现代服务业投资规模及未来发展趋势剖析

一、现代服务业集聚区建设模式

现代服务业集聚区开发建设过程中主要涉及如下四方面的市场主体：

当地政府及区域管理机构：是区域开发建设的管理主体，是土地出让的决策者、监督者和协调者，承担区域的行政管理和公共服务职能；

区域开发公司：是管理主体下属的市场化运营主体，是区域开发建设的主要力量之一，从管理机构获取土地进行开发，可以自主开发，也可以与市场资本一起合作开发；

社会化开发主体：是区域开发建设主要力量之一，从管理机构获取土地进行开发建设，根据市场时机追求资本带来的利润；

入驻企业：区域产业发展的主力，一般通过购买物业或租赁物业的方式进驻区域，规模较大者可通过自建物业的方式进驻。

图表134现代服务业集聚区开发中各市场主体及相互关系示意图

资料来源：产研智库

除入驻企业作为使用主体外，开发建设的管理主体和实施主体均可主导现代服务业集聚区的开发。以下分别对由当地政府或区域管理机构为主的政府主导的开发模式、由区域开发公司主导的开发模式和由社会化开发主体主导的社会化开发模式的实施路径逐一进行分析。

（一）政府主导的开发建设模式

目前，国内现代服务业集聚区采用完全政府化的开发模式逐渐减少，多采用政府引导规划、引进市场主体进行开发的模式。但在现代服务业集聚区开发过程中，基础设施和重点项目建设等仍多采用政府主导的开发模式，这样可以有效促进基础设施尽快完备，而且有效落实区域内的统一规划。政府主导开发模式主要包括财直投开发模式和委托国有企业代投两种开发建设模式。

1、财政直投开发模式

财政直投开发模式主要通过委托政府业主代理来实现，即通过专业的政府项目代建单位，对政府投资项目进行集中管理的事业型代建模式。目前我国副省级以上地区中，绝大多数地区已启动了政府投资项目代建制改革试点工作，采用事业单位全流程管理的代建模式。财政资金直接投资于现代服务业集聚区的开发建设项目，由区域管理机构作为业主单位，政府业主代理作为市政府投资的执行单位与项目建设方（包括设计、施工、监理等单位）签订合同并管理和监督项目的建设过程。

图表135政府直投业主代理代建模式示意图

资料来源：产研智库

政府业主代理从项目建议书阶段开始全过程介入，直至项目建成移交给政府或新区管理机构。政府以财政直投模式迅速启动现代服务业集聚区的基础设施和重点项目建设，对于区域建设快速启动、全面开发具有重要意义。政府通过公共财政的力量实现高标准、高效率、

低成本的方式落实基础设施和重点项目的建设，能够迅速形成区域开发热点，彰显地区形象，增强市场投资信心，吸引高端产业项目进入。同时，政府先期高标准投入基础设施如轨道交通、高快速路以及大型配套设施如优质公共教育资源、医疗资源和文化资源等，可促使区域及周边地区土地商业价值提升，减轻区域管理机构在前期阶段开发实力不足而出让土地用于基建的资金压力。总之，政府以积极、大力度的财政直投支持现代服务业集聚区的开发，可实现区域加快开发速度，尽早实现开发目标，落实区域规划的整体性，同时取得土地及综合开发收益的最大化。

2、委托国有企业代投开发模式

政府委托国有企业代投开发模式可根据基础设施专业化开发领域的不同，政府可委托国有企业代投资基础设施的开发模式主要应用于专业化领域的基础设施开发。例如，以当地地铁运营公司承担现代服务业集聚区内的轨道交通设施，以市土地储备中心投资土地一级开发。这种开发建设模式是典型的市政府委托国有企业开发基础设施的代投模式。或者，政府或现代服务业集聚区管理机构选择具有相应产业开发经验和实力的国有企业承担区域的开发。对于这类政府直接投资项目，区域管理机构可将项目从土地一级开发到二级开发一并委托实业型国有企业进行开发。在操作上，政府通过“招拍挂”方式一次性将土地转让给国有企业，国有企业对区域土地进行一级开发，按相关规划和时序安排进行二级开发，并承担招商引资和项目运营的任务。这种开发模式下的国有企业承担区域全流程开发的重任，对该国有企业而言，要积累充足的政府行政资源，同时也要积累一定的市场化资源（如融资信用和关联企业、上下游企业的合作等）。

（二）三区域开发公司主导的开发建设模式

此种模式为目前国内多数现代服务业集聚区开发过程中所广泛采用的方式，即由当地政府或区域管理机构组建开发公司，作为区域土地开发、基础设施开发及二级市场物业开发主体的开发模式。在这种模式下，开发公司作为政府全资公司，由政府或区域管理机构注入资本金、持续注入后续资金和土地资源等，通过实施土地一级开发，在土地二级市场上出让土地，获取相应收益，并将经过一级开发、手续齐全的土地作为抵押资本，向银行贷款融资，实现滚动开发。

一般而言，区域开发公司不仅承担现代服务业集聚区内土地的一级开发、二级开发等职能，也应是集建设、投资、融资于一体的综合性融资平台公司。就其开发建设职能而言，开发公司将主要承担区域土地整备、市政基础设施、土地一级开发及二级开发等任务。就其融资开发职能而言，开发公司可与社会化开发主体合作融资，完成土地一级市场开发，然后将成熟土地注入开发公司，扩大开发公司的注册资本，提高其融资能力；同时，在产业载体开发方面，开发公司可在基础设施建设任务减轻后，自主开发建设部分产业载体或商务公寓，以形成公司的可持续性经营业务。

（三）社会化开发主体主导的开发建设模式

1、社会化开发主体与开发公司合作开发的模式

（1）土地一级开发

此种土地一级开发模式的开发主体是区域开发公司，在开发过程中由社会化开发主体提供资金支持。此种方式可以减轻政府在土地一级开发过程中巨大的资金压力，并提升企业在开发过程中的参与度。在实施过程中，一般分为两种方式：

由开发公司承担全部的土地一级开发，合作企业为土地一级开发提供资金，并约定回报方式，合作企业不参与土地一级开发的任何环节。合作企业之所以提供资金，主要希望在土地二级市场出让时占得先机。此种开发模式的资金主要来源于市场，具体实施开发的责任则集中于开发公司。

社会化开发主体出资完成土地的一级开发，使生地变成熟地，达到出让标准，从而获取回报。此种模式下，开发公司依然占主导地位，负责承担区域征地拆迁等工作，合作企业作为实施主体，负责区域的土地平整、基础设施建设等工作。土地开发完成后，开发公司在土地二级市场上出让土地，合作企业收回开发成本，开发公司与合作企业共同分享土地增值收益。

（2）产业载体或产业配套项目的合作开发

对于一些重大的产业项目和政府主导培育的产业孵化等项目，则常采用由开发公司与企业合作开发的模式。这种合作模式可通过提供价格优惠土地，开发公司与企业成立联合体进行开发，或者企业作为开发载体、政府出台扶持政策并参与后续经营的模式。对于区域重点发展产业的标志性工程，或区域一些公用事业领域的开发、配套安居性住房的开发等，都可采用此种开发建设模式。

2、社会化开发主体单元开发模式

社会化开发主体商业化运作开发模式是指由是由以大型工业企业、银行或其他金融机构为主体，通过以股权融资的方式，联合众多的工商企业、金融机构组成的超大型企业集团对片区进行商业化的单元开发。建立在产业资本和金融资本的融合的基础上，追求中长期稳定持续的经济收益是这种开发模式的一个显著特征。社会化开发主体自身具有产业资本和金融资本融合的特点，自身具有雄厚的资本实力，运用众多金融市场工具融资，一般较政府更能开发出符合市场需要的商业物业。由社会化开发主体承担起园区建设所需要的持续资本投入，更容易做好产业配套，提供优质的后续运营服务，打造产业集聚空间。例如苏州工业园在开发初期，便采用财团商业化单元开发模式。1994年，由我国和新加坡分别成立财团，

并在中新政府合作框架下采用合资方式成立中新苏州工业园区开发有限公司。其中，中方财团包括中国粮油食品进出口总公司、中国远洋运输集团总公司和中国东方信托投资公司等14个成员，新方财团由淡马锡控股私人有限公司、KMP私人有限公司和新加坡科技工业集团等24个成员组成。

3、产业平台的BTO开发模式

BTO（Build-Transfer-Operate）开发模式即建设-移交-运营模式，是特许经营权模式下的开发模式，一般指社会化开发主体与政府合作，为特定设施（如市政基础设施或产业平台项目）融资并负责建设，开发建设完成后将设施所有权移交给政府，政府再授予其经营该设施的长期合同，市场化开发主体通过向使用者收费的方式，收回投资并获取合理回报。与BOT 模式不用的是，“经营（Operate）”和“转让（Transfer）”发生了次序上的变化。“转让”阶段提前，主要源于两种情况：

（1）我国规定某些行业不能由政府或国有资本以外的投资方运营，如邮政、电信等行业，在这种情况下，民营资本或外资投资这类产业，可投资建设，在建成后转交给政府运营，再由政府给予固定投资回报的过程。随着我国投资领域的不断开放，这种情况应越来越少。

（2）政府为实施既定产业发展目标和战略需要提前取得资产所有权，使得政府可以统一对外招商引资，确保区域开发符合政府规划。政府在提前取得资产所有权方面，通常采用两种方式：一是政府与投资方约定，由政府提前取得资产所有权，但资产交由投资方运营并实质占有。投资方可凭借资产取得投资回报，政府亦可以按年给予投资方一定的运营补贴。这种可简称为投资方运营的BTO模式。二是如果资金充足，政府可以在项目设施建成后先行偿还投资方所投入的全部建设费用完全取得项目设施所有权，然后按照事先约定由投资方租赁经营一定年限，或另行招标选择运营公司，这种模式可简称为非投资方运营BTO模式。

BTO开发模式可广泛应用于区域产业平台物业开发项目。在BTO模式下，政府或区域管理机构是项目的最终所有方，投资方主要负责建安工程的投资，不需要承担投资项目的土地成本，因此可大幅降低项目投资总规模。采用BTO模式，产业物业的所有权归政府，可避免开发商竞相开发房地产项目，避免房地产热。因政府是产业平台物业所有者，具有完全控制权，因此在一定程度上可缓解区域内可能出现的建筑物业投资成本过高导致物业租金成本高的情形。

（四）轨道交通站点的TOD开发模式

TOD（Transit-Oriented-Develpoment）开发模式即以公共交通为导向的区域开发模式，最早由美国建筑设计师提出，主要为解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，

然后以交通枢纽为中心，以400-800米（5-10分钟步行路程）为半径建立集办公、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，以实现区域的紧凑型开发。

TOD开发模式目前被广泛应用于城市开发中，尤其是城市中尚未成片开发的区域。社会化开发主体通过先期对区域用地以较低的价格征用，导入公共交通，形成开发低价的“时间差”，然后出售基础设施相对完善的“熟地”，从土地升值的回报中回收公共交通设施的先期投入。目前，TOD模式在哥本哈根、新加坡、东京等地的区域开发中均有较成功的应用。

二、现代服务业投资规模分析

自2011年起，财政部、商务部等部委分3批在北京、上海、辽宁、天津、重庆等8省市开展了现代服务业综合试点工作。各地区通过发展创新型服务平台、探索二三产业联动、推广应用先进技术和经营模式、强化产业集聚功能、优化资源配置等方式全面推进试点工作，产生了较好的示范带动效应。

目前8个试点省市能够明确年度试点资金使用计划，并按照各试点地区制定的资金管理办法的规定，妥善拨付试点支持资金。截至2014年7月，已批复试点项目693个，批复项目总投资1441.8亿元。其中，正在实施项目432个，总投资735.2亿元；已完工项目238个，总投资689.5亿元。

上海试点工作带动服务业规模不断增长，支撑经济发展；优化了服务结构，特色功能突出；新兴业态不断涌现，构筑新增长点；逐步建立优势平台，辐射带动性增强。上海在浦东新区、虹桥商务区及浦江沿岸，选择有基础有优势的城市共同配送、现代商贸功能区、国际贸易中心公共平台等领域，开展现代服务业综合试点，目前已经完成阶段性目标。

试点工作调动了地方政府的积极性和主动性，促进了服务业发展环境改善；推动试点区域现代服务业集聚发展，推动了经济转型升级；探索了促进服务业发展的模式，为进一步推进改革开放积累了经验。

2014年8月，厦门和金华市现代服务业综合试点方案获批，成为第四批国家现代服务业综合试点城市。

中央财政2015年将继续考虑安排试点资金，各地要加强综合评价，绩效评估结果将与中央财政后续资金安排挂钩，同时要进一步优化财政支持方式和支持结构，进一步扩大试点效果。

目前“平台经济”成为现代服务业发展的新亮点，产业联动成为现代服务业发展的新路径，物联网、互联网等技术成为现代服务业发展的新支撑，聚集发展成为现代服务业发展的新特色。

三、现代服务业未来发展趋势

（一）现代服务业将成为经济发展的支柱

现代服务业将成为高新技术产业发展的主要带动因素。以信息产业为主的高新技术产业是国民经济的先导产业，现代服务业的发展将极大地带动这一产业发展。主要表现为：首先，现代服务业将直接服务于高新技术产业的发展。高新技术产业的发展需要大量专业化、高效率的服务给予支撑，现代服务业是高新技术产业获得快速发展不可缺少的因素。其次，现代服务业将成为高新技术产业最重要的应用领域。服务业的发展离不开先进技术的应用，服务业的现代化就是服务业信息化的过程。因此，现代服务业的发展壮大将为高新技术产业的发展提供广阔的市场空间。最后，现代服务业将成为推动高新技术产业创新的主要动力。现代服务业的发展使其对信息、生物、新材料等高新技术及其产品的需求日益增长，这将促使高新技术产业不断进行创新和实现突破。

（二）现代服务业分化与融合趋势将明显

伴随着技术进步、生产专业化程度加深和产业组织复杂化，制造企业内部的设计、研发、测试、会计审计、物流等非制造环节逐渐分离出来，形成独立的专业化服务部门，如商务服务业、信息服务业、物流业等。“微笑曲线”是对制造业企业服务环节分化的一种形象描述：其左端是研发、设计，右端是营销、售后服务，左右两端都属于分化出来的现代服务业行业；中间一段是生产和加工。服务业与制造业的融合，主要得益于信息技术的迅猛发展。信息技术孕育着未来重大技术的突破，也为现代服务业与制造业的融合发展提供了基础和条件。

（三）创新将成为现代服务业发展的最重要引擎

现代服务业研发投入不断增大，技术创新对服务业的推动作用日益明显。商业模式创新也成为现代服务业企业竞争力的重要体现。现代服务业的商业模式比较复杂，且随着时代的进步，全新的现代服务业商业模式层出不穷。比如迪斯尼公司的主题公园模式、ebay的电子商务模式、百度的搜索引擎竞价排名模式、新浪和搜狐的门户网站模式等。

（四）服务外包将成为现代服务业国际化转移的重要途径

在新经济条件下，企业可以利用信息化和全球化所带来的好处，充分利用外部资源，把一些以前内部操作的业务，如后勤服务、咨询策划、财务会计、员工培训等，尽可能交给日益完善的现代服务企业，让那些专业性服务机构去完成，即实现企业活动外包。通过这种竞争战略，企业的内部资源就可以专注于最具优势的领域，集中力量培养和提高自身的核心竞争力，在提高效率、降低生产成本的同时实现“瘦身”，更趋精干。

（五）品牌将成为现代服务业的核心价值之一

所谓服务品牌，是指在市场经济条件下，从市场竞争中脱颖而出，得到社会公众认可，受到法律保护，能够产生巨大效应的服务产品品牌、服务商标和服务商号。有关现代服务业的品牌有两个层面，即企业品牌和城市品牌。美国正是由于有了沃尔玛、麦当劳、迪斯尼、

时代华纳、花旗银行等世界级服务品牌的带动，其经济才长盛不衰。

四、现代服务业发展前景分析

随着经济转型压力的增大，发展现代服务业一直是近几届“五年规划”的核心要务。“十二五”规划纲要中第四篇曾单独就“营造环境，推动服务业大发展”做了详细阐述，并提出“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，拓展新领域，发展新业态，培育新热点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。”而从当前的国内经济形势看，经济转型压力相对“十二五”有过之而无不及，预计促进现代服务业大发展仍将成为“十三五”期间助力经济转型的核心方向。

中产崛起+人口周期，消费服务业迎来黄金发展期。改革开放以来，我国经济持续维持高速增长，随之而来的是居民收入水平的大幅提升，2014年人均GDP已经达到7600美元左右，已经跨入中等发展国家行列。居民收入提升的背后是贫困人口的消失与中产阶级的崛起，截止2015年，我国中产阶级以上家庭占比约为77.8%。与此同时，我国人口结构特征的另一变化趋势就是老龄化的加速，随着我国1949-70年婴儿潮2010-30年步入老年，我国人口老龄化趋势正加速攀升，人口老龄化和代际更替带来最显著的变化就是人的后市场相关需求快速爆发。一方面，随着现代人生活观念的转变，对健康的需求增长带动体育、健身、美容、医药服务等产业需求快速增长。另一方面，新型消费群体如90后的崛起，也将对新兴消费带来巨大提升，如娱乐体育等。参考日本历史经验，随着收入和人口结构的变化，居民消费由实物转向服务，食品消费占比由1970年的29.0%下降至1989年的19.6%，而医疗、交通、教育、娱乐占比由37.9%攀升至44.3%。

助力产业结构升级，生产性服务业加速崛起。中国制造业已经从粗放增长期进入成熟期，且存在普遍的产能过剩，发展生产性服务业将加速从“微笑曲线”的中间过渡到两端，从制造环节过渡到研发设计、销售流通环节。早在2014年8月，国务院就已发布《关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见》，并要求生产性服务业落实情况需要半年汇报一次，可见政策对于生产性服务业的高度重视。根据指导意见，当前生产性服务业重点发展方向主要涵盖：研发设计、第三方物流、融资租赁、信息技术服务、节能环保服务、检验检测认证、电子商务、商务咨询、服务外包、售后服务、人力资源服务和品牌建设。

消费性服务业中，可关注市场需求空间大，成长性好的医疗、养老、体育、文化传媒等领域；生产性服务业中，与制造升级和信息消费相关的智能物流、节能环保服务、检验检测等有望更为受益。