第七章 房产投资规划
房地产投资计划书
房地产投资计划书一、投资背景在当前的经济环境下，房地产市场一直是备受关注的投资领域。
随着城市化进程的不断推进，人口的增长以及对居住空间的需求增加，房地产市场呈现出持续的活力和潜力。
同时，房地产作为一种有形资产，具有保值和增值的特性，能够在一定程度上抵御通货膨胀的影响。
二、投资目标1、短期目标在未来 1-2 年内，通过购买具有升值潜力的房产，实现资产的快速增值。
预计在短期内获得 10%－15%的投资回报率。
2、中期目标在 3-5 年内，通过出租房产获取稳定的现金流，并逐步优化房产组合，提高资产的整体质量和收益。
3、长期目标在 5 年以上，通过长期持有优质房产，实现资产的大幅增值，并为未来的退休生活提供稳定的财务保障。
三、投资策略1、区域选择优先选择经济发展迅速、基础设施完善、人口流入量大的城市和区域。
例如，一线城市的新兴城区、二线城市的核心地段以及具有发展潜力的城市群。
2、房产类型根据投资目标和市场需求，选择不同类型的房产。
对于短期投资，可以关注小户型的公寓或住宅，便于快速出手；对于中期投资，选择中等户型的住宅或写字楼，以获取稳定的租金收益；对于长期投资，考虑购买别墅或大型商业地产等具有稀缺性和长期增值潜力的房产。
3、投资时机密切关注房地产市场的动态和政策变化，选择在市场低谷或调整期进入，以获取较低的购买成本。
同时，结合宏观经济形势和金融政策，把握投资时机。
四、市场分析1、宏观经济环境对国家的经济增长趋势、通货膨胀水平、利率政策等进行分析，评估其对房地产市场的影响。
2、房地产市场供需状况研究目标区域的住房供应和需求情况，包括新建楼盘数量、库存水平、人口增长趋势等，以判断市场的供求关系。
3、政策法规关注国家和地方政府出台的房地产相关政策，如限购、限贷、税收政策等，评估其对投资的影响。
4、竞争对手分析了解其他投资者和房地产开发商的投资策略和市场份额，分析竞争态势。
五、财务规划1、资金来源确定投资所需的资金来源，包括自有资金、银行贷款、合作伙伴投资等，并合理安排资金比例。
如何进行房产投资规划
如何进行房产投资规划房地产投资一直被视为一种安全可靠的投资方式，因为房产通常具有较稳定的升值潜力和租金回报。
然而，要实现长期收益和成功的房产投资，需要进行合理的规划。
本文将探讨如何进行房产投资规划，确保您能够获得最佳的投资回报。
1. 确定投资目标在进行房产投资之前，您首先需要明确自己的投资目标。
是希望获得长期的租金回报，还是短期的资本增值？您要决定是购买出租产权还是购买自住房产，并根据目标来制定相应的投资策略。
2. 研究市场在进行房地产投资之前，充分了解目标市场是至关重要的。
您应该研究当地的房地产市场趋势，包括供求关系、房价走势、租金水平等。
通过了解市场，您可以更准确地判断投资机会和风险。
3. 制定预算在进行房产投资规划时，制定一个合理的预算非常重要。
您应该仔细考虑自己的财务状况，并确保您有足够的资金进行购房。
此外，还要考虑其他开支，如维护费用、物业管理费用等。
确保您的房产投资预算不会对其他方面的财务状况造成重大冲击。
4. 多样化投资组合不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里。
在进行房产投资规划时，建议您考虑多样化的投资组合，例如购买不同类型的房产或在不同城市进行投资。
多样化可以降低风险，并提供更广阔的投资机会。
5. 寻找适当的贷款如果您需要贷款购买房产，那么寻找适当的贷款是一个关键步骤。
您应该对不同的贷款产品进行充分的比较，并选择最适合您的贷款方案。
确保贷款利率合理，并具备良好的还款能力，以避免财务风险。
6. 考虑税务因素房地产投资往往涉及一定的税务责任。
在进行房产投资规划时，您需要考虑到不同国家或地区的税收政策，并了解相关税务规定。
合理规划可以降低税务风险，并提高您的投资回报率。
7. 寻求专业帮助房产投资是一项复杂的任务，如果您对市场不熟悉，或者没有足够的时间和资源来进行研究，那么寻求专业帮助是一个明智的选择。
您可以咨询房地产经纪人、投资顾问或财务规划师等专业人士，以确保您的投资决策更加明智。
总结房产投资规划是一个综合性的过程，需要综合考虑多个因素。
房地产的投资规划方案
房地产的投资规划方案房地产投资可以被视为是一种长期投资，因为房地产资产的升值需要几年时间甚至更长，而短期的投资回报率是难以被实现的。
在房地产行业中，了解市场趋势，选择适当的时机和地点是至关重要的。
投资者应该了解市场，对资产负债表进行分析，识别区域的需求和供应，并决定是否进入房地产市场。
本文将提供一个基本的房地产投资规划方案。
第一步：制定房地产投资目标制定投资目标是一项非常重要的任务，它有助于投资者理解其所追求什么样的投资回报，并有助于确定在哪个地区以及何时购买和销售房地产资产。
投资目标应该是明确的、量化的、可实现的，越具体越好。
在制定目标时，应该考虑以下因素：•投资者的财务能力:投资者需要考虑自己的经济条件，以确定对房地产的投资额。
•投资时间:投资者需要确定在何时购买和销售房地产，以获得最大的投资回报。
•代价测算:投资者需要评估房地产投资的风险和回报，并制定资产分析计划，预测回报的前景。
第二步：市场分析投资者需要进行市场分析，了解当地的房地产市场趋势和区域的需求和供应状况。
投资者可以通过以下方式获取相关信息：•访问当地的经纪人和房地产开发商•网络上查找信息•资本市场获得信息.市场分析可能包括以下因素：地理位置投资者需要考虑投资地点的地理位置、环境和道路设施等情况。
要投资的物业位置应该考虑到购物、教育、医疗机构和其他必要的公共设施，以便赢得潜在的客户。
需求和供应平衡投资者需要了解该地区的需求和供应情况。
如果有大量的物业供应而没有人需要，那么物业的价值很有可能会下降。
相反，如果有很多人需要住房，但供应不足，物业的价值则很有可能会上涨。
宏观经济因素投资者应当了解当地的宏观经济形势，包括就业和消费水平，以这些数据预测房地产市场的发展情况。
市场竞争力投资者也需要了解当地的市场竞争情况，这对房地产投资价值的未来趋势有着巨大的影响。
第三步：房地产资产分析投资者需要评估房地产投资的风险和回报，并制定资产分析计划，预测回报的前景。
个人理财第七章居住规划与房地产投资 ppt课件
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（二）租房或购房的决策方法
1、年成本法
������ 租房年成本=押金×机会成本率+年租金 ������ 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利 率+年维修费及税金－房价每年涨幅 ������ 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算 ������ 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款， 贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来 房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升 ������ 年成本法只是基于当前状况的一个比较，还应该考虑 房租是否呈增长趋势，房价pp是t课件否呈增长趋势，等等。 13
成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房
哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是
重要因素。
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案例分析
房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此 部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年
房屋维护成本为5000元。
租房或购房的决策：年成本法
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年成本法案例
������ 张先生看上了一套100平米的住房，该住房 可租可售。如果租房，房租每月5500元， 以1个月 房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请 60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元， 假定房屋的维护成本为5000元/年，预计房价每年 涨100元/平米，押金与首付款机会成本均为3%。 问：该房屋应该租还是购？
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3
一、房地产概述
房地产是指房屋及其附属物 （与房屋相关的建筑物如小 区设施、建筑附着物、相关林木等） 和承载房屋及其附属物 的土地，以及与它们相应的各种财产权利。房地产具有不可 移动性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与 消费双重性等特性。
房地产投资策划方案
房地产投资策划方案1. 策划背景房地产投资是一种常见的投资方式，它可以为投资者带来稳定的收益并增加个人或企业的财富。
然而，房地产市场的不稳定性和投资风险也不能忽视。
因此，在进行房地产投资之前，制定一个合理的投资策划方案非常重要。
本文将为您介绍一种房地产投资策划方案，以帮助投资者在投资过程中降低风险并实现更好的回报。
2. 投资目标在制定投资策划方案之前，首先需要明确投资目标。
投资者的目标可能包括： - 实现资本增值：通过购买低价房产并在适当的时机出售来获得利润。
- 稳定现金流：选择稳定租客和长期租约，确保持续的租金收入。
- 多元化投资组合：在不同的地理区域、不同类型的房产中分散风险，以降低整体投资风险。
3. 市场研究在选择投资地点和房产之前，了解所在地的市场状况非常重要。
市场研究可以帮助投资者了解现有的房地产市场供需情况、房价走势以及租金水平。
这些信息将有助于投资者判断投资机会的潜在价值，并决定是否进行投资。
4. 风险评估房地产投资有一定的风险，包括市场风险、管理风险和财务风险。
在制定投资策划方案时，需要对这些风险进行评估，并采取相应的措施进行风险管理。
例如，投资者可以选择购买多个房产以分散风险，或者投资于不同类型的房产以降低市场风险。
5. 资金预算在制定投资策划时，需要进行资金预算，明确投资金额、购买成本以及后续维护和管理费用等。
投资者应确保拥有足够的资金来购买房产，并在投资过程中合理安排和利用资金。
6. 项目选择根据市场研究和风险评估的结果，投资者可以选择符合投资目标的房产项目进行投资。
选择房产项目时需要考虑多个因素，如地理位置、租客需求、房产类型等。
投资者可以与房地产中介合作或通过线上平台来寻找合适的房产项目。
7. 融资计划如果投资者没有足够的资金进行投资，可以考虑融资计划。
融资计划可以包括向银行贷款、寻找合作伙伴等方式来获取额外的资金。
在制定融资计划时，投资者需要评估自己的还款能力，并选择最适合自己的融资方式。
第七章房地产投资规划
房地产的类型
v1、按照性质分类
§ 商品房 § 经济适用房 § 房改房 § 安居房
v2、按照取得的时间分类
§ 期房 § 现房
v3、按使用性质
§ 自住房 § 投资房（商铺、车库……）
广西经济适用住房管理办法 2010年2月17日
v 供应对象面向城市低收入人群 § 家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人 均可支配收入90％的范围内合理确定 § 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件： • 1. 具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年） 的外来务工人员；
§ 1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。 § 2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理
的房产规划，导致购房计划难以实现。 § 3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就 § 4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄 § 5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法
选择最佳的贷款组合。
案例：钟镇涛炒房破产
土
地
成
本
房地产价格的构成
前 期 费 用
勘 查 及
影响房地产价格的因素 1．一般因素，包括社会因素、经济因
素和行政因素。 2．地域因素，指房地产所在地区、城
市、区位、地段的因素。 3．个别因素，可分为宗地条件和建筑
物类别的影响。
费
规
府
费 政
税
易
交
本
成
筑
建
润
开 发 商 利
息
利
行
银
第二节 房地产投资规划
西西湾
均价5900元/㎡
73-90多㎡二房、103㎡、110㎡三房、130㎡四房
云星城市春天 骋望骊都 锦秀豪庭 西湖东郡 西建水岸华府 南宁台湾街宜兰湾 瀚林雅筑 隆源国际公馆 福满花园 嘉华绿洲 金都新巢时代 天域香格里拉
房产投资管理如何合理规划房产投资组合
房产投资管理如何合理规划房产投资组合房产投资一直被认为是稳定的投资方式之一，因此合理规划房产投资组合对于投资者来说尤为重要。
在进行房产投资时，不仅需要考虑投资的规模和收益，还需要考虑风险的分散和长期价值的保持。
本文将介绍如何合理规划房产投资组合，以满足投资者的多样化需求和目标。
一、投资目标的明确化在开始规划房产投资组合之前，投资者首先需要明确自己的投资目标。
投资目标可以是短期的，例如获取稳定的现金流；也可以是长期的，例如实现资本增值。
投资目标的不同将直接影响到投资组合的配置和管理策略。
二、多元化投资组合多元化是降低投资风险的一种重要手段。
在房产投资组合规划中，投资者应该考虑将投资分散在不同的地理位置、不同类型的房产和不同的市场中。
例如，可以同时投资住宅、商业和工业用地，避免将所有鸡蛋放在一个篮子里。
此外，跨地理位置投资也可降低特定地区经济周期变化对投资组合的影响。
三、风险管理房产投资并非没有风险，因此投资者在规划房产投资组合时需要考虑风险管理。
一种常见的风险管理方式是配置不同类型的房产。
例如，将一些投资分配给租金收益稳定的商业房产，将另一部分投资分配给资本增值潜力较大的住宅房产。
这样可以在多种类型的房产中实现风险的分散。
四、资金规划在规划房产投资组合时，投资者需要合理规划资金。
资金规划包括投资金额、贷款付款能力以及资金来源等。
投资者需要根据自身的资金状况和风险承受能力来确定投资的规模，并确保能够有效管理现金流。
此外，投资者还需要考虑房产投资的融资方式，例如选择自筹资金或借贷资金，以最大限度地提升投资回报。
五、经营管理成功的房产投资组合需要有效的经营管理。
在规划投资组合时，投资者需要考虑投资物业的租赁和维护管理。
租赁管理包括找到合适的租户、签订合理的租赁合同，并及时处理租赁问题。
维护管理则涉及物业维修、保养及设施升级等。
投资者需要确保投资物业的整体价值和租金收益的持续增长。
六、定期评估和调整房产市场和经济环境都是动态变化的，因此投资者需要定期评估并调整自己的投资组合。
房地产的投资规划方案
房地产的投资规划方案引言房地产投资作为一种稳定且不可替代的投资方式，一直以来都受到广大投资者的青睐。
然而，由于房地产市场的波动和各种政策的变化，想要实现稳定的投资回报并不是一件容易的事情。
因此，制定一个科学合理的房地产投资规划方案至关重要。
本文将针对房地产投资的不同阶段，提出一套详细的投资规划方案，以帮助投资者实现长期的、稳定的投资回报。
1. 目标明确在制定房地产投资规划方案之前，投资者首先需要明确自己的投资目标。
投资目标可以分为长期目标和短期目标两种。
长期目标可以是稳定的现金流，短期目标可以是投资房产的升值空间。
根据目标的不同，投资者可以选择不同的投资策略和投资物业类型。
2. 项目选择在确定了自己的投资目标之后，投资者需要根据市场需求和投资预算选择适合自己的投资项目。
可以选择的项目包括住宅房产、商业房产、土地等。
不同的项目风险和回报也不同，因此投资者需要根据自己的预算和风险承受能力做出选择。
3. 资金筹集确定了投资项目之后，投资者需要考虑如何筹集投资所需的资金。
可以使用自有资金，也可以选择贷款或者与合作伙伴进行合作。
无论采用何种方式，投资者都需要考虑投资的成本和风险，确保自己有足够的资金去支持投资项目的实施。
4. 投资分析在进行房地产投资之前，投资者需要进行充分的投资分析。
投资分析可以从宏观和微观两个层面进行，包括市场分析、项目分析和风险分析等。
只有通过综合分析和评估，投资者才能够确定一个具有潜力且风险可控的投资项目。
5. 投资操作在完成投资分析之后，投资者需要进行实际的投资操作。
包括与开发商或中介机构签订合同、办理相关手续、支付定金和全款等。
在进行投资操作之前，投资者需要了解相关法律法规和政策，确保自己的合法权益。
6. 资产管理投资房地产并不意味着投资者的任务已经结束，相反，资产管理是一个持续的过程。
投资者需要积极管理自己的资产，包括定期检查房产状况、维修和装修等。
同时，投资者还需要关注市场的变化和政策的变动，及时进行调整和转型，以最大程度地实现投资回报。
第7章 房地产投资规划
租房年成本 年租金（月租金 *12） 押金机会成本（押金 * 年利率）
购房年成本 利息支出（贷款额 * 房贷利率） 首付款机会成本（首付款 * 年利率)
案例分析：
小张看上了某小区11楼100平米公寓，房屋可租 可售。若租用，房租5500元，押金1个月；若购
买，总价120万元，可申请60万元、利率6%房贷，
计算难度
评价
高难
可以造出最好的还款方案，也可以 造出最糟糕的方案。
较难
选它没错，但可能不会是最 好
1 1.05 5 5 （ 1 ）* （ 1 8%） 193707元 3% 1.08
净资产投资=FV(8%，5，0，-150000）=220399元 PMT2= FV(5%，5，0，-30000）=38288元
贷款部分=PV(6%，20，-38288）=439160
二、还款规划
等额本金还款法
等额本息还款法
100万元的贷款，贷款利率10%，偿还期10年 等额本息还款 等额本金还款
第几 还本金 年 1
2 3 4
付利息 当期摊 借款余 还本金 还 额 100000 162745 937255 100000
93725 86823 79231 162745 868235 100000 162745 792313 100000 162745 708799 100000
房地产投资，一方面表现为实物资产的投资活动， 另一方面又表现为金融资产的投资活动。
四、房产投资的方式
五、房产投资的优缺点
优点
收益高 易获金融机构支持
投资、居住两用
房产投资的长期规划
房产投资的长期规划房产投资一直被认为是一种可靠、稳定的长期投资方式。
然而，要实现成功的房产投资并不容易，需要制定一个明确的长期规划。
本文将分享一些关于房产投资长期规划的重要因素和策略。
一、确定投资目标在制定长期规划之前，首先需要明确自己的房产投资目标。
这可能包括增加资产、实现收入增长、避免通胀等。
确立明确的目标有助于投资者更好地制定适合自身情况的投资策略。
二、选择适当的投资类型在进行房产投资时，有多种类型的房产可供选择，如住宅、商业房地产等。
投资者需要根据自己的投资目标和风险承受能力来选择最合适的投资类型。
同时，也要考虑市场需求和预期投资回报率等因素。
三、研究市场及产业研究市场和产业是房产投资的关键。
投资者应该对所投资的地区的市场趋势和发展情况进行深入了解。
同时，还应该研究相关产业的发展前景，以确定自己的投资是否具有长期增值空间。
四、财务规划和风险管理财务规划是实现长期房产投资成功的重要一环。
投资者应该评估自己的资金状况，制定合理的投资预算，并确保充分考虑到购房、出租、维护以及潜在的风险等方面的费用。
同时，要制定风险管理策略，以应对市场变动和潜在的风险。
五、寻找专业支持在进行长期房产投资时，寻找专业支持是非常重要的。
投资者可以寻求专业顾问的帮助，以获取市场分析、投资建议以及税务等方面的专业知识。
通过与专业人士的合作，投资者能够更好地制定和执行他们的长期投资计划。
六、定期评估和调整房产投资是一个长期的过程，不应该采取一成不变的策略。
投资者应该定期评估他们的投资情况，以及市场和经济的变化。
根据评估的结果，有必要进行相应的调整和改进，以确保投资计划始终保持在正确的轨道上。
结论房产投资的长期规划是取得成功的关键。
通过明确投资目标，选择适当的投资类型，研究市场及产业，进行财务规划和风险管理，寻找专业支持，以及定期评估和调整，投资者能够更好地实现他们的房产投资目标。
然而，需要注意的是，每个投资者的情况和目标是不同的，因此，需要根据个人情况来制定适合自己的长期规划。
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我们不能简单地把以上计算结果当成租房或购房的决策依据， 只能当作参考，因为它没有包含房价波动的预期因素。 一般来说，预计房价看涨时，购房比较合算；反之，则租房 合算。银行贷款利率也会对购房成本产生直接影响，利率下 调时，购房成本降低；反之，则升高。房租则相对稳定(体现 房屋的真实使用价值)，所以在利率下调时，购房比较合算； 反之，租房合算。
一、房产规划的内容
包括居住规划和房产投资 居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划 房产投资的目的包括获取房租收入和通过出 售赚取价差收入
二、为什么要进行房产规划
如果进行房产投资的时候不事先进行规划， 可能会陷入以下困境：
1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。 2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理 的房产规划，导致购房计划难以实现。 3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就 4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄 5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法 选择最佳的贷款组合。
年成本法决策实例
王先生看上一处60平方米的房产，屋主可租可售。 若租房，房租每月1 000元，押金预付3个月；若买 房，总价25万元，可获得20万元、利率6％的房屋 贷款，购房首付款为房屋总价的20％，即5万元。 王先生租房与购房的成本分析如下(假设押金与首付 款机会成本以5％，1年期存款利率以3％计算)：
726688.43
4745.10
3924.13
根据2012.7.6基准利率6.55%的85折计算
购房目标：2+2室2厅2卫1厨2阳台 108㎡ 7000元/ ㎡
总房款 756000 首付（30%） 226800 贷款总额 529200
年数 10
还款总额 691311.21
贷款利息 162111.21
案例：钟镇涛炒房破产
香港艺人钟镇涛1996年香 港楼市处于顶峰时，短期借 款1.54亿港元，“炒买” 港湾道会景阁4607室等五 处豪宅和其他项目。1997 年亚洲金融危机，香港楼市 下滑，所购各项目大幅度贬 值。债权人虽没收这些房产， 仍无法偿清债务。由于部分 贷款利率高达24% ，所余 本息现已滚至2.5亿港元。 每月利息支出超过100万元， 令他感到吃不消，即使再努 力唱歌、拍戏，亦难以偿还 所有债项，于是决定申请破 产。 2003年7月，法院裁 定钟镇涛破产。
(1)房租是否会每年调整。 (2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方 面的问题，可能购房比租房要贵。 (3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前 算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得 也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租 房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。 (4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会相 对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋贷 款利率，因此购房的居住成本也越来越高。
年数 10
还款总额 531285.46
支付利息 124585.46
月还款额 4427.38
20
30
贷款计算器
675159.68
837522.42
268459.68
430822.42
2813.17
2326.45
根据2012.7.6基准利率6.55%的85折计算
购房目标：1房2厅1卫1厨1阳台 36㎡ 7000元/ ㎡ 总房款 252000 首付（30%） 75600 贷款总额 176400
一般而言，房地产投资不应超 过家庭年收入的6至8倍。钟镇 涛家庭年收入约1000万港元， 显然无法支撑1.5亿港元的房地 产投资。正是企图一夜暴富的 不良心态，使其失足跌入谷底。
二、个人房产规划流程
三、购房与租房决策
租房 优点 1.有能力使用更多的居住空间 购房 1.保值，能够对抗通胀
2. 比较能够应付家庭收入的变化
第七章 房产投资规划
黄祝华 主讲
本章内容
1
2 3
房产投资概述
房产投资规划
个人住房消费贷款
4
个人支付能力评估
第一节 房产投资概述
房产投资的概念 房产投资的方式 房产投资的优缺点
一、房产投资的概念
房产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本 投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融 资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房 地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资 一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又 表现为金融资产的投资活动。 家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居 住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后 者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区 分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象， 如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居 （如在出售前）。
二、房产投资的方式
房产投资信托
是指由专业投资公司接 受广大普通投资者委托 ，汇集资金投资房产， 公司和投资者风险共担 ，收益共享的投资组织
直接购房 或卖或租
房产信托
以租代购
房产租赁信托
房主委托信托公司代 理出租，由信托公司 向出租人按月分配信 托收益（即月租金）
房地产投资
投资房地产 证券
以租养贷
买卖楼花
经济适 用房
廉租房
1、申请家庭人均年收入低于市政府公布的低收入标准)； 2、申请家庭的人均现有住房建筑面积低于市 3、申请家庭成员均具有本市城区城镇非农业常住户口满一年以上； 4、申请家庭成员均需在本市城区范围内实际居住生活； 5、申请家庭没有违法生育行为或者违法生育行为已经按照人口和计划 生育有关法律法规处理完毕； 6、申请家庭成员相互之间具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。包括 申请人及其配偶、子女、父母等。
四、购房规划
衡量自己的负担能力
按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价 按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用
学会计算购房的各种税费 如何选择房子
投资自住房 投资写字楼 投资商铺 投资车库
（一） 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价
可负担首付款＝目前年收入×负担比率上限×年金 终值×目前净资产×复利终值 年金终值＝年金金额×
5.满足拥有房产的心理效用 6.自住兼投资，同时提供居住 效用和资本增值机会 1.缺乏流动性 2.维持成本高 3.财务风险大
视频：80后置业之惑，买房or租房
购房PK租房
选择购房还是租房，与个人的财务状况、对未来房地产市 场的预测以及喜好、购买途径等都息息相关，从理财的角 度出发主要看房价与租金的变动情况，分别计算出两者的 投资成本。 房价和租金都是住房使用价值的反映，但相比之下，房价 的波动幅度明显大于租金，这是因为购房行为中投机和泡 沫的成分远高于租房。因此，房价更加偏重反映房产的市 场行情，租金更加偏重反映房产的实际需求。 租售比=每平方米使用面积月租金/每平方米建筑面积房价 可以大致反映房价对使用价值的偏离程度。国际上用来衡 量一个区域房产运行状况的租售比一般界定为1︰200至 1︰300。如果租售比低于1︰300，意味着房产投资价值 相对变小；如果高于1︰200，表明该区域的房产投资潜 力相对较大。
月还款额 5760.93
20
30
贷款计算器
878521.03
1089788.22
349321.03
560588.22
3660.50
3027.19
根据2012.7.6基准利率6.55%的85折计算
购房目标：2房2厅2卫1厨1阳台
83㎡ 7000元/ ㎡
总房款 581000 首付（30%） 174300 贷款总额 406700
投资者只需支付房款10％，待到建成一 半时，再支付10％，当房屋完全建成交 付使用时，再交纳余下的房款。从实质 上来说，属于购买期房的投资方式。
以房换房
指看准一处极具升值潜力的房产，在 别人尚未意识其升值潜力之前，附加 一定的条件采取以房换房的方式获取 自己认为具备升值潜力的房产，待时 机成熟再转售或出租以从中牟利。一 般是换进门面房或即将动迁的房产。
租房年成本=1 000×12+1 000×3×5％＝12 150(元)
购房年成本=50 000×3％+200 000×6％＝13 500(元) 通过计算可知，租房比购房年成本低1 350元，折 合每月少支付112.5元，因此租房比较划算。
要考虑的因素
如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与 房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本）， 而租房者的使用成本是房租
年数 10
还款总额
贷款利息
月还款额
20
30
贷款计算器
230437.07 292840.34 363262.74
54037.07 116440.34 186862.74
1920.31 1220.17 1009.06
根据2012.7.6基准利率6.55%的85折计算
第二节 房产投资规划
房产投资规划的概念 为什么要进行房产投资规划 房产投资规划流程 购房与租房决策 购房规划
我国的贷款利率
贷款期限 年利率%
一、短期贷款
六个月（含） 六个月至一年（含） 二、中长期贷款 一至三年（含） 三至五年（含） 6.15 6.40 5.60 6.00
五年以上
三、个人公积金贷款 五年以下（含五年）
6.55
4.00
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
五年以上
4.50
从2012年7月6日起，首套房部分银行可享受85折利率优惠
购房目标：4室2厅3卫1厨2阳台 140㎡ 7000元/ ㎡
总房款 980000 首付（30%） 294000 贷款总额 686000
年数 10
还款总额 896144.16
贷款利息 210144.16