龙湖地产烟台养马岛项目a地块启动会201135755238

控规中有110KV变电站预留用地，修详规 首先争取报方案时规划局 园区内不建 拟取消。 同意我们的方案，后期落 110KV变电站 实进线变电站。
2011年1月
颜龙/发展部
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北侧公园和园区的水体净化循环系统是 公园移交，净 北侧公园移 移交时与政府谈好移交界 2011年1月 共用的，后期如果全部移交我们园区的 化湿地及中央 交 面。 水无法完成循环和净化。 水系不移交 各专业管线市政接口政府有规划，但实 满足项目建设 跟踪并推动政府相关部门 及交付的市政 2011年4月 市政接口 施时间与我司建设周期可能存在不同步 落实实施计划。 的风险。 使用要求 1、加强技术论证，督促政 府近期召开专题会落实时 施工节点和供 政府要求市政供热采用地源热泵，实施 间节点。 2011年2月 暖时间不受影 海水源热泵 时间不确定，技术成熟性不确定。 2、后期加强跟踪若时间和 响 技术保证不了，供热换热 力公司热源。
复制优化：小院青城叠院、独院；牛山类独栋、花园洋房； 创 新：260平米观海豪宅、 80-90平米观海公寓、度假小院；
产品系列：同时兼顾本地改善型产品和外地、本地投资型产品； 产品类型 面积区间 度假小院 40-60 度假公寓 80-90 叠院 90 洋房 140 独院 160 独栋 200 点式住宅 260
颜龙/发展部 刘汉宝/工程部
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颜龙/发展部 刘汉宝/工程部
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刘汉宝/工程部
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2.1.7 溢价策略
低密度产品亲水亲地
高层看海看岛
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2.1.8 分项指标—汇总
汇总
面积类型 产品类型 点式小高层(10-18层) 花园洋房 (9层以下） 叠院别墅 独院别墅 独栋别墅 小计 SOHO/酒店式公寓 酒店式度假小院 集中商业（会所） 小计 车库 小计 物管用房 设备用房 金融邮电 自建人防 异地人防 配套商业 医疗用房 居委会 文体活动 其它 小计 合计 地上 A 3.64 4.15 11.19 9.16 0.51 28.649 5.171 1.944 0.369 7.484 0.00 0.00 0.01 0.00 0.02 0.00 0.00 0.32 0.03 0.03 0.03 0.03 0.48 36.794 地下 B 0.39 0.74 5.35 6.09 0.45 13.017 0.37 0.00 0.28 0.64 10.35 10.35 0.20 0.54 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.74 24.898 赠送 C 0.39 0.74 5.35 6.09 0.45 13.017 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 13.017 总报规建 实际建设面积 面 (A+B) (A+B) 4.03 4.89 16.54 15.25 0.96 41.666 5.54 1.94 0.65 8.13 10.35 10.35 0.21 0.54 0.02 0.00 0.00 0.32 0.03 0.03 0.03 0.03 1.22 61.361 4.03 4.89 16.54 15.25 0.96 41.666 5.54 1.94 0.65 8.13 10.35 10.35 0.21 0.54 0.02 0.00 0.00 0.32 0.03 0.03 0.03 0.03 1.22 61.361
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建筑间距
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规划配套
容积率认定
2.1.4 规划设计条件—项目用地现有情况说明
1. 烟台属七度抗震区; 2. 场区地质情况:
地质： 场区地层自上而下依次为：（1）吹填沙（2）粉砂（3) 淤泥（4）粉质粘土（5）残积土-全风化片麻岩; 水位： 1)稳定水位标高介于0.96-2.41米； 2)地下水位变化主要受季节和海洋潮汐影响。 水质： 1) 大部分场区地下水对砼结构具中腐蚀性，04、06地块 详勘结果为强腐蚀性;
客户群体
异地度假投资 异地、本地投 异地度假投资 本地改善型客 本地自住客户 本地自住客户 本地高端客户 客为主 资客为主 客为主 户为主 为主 为主 为主
·停车设计原则：突破车位指标，提高停车效率，减少车库成本
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2.1.6 规划风险管控
编号车 风险类别 规划要求
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部分叠院不满 建筑间距，低层住宅最小间距不 叠院建筑高度9.3米，按 足1.8倍日照 得小于前面建筑高度的1.8倍 9.3X1.8=16.74>目前最小间距16 间距 米，日照经计算符合要求 地下建筑物离界距离不小于地下 绝大多数住宅下沉小院突出建筑 地下建筑物离 建筑物深度0.7倍，最小距离不 退线，离界距离小于5米，局部突 界距离不足 小于5米 出水域用地 侵占公共用地 建筑物不能侵占公共用地 出入口 车库地下通道跨越城市道路和水 域用地、A-09地块地上停车侵占 公共绿地 A-08/A-06地块交通出入口方位 A-08/A-06地块局部交通口设在东 南、北，A-09地块交通出入口南 侧，沿街商业、会所交通口位于 、西、北 禁止开口地段 小院围墙和物业门岗占用代征绿 地
2.1.12 场地剖面
2.2 地库篇
2.2.1 地库设计原则 2.2.2 人防设计（人防异地建设专题专题） 2.2.3 地库平面及车位指标 2.2.4 层高及顶板覆土高度 2.2.5 地库疏散及送排风设计 2.2.6 地库排水方案
2.3.12 公共卫生间、保洁工具间 2.3.13 幼儿园、中小学
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2.3 设备及配套篇
2.3.1 强电系统（外线） 2.3.2 强电系统（内线） 2.3.3 弱电系统 2.3.4 给水/消防系统 2.3.5 其他给水系统(插入水系专题) 2.3.6 排水系统 2.3.7 热力系统 2.3.8 燃气系统 2.3.9 管线综合 2.3.10 物业用房 2.3.11 垃圾站
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占用代征绿地 建筑物不得突出建筑红线
2.1.6 市政风险管控
编号
风险类别
风险描述
管控措施
管控目标
落实时间 责任人/部门
1
排洪
排洪：现状3处涵洞穿越滨海路进入A地 排洪渠不经过 与政府及市政设计院协调 2011年1月 块，需改排洪沟避开A地块入海。 我司地块
刘汉宝/工程部 李荣升/研发部
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变电站
A-06地块限高11.5 1 超限高 A-08地块限高20米，6层 A-09地块限高18米，5层 2 车位未按照规 定比例 车位配比，住宅按2车位/户
方案指标
A-06地块局部高度52.8米，17层 A-08地块局部高度21.45米，7层 A-09地块局部高度82.8米，27层 住宅按建筑面积100平米以下1车 位/吹填层 粉砂层 淤泥层 粉质粘土层
2对混凝土中的钢筋在干湿交替环境下具强腐蚀性。 结论：地质情况较差，项目需注意地基处理后的 地基承载力和场地不均匀沉降。
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2.1.5 规划设计原则
·总图规划： 不均衡使用容积率，多排布低密度产品，充分利用资源提高溢价。“低层亲水亲地，高层看海看岛” ·单体（户型）设计原则：复制优化基础上适度创新
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住宅
公建
车库
配套
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风险 落实 责任人/ 管控措施 管控目标 描述 时间 部门
与规划局沟 按照方案指标 通基本同意
与规划局沟 按照方案指标 通基本同意 报规时不体 按照方案指标 现 报规文本不 按照方案指标 体现 报方案时与 按照方案指标 规划沟通 报规不体现 按照方案指标 此部分内容 报规不体现 此部分内容 按照方案指标 ，验收后再 建设
A09
其它
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2.1.4 规划设计条件—对项目有重大影响的当地特殊规划政策 编号
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政策类别
需建设地下层数 车位配比 建筑形式 建筑节能
当地政策要求
1、多层地下不少于一层 2、高层地下不少于二层 1、公建 每百平方米1.5辆，且地上不少于总车位的30% 2、住宅区停车全部采用地下停车场，且不少于2车位/户 1、建筑风格以现代欧式或新古典主义或新中式为主； 太阳能热水器应与住宅一体化设计 1、12层及下太阳能设置比例100% 2、12层以上太阳能设置比例50% 1、住宅从阳台外墙计算，其它类型建筑从建筑主墙计算。 2、建筑高度为前面建筑檐口（或女儿墙）相对于后面建筑首层居室室内地坪的垂直高度； 当坡屋面坡度大于1：1.55时，建筑高度从前面建筑屋脊算起。 3、低层住宅间距最小间距不得小于前面建筑高度的1.8倍；与其后面各类住宅间距不小于 16米。 1、居委会及社区管理用房每处建筑面积不少于300平方米； 2、每个小区设置社区卫生服务站一处，建筑面积不少于300平方米； 3、（1）、开发建设单位无偿提供总建筑面积0.5%物业管理办公用房，超面积部分以成本 价提供（2）、成本价提供总建筑面积0.5%物业管理商业用房，超面积部分以市场价提供 当地下室建筑露出地面的 1、高度小于1.5米时不计入容积率计算； 2、高度大于1.5米且小于2.2米时，按该层地下室建筑面积的一半计算； 3、高度大于等于2.2米时，按全面积计算；
2
2.1 总图篇 2.2 地库篇
2.3 设备及配套篇
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2.1.3 周边分析及产品竞争策略