《万科地产深圳市17英里项目内部交流及营销策划方案》(35页)_(NXPowerLite)
十七英里_ 营销方案_CLUB HOUSE营销执行方案
17英里还有极致产品6套，制造朦胧感、神秘感，充分调动客户好 奇心。
要点：坚决在正式推出前坚决不让客户参观产品，只是传达
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渠道推广： 渠道推广：
客户储备
渠道内释放信息
1、卖点深挖 入伙完成后将由世联豪宅部总经理率各项目经理、公司联 动之星及世联行同仁，亲临现场进一步发掘产品卖点。 2、集中培训 卖点提炼完成后将制作成册，包括产品卖点、统一口述、 销售计划等信息，并组织全体联动人员负责人对其学习培训。 3、释放信息 集中培训后统一向各相关渠道释放信息，包括深圳甚至珠 三角各大项目组、万客会、世联行、顶尖联动之星等。
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第四 客户储备
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悬念蓄客
客户储备
入伙期间（已经进行）
对于入伙期间的业主以及业主的朋友，如果对CLUB HOUSE表 示出兴趣，可以简单介绍并做好登记。
入伙后到正式推售期间
接受进线和上门客户的咨询，但只根据其意向的强烈程度做好 登记，不做详细的产品介绍。
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第二 竞争产品
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本产品信息 产品名称：CLUB HOUSE 产品数量：6套 产品位置：A栋顶层16层、17层、18层 产品面积：235~338平方米
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天琴湾
竞争产品
万科 深圳溪涌 公寓顶层复式 辽阔海景 6套
TH 一线海景 成交2套 报盘若干
万科 Oliver 17 Miles .ppt
邀請宾客見證：
享受扬帆之乐：名艇 乘名车：Bentley
2020/4/29
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開盤VIP派對
集結所有品位万象、生活演绎 名牌:
名钻：Tiffany、BVLGARI、Cartier 名车：Bentley、Benz、BMW、Audi 、
2020/4/29
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顶级展销说明会
重点城市举办展销说明会 与顶级五星级俱乐部策略合作
北京展销会 上海展销会 香港展销会 台湾展销会
結合電影海岸住宅影像情節 邀请主流媒体策划报道 邀請建築師討論海岸住宅
2020/4/29
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序幕名人婚礼
时间：西洋情人节（2月14日） 10对名人結婚周年派對 北京、上海、深圳 、香港、台湾
《新财经》 《财经》 《新财富》
《环球企业家》《东方企业家》
《商界》 《中国之翼》 《资本》 《中国企业家》
《EMBA世界经理人文摘》
《哈佛商业论坛》《IT经理世界》
《商业周刊》《英才》
《当代经理人》《品牌》
2020/4/29
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地产媒体
除刊登广告外，并进行策划性报导: 国际十大海岸住宅、国內豪宅 财富轨迹-17世纪至今豪宅 中国首创海岸住宅 豪宅的安全（安全系统、反偷拍） 海岸建筑之美 天堂设计
宾客之乐
享用頂級雪茄 红酒、香槟
2020/4/29
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中、港、台名人/協會戶外派對
华人圈名人 王石夫妇 陈凯歌、陈红 李连杰、利智 張毅、杨惠姗 梁朝伟、刘嘉玲 張曼玉、杨紫琼、巩利、王菲
協會
香港商會/英法德國商會/台商協會 YPO/YEO/律師協會/ 三B車友車主協會
(万科物业)17英里物业管理服务方案(金钥匙服务)
17英里物业管理方案附件（一）、“金钥匙”概况及服务精髓“金钥匙”是对饭店中专门为客人提供金钥匙服务的个人或群体的称谓。
“金钥匙服务”是饭店内由礼宾部职员（如具有国际金钥匙组织会员资格则可称为“金钥匙”）按照国际金钥匙组织特有的金钥匙服务理念和由此派生出的服务方式为客人提供的“一条龙”个性化服务，这种服务通常以“委托代办”的形式出现，即客人委托，职员代表饭店为客人代办，因为它的高附加值区别于一般的饭店服务，具有鲜明的人性化特点，被饭店业的专家认为是饭店服务的极至，因此被称为金钥匙服务。
“国际金钥匙组织”（U．I．C．O）于1929年在法国成立，距今已有74年的历史，遍布世界各地的34个金钥匙成员国组成的三千多名会员，都是在国际饭店金钥匙组织领导下，这个组织的总部设在法国巴黎。
在1997年的1月意大利首都罗马举行的国际金钥匙年会上中国被接纳为国际饭店金钥匙组织的第31个成员国。
国际饭店金钥匙组织为拥有34个成员国地区组织而自豪。
他们是：澳洲、奥地利、比利时、巴西、加拿大、中国、捷克、丹麦、英国、法国、德国、希腊、荷兰、中国香港、匈牙利、爱尔兰、以色列、意大利、日本、卢森堡、马来西亚、墨西哥、摩洛哥、挪威、纽西兰、菲律宾、葡萄牙、罗马尼亚、新加坡、西班牙、瑞典、瑞士和美国。
截止2001年2月底，中国饭店金钥匙组织已发展到54个大中城市，178家高星级酒店里共有248名金钥匙。
目前，深圳地区有约十家高星级酒店加入了中国饭店金钥匙组织，他们是：香格里拉大酒店、威尼斯酒店、圣廷苑酒店、五洲宾馆、富临大酒店、阳光酒店、南海酒店、景轩酒店、东方银座国际公馆、中南海滨大酒店等。
通常，一位酒店客人知道向戴“金钥匙”标记的Concierge咨询以获得到哪间餐厅就餐的建议或完成一些预订，但那仅仅是一个开始……一旦对话开始，“金钥匙”会改变您的生活，他能为您、您的公司、甚至是您的家人提供帮助、不只在本地区，在世界上其它城市您亦可享受到“金钥匙”为您提供的无微不至的服务。
万科营销策划方案
万科营销策划方案【篇一：万科房地产营销策划书】万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超2013年4月25日前言目录第1部分概要提示 ....................................................................................................... (1)第2部分环境分析 ....................................................................................................... (1)2.1 市场分析 ....................................................................................................... (1)2.1.1 杭州房地产市场分析 (1)2.2 房地产发展状况 ....................................................................................................... (1)2.3 土地出让情况 ....................................................................................................... (2)2.4 丁桥区域房地产市场分析 (2)2.4.1 区域城市规划 (2)2.4.2 房地产开发现状 (3)2.4.3 竞争项目分析 (3)2.5 市场走势研判 ....................................................................................................... . (4)第3部分机会分析 ....................................................................................................... (5)3.1 杭州房地产客户分析 (5)3.2 杭州市住宅需求特征分析 (8)3.3 丁桥区域客户特点分析 (9)3.4 目标客户群定位 ....................................................................................................... . (11)3.4.1 目标客群特征： (11)3.4.2 选购产品的动机： (12)3.4.3 购买行为特征： (12)第4部分产品分析 ....................................................................................................... . (13)4.1 地块现状分析 ....................................................................................................... .. (13)4.1.1 地块环境调研 (13)4.1.2 地块周边环境调查 (13)4.1.3 地块交通条件调查 (14)4.1.4 周边市政配套设施调查 (14)4.2 swot分析 ....................................................................................................... (15)4.3 产品定位 ....................................................................................................... . (16)第5部分战略及行动方案 (17)5.1 定价原则 ....................................................................................................... . (17)5.2 定价建议 ....................................................................................................... . (17)5.3 价格调整方案 ....................................................................................................... .. (18)5.3.1 开发成本核算 (18)5.3.2 价格定位 ....................................................................................................... .. 20第6部分营销策略 ....................................................................................................... . (22)6.1 推广主策略 ....................................................................................................... (22)6.1.1 平面广告形式 (22)6.1.2 多维广告形式 (22)6.2 媒体组合建议 ....................................................................................................... .. (23)6.2.1 媒体投放目标 (23)6.2.2 媒体投放原则 (23)6.2.3 媒体选择 ....................................................................................................... .. 236.3 营销活动策略 ....................................................................................................... .. (24)6.3.1 活动设想 ....................................................................................................... .. 246.3.2 活动预期达到的效果 (25)第7部分营销成本 ....................................................................................................... . (26)7.1 总体预算 ....................................................................................................... . (26)7.2 预算分布 ....................................................................................................... . (28)第8部分行动方案控制 ....................................................................................................... .. 298.1 项目规模及开发进度 (29)8.1.1 销售策略 ....................................................................................................... .. 29第9部分结束语 ....................................................................................................... .. (33)第1部分概要提示融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。
万科十七英里项目
推行预约认筹，部分客户将得到优先选房的特权
十七英里关键词：
稀缺、奢侈、内敛、小众
谢
谢
再
见
演讲结束，谢谢大家支持
附PPT常用图标，方便大家提高工作效 率
生活
图标元素
医疗
图标元素
万科17英里—地球另一端的17英里
万科17英里
• 万科17英里在景 观资源资源方面 与加利福尼亚17 英里有许多相似 之处，难怪王受 之在见到地块之 后，脱口而出17 英里。
万科的完美之作——万科17英里
万科的经典之作——万科17英里
许李严设计公司设计，严迅奇先生操刀
万科的拿手好戏——退台产品
➢ 大鹏湾畔的金沙湾，沙质较细，海湾线2.5公里，目前已是 深圳东部旅游的新热点，与香港平洲岛仅一箭之隔。
➢ 西涌沙滩长近5公里是深圳市最长的优质沙滩。
➢ 七娘山，位于南澳镇，海拨867米，是深圳市第二高山，山 上七座山峰错落险峻。
产品特点： ——充分挖掘地块价值，处处体现休闲度假功能
规划： ➢ 布局灵动，形似没有规则，实则沿海岸线展开 ➢ 层层退台，利用坡地地势成就户户海景 ➢ 离而不散，海岸线的曲折与高低错落的建筑形成群落 建筑： ➢ 设计理念——“海上漂浮的方盒子”，延续一贯简洁风格 ➢ 充分利用海景优势——建筑与景观的对话 小品： ➢ 充分体现休闲度假生活特质 房型： ➢ 以观景为主要功能展开的舒适空间
➢ 地段价值 ➢ 产品特点 ➢ 企划概念 ➢ 营销特色
地段价值： ➢ 深圳东部“黄金海岸”
➢ 海岸线上独此一个项目形成“稀缺”
➢ 地块三面环海呈小型半岛状，零距离触摸海景
项目景观资源:
➢ 海景：大鹏湾及溪冲湾，三面环海；山景：近距离的山体植 被，旁边靠着大小梅沙、溪冲、下洞海滨，共约4公里长的沙 滩。
【免费】万科17英里广告提案
媒体：户外媒体+平面媒体+电波媒体 职能：信息发布+形象广告
2，点对点直销 ■小众媒体：金融类+财经类+生活时尚类+高尔夫类 《金融联生活周刊》、《白金杂志》、 《经理人》、《财经界》、《环球企业家》、 《生活元素》、《深圳假日》、 《深圳航空》、 《高尔夫杂志》、《观澜湖高尔夫球会会刊》 ……
第一层：远（第一反应，道路里程） 第二层：独特（作为物业名称来讲） 第三层：稀有、尊贵（类比美国加州[17英里]海岸别墅，富人的行宫） 第四层：物业功能（ ? ） 第五层：想象空间（……） 第六层：期望值（ ！）
2，重要信息 本案最重要的信息
远
本案最重要的属性
第二节，
一，[17英里],具有唯一性和不可比拟性
二，产品描述 凸显[17英里]“海域生活”的“不可比拟性”，
一期别墅产品 〉〉〉
吞海别墅
◇零距离亲海的距离感 ◇情景感，海洋气息扑面而来 ◇超迈的豪情 ◇身份、地位感
二期公寓产品 〉〉〉
激岸公寓
◇情景感，仿佛听到看到了激浪拍岸……
◇一种屹立潮头的成就感
◇传奇、向往……
第二节，形象塑造
他们不事张扬，生活自然、从容随意 不会象暴发户那样招摇过街 也不会象守财奴那样谨慎刻薄 他们财富的积累过程比较轻松 有足够的物质基础来构建精神堡垒 梦想着有一块地，盖一栋最自我的房子
在他们周围，形成了一定的“小圈子” 形成了特殊的“圈子文化” 交往者地位相当，趣味相投
☆这些“隐形”高端人群，对应本案的别墅产品
个人法律顾问： 个人法律顾问：金瑞 盛唐律师事务所高级合伙人
1、法律咨询，提供法律意见和出具法律建议； 2、协助草拟、审查、修改合同等法律文件； 3、应邀列席甲方的重要决策会议，参与重大经济合同谈判，为甲方提供法律帮助； 4、出具法律意见书； 5、进行必要的法律宣传。
万科房地产十七英里二期提案
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万科房地产十七英里二期提案
17英里正在完美、生动地 诠释、演绎
万科的理念：成就生活梦想
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万科房地产十七英里二期提案
当17英里的销售结束时，通过对17英里的品牌推广运作， 以神秘、内敛的张扬的姿态激发公众的想象与向往。 让它的影响力更加深远
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万科房地产十七英里二期提案
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万科房地产十七英里二期提案
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万科房地产十七英里二期提案
பைடு நூலகம்
思考的路径
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万科房地产十七英里二期提案
•如何达成这一目标？ •（如何去)
•1期已经完成了什么？ •（现在何处)
•2期推广的目标是什么? •（向何处去)
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万科房地产十七英里二期提案
二期推广的目标是什么？ （向何处去?）
•以“保持距离”开始， 以远离的姿态， 而远离是为了贴近， 贴近心灵与精神所渴慕的家园。
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万科房地产十七英里二期提案
•拥有距离、享受距离
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万科房地产十七英里二期提案
在17英里的时间与空间内， 以拥有、享受、融入的姿态，去感知、发现
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万科房地产十七英里二期提案
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万科房地产十七英里二期提案
广告创意表现
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万科房地产十七英里二期提案
17英里的个性：
神秘、低调、个性的、内敛的张扬
•利益点：
距离、发现、梦想与高度
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万科房地产十七英里二期提案
户外广告
•诉求点：17英里整体形象 •表现元素：雕塑装置、原石滩创意发散、实景展现
万科全程策划营销方案标准
万科全程策划营销方案深圳万科----地产项目全程策划流程一、市场调研：1、前言 -- 本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2、市场分析（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势4、竞争个案项目调查与分析5、消费者分析：（1） 购买者地域分布；（2） 购买者动机（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4） 购买时机、季节性（5） 购买反应（价格、规划、地点等）（6） 购买频度6、 结论二、 项目环境调研1、 地块状况：（1） 位置（2） 面积（3） 地形（4） 地貌（5） 性质2、 地块本身的优劣势3、 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）4、 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5、 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6、 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7、 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、 项目投资分析1、 投资环境分析（1） 当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2） 房地产的政策法规（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2， 土地建筑功能选择（见下图表）3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4， 土地延展价值分析判断（十种因素）5， 成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7， 同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一） 市场调查1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2 建筑规模与风格3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、 目标客户分析1、经济背景· 经济实力· 行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、 价格定位1 理论价格（达到销售目标）2 成交价格3 租金价格4 价格策略（四）、 入市时机、入市姿态（五）、 广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、 媒介策略1 媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算（七）、推广费用1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书等）3 媒介投放五、 概念设计1， 小区的规划布局和空间组织2， 小区容积率的敏感性分析3， 小区道路系统布局（人流、车流）4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等） 5， 小区建筑风格的形式及运用示意6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意7， 小区户型比例的搭配关系8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分9， 小区环境绿化概念原则10， 小区环艺小品主题风格确定及示意六、 识别系统（一）核心部分1， 名称2， 标志3， 标准色4， 标准字体（二） 运用部分1， 现场· 工地围板· 彩旗· 挂幅· 欢迎牌2， 营销中心· 形象墙· 门楣标牌· 指示牌· 展板规范· 胸卡· 工作牌· 台面标牌3， 工地办公室· 经理办公室· 工程部· 保安部· 财务部4， 功能标牌· 请勿吸烟· 防火、防电危险· 配电房· 火警119· 消防通道· 监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。
【房地产】万科十七英里推广思路
万科十七英里推广思路万科17英哩(17miles)①有关绝版美景:17英哩的案名很有感觉,建议干脆用英文当案名,中文当扩展名======17miles,既特殊又有国际感找来国际大导演,将本案的样板房提供给电影剧组当作剧中的场景希望以电影铺垫“未演先轰动”的声势也因为本案名较有玄念所有推广的前期宣传,可以用玄念的表现方式在进入中国的中外媒体之中使用小众宣传手法,引起大众瞩目②有关昂贵的私人领土:Island[名词]:1岛屿2岛状物,孤立之物Isolate[动名词]:1使孤立,隔离,分离国际上极度有钱的人,(尤其是欧美或中东)都如何花他们一辈子也花不完的钱??答案是选一片自己喜欢的海洋,买下一座自己的岛屿花大钱造桥铺路接通其水电和一切设施,成为天地唯我独尊的大王然后放下文明的一切,当一个月鲁宾逊世界上最昂贵的房地产不是真正意义上的土地和房产,而是岛一座独拥天地,悠然自得,不受干扰的岛,代价如下:●美国维京群岛的HansLollick岛→2000万美金●加拿大英属哥伦比亚省的James岛→4990万美金●巴哈马的Exuma岛→800万美金●英格兰的Osea岛→600万欧元●爱尔兰的(MacDermotts)城堡岛→54.2万欧元●意大利威尼斯的T essera岛→450万美金●美国密歇根州的BattleCreek岛→300万美金●爱尔兰的Inishturkbeg岛→124.5万欧元●法属玻利尼西亚的BoraBora礁湖→100万美金●LagoRanco的Cheno岛→36.2万美金本案三面临海,建筑的平台突出于海面之上所以我们自称是半岛房子是买的,岛是送的,海也是送的,水电瓦斯和一切文明所需都是现成的你比上述那些大富翁岛主幸福③有关低调的生活风格:本案现阶段的定位语:“中国深圳.半岛私人海岸线.世界观别墅”应注意掌握的是“精致而天然的海岸线,贝壳与大海静静的相互凝望”的感觉不是喧闹的,而是一种孤独的宁静的美是一种智慧的内在境界,而非哗众取宠的肤浅外显是一种只存在于富贵者之间的悠然,而非凡夫俗子的低级品位300-500万的别墅在上海在北京其实都算不了什么大事,一点点都不引起轰动!!或许在深圳是第一遭或许我们心里有点裹足不前但别忘了我们有一个安安静静的海滩比香港的海岸线宁静清爽,比上海的外滩素净,没有狗仔队或许溪冲渔民并不认识几个所谓的政商名人,那更好…那最好!只要喜欢,我们的主人或许会再大手一挥在500万房价之外添上另一个500万装修费只要喜欢,只要自己绝得值得只要是真正意义上能与自己喜欢的人筑一个不受打扰的甜蜜的窝他们就会不惜代价的拥有(趁当红时买下的房子还能保值呢,也算是攒了一笔)因此,低调的奢华和沉度价值感的体现,在本案是绝对必须的!④有关客层的思考逻辑:我们的客层是叫得出名号的,有名有性的却都想在这里低调的过一段隐姓埋名不被打扰的日子或许此事无关低调,只与个人享乐和隐私有关而我们能作的就是替我们尊贵的住户和宾客抵挡所有的麻烦和骚扰! 无论是香港的大牌明星华人传媒介的红经纪人马来西亚皇室新女婿LV亚洲总部的新加坡籍总裁泰国华裔泉州籍的黄金大王的二女儿甚或是董特首刚从美国学成归国的小儿子下一届呼声最高的特首香港里安集团的新天地之王也在或许这里安了一个随心所欲的家……无论是王公贵族、富商巨贾、影视红星、政坛名流都能在这里找到最宁静,最不受干扰的栖息港湾⑤我们的产品力如下:●引进全套比佛利山庄专用反狗仔队偷录偷拍先进装置●垃圾焚烧炉或保密运送装置●贴身保镳专用房●佣人房/司机房及佣人专用运输通道●世界卫星收讯系统●紧急密道出口●预约使用电梯(确保每次只有一户人家使用电梯,所有住户都只是听说但无法明确知道邻居到底是谁)●私人医生(贵族国际级私立医院联机到府服务)●直升机停机坪●隐密式停车库●专属轿车和司机●预约租用的池畔PARTYHALL●深圳全市五星级酒店餐饮外汇部直接联机(五星级富苑、南海、阳光、香格里拉、富临、骏豪、新都酒店等)●游艇码头+游艇俱乐部●国际警备总署、武警公安部队就在10分钟车程之内且每天定时巡逻●室内除承重墙外全部无隔间●大门是西班牙进口重300KG的手工铁艺防盗门●玻璃采用名贵珠宝展专用的多轨红外线●海岸悬崖上有无数支CCTV防盗监视摄录像机●家家户户都安装外表就像普通书房一样的防盗防火防水的密码巨大保险箱(平时可放置些私密物品或古董字画现金美钞等等,室内设氧气装置及先进通讯系统,若不幸遭遇歹徒袭击时,可以躲进去反锁)我们的贵客通常都有自己的装潢主张,因此我们虽然只卖毛胚,但我们选配的少数几样配备,如厨房、大门、保险箱、卫浴设备,却价格十分不斐……”⑥我们的1对1大管家服务从签约的那一剎那起,就开始为住户服务尊贵的住户绝无需因任何日常琐事而出门我们的专业大管家(分为月给薪制或日给薪制)能为您打点任何需求事实上,本项目的立足点就是六星级酒店的家因此,我们的所有物业管理服务系统都媲美高档次酒店的服务主人不在家时,我们为主人看家主人回家时,我们竭诚为主人服务,我们为主人所作的第一件事就是贴心帮主人的名车申请深港车牌,附上详细的深港不塞车地图并且帮主人和他的专属室内设计师分工进行一切所需的后续工作⑦有关品质和绝版建筑设计:找来荣获“威尼斯建筑双年奖”的“长城脚下的公社”中的国际级建筑师们除了用深思熟虑的好建筑善待土地之外还有什么其它理由令客户选择我们?我们还能将“金牌建筑”作些什么更好的用途?我们的答案是======请来大师们参与本案之建筑创作也就是希望将“纯建筑味儿”发挥得淋漓尽致换句话说,我们可以故意做得调子很高很“不媚俗”就像收藏艺术品一般……纯艺术是无价的,建筑艺术亦然我们的别墅总销户数只有两百多套所以可以走小众路线,强调只为少数人打造就像艺术大师的版画一样是全世界限量发行,创作版权所有买房子,附建筑师签名的智慧版权血统证明书⑧所有的媒体计划都跟一般商业化大众楼盘不同从建筑大师论坛、建筑类软文炒作、竞拍大师手稿、参加国际大奖……因为本案若调子定低了,我们设定的那些顶尖的人仕就会看不上!最好先将本案炒作得很高,高到几乎凡人不考攀的程度再与国际名牌合作(如LV,CUGGI,FRAGAMO,HERMAS……等)在本案现场举行海滨时尚秀,并以举办海边名人PARTY的名义,邀请我们的目标客层和社会名流,时尚焦点如此攻心为上,便能掳获我们的6高客层的心!!(6高=高档次/高傲/高学历/高专业/高品味/高要求)这与一般别墅个案的一窝峰媚俗造势手法不同值得一试⑨21世纪绿建筑(即HITECH+省能环保+高度绿化)已经有国际标准的建材和规划要求建议本案就按照欧洲或日本颁布的最先进严格的绿色建筑要求即可(该建筑要求对于建材,环保细节,省水节能,噪音污染和空气污染……都有明确的规定)我们在推广时可以强调本案用的是国际标准而不仅仅是国内标准的绿建筑,而是国际标准⑩记得著名美国歌星麦可杰克逊吗?您一定不会忘记他养在家后院的宠物马宠物蛇和其它孔雀等等怪名堂动物吧!很多时候,有钱人的好朋友是宠物,而不是人因此我们的物管千万别忘了成立特约兽医部替这些有钱人喂喂狗养养猫,甚至喂喂蜥蜴?!看看十大欧都的瑞士百年旅馆吧人家甚至为有钱的老富翁们准备了宠物坟场呢难怪北京东边使馆区附近的高档驻外公寓的楼下生意最火的两种店:一种是干洗店、一种是宠物店11销售动线也很重要明亮而光彩灿烂的售楼处,就像沙漠中的海市蜃楼一样突然展现在眼前在无人的海边,尤其是夕阳西下满天云彩,售楼处灯光点燃之后从海面上远远看来,整座售楼处就像梦境一般美,整个售楼处的风格,以目前欧美最流行的回归自然风味其特色是利用大量模仿野生亚热带阔叶植物和草坪+水+灯光+大片玻璃简洁建筑特别注意一定要做出“森林里的玻璃魔盒”的奇妙感觉!!试想,一边是波涛汹涌的海浪悬崖一边是极其华美琉光璀璨的玻璃盒一样的售楼处那该是怎样的一种震撼力??!沿着环山树林修整的路灯和干净的马路和指示的路牌到达售楼处门前售楼处前面停满了各式各样的百万名车最新的最炫的最耀眼的都聚集在这里连泊车引导员都是高大英挺金发碧眼的老外一看就知道是高尚名流的私人聚会音乐想起了,我们的PARTY,却正要开始……中国人一向是缺乏想象力而过于实际的在本案的售楼处里，我们想示范现代极简别墅的魅力! 我们要邀请仲夏夜之梦里的小精灵为我们创造一座海滨的奇迹!!。
万科十七英里项目介绍
深圳万科十七英里环境设计项目位置：深圳市龙岗区葵涌镇项目面积：6.7571ha项目委托：深圳市万科房地产有限公司项目设计：深圳市北林苑景观及建筑规划设计院美国SLA景观设计公司香港许李严建筑师事务所设计时间：2003年建成时间：2005年一、项目背景：“万科17英里”项目位于深圳市龙岗区葵涌镇盐葵路南侧海岸，西距小梅沙约为6-7公里。
用地面积为67571.1平方米，属海边坡地，三面环海，背靠青山，高差约50米。
地块形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入葵涌湾和大鹏湾，直接接触海面处多为礁石。
项目拥有壮观的蔚蓝海洋景观、天然沙滩及亿万年远古礁岩群，力图打造成为大鹏湾一道亮丽的海岸物业风景线。
本项目建筑由香港许李严建筑师事务所进行设计，总建筑面积约为5万余平方米，分为两期开发，其中一期为107套海岸排屋住宅，二期为330余套全海景小高层度假club。
项目的市场定位为“纯海岸私人会馆”。
其规划原则为：一是通过合理的布局，户户海景，充分引入海洋资源优势，体现海岛生活的特色；二是坡地住宅居住层面于竖向分开,最大限度地延伸环境至建筑空间之中,实现真正意义的融合。
三是里面设计采用纯现代风格，简洁质朴而轻盈，是大海边的精致点缀，融于山海之间。
17英里的建筑设计没有刻意营造的建筑风格，却有鲜明的建筑和景观理念及主题，希望做到建筑、景观与山坡结合,生活空间与大自然的融合,体现真正的海岸生活模式及态度,17英里的建筑元素，以铜板、锌板为主，铜板是17英里的代表性元素，使整个建筑与自然的联系更多。
TOWNHOUSE与小高层之间形成统一的建筑语言,使之成为一个整体,外立面的简单,尽可能融入整个大环境中。
总体而言是简单的、自然的、协调的。
二、景观设计概况根据场地拥有海岸、山坡、海景、沙滩等自然资源的现状及特色，景观规划除了最大限度援引自然海岸景色外，保留了四周的山坡绿地，与公用花园，天然及人造的景观，各住宅群本身及之间的庭院，在整体的布局上相互串连，在空间层次上，从小区公共空间、组团公共空间、私家庭院空间形成序列，使居住者享受由共有至私有的景观资源。
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6、万科其他社区业主及公司员工比例：约为20% ，约有90人
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7、购买主要用途
度假：55% 商务及招待朋友：23% 投资：4% 常住：4% 未明：14%
8、最关心之问题排序
价格、推出时间 车位 配套设施（包括餐饮） 海滩是否私属 物管收费及安全性 选房顺序 安全 材料防腐性
社区巡展
如万科俊园、四季花城、金色家园等楼盘的巡展
万科周刊、万客会
前期形象广告投放主要依靠自身媒体资源
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媒体资源的充分整合
媒体选择精而专 （《经济观察报》、《新地产》、《高尔夫》、《南 方航空》） 深度挖掘媒体资源，少花钱，多办事 联合媒体举办公关活动
第二部分 营销创新
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明 信 片
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系列硬广
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内 部 交 流
二00四年五月二十五日
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我能与这个世界保持的距离
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目
第一部分 第二部分
录
项目情况 营销创新
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客户积累
万科· 17英里正式开始积累客户是从2003年10月 份， 截至2004年5月14日，共计积累客户424人。 另加上 2003年10月前所积累的客户26人，共计 450人。
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3、职业构成
私营企业主：180人，占40% 企业中高层管理人员：121人，占27% 高级公务员：36人，占8% 专业人士（医生、工程师等）23人，占5% 其他未明：90人，占20%
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4、购买意向：
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项目指标
规划总用地： 67571.1 平方米 总建筑面积 ： 50678平方米，其中 一期建筑面积：26128平方米，108户； 二期建筑面积：24550平方米（其中包括商 业（含会所）2000平方米），341户。
一期：270人，以180及200平方米左右的客户居多（B、 C户型）， 最终还需看价格而定 二期：135人，以单间及一房一厅居多 未定：45人。
5、可承受价位（总价）：
一期联排别墅：（270人） 150-200万：33人，占12% 201-250万：86人，占32% 251-300万：78人，占29% 301-400万：38人，占14% 401-600万：20，占8% 601万以上：15人，5% 二期公寓：（135人） 30-40万：20人 40-50万：48人 60-80万：51人 80-100万：16人
总建筑面积：
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海 滩 景 观 总 平 面 图
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钓鱼台
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Aa Ab
B
B1 B2 B3 B4
C
C1
C2
16
16 3 3 5 5
4
4 5 5 5 5
217.74
217.79 311.92 313.25 313.37 313.87
3483.84
3484.64 935.76 939.75 1566.85 1569.35 26128.37
双拼式住宅
D
D1 D2 D3 D4
目前存在的问题
实际推广与策略脱节，推广缺乏系统性
客户积累效果明显，但质量无法衡量
推广节奏缓慢，户外迟迟不能出街
推广手段常规，乏善可陈 平面表现高度不够 尚美佳/成全工作缺乏计划性
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—新华信托•万科17英里项目集合资金信托计划
该信托计划募集的资金由新华信托投资股份有限公司向深圳市万科房地产有限公
基金促销
司发放贷款，用于万科•17英里项目的建设，而由投资者定期获取稳定的贷款本息。
预计收益为4% 。 信托参与方式：客户缴付信托资金，签订信托合同。每份信托合同最低金额为人 民币30万元整，并按人民币1万元的整数倍增加。 收益分配：信托期满后10个工作日内。
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客户特征分析
1、地域来源
深圳区域占75%，共有337人 国内其他城市区域占22%，共有99人 香港区域占3%，共13人
2、年龄构成（因部分客户未肯透漏，部分为估计数字）
25-30岁：36人，占8% 30-35岁：113人，占25% 35-45岁：216人，占48% 46-55岁：58人，占13% 55岁以上：27人，占6%
第三部分
评估总结
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第一部分 项目情况
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无与伦比的景观资源优势
(海岸、山坡、海景、沙滩)
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雕塑小品
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入口大门浮雕
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（木百叶、石材、玻璃栏杆等）
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下阶段工作的设想
主动沟通，敢于尝试，加强前瞻性与计划性 媒体资源整合协调及执行 媒体投放监控与评估
区域市场竞争项目市场调查研究
广告、现场包装、销售等领域的深度介入，及时总
结分享，实现专业上新的提升
阶段性工作成果
推广思路清晰
DISTANCE、CLUBHOUSE、PARTYLIFE关键词探讨非常透彻
媒体研究透彻，投放目标明确 公关活动设计贴合项目气质
以PARTY为核心
媒体资源整合协调有效
促成与《经济观察报》的深度合作
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一对一服务，体验式营销
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第三部分 评估总结
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购房优惠：持卡人购买17英里一期房产时，每一张《万科17英里CLUBHOUSE置业
金卡》可享受价值人民币贰万元的购房优惠，每购买别墅一套最多可以使用4张。
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自身企业品牌资源的利用
其它在售项目售楼处的借用 如金域蓝湾、东海岸售楼处设立临时接待中心
防腐材料
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门 窗
铝合金外门窗： 1.从材料的耐腐蚀性考虑,框料采用氟碳喷涂; 2.从建筑的安全性考虑,玻璃采用6mm+0.72mm+6mm夹胶玻璃。
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梳理与深圳万科公司对接的流程
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谢 谢！
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容积率： 0.75
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建筑与山体的自然融合
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盒式建筑 （BOX）
多拼别墅
双拼别墅
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与尚美佳合作存在的问题
工作缺乏计划性和前瞻性 信息共享不及时 双方缺乏深度沟通，专业交流不充分，
没有达到“1 ” +“1”〉“2”
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与尚美佳合作的思考
必须以策略方占主导，加强工作的计划性 以工作任务单的形式合作 任务跟踪及时有效，打好提前量 主动沟通，信息及时共享
房行东方 htt化的考虑
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一期住宅指标
“万科.17英里”项目户型建筑面积表
产品类型 多拼式住宅 户型 A 详细编号 数量 14 14 14 14 2 2 房间数 5 4 3 3 5 5 建筑面积(m2) 276.47 284.98 187.77 188.01 256.62 256.86 小计(m2) 3870.58 3989.72 2628.78 2632.14 513.24 513.72