关于非农建设用地与征地返还用相关问题的理解
《关于征地历史遗留问题处理和收地补偿的若干规定(试行)
《关于征地历史遗留问题处理和收地补偿的若干规定(试行)》（征求意见稿）起草说明为进一步规范征地历史遗留问题处理及收地补偿工作，明确处理程序，完善补偿措施，加强监督管理，市规划国土委（海洋局）起草了《关于征地历史遗留问题处理和收地补偿的若干规定(试行)》（以下简称《若干规定》）。
现就有关问题说明如下：一、制定《若干规定》的背景及必要性如何妥善解决征地历史遗留问题和收地补偿是我市土地管理工作中的重点、难点。
由于我市土地资源稀缺，而城市快速发展对土地利用的需求又急剧增加，再加上存在违法用地、违法建筑等复杂社会问题，必须结合深圳的实际情况，提出相应的解决办法。
市委、市政府于年月发布《关于加强党政正职监督的暂行规定》，要求我委就征地补偿、土地安置等类具体个案提出具体的管理办法。
根据该要求，我委于年起草了《若干规定》。
在广泛征求相关职能部门和区政府意见，并由市政府开展多次研究会议后，我委根据相关意见和市政府指示，对《若干规定》进行了不断修改完善。
年，党的十八届三中全会明确提出：“让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果”，并将建立城乡统一的建设用地市场作为土地制度改革的重点方向。
年，党的十八届四中全会全面提出了依法治国决定，对法治政府建设提出更高要求。
在我市高度城市化背景下，征地历史遗留问题处理直接关系到原村民能否合理分享城市发展成果，也是对政府依法行政能力的重大考验。
鉴于此，为了妥善解决我市征地历史遗留问题，保障城市发展的土地和空间需求，实现国家、集体和个人利益共享机制，加强依法行政和法制政府建设，有必要尽快出台《若干规定》。
二、需要说明的若干重要问题（一）关于《若干规定》的基本原则《若干规定》强调征地历史遗留问题处理和收地补偿应执行国家最严格的土地管理制度，实现土地资源的有效保护和节约集约利用；强调征地历史遗留问题处理和收地补偿应当依法与城市更新及农村城市化历史遗留违法用地等问题统筹处理；强调应当坚持以货币补偿为主，以土地安置和土地置换为辅，以等价值补偿为基本原则。
深圳市人民政府印发关于征地安置补偿和土地置换若干规定（试行）的通知
深圳市人民政府印发关于征地安置补偿和土地置换若干规定（试行）的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2015.09.10•【字号】深府〔2015〕81号•【施行日期】2015.09.10•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】优抚安置正文深圳市人民政府印发关于征地安置补偿和土地置换若干规定（试行）的通知深府〔2015〕81号各区人民政府，市政府直属各单位：现将《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》印发给你们，请遵照执行。
深圳市人民政府2015年9月10日关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）第一条为进一步规范征地安置补偿和土地置换，完善安置补偿措施，明确处理程序，加强监督管理，促进党风廉政建设，依据有关法律、法规及政策，制订本试行规定。
第二条本试行规定适用于本市行政区域内的征地安置补偿及土地置换。
本试行规定所称征地安置补偿，是指在征收原农村集体经济组织土地的过程中遗留下来的安置和补偿问题，包括为落实征地返还政策进行的土地安置以及为征收土地进行的货币补偿。
本试行规定所称土地置换，是指因收回已出让的国有土地使用权给予土地权利人的用地置换。
第三条征地安置补偿和土地置换应当执行国家最严格的土地管理制度，促进土地资源的节约集约利用和有效保护；应当依法与城市更新、土地整备及城市化历史遗留违法用地等问题统筹处理，推进城市空间和功能的优化布局；应当坚持以等价值补偿为基本原则，实现国家、集体和个人对城市发展利益的共享。
第四条属于以下情形之一的，经市政府批准，可以采取土地安置方式解决原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）的征地遗留问题：（一）本试行规定实施前，由土地主管部门签订征地补偿协议，确定以土地安置方式解决征地遗留问题但尚未安置的；（二）本试行规定实施前，市政府以会议纪要形式确定以土地安置方式解决征地遗留问题但尚未安置的；（三）在《深圳市人民政府关于印发〈深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法〉的通知》（深府〔2004〕102号）实施前（即2004年6月26日前），原特区外区政府以会议纪要形式确定以土地安置方式解决征地遗留问题但尚未安置的；（四）根据市、区政府批复，相关单位在《中华人民共和国土地管理法》修订实施之日前（即1999年1月1日前），代政府统征土地，并以补偿协议形式确定以土地安置方式解决征地遗留问题但尚未安置的。
深圳市集体资产管理办公室关于印发《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》的通知
深圳市集体资产管理办公室关于印发《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》的通知文章属性•【制定机关】深圳市集体资产管理办公室•【公布日期】2024.04.02•【字号】深集资规〔2024〕6号•【施行日期】2024.04.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文深圳市集体资产管理办公室关于印发《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》的通知各有关单位：现将《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。
深圳市集体资产管理办公室2024年4月2日深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）第一条为规范本市集体企业土地资产处置活动，确保处置活动公开公平公正，保护集体企业及其股东、债权人、相关权益人和社会公众的合法权益，保障集体资产保值增值，促进集体经济健康有序发展，根据《深圳经济特区股份合作公司条例》等有关规定，制定本指引。
第二条本市集体企业通过公共资源交易平台的土地资产处置活动，适用本指引。
第三条本指引所称的集体企业土地资产处置，是指集体企业的建设用地合作开发（含城市更新、土地整备利益统筹等项目）、转让活动。
第四条本指引所称的建设用地，是指为了保障集体企业生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律、法规和政策规定，由政府核准的原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的土地，以及集体企业合法持有且符合交易条件的国有已出让（划拨）用地。
本指引所称的政府核准的原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的土地，主要包括：（一）原农村集体红线范围内的用地；（二）根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府〔1993〕283号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）划定的非农建设用地；（三）政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地；（四）根据市土地整备利益统筹项目管理有关规定划定的土地整备利益统筹项目留用土地；（五）其他根据有关法律、法规和政策规定的原农村集体经济组织或者继受单位享有权益且符合交易条件的土地。
深圳市人民政府关于印发深圳市住房保障制度改革创新纲要的通知
深圳市人民政府关于印发深圳市住房保障制度改革创新纲要的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2012.12.26•【字号】深府[2012]145号•【施行日期】2012.12.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文深圳市人民政府关于印发深圳市住房保障制度改革创新纲要的通知（深府〔2012〕145号）各区人民政府，市政府直属各单位：现将《深圳市住房保障制度改革创新纲要》印发给你们，请遵照执行。
深圳市人民政府2012年12月26日深圳市住房保障制度改革创新纲要为进一步深化住房保障制度改革，促进经济和社会的可持续发展，根据党的十八大精神和国家、广东省有关住房保障制度改革的总体要求，结合我市实际，制定本纲要。
一、形势与任务住房乃民生之本，涉及人民群众的根本利益，事关经济发展和社会和谐稳定大局，事关民生幸福城市和现代化、国际化先进城市建设，必须提升至战略与政治的高度予以重视。
近年来，我市住房保障工作取得了重要进展。
大规模保障性安居工程建设初见成效，户籍低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，人才安居工程由点到面逐步推开，住房保障政策法规体系初步形成，住房公积金制度全面实施，住房保障工作的重心已由“解困型”向“发展型”转变。
但是，我市住房保障仍然面临土地资金紧缺、供需矛盾突出、存量住房作用未有效挖掘、公共配套设施不完善等问题。
随着我市“人才强市”战略的全面实施，户籍制度改革的逐步推行，产业转型升级的不断深入，住房保障面临着新的挑战。
新形势下，如何正视困难，解放思想，勇于创新，积极探索，切实解决居民住房困难问题，将我市住房保障工作推向新的高度，既是中央和广东省的殷切期望，也是我市可持续发展的内在需求。
二、指导思想、改革思路和总体目标（一）指导思想。
以党的十八大精神为指引，贯彻落实科学发展观，坚持社会主义市场经济改革方向，遵循政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障原则，立足市情，积极借鉴国内外先进经验，妥善处理住房保障与社会管理、经济发展等方面的关系，充分利用社会力量和市场机制，形成政府和市场的联动效应，推动我市住房保障的可持续发展。
深圳市“非农指标”相关政策
深圳市“非农指标”相关政策一、非农建设用地根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（以下简称“深府(2011)198 号文”），“非农建设用地”是指，按照1993 年《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》和2004 年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地，其中原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，但深圳市政府有特别规定的除外。
经本所律师访谈龙华规划委社区服务科了解，深圳市2004 年对宝安区（指标村所在的大浪街道当时属于宝安区，现已属于龙华新区）的农村户籍人员进行城镇化改造时，宝安区所有农村集体经济组织的成员均已转变为城镇居民，原属于农村集体所有的部分土地（具体地域范围由深圳市政府批准决定）同时被征为国有。
作为征收集体土地的补偿方式之一，原农村集体经济组织（及其继受单位）和个人可按照下列标准获得非农建设用地的补偿：（一）工商用地，按100 平方米/人计算；（二）居住用地，按100 平方米/户计算，建筑面积不超过480 平方米；（三）道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按200 平方米/户计算；宝安区按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》的规定，已经全部划定了所有非农建设用地的位置、面积及坐标，并不存在未划定（即指标与土地未对应）非农建设用地的情形。
二、非农建设用地指标根据深府(2011)198 号文第六条规定，非农建设用地以原行政村和自然村为单位建立指标台帐，实行动态更新管理。
台帐应记载非农建设用地指标的划定、调整、注销等内容，应包括工商用地指标、居民住宅用地（含一户一栋住宅用地、统建楼用地）指标和公共设施用地指标。
另据《龙华新区发展和财政局关于进一步做好股份合作公司非农建设用地指标调整置换及合作开发决策管理工作的通知》的规定，“非农建设用地指标”是指由建设管理部门核定的非农建设用地控制指标。
深圳市“非农指标”相关政策教程文件
深圳市“非农指标”相关政策深圳市“非农指标”相关政策一、非农建设用地根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（以下简称“深府(2011)198 号文”），“非农建设用地”是指，按照1993 年《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》和2004 年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地，其中原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，但深圳市政府有特别规定的除外。
经本所律师访谈龙华规划委社区服务科了解，深圳市2004 年对宝安区（指标村所在的大浪街道当时属于宝安区，现已属于龙华新区）的农村户籍人员进行城镇化改造时，宝安区所有农村集体经济组织的成员均已转变为城镇居民，原属于农村集体所有的部分土地（具体地域范围由深圳市政府批准决定）同时被征为国有。
作为征收集体土地的补偿方式之一，原农村集体经济组织（及其继受单位）和个人可按照下列标准获得非农建设用地的补偿：（一）工商用地，按100 平方米/人计算；（二）居住用地，按100 平方米/户计算，建筑面积不超过480 平方米；（三）道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地，按200 平方米/户计算；宝安区按照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》的规定，已经全部划定了所有非农建设用地的位置、面积及坐标，并不存在未划定（即指标与土地未对应）非农建设用地的情形。
二、非农建设用地指标根据深府(2011)198 号文第六条规定，非农建设用地以原行政村和自然村为单位建立指标台帐，实行动态更新管理。
台帐应记载非农建设用地指标的划定、调整、注销等内容，应包括工商用地指标、居民住宅用地（含一户一栋住宅用地、统建楼用地）指标和公共设施用地指标。
另据《龙华新区发展和财政局关于进一步做好股份合作公司非农建设用地指标调整置换及合作开发决策管理工作的通知》的规定，“非农建设用地指标”是指由建设管理部门核定的非农建设用地控制指标。
深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用土地使用权交易若干规定
深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定第一条? 为加强原农村集体经济组织（含其继受单位，下同）非农建设用地和征地返还用地管理，规范其土地使用权交易，促进土地资源节约集约利用和原农村集体经济组织可持续发展，推进城市化和特区一体化进程，保障原农村集体经济组织及其成员的合法权益，根据相关法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本规定。
第二条? 本规定所称非农建设用地和征地返还用地是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律法规和政策规定，由规划国土部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土地，具体包括：（一）根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地。
（二）政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地。
第三条? 原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地以转让、自主开发、合作开发、作价入股等方式进入市场交易的，适用本规定。
非农建设用地中的原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，市政府有特别规定的除外。
第四条? 市规划国土部门和各区政府（含新区管理机构，下同）应当加强对原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的服务与监管。
市规划国土部门及其派出机构、下属机构负责规划技术指标、用地政策和土地使用权交易等方面的服务与监管。
各区政府及其派出机构、下属机构负责对辖区内原农村集体经济组织交易集体决策程序和受让主体资格审查等方面的服务与监管，规范集体资产产权交易。
第五条? 非农建设用地和征地返还用地的开发建设，必须符合城市规划、土地利用总体规划、近期建设和土地利用规划年度实施计划，并签订土地使用权出让合同书。
涉及占用农用地和未利用地的，应当纳入近期建设和土地利用规划年度实施计划、农用地和未利用地转用计划后方可实施。
深圳市土地政策解读及更新相关用地报告
适用亍按照本暂行措施配建保障性住 房或人才公寓的城市更新单元
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适用亍未按照本暂行措施配建保障性 住房或人才公寓的城市更新单元
参考依据：《深圳市城市更新办法》第五十六条
2、原集体经济组织取得确权用地
（一）城中村红线用地——③保障性住房配建
《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》 项目拆除重建范围中包含城中村用地的，配建比例可以进行相应核减。核减数值为核减基数不 城中村用地面积占项目改造后开发建设用地总面积的比例的乘积。 其中，一类地区核减基数为8％，二类和三类地区核减基数为5%。前述城中村用地是指符合 《深圳市城市更新办法实施细则》第五十六条第一款规定的用地。
城市更新技术交流会第三期
深圳市土地政策解读及更新五类用地情况梳理
深圳市新城市事业二部城市更新研究中心 2017.06.23
城市更新中合法用地分类
1、《深圳市城市更新单元规划制定计划甲报 指引》（试行）
权属性质划分： 1）国有已出让用地； 2）国有未出让用地； 3）非农建设用地（征地返还用地、工商发展用地）； 4）非农建设用地范围外形成的建成区域； 5）老屋村 6）已按历叱遗留用地和建筑有关政策处理的用地
02
以批复或出让合同形式确权给 原农村集体的同富裕工程用地;
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非农用地 台帐
以（市、区）批复或土地出让合同形
03
式批准给原农村集体的征地返还用地、 拆迁安置用地；
“两规”处理已确权给原农村集体或个
05
人的私房用地、工业用地或其它用地等；
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已批准或确权给原农村集体或个人的私房用地；
二、原集体经济组织取得确权用地
此类用地丌得进行土地使用权交易；[2011]198号文
权属证明材料：
《关于征(转)地安置补偿和土地置换的若干规定》(征求意
第七条第一段建议删除“原特区外区政府会议纪要以及相关单位根据市、区政府批复签订的补偿协议明确安排征地返还用地面积超过所征土地面积5%的，征地返还用地规模按照所征土地面积的5%确定”。
理由：建议尊重历史，当时征地的时候区政府承诺的10%征地返还用地是个普遍现象，现在直接砍一半，不公平。
解释
历来征地返还用地规模均是控制在5%以内，这主要是延续以前的做法；《若干规定》第七条第一项规定延续了《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》（深府[2015]81号）第五条第二款规定。这主要是因为，根据我市原特区外城市化转地有关政策，相关区政府应按照原农村集体经济组织成员的人数划定一定规模的非农建设用地指标，用于其继受单位的后续发展。考虑到征地返还与非农建设用地在性质上同属于留地安置，如果按照5%的比例确定土地安置规模，再加上已划定的非农建设用地指标，继受单位在城市化过程中实际获得的土地基本已达到10%的比例，符合《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》（粤府办[2009]41号）确定的10%-15%的留用地比例。鉴于此，对原特区外的土地安置规模限制在5%以内，既符合我市土地资源紧约束的现实，不违也背上位政策的有关规定。
理由：土地补偿行为事件跨度较长，2000年前后与镇政府签订征地补偿协议，确定返还指标，最终到区政府办公会议决策下来，跨度10年都很正常。以2004年6月26日作为时间节点来进行限制，没有实际意义。出台政策的目的是为了解决问题，历史上就存在征地返还用地初步选址后因为历史上的政策、规划调整或违法建设等各种原因，导致历经多年无法解决的情况，故建议尊重历史，将初步选址后存在的问题剥离开，可以调整到新的地方给予落实。
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第十一条建议增加一款：征地返还用地选址范围已被规划调整的，或被违法占用的，应当重新选址。并按照第七条确定规模。
深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)XXXX-5-1
深圳新闻网4月26日讯〔记者王丹丹〕深圳新闻网记者从深圳市规划和国土资源委员会得悉,?深圳市房屋征收与补偿实施方法〔试行〕?〔以下称?方法?〕差不多市政府审议通过，将于2013年5月1日起正式施行。
记者注重到，该?方法?明确规定，房屋征收实行先补偿、后搬迁，任何单位和个人不得采取暴力、威胁等非法方式迫使被征收人搬迁。
这意味着行政强拆将成历史。
另外，?方法?对全市实施房屋征收的六种情形和具体补偿方案做出了具体规定。
行政强拆将成历史被征收人一辈子活困难可获补贴方法?规定，今后房屋征收应领先补偿、后搬迁，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
方法?规定，被征收人在征收决定所规定的时限内签订补偿协议，按期腾空、交付房屋的，房屋征收部门应当区分不同情况给予不同的奖励。
依据规定，选择房屋产权调换的，安置房交付前，房屋征收部门应当提供周转用房或者向自行过渡的被征收人支付临时安置费。
另外，要是被征收人属于生活特殊困难人员的，除依法给予征收补偿外，能够给予适当的补贴，但补贴金额不得超过房屋征收补偿协议所确定的补偿金额的5%。
六类情形可征收房屋该?方法?对全市实施房屋征收的六种情形和具体补偿方案做出了具体规定。
依据?方法?，全市各区房屋征收部门应当编制本区年度房屋征收方案草案并报送市房屋征收部门，未列进全市年度房屋征收方案或者全市土地整备年度方案的，不得实施房屋征收。
1.国防和外交的需要；2.由政府组织实施的能源、交通、水利等根底设施建设的需要；3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保卫、防灾减灾、文物保卫、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、根底设施落后等地段进行旧城区改建和都市更新的需要；6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
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关于非农建设用地与征地返还用相关问题的理解
1、非农建设用地定义：根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地。
非农建设用地指标台帐包括：
（1）工商用地（工业和商住，未明确具体用途的按一半工业指标和一半居住用地指标【关于严格征转地补偿和土地置换管理的若干规定中第九条第（三）款】），此类用地进入市场交易。
（2）居民住宅用地（含一户一栋的住宅用地、统建楼用地），此类用地不能进入市场交易。
（3）公共设施用地。
此类用地不能进入市场交易。
说明：非农建设用地中只有工商用地指标适用《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》适用城市更新办法中城中村地价政策的《更新办法》第三十六条规定的地价计收标准：
（一）福田区、罗湖区、南山区、盐田区原农村集体已划定红线范围内的用地。
（二）宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区根据《深圳市宝安龙岗两区规划国土管理暂行办法》（深府[1993]283号）和《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府2004[102]号）划定给原农村集体的非农建设用地。
（三）1993年以后，以土地主管部门核发的用地批复或土地使
用权出让合同形式批准给原农村集体经济组织或其继受单位的征地返还用地。
已批准合作建房并签订土地使用权出让合同、已办理产权转移或享受过城中村地价政策的用地不再适用《更新办法》第三十六条规定的地价计收标准。
符合本条第一款规定的用地中的工业区部分，按照《更新办法》第三十六条的规定计收地价。
2、征地返还用地定义：政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地。
【关于严格征转地补偿和土地置换管理的若干规定】实施前，由土地主管部门签订征地补偿协议，确定以土地安置方式解决征地补偿问题但尚未安置的。
用地规模：按补偿协议的约定确定；
用地用途：未明确。
（征地返还用地按居住用地评估，非农建设用地中的工商用地按一半工业，一半居住用地评估）
选址范围：。