能决定，连接的波谷越多，对上升降趋势的预测越准确。当上升趋向线跌破时，就是一个出货讯号。在没有跌破之前，上升趋向线就是每一次回落的支持。在长期上升趋势中，每一个变动都比改正变动的成交量高，当有非常高的成交量出现时，这可能为中期变动终了的信号，紧随着而来的将是反转趋势。2）下降趋势线

黄色为下降趋势线。下降趋势线中，连接股价波动的顶点（即“波峰”），其包含的波峰都相应的低于前一个波峰。每一条下跌趋势线，需要二个顶点，才能决定，连接的波峰越多，对下降趋势的预测越准确。当下降趋势线突破时，就是一个入货讯号。在没有突破之前，下降趋向线就是每一次回升的阻力。

2．通道线

通道线（又称轨道线或管道线），是基于趋势线的一种方法，当股价沿道趋势上涨到某一价位水准，会遇到阻力，回档至某一水准价格又获得支撑，轨道线就在接高点的延长线及接低点的延长线之间上下来回，当通道线确立后，股价就非常容易找出高低价位所在。

1）上升通道线

黄色为上升通道线。股价在上升通道线内来回波动，表示股价有明确的上升趋势。

2）下降通道线

粉色为下降通道线。股价在下降通道线内来回波动，表示股价有明确的下降趋势。

结合所学知识分析以上两图，我们可知：

1）股价向上突破中轨是短线买入信号，股价向下突破中轨是短线卖出信号。尤其当股价持续下行或上行后突破中轨的压力或支撑，这时的信号准确度较高。

2）股价向上突破上轨是短线极佳的买入时机。如果此后股价快速上升，那么当股价跌破上轨时是短线极佳的卖出时机；如果此后股价只是缓慢上行，那么就选择跌破中轨作为卖出信号。

3）股价向下突破下轨是短线极强烈的卖出信号。如果此后股价快速下跌，那么当股价向上突破下轨时是短线极佳的买入时机；如果此后股价只是缓慢下行，那么就选择向上突破中轨作为买入信号。

4）轨道线收敛预示着股价的突变，这时应密切注意中轨的变动方向。

5）轨道线的买卖信号以短线为主。如果中轨的趋势明显，可按照趋势来操作，如果中轨的趋势不明显，应该采取快进快出的操作。

3．甘氏线

甘氏线是从一个点出发，依一定的角度，向后画出的多条直线，所以甘氏线又称为角度线。分为上升甘氏线和下降甘氏线两种。

（1）上升甘氏线

上升甘氏线中，起点为图中最低点，然后确定角度（即45°线），画出上升甘氏线。

（2）下降甘氏线

下降甘氏线中，起点为图中最高点，然后确定角度（即45°线），画出下降甘氏线。

据以上两图分析：

1）图中的每条直线都有一定的角度，这些角度的得到都与百分比线中的那些数字有关。每个角度的正切或余切分别等于百分比数中的某个分数(或者说是百分数)。

2）甘氏线中的每条直线都有支撑和压力的功能，但这里面最重要的是45度线、63.75度线和26.25度线。这三条直线分别对应百分比线中的50%，62.5%和37.5%百分比线。其余的角度虽然在价格的波动中也能起一些支撑和压力作用，但重要性都不大，都很容易被突破。

3) 甘氏线的目的就是为了确保趋势分析的准确性，对于中性投资者和保守型投资者来说，经常使用甘氏线来再三确定买进或卖出点，以规避风险，获得收益。

4．线性回归线

线性回归线是用最小平方匹配法求出的两点间的趋势线。这条趋势线表示的是中间价，如果把此线认作是平衡价的话，任何偏移此线的情况都暗示着超买或超卖。

如上图中黄色线，先找出图中最高点9.85和最低点6.65，然后根据最小平方匹配法画出线性回归线，它表示一段时间内股价的中间价。线性回归是用来从过去价值中预测未来价值的统计工具。就股票价格而言，它通常用来决定何时价格过

份上涨或下跌（行情极端）。

5.黄金分割线和百分比线

在对行情进行技术分析时，黄金分割线和百分比线是最为常用的一种分析工具，其主要作用是运用黄金分割和百分比率预先给出股指或个股的支撑位或压力位，以便于在可能的目标位附近提前做好操作上的准备。

1）黄金分割线

图画出了黄金分割线，属于单点黄金分割线。图中包含的几个最重要的线0.191、 0.382、 0.618 、0.809线。

在一轮中级行情结束后,股指或股价的趋势会向此前相反的方向运动,这时无论是由跌势转为升势或是由升势转为跌势,都可以以最近一次趋势行情中的重要高点和低点之间的涨跌幅作为分析的区间范围,将原涨跌幅按0.191、0.382、0.50、0.618、0.809划分为5个黄金分割点,股价在行情反转后将可能在这些黄金分割点上遇到暂时的阻力或支撑。对于黄金分割线而言,最重要的两条线为0.382和0.618。在反弹行情中0.382位置为弱势的反弹目标位,0.618位置为强势反弹的目标位。而在回调过程中,若是强势回调,则0.382线处应有较强的支撑。若是弱势回调,0.618线处才是强支撑位。

2）百分比线

首先，在上升趋势中，当股价经过一轮较短时间、较大涨幅的上涨后，回调整理至25%这条重要的百分比线附近区域时，股价便迅速企稳并再度向上回升，这表明股价的回调整理是一种上升行情中的强势整理，股价快速上升趋势仍将继续。

其次，在上升行情中，大部分股票在经历了一波比较大的上涨后，往往都有回调到50%线附近、然后再度上升的情况。50%线附近的回调整理是判断上升行情将继续、还是可能夭折的一个重要标准。意味着股价的上升趋势可能将发生改变，投资者应引起足够的注意。

3.形态理论分析

（1）反转形态

结合上图对其分析如下：

第一，头肩顶一个表明上升趋势结束的可靠的形态，并被用来寻找潜在的下降趋势目标位，是可靠的卖出时机。这一形态具有如下特征：一般来说，左肩与右肩高点大致相等，有时右肩较左肩低，即颈线向下倾斜；就成交量而言，左户最大，头部次之，而右肩成交量最小，即呈梯状递减；突破颈线不一定需要大成交量配合，但日后继续下跌时，成交量会放大。

第二，股价变化经过复杂而长期的波动所形成的形态可能不只是标准的头肩顶形态，会形成所谓的复合头肩顶形态。这种形态与头肩顶形态基本相似，只是左右肩部或者头部出现多于一次。其形成过程也与头肩顶形态类似，分析意义也普通的头肩顶形态一样，往往出现在长期趋势的顶部。复合头肩顶形态一旦形

成，即构成一个可靠性较大的沽出时机。

2）W底

图中黄色圈出部分为W底形态。W底形态是重要的底部形态之一，实战中操作的意义颇为肯定。股价持续下跌一段时间后出现了技术性反弹，但回升时间幅度不太大，然后又出现下跌，当跌到前次低点附近时获得了支撑，令股价再一次回升反转向上，其股价运行的轨迹就像英文字母W一样，

对其分析如下：

第一，形成机理。

价格长期下跌后，一些看好后市的投资者认为价格已很低，具有投资价值，期待性买盘积极，价格自然回升，但是这样会影响大型投资机构吸纳低价筹码，所以在大型投资机构的打压下，价格又回到了第一个低点的位置，形成支撑。这

一次的回落，打伤了投资者的积极性，形态而呈圆弧状。Ｗ底形态内有两个低点（高点）和两次回升，从第一个高点可绘制出一条水平颈线压力，价格再次向上突破时，必须要伴随活跃的成交，Ｗ底才算正式成立。如果向上突破不成功，则汇价要继续横向整理。汇价在突破颈线后，颈线压力变为颈线支撑，汇价在此时会出现回抽，汇价暂时回档至颈线为附近，回抽结束，汇价则开始波段上涨。

第二，特征条件。

a.股价两次探底，两个底部低点大致相等，一般右底不低于左底，有时还经常伴随者KD，RSI等技术指标背离现象。

b.双底的成交量都大幅萎缩，前后两底的成交量大体相等，但左底量明显大于右底时，则双底形态不会真正成立。

c.上破颈线时成交量必须及时放大，往往一大阳线完成突破，突破之后常常右回抽，在颈线水平或30均线处止跌回升，从而确认突破有效。

d.双底不一定都是反转信号，如果两个底出现的时间非常近，有时也会时整理形态；一般来说，双底的实际升幅都较量度出来的最少升幅大。

第三，操作策略。

最佳的买点为突破颈线时和突破后回抽颈线或30日均线回升时。

（2）持续形态

1）对称三角形

图所示为对称三角形形态。对称三角形由一段时期的价格波动所形成的，其在一定区域的波动幅度逐渐缩小。

对其分析如下：

第一，形成机理。

对称三角形是因为多空双方的力量在该段价格区域内势均力敌，暂时达到平

衡状态所形成的。股价从第一个短期性高点回落后，但很快便被买方所推动价格回升，但多方的力量对后市没有太大的信心，或是对前景有点犹疑，因此股价未能回升至上次高点已告掉头再一次下跌；在下跌的阶段中，那些沽售的投资者不愿意太低价贱售或是对前景仍存有希望，所以回落的主动性卖压不强，股价未低跌到上次的低点便告回升，多空双方犹豫性的争持，使得股价的上下波动范围日渐缩窄，所以形成了此形态。

第二，特征条件。

a.股价波动幅度呈收敛状，成交量也随之递减，向上突破需要大量的确认，向下突破则不必。

b.对称三角型的最小升幅量度是从形态的第一个上升高点开始画一条和底部边平行的直线，我们可以预期股价至少会上升到这条线才会遇上阻力；至于股价上升的速度，将会以型态开始之前同样的角度上升；形态的最少跌幅，量度方法也是一样的为平行阻力线。

c.向上突破之前成交量的配合可提前看出端倪，股价越是接近三角形顶点突破，攻击力度也越小，通常在底边1/2或3/4处突破为最标准的图形，最佳的突破时机是在两次下跌之后第三次上升之时。

d.对称三角形突破后，可能会出现短暂的反抽，上升的反抽止于高点相连而成的三角形上边线，下跌的反抽则受阻于低点相连的三角形下边线，倘若股价的反抽突破上述所说的三角形边线，则该形态可能不成立。

第三，操作策略。

该形态最佳的买卖点为突破三角形上下边之时，其次如有反抽行为则是二次

较佳的买卖点。

2）矩形

图所示为矩形形态。矩形是股价在上下两条水平界线之间上下起伏所构成的技术形态。对其分析如下：

第一，形成分析。

矩形表示一种实力相当的拉锯争斗。看好后市者在回落的低点买进，造成股价无法下跌的支撑力量，而不耐盘整看谈后市，认为股价无法上越前一价位者则纷纷沽售，形成总体上的牛皮市况，而市场主力处于观望之中。股价上升到某水平时遇到阻力，无法上升调头回落，但回落到某一低点又获支撑而回升，可是回到上次同一价位时又一次受阻，而挫落到上次低点时则再次得到支撑。这种振荡会持续一个阶段，这些短期高点和低点分别以直线相连，便形成一条非下降平行发展的通道——矩形。

第二，矩形形态研判要点。

a.一般矩形是整理形态，为牛皮市道，这种形态与对称三角形一样，出现于反转形态的次数并不多，其中发生在底部的反转次数又比顶部要多。

b.矩形形态一旦形成，短线投资者便会大展身手，低进高出反复短跑，由于在形态结束前很难预计将向什么方向发展，故矩形初具时，投资者就应调整投资策略。

c.在矩形形成过程中，除非有突发消息干扰，其成交量也是逐步递减。向上突破上限时须有大成交量相配，向下突破下界不要求有成交量的增加。

d.矩形突破后，股价常会出现反抽。向上突破的反抽回落应在顶线之上，往下突破的反抽回升应受阻于底线之下，突破后的度量方法为向上或向下的涨跌幅度等于矩形自身的宽度。

4.技术指标分析

（1） MACD、DMA、TRIX指标

MACD、DMA、TRIX 三者构成一组指标群，互相验证。通过分析我们可以得到如下信息：

1）强势、弱势区：

MACD指标中，其零轴以上为强势区，即买入信号；零轴以下为弱势区，即卖出信号。

2）金叉、死叉点：

①图中所标买点，5日均线上穿10日均线，形成金叉点。同时对应各指标项,MACD指标中DIFF、DEA均为正，DIFF向上突破DEA， MACD柱状线由负变正，；DMA 向上交叉其平均线；TRIX由下往上交叉其平均线。此三项指标的表现都为买入信号。

②图中所标卖点，5日均线下穿10日均线，形成死叉点。同时对应各指标项,MACD指标中DIFF、DEA均为负，DIFF向下跌破DEA， MACD柱状线由正变负；DMA 向下交叉其平均线；TRIX由上往下交叉其平均线。此三项指标的表现都为卖出信号。

3)背离：

背离分为顶背离和底背离。如图中方框区所表示为底背离现象，K线图走势下降而MACD指标线上涨，预示股价在低位可能反转向上，表明股价短期内可能反弹向上，是短期买入股票的信号。顶背离与底背离现象相反，是K线图走势上升而MACD指标线下降，预示股价在高位即将反转转势，表明股价短期内即将下跌，是卖出股票的信号。

（2）DMI、 EMV指标

解析：（经颜色反转后，图中绿色、紫色表示趋势线，黑色、蓝色为多空能量线。）

1）DMI指标

黑色线在蓝色线之上表示买方实力强，为买进信号,图中所标示买点，黑色线上穿蓝色线，之后一段时间持续在其之上，此时应买进；黑色线在蓝色线之下表示卖方实力强，为卖出信号,图中所标示卖点，黑色线下穿蓝色线，之后一段时间持续在其之下，此时应卖出。

2）EMV指标

EMV指标在零轴之上为买进信号，在零轴之下为卖出信号；EMV指标有效性依赖于DMI指标，当DMI指标中趋势线高于正负DI线时，EMV指标有效，当DMI 指标中趋势线低于正负DI线时EMV指标无效。

（3）B B、BOLL、WIDTH指标

图为BB、BOLL、WIDTH指标组，三者必须配合使用。解释如下：

1）BB指标

a. 布林极限主要的作用在于辅助布林线辨别股价买卖点的真伪。

b. BB>100 ，代表股价穿越布林线上限；BB<0 ，代表股价穿越布林线下限。当BB 一峰比一峰低时，股价向上穿越布林上限所产生的卖出信号，可靠度高；当BB 一谷比一谷高时，股价向下穿越布林下限所产生的买进信号，可靠度高。

c. 如图4-3所示，框A1中，BB<0,其一谷比一谷高，对应框A2中股价下穿BOOL下线，为较强的买入信号，应买入股票；框B1中，BB>100,其一峰比一峰低，对应框中B2股价上穿BOOL上线，为较强的卖出信号，应卖出股票。

2）BOLL指标

布林上线、下线离得远表示原来形态会持续，离得近（口收窄）表示原来形态可能反转。如图中框C所示，布林线突然收窄，所对应K线为原来下跌趋势反转为上升趋势。

3）WIDTH指标

一般情形下，当极限宽下跌至3%左右的水平时，该股随时有爆发大行情的可能,是极其强烈的买入信号。

风险提示

股市有风险，入市须谨慎。