小产权房合法化依据
南宁三产用地小产权房政策
“小产权房”被叫停集体三产用地是否受影响日前，关于坚决遏制在建、在售“小产权房”的问题引起社会各界关注。
在南宁房地产市场上，出现不少小产权房，这些小产权房在政策下将何去何从呢？政策回顾十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（简称《决定》）提出，房地产深化改革要求提出城乡土地制度改革，建设统一的城乡用地市场，农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，推进农村集体土地流转，根据《决定》精神结合之前383改革方案提出的““在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的‘小产权房’，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。
”，“集体土地入市”与“小产权房转正”是房地产市场化改革的必然趋势。
但是2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
为何国土部和住建部的《通知》与中央的《决定》精神相驰而背呢？虽然按中央《决定》精神小产权房从不合法到合法是大势所趋，但是在现阶段的《土地管理法》和《宪法》框架下，集体土地入市还找不到法律的依据，小产权房合法化需经过修改相关的法律法规，国家担心在修法前部分人误读中央精神，在未经规划的土地甚至是农用耕地抢盖房子，那么农村的土地流转将会陷入混乱，耕地被侵占的情况势必会更加严重，农村耕地将会大面积沦为住房用地，农村耕地得不到相应的保护，将会弱化农村土地最原本的使用价值。
并且，将会导致农村出现乱建现象，破坏农村环境，将会出现“农村不农”的局面。
所以在相关部门未制定新的集体土地入市制度前，须坚决遏制未经规划批准的非法在建、在售“小产权房”行为。
小产权房的合法性探析及制度建议
建立小产权房买卖合同的监管制度，对买卖合同 的签订和履行进行监管，保障买卖双方的合法权 益。
小产权房市场的监管
建立小产权房市场的监管制度，对小产权房的销 售、使用等进行监管，防止违法违规行为的发生 。
05
小产权房的未来发展趋势 与挑战
小产权房的未来发展趋势
转正与规范化
随着国家对小产权房问题的重 视和相关政策的出台，未来小 产权房有望逐步转正，纳入规
范化管理轨道。
租赁市场崛起
在政策引导和市场需求的推动下， 小产权房有望在租赁市场发挥更大 的作用，满足广大租房人群的需求 。
区域性价值提升
在城市近郊和小镇地区，小产权房 可能会成为连接城乡的纽带，带动 区域价值的提升。
小产权房面临的挑战与问题
01
02
03
法律地位不明确
由于小产权房建设未经正 规审批程序，因此其法律 地位不明确，给产权保护 和交易带来风险。
03
小产权房的合法性争议
小产权房的法律依据
宪法规定
我国《宪法》规定公民的合法的私有财产不受侵犯，国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承 权。小产权房是公民的合法财产，应受法律保护。
物权法规定
根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记 ，不发生效力。小产权房虽未办理登记手续，但并不影响其合法性。
小产权房的历史沿革
小产权房的出现可以追溯到上世纪90年代末期，随着城市 化进程的加速，城市商品房价格逐渐上涨，而农村集体土 地上的房屋则相对便宜，因此小产权房逐渐成为城市居民 的购房选择。
在过去几十年中，小产权房在一定程度上满足了低收入人 群的住房需求，但也引发了一系列问题，如房屋质量、产 权纠纷、土地使用权等问题。
关于小产权房买卖的最新政策法规
关于小产权房买卖的最新政策法规不管是什么都会随着时间和社会的发展而变化，因为事物总是在发展变化的，没有一成不变的事物，要是不随着时间的推移而发展变化的，都会有更新换代的时候，就像是什么事物都在发展的，下面就为大家介绍一下关于小产权房买卖的最新政策法规。
一、关于小产权房买卖的最新政策法规小产权房由于产权不完善，所以价格便宜，为了很多暂取这点蝇头小利，很多购房人选择购买小产权房，根据小产权房最新政策解读，国土部严禁登记发证。
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。
前不久，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确制定出小产权房最新政策，小产权房不得登记发证。
目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。
根据小产权房最新政策，小产权房不得发证《意见》提出，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。
《意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。
对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。
二、小产权房买卖合法吗,是否受法律保护小产权房买卖不受法律保护，小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等相关费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以也称之为乡产权房。
小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，且购房合同在国土房管局不会备案。
其所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证。
根据《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
三、私人小产权房买卖合同范本是怎样的出卖人(甲方)：身份证号码：买受人(乙方)：身份证号码：甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
论我国“小产权房”合法化的实现与障碍
部 分无力购买高价房 屋者实现 了购房愿 望 ， 同时城乡接 合
部的集体群体收入水平得到 了显著提升 。在一个法律制度
由法律规定属 于国家所有 的以外 ， 于集体所有 ， 属 宅基地 和 自留地 、 ” 出 ，宪法》 《 并未绝对禁 止集 体土地 经营 权 ， 只是要 求对 集
民集体所有 。如此独特的土地制度制造了中国社会的二元结
构， 了建 国以来半个多世纪的中国式的三农问题， 制造 中国农 村的贫困问题 ， 已经严重到非解决不可的时候。它严重地阻碍
原则 ， 宪法》 《 亦优于《 土地管理法》， 土地管理法 》 《 的第 ６ ３
条规定就不能作为“ 小产权房 ” 违法 的法律依据 。
一
权房” 明确了不合法的身份 。但是 ， 法的立法原则 是对 国 该
有土地使用权 出让的规定 ， 而并不是针对集体用地使用权流
转。《 城市房地产管理法》 ８条 就不 能用 以限制农 民集体 第
、
我国“ 小产权房” 合法化 的可能性
土地开发建设 。而近些年来我 国主要是通过一些 相关文件
对“ 小产权房” 不合法进行定论。这些 相关文件包括建设部
房” 就是建 在农村集体土地上 的一种商 品房 ， 以认 为“ 所 小
产权 房 ” 不合 法 。
将“ 小产权房 ” 纳入法律规 范予 以合法 化。笔者认 为 ， 能 可
“ 小产权 房” 出现以后会引发相关税收流失 、 地规划秩序 土 混乱 的问题 。但另一 方面 ， 小产 权房 ” 易 出现 以后 ， “ 交 城 市房地产不断上升 的价格趋势明显得到 了一定的抑制。一
现关 于“ 小产权房” 违法” “ 的相关立法之间存 在着逻辑 上和 法律 上的种种 矛盾 与冲 突。通过 对“ 小产权 房” 的立 法以及相 关法律规章的梳理和分析发 现 ， 在我 国“ 小产权房” 当实现合 法化 。“ 应 小产权房” 当拥 有明确 的法律 应
小产权房合法化的若干问题研究的开题报告
小产权房合法化的若干问题研究的开题报告
标题：小产权房合法化的若干问题研究
研究背景：
小产权房是指未取得土地使用权证、未按照法律程序审批、未取得
房地产开发企业资质从事房屋开发经营的房屋。
小产权房因其地位不明、缺乏规范，一直以来都是城市管理中的难点问题。
近年来，随着城市化
进程的加速，特别是围绕乡村振兴战略，在农村地区小产权房的存在更
加突出。
为了维护城市管理秩序，推动农村土地整治和乡村振兴，多地
纷纷推出小产权房合法化政策。
研究内容：
该研究将就小产权房合法化的若干问题展开深入研究，主要内容包括：
1.小产权房合法化的政策背景及其制定原因。
2.小产权房合法化的现状和意义。
对比分析国内外相关政策，并探
讨小产权房合法化的真正意义。
3.小产权房合法化的实施路径和操作方法。
通过案例分析，总结小
产权房合法化的实际操作经验和策略。
4.小产权房合法化的优缺点评估。
对小产权房合法化的实际效果和
影响进行评估和研究，探讨小产权房合法化的优缺点。
研究方法：
本研究采用文献研究和案例分析方法，结合实地调查，以小产权房
合法化的政策背景、现状、影响等问题为切入点，系统、全面、深入地
了解小产权房合法化的相关情况，并对其优缺点进行评估。
预期成果：
本研究将为小产权房合法化的实施提供理论依据和经验借鉴，对促进乡村土地整治和城市管理秩序有一定启示作用。
“小产权房” 保护性法律法规的探讨
“小产权房” 保护性法律法规的探讨[摘要]“小产权房”有几个定义，文章所涉及的是“乡产权”，即由享有该土地所有权的乡（镇）政府、村委会的允许下开发建设并发放乡（镇）或村委会印发的权属证书的房屋。
因为“小产权房”并没有经过房管部门的备案，国家对此类房屋的建设又持否定的态度，所以，基本上得不到法律的保护。
笔者认为，单靠当地政府从行政层面来解决这个问题是不切实际的，国家应该出台针对“小产权房”的相关法律，对已有“小产权房”的归属做法律规范，对以后建设“小产权房”做法律上的条件限制。
只有将“小产权房”予以正名，才能从法律p（一）相关规定之间的矛盾《民法通则》中第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。
《物权法》第4条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《物权法》第3条第3款规定：国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
依据上述法律，似乎“小产权房”是有合法地位的，事实上，“小产权房”也是当地乡镇政府同意并且发放证书的，是承认的。
然而我国《土地管理法》第43条、第44条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。
以上法律制度之间的矛盾，将“小产权房”推向了极为尴尬的境地。
对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。
“小产权”房无法进入房地产交易所办理转让、抵押、过户，是不能够得到法律保护的。
（二）住房的刚性需求与高房价之间的矛盾近十年，我国经济发展迅速，即使政府针对抑制房价积极尝试着出台不同的政策，然而，房价依然是居高不下。
浅谈“小产权房”
浅谈“小产权房”作者：张丹来源：《现代经济信息》2011年第02期摘要：随着我国经济的不断增长，房地产市场发展十分迅猛。
与此同时，房价居高不下，使许多人沦为房奴，整日为房贷奔波操劳。
在这种情况下，“小产权房”应运而生，解决了许多购房者的困难与困惑。
当前“小产权房”被社会广泛关注，引发许多争议，本文对其做了深入研究。
关键字：“小产权房”；新农村建设；登记中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001－828X(2011)01－0249－02近年来，“小产权房”项目开发十分火热，它的价格低廉，实用性强，深受广大低收入家庭的青睐。
由于“小产权房”为集体所建，未经国家的规划、审批手续，不能得到国家颁发的产权证书。
没有产权证书，就等于不受国家法律的保护，那么，到底何原因促使它的产生与一路畅销呢?作者针对这一问题谈谈“小产权房”。
一、“小产权房”涵义“小产权房”是人们在社会实践中逐渐形成的一种俗称，而不是一个法律上的概念。
“小产权房”又叫“乡产权房”，一般是由开发商或村集体组织开发的，以服务新农村建设为名义而出售的，这种“小产权房”的产权证由乡镇政府颁发，而不是国家。
由于土地性质的限制，没有得到国家产权部门的认可，不能上市交易。
二、“小产权房”产生的原因及社会背景随着城市化进程的加快，房价一直居高不下，有些乡镇、村集体组织以“新农村建设”或“农村改造”等名义获得审批立项，有的甚至什么手续都没有办，直接与开发商合作建设，然后对外进行销售，这就产生了“小产权房”。
“小产权房”不需要交纳各种税费和土地出让金，成本极低，具有一定价格优势，所以即使没有国家颂发的产权证和不能上市交易，也仍在市场占有一席之地。
它的产生原因可归纳以下几点：(一)房价飞涨为其提供了滋生环境在房价居高不下的条件下，“小产权房”比一套同价值的“大产权房”价格低的多，许多购房者仅为满足居住要求，便选择更加实惠的“小产权房”。
它的价格之所以低，是因为没有购地成本、各种税费以及房地产开发运作中产生的巨额腐败成本，同时这些成本也是造成“大产权房”价格居高不下的主要原因。
现行制度下小产权房的合法化研究
现行制度下小产权房的合法化研究作者：宁谦来源：《法制博览》2013年第06期【摘要】小产权房的合法性与合理性问题，小产权房的法律定义和法律的归属性问题，以及能否用现行法律适用到小产权房的问题。
一方面小产权房的热销和另一方面小产权房的属性与现行法律政策的冲突，使其成为当下政府急迫需要解决的与民生息息相关的重大问题。
但是小产权房问题并不是单一的法律，其政策性政治性和普遍性使其面成为复杂的社会问题。
我们可以选择法律和政治政策相结合的手段，平稳的解决。
【关键词】住房；小产权房；法律规制；政策调整一、小产权房存在的原因和发展（一）目前学术界关于小产权房的产生和发展的原因研究结论由于经济的发展，对于房屋的刚性需求的增加，而商品房屋的供不应求和投机性房屋的购买导致商品房的价格飞涨，廉租房和经济适用房的供给也是更不上住房需求的增长。
城乡经济发展的差距的扩大以及分配方式的不合理导致贫富差距的拉大。
民众普遍存在的一个法律信条是法不责众和法难责众和人性的逐利性以及政府管理的缺位和权力寻租的存在。
都是导致小产权房存在以及扩大发展趋势的原因。
而且在市场上已经占了相当一部分的规模，并且迅速绵延，产业的链条也在慢慢成熟。
学术界有些是基于土地政策，有些住房政策。
对小产权房的合法与否提出了不同的看法和解决办法。
有些主张合法化，有些主张取缔，有些主张折中合法化。
但是在小产权房如此复杂的社会背景下，任何一个单一的主张都很难解决掉这个棘手的山芋。
（二）政府的政策规制小产权房的发展引起了中央和各个地方政府的高度重视。
同时也颁发了一系列的法规和政策性的文件。
即是利用看得见的手合又是利用看不见的手进行调控。
即从宏观上控制小产权房的发展，也出台了一系列的微观措施来规制小产权房的流转。
虽然中央和地方政府的出发点是好的，中央和地方政府也在为土地问题的利益进行博弈以及各方利益的博弈。
出台了小产权房开发禁令，购买风险提示或者就是直接禁止买卖。
由于利益的驱使，执行上遇到了基层执行难的问题，也出现了“上有政策，下有对策”。
现有制度下小产权房解决路径的探寻
【内容摘要】小产权房问题是当前亟待解决的社会难题。
本文通过对小产权房的概念、存在问题和发展现状的界定，通过对国外一些可供借鉴制度的分析，根据小产权房的不同情况，对指标交易、承认短期租赁的效力、有条件转化为保障性住房等综合治理路径进行了相关探讨。
【关键词】小产权房问题路径。
上个世纪 90年代初期，小产房就已出现，国家多次发布禁止令，但其今天的发展态势仍难以遏制。
据 2012年 2月 29日独立机构 reico工作室公布的数据显示，1995年一201o 年，小产权房竣工面积总量为 7.6亿平方米。
1995年以来小产权房竣工面积占当年全社会住宅竣工面积的比重基本在 5％以下，与当年城镇住宅竣工面积的比值维持在 6％～10％，已成为城镇常住人口的重要住房来源。
小产权房问题已成为亟待解决的社会难题。
在本质上。
，j、产权房的问题不仅仅是房的问题，更主要的是一个土地的问题，是一个是否允许集体土地自由向城市流转的问题。
[1l一、小产权房的界定。
（一）小产权房的概念。
法律上并没有小产权房这一概念或说法，学术界对其内涵的界定也未有统一意见。
小产权房是相对于大产权房而言的，是人们在社会实践中一种约定俗成的称谓。
小产权房与大产权房的本质区别在于其建设在集体土地上，没有缴纳土地出让金，房屋所有者没有集体土地使用权，只有事实上的房屋所有权，且无法办理房屋产权登记。
根据小产权房的本质特征，笔者所认为小产权房是指，在未取得集体土地使用权的情况下，在农村集体土地上建造的，向本集体经济组织以外的组织或个人出售，并由乡镇政府或村民委员会而非国家房屋管理部门颁发权属证明的房屋。
包括占用农地建造的房屋，占用宅基地和占用农村集体建设用地建造并出售给本集体经济组织以外的组织或个人房屋。
（二）小产权房存在的问题。
1.合法性问题。
我国的土地分属国家和集体所有。
《中华人民共和国宪法》第 l0条和《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第 8条均规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。
“小产权房”扑朔迷离的小产权房
●加町年偻
■记者 ｆ 吴琛琛
的模式，通过制定一定的标准对小产权房进 行收购，这样既可保证持有者的利益 ，也能 够增加政府保障性住房来源，从而增加房源
的供 给量。
２０ 年 １ ＃ １ 日，国务院常务会议提 出， ０７ ２ １
“ 城镇居民不得到农村购买宅基地 、农民住 宅或小产权房。”这是继２０ 年６ ０７ 月建设部 发布小产权房不受法律保护的风险提示后， 小产权房再次被叫停。
因 Ｉ ４Ｉ ２
到了一定的补充作用，因此可以通过缴纳土
地出让金等税费的方式 ，使这部分小产权房 合法化。另外，也可以借鉴经济适用房 回购
大多数小老百姓 “ 居者有其屋， ’的梦想。■
在 Ｄ 年的媒体观点擂台上 ，小产权房唱了 ７
一
出大戏，参演的人、看戏的人热络不绝。
高。对于 占用村民宅基地 、耕地的小产权 房，或者在农村集体用地上建成的别墅 ，应 该予以还原。对于普通住宅，由于本身就是 面向普通的消费者 ，相当于对商品房供给起
而在台下 ，是无数买不起房 的人在殷殷期 盼，或许，很多人真正在乎的，并不是小产
１＃ １ ］ ２ ４Ｅ，有媒体报道 ，国土部有关负责人 １
表示 “ 符合规划小产权房可转为合法”。但 ２０ 年， “ ０７ 小产权房”已成为一个摆在政府 织成员购买此类房屋 ，将无法办理房屋产权 登记 ， 合法权益难以得到俩 护”。 在房价与风险的博弈中，无数背负着高房价 “ 大山”的人，选择 了赌一赌，毕竟它圆了 多年的 “ 买房”梦想。很多购房，４望政府 － － 一１ ￣ ．Ｊ
成 为—种风潮。
１ 月 １ 日，倍受关注的宋庄 “ ２ ８ 画家村”农民 讨房案在北京市二中院终审判决 ，法院维持 原判 ，认定购房买卖合同无效。画家李玉兰 必须在９ 天内腾房。判决同时指出合同无效 Ｄ 的主要责任在于农民反悔，画家李玉兰可另 行追偿。此案的判决结果也表 明，小产权房 的买卖并不受法律支持 ，房主可以随时要求 收回小产权房 ，其示范意义远大于案件本
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结合我国社会经济发展的基本状况,以协调发生冲突的相关利益组织为目的,做到兼顾农民,城镇居民,政府以及开发商的利益,为我国那些不抵触国家耕地保护政策及城市规划的己建设的“小产权房”寻找一条合法化出路.
小产权房合法化的意义
小产权房的合法化对于城镇,乡村的社会经济发展以及居民生活质量的提高具有重要而深远的意义.
1.在房价高涨的情况下,拉低了房价,增加了土地,房屋的供应,为更多的低收入城乡居民提
高了住房的可能.
2.农村土地商品化的过程可以促进居住地的集中化以及房屋的市场化,而小产权房合法化
给农民不受限制流转房屋的权利,这种权力与房屋市场化的结合必然对农民收入的增加起到重要作用.
3.对于实现城乡统筹发展,打破城乡接线以及形成城乡一体化经济具有重要推动作用.
小产权房产生的原因
1.根本原因是二元化的经济社会结构(国有土地和集体土地两种不同管理方式;农民出让土
地的报酬过少)
2.主要原因是农村城市化过程中集体利益的诉求
3.直接原因是高居不下的房价和不完善的住房保障体系
4.间接原因是尚未完善的土地开发监督机制
购买小产权房的风险
“小产权房”对于那些不属于农村集体经济组织的成员来说,购买是存在很大的法律风险的.
1.由于“小产权房”的房产证是由乡镇一级政府或村委会颁发的,不具有国家统一的房产所
有权证书,因此在出现卖方反悔,违约或者其他经济纠纷时,买主只能将房屋腾让出,不能受到法律的有效保护.
2.由于开发商并未通过行政程序取得相应的资格,所以并没有行政机关对其进行监管.在购
买人对开发商的资信,项目等情况不了解的情况下,如果以预售的方式购买“小产权房”，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况,购买人往往难以追回房款.
3.因为购买人无法获得房屋所有权证,不能成为房屋的所有权人,无法办理产权登记或过户
登记,自然无法对房屋进行抵押或再次转让.购买人没有自由处分自己房屋的权利.
4.缺少相应的行政审批程度,“小产权房”房屋的质量就不能得到国家有关部门的验收,把
关.开发商也就自然而然的出现偷工减料的行为,更有的开发商直接免去了验收程序.在这样的情况下,房屋一旦出现质量问题,买主不仅找不到申诉对象,也没有维护自身利益的权利,到时处境非常被动.
5.购买“小产权房”后,在将来可能面临的房屋拆迁过程中,因为购买人的权益没有法律保
障,他很难获得相应的补偿.多数“小产权房”因本身属于违章建筑,无法获得任何补偿.
政府、集体土地所有者与购买人之间必将会发生难以调解的利益冲突.届时尖锐的社会内部矛盾将会因此被激化,社会的和谐与稳定将受严重影响.
法律间的矛盾
我国《土地管理法》第63条的规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或出租用于非农建设.”而我国《宪法》第10条中却规定:“土地使用权可以依法转让.”
《农村土地承包法》第34条规定:“农村土地转让权属于承包方(即农户),而不属于发包方(即
集体),承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的形式.”第10条提到,“国家保护承包方依法,自愿,有偿进行土地承包经营权流转”
此外,《物权法》第128条尽管规定农村土地承包经营权可以依法转让,但就其承包对象并没有相关限制条件.既然法律并没有相关的禁止性规定,我们可以推断城镇居民下乡承包农村土地,从事农业生产并不违反有关法律规定.在实际生活中,城市居民进入农村为农村经济注入新活力,发展新的经营模式,带领农村居民发家致富的例子并不少见.既然承包权可以转让,向城镇居民转让也不违法,那就应该允许进入农村的城镇居民拥有一个容身之所.但根据《土地管理法》相关规定:说明村民有权出售自己的房屋,但又规定只限本集体经济组织内部成员购买,将城镇居民排除在有权购买者之外.两部法律的规定,逻辑混乱,无法说通.
法律缺乏连续性
1986年6月全国人大常委会通过的《土地管理法》规定,农民集体所有的土地依法经县级人民政府登记备案可以用于非农业建设.1991年1月国务院通过的《土地管理法实施条例》第26条规定:“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的,须报县级人民政府批准,并参照国家建设征用土地的标准支付土地补偿费和安置补助费.”1993年11月施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条规定:“城镇非农业户口居民在村庄,集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的,应当经其所在单位或者居民委员会同意后,依照前款第(一)项规定的审批程序办理.”可见,当时的法律对于符合规定的在集体所有土地上进行建造的行为是允许的,受法律保护的.
但《土地管理法》于1998年8月修订时取消了该规定.《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》1999年5月由国务院办公厅发布,其明确禁止城镇居民以任何方式购买农民住宅.但是新的立法,对于根据上述原有规定建设和购买的住房并没有提出一个处理安置的办法.
合法化的必要性
1.公平:在我们现今社会,存在这样的现状,一部分人买不起房,没有房居住,只能退而求其次
购买“小产权房”;而与之相对的,一小部分人不仅可以住豪宅,甚至拥有多套房产.这种贫富差距明显,社会公平缺失的情况,使“小产权房”合法化的呼声越来越高,也从另一个方面折射出了社会民众对社会公平价值的诉求和迫切需要.结合上一个部分,应该有条件地赋予部分小产权房产权.
2.符合法规要求:“小产权房”合法化符合相关民事法律法规的要求尽管现行土地管理制度
的一般规定并未给予“小产权房”合法的地位,但其存在似乎与《民法通则》、《物权法》等民事法律并不相悖.《民法通则》第71条规定:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。
”从这里可以看出,“小产权房”其存在本身即蕴含了财产所有权.可以说,“小产权房”的产生是农村集体经济组织为实现能够自由处分自身所有的土地使用权而寻找的一种出路.尽管《土地管理法》对集体土地和国有土地实行了两种不同的差别管理,但是在《物权法》这部基本法中我们没有看到对这两种不同所有权的土地实行区别对待的规定.相反《物权法》给予二者的保护是平等的.如《物权法》第4条规定,“国家,集体,私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯.”第39条规定,“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有,使用,收益和处分的权利.”《物权法》第3条第3款规定,“国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利.”
可见，如果从《宪法》公平、正义以及平等保护的原则与《物权法》相关规定中我们可以论证出“小产权房”并不违法.相反,对农民就其所享有的集体土地所有权的权能限制以及《土地管理法》对农民对集体土地使用权的处分限制是违反《物权法》与《民法通
则》这两部上位法的原则规定的.
禁止小产权房交易,违反宪法关于国有土地与集体土地所有权平等的规定,不符合市场经济交易自由的规则,有违民法的自愿原则和物权法的物尽其用原则,也有悖于社会主义资源分配公平,公正的精神.
合法化的可能性
1.符合城市化的规律(从城市化的过程去说明,郊区城市化,逆城市化;不局限在城市中解决
住房保障问题.)
2.有利于健全农村社会保障制度(小产权房出现的根本原因;空心村浪费土地资源;平房建
成楼房)。