第二章--地租与区位理论知识讲解
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土地利用规划的理论和原则PPT演示文稿
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• 七、外部性理论
– 1．外部性的定义
• 外部性是在没有市场交换的情况下，一个生产单位 的生产行为（或消费者行为）影响了其他生产单位 （或消费者）的生产过程（或生活标准）。
• 外部性分为外部经济性和外部不经济性。如果外部 经济性得不到有效补偿，会导致资源的配置失误。
18
• 土地可持续利用概念
• 于1990年2月在印度新德里召开的首次国际土地 可持续利用研讨会上正式提出
• 土地可持续利用就是既要满足当代人的需要，又 不对后代人满足其需要的能力构成危害的土地利 用方式。
✓土地可持续利用的实现途径：
• 1.耕地减少量≤耕地增加量 • 2.土地资源退化率≤土地资源更新率 • 3.废弃物的排放量≤环境对废弃物的吸收量 • 4.人口发展规模≤土地的人口承载量 • 5.要做到代内公平和代际公平分配土地资源
市场区位选择
9
杜能的农业区位论
• （1）农地利用类型和农地经营集约化 程度，不仅取决于天然特性，更重要的 是其经济状况，特别是到农产品消费地 (市场)的距离。
• （2）在什么地方种植何种作物最为有 利，完全取决于利润，
利润=产品价格-(生产成本+运费) 即： P = p - (c + t)
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11
19
持续利用是可持续发展思想在资源利用领域内的具体应 用。
1990年2月在印度新德里国际土地持续利用系统研讨会 上正式提出持续土地利用的思想。
1993年FAO发表《持续土地管理评价大纲》将持续土地 利用定义为“将技术政策和旨在同时关心社会经济原理与环 境的活动结合在一起，即同时考虑以下几点：保持和提高生 产力（生产性）、降低生产风险（安全性）、保护自然资源 潜力和防止土壤与水质的退化（保持性）、经济上可行（可 行性）和社会可以接受（接受性）。
• 七、外部性理论
– 1．外部性的定义
• 外部性是在没有市场交换的情况下，一个生产单位 的生产行为（或消费者行为）影响了其他生产单位 （或消费者）的生产过程（或生活标准）。
• 外部性分为外部经济性和外部不经济性。如果外部 经济性得不到有效补偿，会导致资源的配置失误。
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• 土地可持续利用概念
• 于1990年2月在印度新德里召开的首次国际土地 可持续利用研讨会上正式提出
• 土地可持续利用就是既要满足当代人的需要，又 不对后代人满足其需要的能力构成危害的土地利 用方式。
✓土地可持续利用的实现途径：
• 1.耕地减少量≤耕地增加量 • 2.土地资源退化率≤土地资源更新率 • 3.废弃物的排放量≤环境对废弃物的吸收量 • 4.人口发展规模≤土地的人口承载量 • 5.要做到代内公平和代际公平分配土地资源
市场区位选择
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杜能的农业区位论
• （1）农地利用类型和农地经营集约化 程度，不仅取决于天然特性，更重要的 是其经济状况，特别是到农产品消费地 (市场)的距离。
• （2）在什么地方种植何种作物最为有 利，完全取决于利润，
利润=产品价格-(生产成本+运费) 即： P = p - (c + t)
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持续利用是可持续发展思想在资源利用领域内的具体应 用。
1990年2月在印度新德里国际土地持续利用系统研讨会 上正式提出持续土地利用的思想。
1993年FAO发表《持续土地管理评价大纲》将持续土地 利用定义为“将技术政策和旨在同时关心社会经济原理与环 境的活动结合在一起，即同时考虑以下几点：保持和提高生 产力（生产性）、降低生产风险（安全性）、保护自然资源 潜力和防止土壤与水质的退化（保持性）、经济上可行（可 行性）和社会可以接受（接受性）。
第二章 地租理论与区位理论
大卫李嘉图（ ），英国 大卫 李嘉图（David Ricardo, 1772—1823），英国 李嘉图 ）， 人，古典经济学理论的完成者 。 27岁读亚当 斯密的《国富论》后开始研究经济问题。 岁读亚当斯密的 岁读亚当 斯密的《国富论》后开始研究经济问题。 地力的差额地租、区位的差额地租、资本的差额地租。 地力的差额地租、区位的差额地租、资本的差额地租。
一、基本理论 城市的定义：人口数量>2000人，产业构成非 （一）城市的定义：人口数量 人 农业人口>50%。 农业人口 。 城市功能：经济中心、政治中心、 （二）城市功能：经济中心、政治中心、文化中心 。 （三）城市土地的特征 1.城市土地日益扩大 城市土地日益扩大 2.城市土地开发经营的集约程度远高于农村土地 城市土地开发经营的集约程度远高于农村土地 3.城市土地区位效益十分敏感 城市土地区位效益十分敏感 4.城市土地对交通和市政基础设施有很大的依赖性 城市土地对交通和市政基础设施有很大的依赖性 5.土地面积大小对城市土地利用的限制比较小（向上 土地面积大小对城市土地利用的限制比较小（ 土地面积大小对城市土地利用的限制比较小 向下开拓） 向下开拓） 6.城市土地变更使用方向难，惯性大 城市土地变更使用方向难， 城市土地变更使用方向难 7.城市土地质态的低劣化（污染、地下水位下降） 城市土地质态的低劣化（ 城市土地质态的低劣化 污染、地下水位下降）
（四）城市地租特点 1.城市地租以农业地租为基础 城市地租以农业地租为基础 2.因位置而形成的级差地租是城市地租的主要形式 因位置而形成的级差地租是城市地租的主要形式 3.商业地租是城市地租的典型形态 商业地租是城市地租的典型形态 4.城市地租具有相当大的垄断性 城市地租具有相当大的垄断性 5.城市地租比农业地租更具积累性 5.城市地租比农业地租更具积累性 6.城市地租具有明显的扩散租与城市房地产开发 地租与城市房地产开发 开发商 政府 课内活动 技能训练 2010年2月初 国土部发布的数据显示，2009年全 2010年2月初，国土部发布的数据显示，2009年全 月初， 国土地出让收入达到15910.2亿元 。 国土地出让收入达到 亿元 2010年3月6日，财政部部长在全国两会记者会上透 年 月 日 年全国土地出让收入为14239亿元，全 亿元， 露，2009年全国土地出让收入为 年全国土地出让收入为 亿元 部纳入地方政府基金预算，专款专用。 部纳入地方政府基金预算，专款专用。 两者相差1671.2亿元。 亿元。 两者相差 亿元 课外活动（作业） 课外活动（作业）
第2章 区位理论
三、杜能农业区位理论的应用研究
（一）乔纳森的宏观尺度研究 （二）上海、北京郊区农业空间结构 （三）纳瓦佛等人的研究
.
(一) 乔纳森的宏观尺度研究
乔纳森综合欧洲的人口密度，各种农 作物、家畜、水果的分布与农业景观，以 西北欧为中心划分出七大地带。
图3.4. 欧洲城市周围的农业地带
(二) 上海、北京郊区农业空间结构
每种作物都有一条地租曲线，其斜率大小由运 费率所决定，不容易运输的农作物的地租曲线一 般斜率较大，相反则较小。农场主选择地租收入 最大的农作物进行生产，从而形成了农业土地利 用的杜能圈结构(图3.2下部）。
图3.2 杜能. 圈形成机制与圈层结构示意图
(三) 农业生产方式的空间配置原理
1．农业生产方式空间配置的基本原理 农业生产方式的空间配置，一般在城市 近处种植相对于其价格而言笨重而体积大的 作物，或者是生产易于腐烂或必须在新鲜时 消费的产品。而随着距城市距离的增加，则 种植相对于农产品的价格而言运费小的作物。 在城市的周围，将形成以某一种农作物为主 的同心圆结构。
四、杜能农业区位论的意义
（一）农业地理学上的意义 （二）经济区位研究上的意义
(一) 农业地理学上的意义
揭示了即使在同样的自然条件下，也 能够出现农业的空间分异。这种空间分异 源于生产区位与消费区位之间的距离，各 种农业生产方式在空间上呈现出同心圆结 构。
提出了农业地理学的两个原理：
(1) 不存在对于所有地域而言的绝对优 越的农业生产方式，即农业生产方式的相对 优越性。
(一) 杜能对其理论的修订
杜能放宽了“孤立国”的假设条件， 首先考察了河流的影响，其次考察了其 它小城市的影响，进而考察了谷物价格 和土质的影响。
图3.6 可通航河流和其它小城市对孤立国模式的影响
第二章 地租理论与区位理论
第二章地租理论与区位理论（房地产经济学理论的基础）第一节地租理论地租的含义地租是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币形式、非货币形式，或者由土地使用方提供等价资产或劳动。
地租是土地所有权在经济上的实现形式。
地租是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，土地所有权性质不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。
经济学意义上的地租仅指“是为使用土地的原有和不可摧毁的生产力而付给地主那一部分的土地产品地租理论的产生和发展过程古典经济学庸俗经济学现在西方经济学马克思主义的地租理论现代西方经济学中地租理论---地租的边际生产力理论（1）边际生产力理论投入土地的资本和劳动产生的报酬刚好与生产费用相等时的报酬为边际报酬，边际报酬乘以投入土地的资本劳动量为一般报酬，所投入资本和劳动产生的总报酬减去一般报酬的剩余生成物，在一定条件下转变为地租。
马克思主义的地租理论解释了地租产生的原因、条件和源泉三个阶级：土地所有者农业雇佣工人租地农场主（资本家）土地所有权的经济实现资本主义地租的实质：是农业资本家为了取得土地使用权而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。
它的本质上是农业雇佣工人所创造的剩余价值的一部分。
土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权得以实现的经济形式。
级差地租级差地租1 2的区别转化时间和方式不同，地租额的高低是在土地出租时在租约中确定的。
地租额一经确定后，在租约有效期间，由农业资本家连续追加投资所生产的超额利润，全部落在农业资本家手里。
但到租约期满后，土地可能产生的级差地租II，在缔结新租约时，就会全部转归土地所有者占有。
绝对地租绝对地租的实体表现为农业中的超额利润来源：一、在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额。
产品价值-生产价格。
二、农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额。
2 地租理论与区位理论
配第（ Petty，1623－1687） 配第（William Petty，1623－1687）：英国古典经济学 的创始人，代表作 赋税论》 的创始人，代表作《赋税论》。配第的主要贡献在于提出 了劳动价值论的一些基本观点， 了劳动价值论的一些基本观点，并在此基础上初步考察了 工资、地租、利息等范畴。 工资、地租、利息等范畴。
报酬量
P20 资本和劳动投入量
（二）地租理论的产生和发展过程
时期 代表人物 配第 主要观点和贡献 提出级差地租的最初概念。 提出级差地租的最初概念。 土地价格＝年租×收益年份。 土地价格＝年租×收益年份。 提出“纯产品”学说。 提出“纯产品”学说。 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品） 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归 土地所有者所有。 土地所有者所有。 “纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部 纯产品”是由农业劳动者生产出来， 纯产品”归土地所有者所有。 分“纯产品”归土地所有者所有。 系统地研究地租理论的古典经济学家。 系统地研究地租理论的古典经济学家。 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等 。 提出了土地相对肥沃的概念。 提出了土地相对肥沃的概念。 地租来源于生产土地产品的劳动。 地租来源于生产土地产品的劳动。 土地产品的价格决定地租，而不是相反。 土地产品的价格决定地租，而不是相反。 级差地租以土地耕种的下降序列为前提。 级差地租以土地耕种的下降序列为前提。 土地产品的边际收益是递减的。 土地产品的边际收益是递减的。 在劳动价值论的基础上阐明地租理论。 在劳动价值论的基础上阐明地租理论。 只承认级差地租，否认绝对地租的存在。 只承认级差地租，否认绝对地租的存在。
第二章 地租理论
第二章地租理论重点问题古典经济学的地租理论马克思的地租理论新古典经济学的地租理论城市地租理论第一节古典经济学的地租理论古典经济学时期流行的地租理论，是地租剩余理论。
该时期的地租论点是：地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余，剩余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本又取决于土地的位置和肥沃程度。
一、威廉·配第的地租理论地租是一块土地的耕作者从他的收获之中扣除了自己的种子、口粮及换取其他生活必需品所需要的产品部分后剩下的谷物，即所得到的剩余就是这块土地一年的地租。
靠近人口稠密地方的土地，相对于土质相同而距离较远的土地，由于土地产品运输费用的节约，能产生较多的地租。
如果用更多的劳动改良土地，使土地丰收，地租会因收成的增加超过所使用劳动的增加而上涨。
谷物需求增加，价格即上涨，因而生产谷物的土地的地租也上涨。
二、亚当·斯密的地租理论1．地租是使用土地的代价，它是在保证租地人取得对所垫付资本的足够补偿，并获得平均利润的前提下，按照土地实际情况支付给地主的最高价格。
2．地租在很大程度上并非地主改良土地所投入资本的利润或利息。
3．地租成为商品价格构成部分的方式不同于工资和利润。
4．地租随土地肥沃程度不同而不同，也随土地位置的不同而不同。
5．谷田和牧场的地租支配其余一切耕地的地租。
6．煤矿能否提供地租，取决于它的产出力和位置。
三、詹姆斯·安德森的地租理论1.土地肥沃程度的差异，是土地支付或不支付地租，以及支付不同地租的原因。
地租同农业的绝对生产率毫无关系。
2.在不同生产条件下生产出来的等量产品具有同一的市场价格，是形成地租的前提。
3.由土地改良投资造成的土地生产力，会同土地的“自然”生产力融合在一起，从而提高地租。
对一块土地的不断耕种，也能改良土地。
四、李嘉图的地租理论1.地租是为使用土地原有的和不可摧毁的生产力，而付给地主的那一部分土地产品。
2.土地数量的有限性和质量的差异性，是支付地租的原因。
地租和区位理论
应用函数 方法和边 际理论研 究地租量 的确定
完全抛弃劳 动价值论
地租理论的产生和发展过程
时期
代表人物 主要观点和贡献
配第
魁奈
杜尔阁 17世纪中 叶到19世 斯密 纪初
安德森
威斯特 李嘉图
提出级差地租的最初概念。 土地价格＝年租×收益年份。
提出“纯产品”学说。 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归 土地所有者所有。
3. 垄断地租
• 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化 成的地租。
• 某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别 名贵又非常稀缺的产品。这些产品可以按照不仅大 大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出 售。
• 这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支 付能力决定，而与一般生产价格或产品价值 所决定的价格无关。这种垄断价格产生的超 额利润，由于土地所有者拥有对这种具有特 殊性质的土地的所有权因而转化为垄断地租 ，落入土地所有者手中。
托马斯·罗 地租是自然对人类
伯特·马尔 的赐予，它各垄断
萨斯
无关
（1776~183
4）
阿费里 地租由原始价值、
德·马歇尔 私有价值和公有价
（1842~192 值所组成，而原始
4）
价值才是真正的地
租
贡献 最充分研 究级差地 租
无新意， 重复斯密 的错误
缺陷
把级差地租 的形成条件 说成是形成 的原因
彻底抹煞了 地租所表现 的剥削关系 和阶级关系
•级差地租的概念最初就是由配第提出来的。
他不仅提出由同等面积的土地，因土地的丰度 不同产生级差地租，而且还提出由于距离市场 的远近不同以及投在等量土地上的劳动生产力 的差别而产生的级差地租。
房地产经济学2地租与区位理论
土地位置差异（距市场远近）也是形成级差地租I的条件之一。见表2-2。
表2-2 级差地租Ⅰ的形成
地块
甲 乙 丙
距市场距离 （公里） 10 15 20
资本投入 （元） 10000 10000 10000
运输费用 （元） 500 750 1000
资本总支出 （元） 10500 10750 11000
平均利润（平均 利润率为20％） 2100 2150 2200
• （一）级差地租 • 级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最 终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产 价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相 联系，故称为级差地租。 • 造成土地等级差异大致有三个原因：一是不同地块在丰 度、肥力上具有差异性；二是不同地块的地理位置即区位 存在差异性；三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产 率也有差异性。上述差异，使土地客观上具有不同的等级， 进而使不同等级的土地在投入等量劳动的条件下形成不同 的级差生产力。
• （二）李嘉图的差额地租学说 • 李嘉图在地租理论上的主要功绩在于，他有意识地运用 了劳动时间决定价值量的原理，创立了差额地租学说。 • 李嘉图的差额地租学说是建立在劳动价值论的基础上的， 因而在一些观点上是符合客观实际的，但他视资本主义的 生产关系为永恒范畴，把他的地租理论用于一切时代和国 家，看不到资本主义地租的历史特点和剥削本质。因而， 在另一些观点上，则是完全错误的或含糊不清的。 • 李嘉图在地租论上有观点上的错误和概念不清，很大程 度上是由他的阶级局限性所决定的。
• 首先，城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、 运输时间的长短和运费的高低。 • 其次，城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小，从 而直接决定着企业销售额。人口和集聚程度对商业企业具 有更大的意义。商业地租是城市地租最典型的形态， 商业 对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与 商业企业所在位置所决定的顾客密度［人次/（平方米· 小 时）］及其营业额等指标成正相关的。 • 最后，城市土地位置的优劣还决定着获得其他生产要素， 特别是信息等特种资源费用的高低。
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– 其次，城市土地位置的优劣决定着市场容量的大 小，从而直接决定着企业销售额。
– 再有，城市土地位置的优劣还决定着获得其他生 产要素，特别是信息等特种资源费用的高低。
2. 城市级差地租Ⅱ
– 首先是国家在城市市政基础设施上的追加投资。这 种追加投资，将进一步增加追加投资区域内级差生 产力Ⅱ和级差超额利润Ⅱ。
造成土地等级差异大致有三个原因：
– 一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性； – 二是不同地块的地理位置即区位存在差异性； – 三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性。
根据造成土地等级原因的不同，马克思将由于
土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润 转化的级差地租称为级差地租I。将由于在同 一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产 生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。
第二章--地租与区位理论
（二）李嘉图的差额地租学说
李嘉图在地租理论上的主要功绩，在于他有意识地运 用了劳动时间决定价值量的原理，创立了差额地租学 说（Ricardian theory of differential rent）。 李嘉图把地租的存在，看成是由于对农产品需求的增 长须不断耕种愈来愈劣的土地的结果。
全部产品
单位产 品
级差地 租I （元）
12000
30
0
15000
30
3000
18000
30
6000
土地位置（距市场远近）差异也是形成 级差地租I的条件之一。
表2-2 级差地租I的形成
地块
甲 乙 丙
距市场距 资本投 运输费 资本总支 离（公里） 入（元） 用（元） 出（元）
10
10000 500
10500
马克思通过分析资本主义地租的两种形态，即级差地 租和绝对地租，从而科学地回答了地租产生的原因、 条件和源泉。
（一）级差地租
级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并 最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个 别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与 土地等级相联系，故称为级差地租。
城市地租也可分为级差地租和绝对地租两种基本形态， 其中，级差地租又可分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。 除此之外，在城市还存在垄断地租。
1. 城市级差地租Ⅰ 城市土地，不是以丰度为主，而是以地理位置 为主，由它决定着级差地租量的多少。
– 首先，城市土地位置的优劣决定着企业距离市场 的远近、运输时间的长短和运费的高低。
（五）巴洛维的地租理论
美国当代土地经济学家雷利·巴洛维 (R·Barlowe)，指出：地租可以简单地看作是 一种经济剩余，即总产值或者总收益减去总要 素成本或者总成本之后余下的那一部分。
二、马克思的地租理论
马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及 到三个阶级之间的关系。
– 一是土地所有者； – 二是租地的农场主（资本家）； – 三是农业雇佣工人。
15
10000 750
10750
20
10000 1000 11000
平均利润（平 均利润率为 20％） 2100 2150 2200
个别生产 社会生产 级差地
价格（元） 价格（元） 租 I
（元）
126
132
600
129
132
300
132
132
0
2. 级差地租II
在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的 超额利润转化的地租就称为级差地租II。
12000
17.14 21000
30
地上
追加
投资
级差地 租 II （元） 0 6000 （I） 9000 （II）
（二）绝对地租
只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称 为绝对地租。
绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其 来源有两种不同的情况：
一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条 件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格 的差额。如下表所示。
表2-4 绝对地租的形成
生产部门
资本有机 构成
剩余价值（剩余价 值率为 100％）
平均利润（平均 产品价 利润率为 20％） 值
生产价 格
绝对地 租
工业部门 80C＋20V
20
20
120 120 0
农业部门 60C＋40V
40
20
140 120 20
二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地 租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额。
李嘉图的差额地租学说是建立在劳动价值论的基础上 的，因而在一些观点上是符合客观实际的，但他视资 本主义的生产关系为永恒范畴，把他的地租理论用于 一切时代和国家，看不到资本主义地租的历史特点和 剥削本质。
李嘉图在地租论上有观点上的错误和概念不清，在很 大程度上是由他的阶级局限性所决定的。
（三）赫德的地租理论
1. 级差地租I
表2-1 级差地租I的形成
土地 等级
劣 中 优
平均 投入资 利 润 本（元） （ 元
） 10000 2000 10000 2000 10000 2000
产量 （单 位）
400 500 600
个别生产价格（元）
全部产品 单位产品
12000
30
12000
24
12000
20
社会生产价格（元）
表2-3 级差地租II的形成
土地 等级
劣 优
投入资 本（元）
平均 利润 （元）
产量 （单 位）
10000 2000 400
10000 2000 600
个别生产价格（元）
全部产品
单位产 品
12000
30
12000
24
社会生产价格（元）
全部产品 单位产品
12000
30
18000
30
优 等 10000 2000 700
（三）垄断地租
马克思主义认为，在资本主义制度下，除了级 差地租和绝对地租两种基本地租形式之外，还 存在着垄断地租。垄断地租是由产品的垄断价 格带来的超额利润转化成的地租。
三、城市地租理论
（一）城市级差地租
所谓城市地租，是指城市土地的使用者，诸如住宅经 营者或工商部门的企业家为建筑住宅、工厂、商 店、 银行等建筑物租用土地，而交付给土地所有者的地租。
美国经济学家赫德(R·M·Huzd)，论述了区位地 租理论。
他认为，价值依赖于经济租金；而经济租金又 依赖于区位；区位依赖于方便性；方便性依赖 于接近性。我们可以省略中间环节，而直截地 认为，价值依赖于接近性。
（四）萨缪尔森的地租理论
美国当代著名经济学家保罗·A·萨缪尔森 (P·A·Samullson，1915～2009)认为地租是为 使用土地付出的代价；土地供给数量是固定的， 因为地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。
– 再有，城市土地位置的优劣还决定着获得其他生 产要素，特别是信息等特种资源费用的高低。
2. 城市级差地租Ⅱ
– 首先是国家在城市市政基础设施上的追加投资。这 种追加投资，将进一步增加追加投资区域内级差生 产力Ⅱ和级差超额利润Ⅱ。
造成土地等级差异大致有三个原因：
– 一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性； – 二是不同地块的地理位置即区位存在差异性； – 三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性。
根据造成土地等级原因的不同，马克思将由于
土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润 转化的级差地租称为级差地租I。将由于在同 一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产 生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。
第二章--地租与区位理论
（二）李嘉图的差额地租学说
李嘉图在地租理论上的主要功绩，在于他有意识地运 用了劳动时间决定价值量的原理，创立了差额地租学 说（Ricardian theory of differential rent）。 李嘉图把地租的存在，看成是由于对农产品需求的增 长须不断耕种愈来愈劣的土地的结果。
全部产品
单位产 品
级差地 租I （元）
12000
30
0
15000
30
3000
18000
30
6000
土地位置（距市场远近）差异也是形成 级差地租I的条件之一。
表2-2 级差地租I的形成
地块
甲 乙 丙
距市场距 资本投 运输费 资本总支 离（公里） 入（元） 用（元） 出（元）
10
10000 500
10500
马克思通过分析资本主义地租的两种形态，即级差地 租和绝对地租，从而科学地回答了地租产生的原因、 条件和源泉。
（一）级差地租
级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并 最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个 别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与 土地等级相联系，故称为级差地租。
城市地租也可分为级差地租和绝对地租两种基本形态， 其中，级差地租又可分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。 除此之外，在城市还存在垄断地租。
1. 城市级差地租Ⅰ 城市土地，不是以丰度为主，而是以地理位置 为主，由它决定着级差地租量的多少。
– 首先，城市土地位置的优劣决定着企业距离市场 的远近、运输时间的长短和运费的高低。
（五）巴洛维的地租理论
美国当代土地经济学家雷利·巴洛维 (R·Barlowe)，指出：地租可以简单地看作是 一种经济剩余，即总产值或者总收益减去总要 素成本或者总成本之后余下的那一部分。
二、马克思的地租理论
马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及 到三个阶级之间的关系。
– 一是土地所有者； – 二是租地的农场主（资本家）； – 三是农业雇佣工人。
15
10000 750
10750
20
10000 1000 11000
平均利润（平 均利润率为 20％） 2100 2150 2200
个别生产 社会生产 级差地
价格（元） 价格（元） 租 I
（元）
126
132
600
129
132
300
132
132
0
2. 级差地租II
在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的 超额利润转化的地租就称为级差地租II。
12000
17.14 21000
30
地上
追加
投资
级差地 租 II （元） 0 6000 （I） 9000 （II）
（二）绝对地租
只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称 为绝对地租。
绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其 来源有两种不同的情况：
一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条 件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格 的差额。如下表所示。
表2-4 绝对地租的形成
生产部门
资本有机 构成
剩余价值（剩余价 值率为 100％）
平均利润（平均 产品价 利润率为 20％） 值
生产价 格
绝对地 租
工业部门 80C＋20V
20
20
120 120 0
农业部门 60C＋40V
40
20
140 120 20
二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地 租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额。
李嘉图的差额地租学说是建立在劳动价值论的基础上 的，因而在一些观点上是符合客观实际的，但他视资 本主义的生产关系为永恒范畴，把他的地租理论用于 一切时代和国家，看不到资本主义地租的历史特点和 剥削本质。
李嘉图在地租论上有观点上的错误和概念不清，在很 大程度上是由他的阶级局限性所决定的。
（三）赫德的地租理论
1. 级差地租I
表2-1 级差地租I的形成
土地 等级
劣 中 优
平均 投入资 利 润 本（元） （ 元
） 10000 2000 10000 2000 10000 2000
产量 （单 位）
400 500 600
个别生产价格（元）
全部产品 单位产品
12000
30
12000
24
12000
20
社会生产价格（元）
表2-3 级差地租II的形成
土地 等级
劣 优
投入资 本（元）
平均 利润 （元）
产量 （单 位）
10000 2000 400
10000 2000 600
个别生产价格（元）
全部产品
单位产 品
12000
30
12000
24
社会生产价格（元）
全部产品 单位产品
12000
30
18000
30
优 等 10000 2000 700
（三）垄断地租
马克思主义认为，在资本主义制度下，除了级 差地租和绝对地租两种基本地租形式之外，还 存在着垄断地租。垄断地租是由产品的垄断价 格带来的超额利润转化成的地租。
三、城市地租理论
（一）城市级差地租
所谓城市地租，是指城市土地的使用者，诸如住宅经 营者或工商部门的企业家为建筑住宅、工厂、商 店、 银行等建筑物租用土地，而交付给土地所有者的地租。
美国经济学家赫德(R·M·Huzd)，论述了区位地 租理论。
他认为，价值依赖于经济租金；而经济租金又 依赖于区位；区位依赖于方便性；方便性依赖 于接近性。我们可以省略中间环节，而直截地 认为，价值依赖于接近性。
（四）萨缪尔森的地租理论
美国当代著名经济学家保罗·A·萨缪尔森 (P·A·Samullson，1915～2009)认为地租是为 使用土地付出的代价；土地供给数量是固定的， 因为地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。