第4章：地租理论与土地利用模式

分离，必然使这种超额利润转化成城市级差地租Ⅰ
• 市场经济条件下，土地所有权和经营权垄断及其分
析，级差生产力必然转化为级差超额利润，进而转 化为城市级差地租Ⅱ
4.城市绝对地租和垄断地租
• 城市绝对地租
– 城市土地所有权为国家垄断而必须缴纳的地租就 是城市的绝对地租。 – 城市的绝对地租主要是由使用城市土地的二、三 产业提供的。 – 城市地租是由农业地租调节的。 – 城市的绝对地租是该地作为农业时的级差地租和 绝对地租之和。 – 城市绝对地租的来源仍然是超额利润 城市垄断地租 – 一种个别的、特殊的地租形式
次级中心
市中心
市区
郊区
城市次级中心的形成示意图
8.竞标地租理论
阿隆索以区域均衡和区位边际收益等空间经济学 理论为基础提出的竞标地租理论。该理论接受了 不同用途地租（地价）不同，不同地段地租不同 等诸多土地经济学现象。
4.1.4城市地租
1.城市地租的内涵
– 住宅经营者或者工商企业为建筑住宅、工厂、商 店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土 地所有者的地租。
4.2.2决定城市土地区位的主要因素
1.自然区位因素：
– 区域的地理特征 – 区域自然环境
3.社会和制度环境 区位因素
–总体社会状况 –土地与住房政策 –城市规划 –土地利用计划 –政府相关政策
2.经济区位因素：
– 区域人口状况 – 经济发展状况 – 交通和通信情况
4.2.3房地产区位选择
1.房地产宏观区位的选择 指在全国各城市范围内进行的工业、农 业、交通运输业用地的空间布局选择。 在土地区位选择的宏观层次上一般只涉 及工业用房地产，它取决于全国范围内工 业(项目)的宏观空间布局。工业的宏观空 间布局确定了，工业用房地产的宏观区位 选择也就随之确定了。
20世纪 胡佛 建立了竞争曲线理论，可同时处理不同类型 初到20 土地使用的竞标 世纪下 萨缪尔森 地租是否成为决定价格的成本，取决于观察 半叶 问题的角度；地租取决于需求者之间的竞争
4.1.3主要地租理论
1.地租的自然力理论
地租的源泉是土地自然力，代表人物杜尔阁。 1776年发表的《关于财富的形成和分配的考 察》。
17世 安德森 纪中 期至 19世 李嘉图 纪初 屠能
• • • •
资产阶级庸俗政治经济学的地租理论 代表人物：让· 巴蒂斯特· 萨伊（法）、马尔萨斯（英） 新古典经济学的地租理论 代表人物：克拉克、马歇尔、奇封士、瓦尔拉斯等
时期 代表人物 主要观点和贡献
19世 萨伊 提出“三位一体”的分配论：工资是劳动者的补 偿，利息是资本的补偿，地租是使用土地的补偿 纪上 半叶 马尔萨斯 地租是自然对人类的赐予
3.城市房地产微观区位选择 1．选择商用房地产微观区位的标准：
①要处在商业区，以利于利用其外部经济效益； ②临街或道路状况要好，最少也要一面临街； ③通讯要方便 ④要有足够的人口流量； ⑤增值潜力要尽可能大。
2．选择居住用房地产微观区位的标准：
①周围要有优雅、清静的自然环境，面向广场， 绿地、海滩则更好； ②交通、通讯和人际交往要方便； ③要有良好的社会文化环境，包括完善的文化娱 乐设施，淳正的民风，良好的治安条件； ④便利的购物出行买卖条件；
2.地租的生产费用价值论
萨伊认为价值是由劳动、资本、土地三个要素 协调创造的，企业利润为每个要素得到相应的 收入。 Y=f(V,C,L)
3.地租的劳动价值论
地租是剩余劳动的产物，工人创造的剩余价值。代 表人物：亚当· 斯密在《国富论》中，认为地租的 来源是工人无偿的劳动。 大卫· 李嘉图在《政治经济学及赋税原理》中，认 为地租是由劳动创造的，经营者从利润中扣除并支 付给土地所有者的部分。
4.地租的剩余原则论
地租是一种经济剩余，即总收益减去总成本剩余的 部分。代表人物：雷利· 巴洛维
5.地租的供求平衡论
土地的供求决定地租水平，代表人物：保罗· 萨缪 尔森。
6.地租的产权价值论
地租是土地所有权在经济上的体现。杜尔阁初步 揭示了地租和土地所有者的关系。
7.地租的垄断价格论
垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转 换形成的地租。
4.多地带模式 • 如果把各种功能区抽象概括，则城市可以归 结为中央地带、过渡地带和外围地带。 • 多地带模式一般有三地带或四地带的模式。 • 多地带模式对于人口众多、快速扩展阶段的 城市，有很大的借鉴意义。 • 从城市布局上看是中央地带的扩大，过渡地 带转变成具有相当实力的城市区，外围地带 则不断向城市用地演化。
4.3.2城郊次级中心区形成
1.大城市房地产区位由中心区向郊区演变的趋势
• 1990-1995年，北京约20％的拆迁户搬到郊区居
• • •
住； 沈阳市规划局对1981年至1991年完成的2万平方 米以上146个住宅小区不完全统计，68％建在近 郊区； 上海市的闭行区和浦东新区2个近郊区住宅销售 面积占全市的比例，从1996年的30％上升到了l 998年的42％． 1998-1999，南京市一、二类地区(中心区)的商 品房销售面积仅占全市销售面积的21．76％、 20．22％，而六、七类地区(郊区)却占28．87 ％、33．76％。
第4章：城市地租与土地区位
• 地租理论
• 土地区位理论
• 城市土地的利用
4.1地租理论演变
• 地租的基本概念 • 地租理论的代表人物及其贡献 • 主要地租理论 • 城市地租理论
4.1.1地租的概念
• 地租是一个经济范畴
– 地租是土地所有权在经济上的体现 • 地租是一个社会历史范畴 – 地租性质、内容、形式的不同反映了不 同的生产关系 • 地租作为一种经济范畴，反映了经济利益 关系；反映了人与人的社会关系
3.多核心模式 • 哈理斯(C．D．Harris)和尤曼 (E．L．Ullman)1945年研究了各类城市的地 域结构后提出了多核心模式。 • 多核心布局更加强调了城市职能分区，并强 调了大、重工业向外布局的特征。 • 在多核心模式中，城市地价从中心到外围出 现几个峰值区。 • 这种多核心城市除城市CBD外，城市还有其 他次中心，因此多核心适合北京、上海等现 代特大城市的分区布局特征。
•
4.2城市土地区位
• 土地区位和区位理论 • 决定城市土地区位的主要因素
4.2.1土地区位和区位理论
1.区位概念 • 特定的地块所处的地理和经济空间位置及其相邻地块间的相
互关系。
2.区位理论的产生和发展 • 产生于18世纪末，形成于19世纪 • 1826年屠能的著作《孤立国同农业和国民经济的关系》的
“纯产品”由农业劳动者生产出来，由于土 地私有权的存在使“纯产品”归土地所有者 所有
• 古典经济学地租理论 • 代表人物：亚当· 斯密，大卫· 李嘉图、詹姆斯· 安
德森、屠能
斯密
时期 代表人物 主要观点和贡献
系统研究地租理论的古典经济学家 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地 租、派生地租等 提出了土地相对肥沃的概念 地租来源于生产土地产品的劳动 土地产品的价格决定地租，而不是相反 在劳动价值论的基础上阐明地租理论 只承认级差地租，否认绝对地租的存在 创建农业区位理论 主要研究级差地租I中由于位置优劣而产生的地租
4.1.2地租理论的产生和发展
• 古典政治经济学的地租理论 • 代表人物：威廉· 配第、洛克和代表重农主
义的坎提能、魁奈和杜尔阁。
时期 代表人物 主要观点和贡献
配第
17 魁奈 世纪 中期 杜尔阁
提出级差地租的最初概念 土地价格=年租×21 提出“纯产品”学说 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品以 地租的形式归土地所有者所有
⑤ 具有尽可能大的增值潜力。
4.3城市土地的利用
• 城市土地利用模式 • 城郊次级中心区形成
4.3.1城市土地利用模式
1．同心圆模式 • 美国学者伯杰斯(E．w．Burgess)在研究了芝加哥 的发展历史后认为，城市发展的典型过程是通过以 中央商业区(centralBusinessDistri瓤，简称CBD) 为中心向外辐射扩展，城市各地带不断地迁入和转 移，就形成了同心圆式的扩展过程，并形成了五同 心圆带构成的空间结构(参见下图）。 • 在其理论中，既强调了城市地域的聚合和迁入．又 强调了城市地域的分化和转移。
发表标志着区位理论的正式产生。
• 1909年韦伯《论工业区位》奠定现代工业区位理论基础。 • 1933年克里斯塔勒《德国南部的中心地方》提到中心地理
论，即城市区位论。
• 20世纪50年来以来，区位论引入动态因素，走向成熟。
3.区位理论 • 农业区为理 论
– 屠能提出农 业区位的理 论模式： – 从农业土地 利用角度阐 述了农业生 产的区位选 择经济分析 方法。
2.城市房地产中观区位选择 主要指城市内部的功能分区 • 商业区:商业区按其功能从高到低可分为中 央商业区、城区商业区和街区商业区。 • 工业区:根据各种工业的特点(如污染状况、 占地面积等)，可以将工业分成内围工业区、 外围工业区和远郊工业区。 • 居住区:居住区是人们生活、休息的场所。 一般位于中央商业区与内围工业区之间， 或内围工业区与外围工业区之间。
• 工业区位理论
– 韦伯的基本理论方法是“区位因素分析”，即 通过对运输费用、劳动力成本和聚集效益及其 相互关系的分析、计算，选择生产某种工业产 品生产成本最低，获利最大的地点作为其理论 区位。 – 工业寻求最优区位分成三个阶段来进行： 1. 只有运费因子时，工业最合理的布局模式； 2. 加进了劳动费因子的作用时，工业布局模式将 发生何种变形； 3. 当加进聚集效益因子的作用时，工业布局模式 又会相应地发生何种变形。
2.单一中心城市的衰退 • 城市CBD集聚效应的衰减
– CBD区位利益来源：聚集经济利益；通勤成本的 节约 – 城市CBD集聚效应的衰减原理如下图：