2019年深圳南山后海在售项目市调分析报告13
2019年深圳房地产市场回顾及2020年展望
深圳2019年新增供应持续高位且创历史新高，全年录得超过200万平方米新增供应，为深圳写字楼市场有史以来的供应最高位，共计21个项目进入市场。
从分布区域来看，南山区为新增供应的主要聚集地，贡献了6成以上的新增供应，细分市场主要分布在高新科技园和前海片区。
甲级写字楼是市场供应主流，占比超8成。
全年吸纳量表现较为稳定，共录得超80万平方米的新增吸纳，但从季度供应结构来看，受整体经济疲软以及贸易摩擦的影响，2019年下半年新增吸纳明显放缓，新入市项目去化缓慢与老旧项目因租户搬迁引起空置率升高并存。
整体市场空置率年度同比上升8.7个百分点至年末达20.0%的高位，市场呈供过于求的整体态势。
全年整体市场的稳定吸纳主要来自科技板块，年内监测到多家大型的科技企业及其上下游企业大规模的扩张需求案例。
深圳科技产业的持续发展带来的科技产业聚集及产业链上下游企业的发展壮大，为深圳优质写字楼贡献了重要的需求份额，占比超过4成。
其次，共计超过20%的需求来自金融行业，成为位居第二位的需求板块，特别是非传统金融表现抢眼，主要来自投资管理和资产管理类公司。
此外，年内第三方办公服务运营商和专业服务业为市场贡献了相当一部分需求。
租金方面，巨量新增供应叠加整体经济放缓及贸易摩擦带来的需求放缓，整体市场空置率升高，租户市场明显。
业主实施更为灵活的租赁策略，包括免租期的调整、针对不同类型客户的差异化租金策略以及招商方面更优厚的奖励等，以期实现吸引和留存租户。
同时各区政府在引入产业方面也更为主动，实施一些优惠政策来吸引知名租户进驻区内知名写字楼项目。
从区域表现来看，南山区虽然新增供应较多，但在优惠政策带动以及新项目品质较高吸引的搬迁需求增加的情况下，租金和去化表现优于福田和罗湖两区。
全年来看，供求状况影响下，市场平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。
前海片区在回巢政策和地铁开通的带动下，租金表现稳定，片区市场不断向好。
优质写字楼市场204.280.8写字楼新增供应与净吸纳量表现市场租赁需求行业分析（按租赁面积）20192018201720162015万平方米新增供给净吸纳量专业服务专业服务2019年深圳优质零售物业市场高位供应依然持续，全年录得超过90万平方米的新增供应入市。
深圳后海楼盘项目调研
商业、生活配套：项目所处南山后海湾区，车程10分钟左右有花园城中心、保利文化广场、蛇口海上世 界、海雅百货、海岸城、紫荆城花园城分店等大型购物场所，附近也有新一佳、吉之岛超市、蛇口沃尔
玛、人人乐等日常生活消费场所；银行、医院、酒店、市政设施等配套都较齐全。且片区规划较好，将
来配套必定会更加完善，宜居宜商。
小区出入口
停车出入口
内置楼梯
广告位
Hale Waihona Puke 广告位广告位广告位
卓越中心大道
项目经济技术指标
项目名称 占地面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 住宅面积（㎡） 商业面积（㎡） 卓越中心大道 64668 190307 103686.63 23600
南区商业面积（㎡）
北区商业面积（㎡） 商业形态 容积率/绿化率
12017
100-130㎡
130-150㎡ 150-200㎡ 200-300㎡
48
25
51.61%
26.88%
2
--
46
25
7740.24
6312.34
33.05%
26.96%
300-500㎡
500-1000㎡ ﹥1000 合计
0
0 2 93间
0.0%
0.0% 2.15% 100.00%
---8间
--2 85间
0.0
0.0 7368.16 23416.28
0.00%
0.00% 31.47% 100.00%
卓越中心大道
卓越中心大道
项目概况：卓越·中心大道是深圳湾最大别墅群落卓越维港高层住宅裙楼街铺，产品为独特的复式街 铺，规划为南、北区，实用率高达95%；位于未来深圳市规划起点最高，最具景观特色的大型人行城市 主干道--后海区中心路的核心地段，与大型购物中心宝能太古城隔路相望，众多豪宅卓越维港、三湘海 尚、皇庭港湾、曦湾等近在咫尺；并毗邻深圳湾商务区，与海岸城MALL、保利中心等配套，更有内湖公
深圳市(全市)房地产投资情况数据分析报告2019版
深圳市（全市）房地产投资情况数据分析报告2019版报告导读本报告针对深圳市房地产投资情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示深圳市房地产投资情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解深圳市房地产投资情况提供重要参考及指引。
深圳市房地产投资情况数据分析报告对关键因素房地产开发投资完成额，住宅开发投资完成额等进行了分析和梳理并进行了深入研究。
深圳市房地产投资情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。
报告力求做到精准、精细、精确，公正，客观，报告中数据来源于中国国家统计局、相关行业协会等权威部门，并借助统计分析方法科学得出。
相信深圳市房地产投资情况数据分析报告能够帮助大众更加跨越向前。
目录第一节深圳市房地产投资情况现状 (1)第二节深圳市房地产开发投资完成额指标分析（均指全市） (3)一、深圳市房地产开发投资完成额现状统计 (3)二、全国房地产开发投资完成额现状统计 (3)三、深圳市房地产开发投资完成额占全国房地产开发投资完成额比重统计 (3)四、深圳市房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (4)五、深圳市房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (4)六、全国房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (5)七、全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (5)八、深圳市房地产开发投资完成额同全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节深圳市住宅开发投资完成额指标分析（均指全市） (7)一、深圳市住宅开发投资完成额现状统计 (7)二、全国住宅开发投资完成额现状统计分析 (7)三、深圳市住宅开发投资完成额占全国住宅开发投资完成额比重统计分析 (7)四、深圳市住宅开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (8)五、深圳市住宅开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (8)六、全国住宅开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (9)七、全国住宅开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (9)八、深圳市住宅开发投资完成额同全国住宅开发投资完成额（2017-2018）变动对比分析10图表目录表1：深圳市房地产投资情况现状统计表 (1)表2：深圳市房地产开发投资完成额现状统计表 (3)表3：全国房地产开发投资完成额现状统计表 (3)表4：深圳市房地产开发投资完成额占全国房地产开发投资完成额比重统计表 (3)表5：深圳市房地产开发投资完成额（2016-2018）统计表 (4)表6：深圳市房地产开发投资完成额（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (4)表7：全国房地产开发投资完成额（2016-2018）统计表 (5)表8：全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：深圳市房地产开发投资完成额同全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动对比统计表 (6)表10：深圳市住宅开发投资完成额现状统计表 (7)表11：全国住宅开发投资完成额现状统计表 (7)表12：深圳市住宅开发投资完成额占全国住宅开发投资完成额比重统计表 (7)表13：深圳市住宅开发投资完成额（2016-2018）统计表 (8)表14：深圳市住宅开发投资完成额（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (8)表15：全国住宅开发投资完成额（2016-2018）统计表 (9)表16：全国住宅开发投资完成额（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (9)表17：深圳市住宅开发投资完成额同全国住宅开发投资完成额（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)第一节深圳市房地产投资情况现状深圳市房地产投资情况现状详细情况见下表（2018年）：表1：深圳市房地产投资情况现状统计表注：本报告以国家各级统计部门数据为基准，并借助专业统计分析方法得出。
南山后海中心区规划分析报告修订版
南山后海中心区规划分析报告Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998南山后海中心区规划分析报告1：南山区规划分析2：后海片区规划分析1：南山区规划分析、南山区“十三五”规划南山区依托四大功能定位重点布局六大片2016年4月12日，深圳市发布《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》,纲要指出，到2020年，深圳GDP总量将达到万亿元,对比2015年的万亿元，接近1万亿的增量。
年均增速需达%，这意味着未来5年内深圳的年均经济增速要保持%左右的中高速水平。
明确提出将重点打造前海、南山和宝安中心区域为新的市级中心。
其中前海中心包括了南山建成区的核心区域。
从罗湖到福田，再从福田到南山、前海，过去三十多年，深圳城市中心漂移的路径渐趋明显，重点布局六大片区——前海、蛇口、深圳湾、后海、留仙洞、高新北，四个中心的功能定位——成为深圳的经济中心、科技创新中心、文化中心和国际交往中心，也将是南山“中心城区”的内涵与主体。
、四个中心的功能定位科技创新中心南山优势十分突出，国家级高新技术企业总数占全市的1/3，高新技术产品产值占全市的1/4，战略性新兴产业增加值占全市的1/3，区域创新孵化能力被省社科院评为全国第一，未来需要不断巩固创新强区地位，追赶国内甚至国际科技创新强区。
文化中心南山已有深圳湾体育中心、保利剧院、南山文体中心等一批文体场所，有世界之窗、欢乐谷等着名5A级景区，且南山文化产业实力雄厚，占全市的1/3，这些都为打造文化中心奠定了扎实的基础。
下一步，深圳市歌剧院等市级重点文化设施也将布局深圳湾，为南山文化中心的功能注入更具活力的支撑。
国际交往中心南山的国际化条件也比较好，坐拥深圳湾、前海湾，地处粤港澳大湾区黄金入海口，辖区居住了深圳40%以上的外籍人士，全市9所国际学校有8所在南山，蛇口等三大港集装箱吞吐量占到了深圳的一半以上，有133条国际集装箱班轮航线，基本覆盖了“一带一路”沿线国家和地区，也具备了打造国际交往中心的条件。
深圳市房地产开发企业商品房销售具体情况数据分析报告2019版
深圳市房地产开发企业商品房销售具体情况数据分析报告2019版引言本报告针对深圳市房地产开发企业商品房销售具体情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示深圳市房地产开发企业商品房销售具体情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解深圳市房地产开发企业商品房销售具体情况提供重要参考及指引。
深圳市房地产开发企业商品房销售具体情况数据分析报告对关键因素房屋施工面积，房屋竣工面积，住宅竣工面积，商品房销售面积，住宅销售面积，商品房平均销售价格，住宅平均销售价格等进行了分析和梳理并进行了深入研究。
报告力求做到精准、精细、精确，公正，客观，报告中数据来源于权威政府部门及相关行业协会如中国国家统计局等，并借助统计分析方法科学得出。
相信深圳市房地产开发企业商品房销售具体情况数据分析报告能够帮助机构和个人更加跨越向前。
目录第一节深圳市房地产开发企业商品房销售具体情况现状概况 (1)第二节深圳市房屋施工面积指标分析（均指房地产开发企业） (3)一、深圳市房屋施工面积现状统计 (3)二、全国房屋施工面积现状统计 (3)三、深圳市房屋施工面积占全国房屋施工面积比重统计 (3)四、深圳市房屋施工面积（2016-2018）统计分析 (4)五、深圳市房屋施工面积（2017-2018）变动分析 (4)六、全国房屋施工面积（2016-2018）统计分析 (5)七、全国房屋施工面积（2017-2018）变动分析 (5)八、深圳市房屋施工面积同全国房屋施工面积（2017-2018）变动对比分析 (6)第三节深圳市房屋竣工面积指标分析（均指房地产开发企业） (7)一、深圳市房屋竣工面积现状统计 (7)二、全国房屋竣工面积现状统计分析 (7)三、深圳市房屋竣工面积占全国房屋竣工面积比重统计分析 (7)四、深圳市房屋竣工面积（2016-2018）统计分析 (8)五、深圳市房屋竣工面积（2017-2018）变动分析 (8)六、全国房屋竣工面积（2016-2018）统计分析 (9)七、全国房屋竣工面积（2017-2018）变动分析 (9)八、深圳市房屋竣工面积同全国房屋竣工面积（2017-2018）变动对比分析 (10)第四节深圳市住宅竣工面积指标分析（均指房地产开发企业） (11)一、深圳市住宅竣工面积现状统计 (11)二、全国住宅竣工面积现状统计分析 (11)三、深圳市住宅竣工面积占全国住宅竣工面积比重统计分析 (11)四、深圳市住宅竣工面积（2016-2018）统计分析 (12)五、深圳市住宅竣工面积（2017-2018）变动分析 (12)六、全国住宅竣工面积（2016-2018）统计分析 (13)七、全国住宅竣工面积（2017-2018）变动分析 (13)八、深圳市住宅竣工面积同全国住宅竣工面积（2017-2018）变动对比分析 (14)第五节深圳市商品房销售面积指标分析（均指房地产开发企业） (15)一、深圳市商品房销售面积现状统计 (15)二、全国商品房销售面积现状统计 (15)三、深圳市商品房销售面积占全国商品房销售面积比重统计 (15)四、深圳市商品房销售面积（2016-2018）统计分析 (16)五、深圳市商品房销售面积（2017-2018）变动分析 (16)六、全国商品房销售面积（2016-2018）统计分析 (17)七、全国商品房销售面积（2017-2018）变动分析 (17)八、深圳市商品房销售面积同全国商品房销售面积（2017-2018）变动对比分析 (18)第六节深圳市住宅销售面积指标分析(均指房地产开发企业) (19)一、深圳市住宅销售面积现状统计 (19)二、全国住宅销售面积现状统计 (19)三、深圳市住宅销售面积占全国住宅销售面积比重统计 (19)四、深圳市住宅销售面积（2016-2018）统计分析 (20)五、深圳市住宅销售面积（2017-2018）变动分析 (20)六、全国住宅销售面积（2016-2018）统计分析 (21)七、全国住宅销售面积（2017-2018）变动分析 (21)八、深圳市住宅销售面积同全国住宅销售面积（2017-2018）变动对比分析 (22)第七节深圳市商品房平均销售价格指标分析（均指房地产开发企业） (23)一、深圳市商品房平均销售价格现状统计 (23)二、全国商品房平均销售价格现状统计分析 (23)三、深圳市商品房平均销售价格占全国商品房平均销售价格比重统计分析 (23)四、深圳市商品房平均销售价格（2016-2018）统计分析 (24)五、深圳市商品房平均销售价格（2017-2018）变动分析 (24)六、全国商品房平均销售价格（2016-2018）统计分析 (25)七、全国商品房平均销售价格（2017-2018）变动分析 (25)八、深圳市商品房平均销售价格同全国商品房平均销售价格（2017-2018）变动对比分析26 第八节深圳市住宅平均销售价格指标分析（均指房地产开发企业） (27)一、深圳市住宅平均销售价格现状统计 (27)二、全国住宅平均销售价格现状统计分析 (27)三、深圳市住宅平均销售价格占全国住宅平均销售价格比重统计分析 (27)四、深圳市住宅平均销售价格（2016-2018）统计分析 (28)五、深圳市住宅平均销售价格（2017-2018）变动分析 (28)六、全国住宅平均销售价格（2016-2018）统计分析 (29)七、全国住宅平均销售价格（2017-2018）变动分析 (29)八、深圳市住宅平均销售价格同全国住宅平均销售价格（2017-2018）变动对比分析 (30)图表目录表1：深圳市房地产开发企业商品房销售具体情况现状统计表 (1)表2：深圳市房屋施工面积现状统计表 (3)表3：全国房屋施工面积现状统计表 (3)表4：深圳市房屋施工面积占全国房屋施工面积比重统计表 (3)表5：深圳市房屋施工面积（2016-2018）统计表 (4)表6：深圳市房屋施工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (4)表7：全国房屋施工面积（2016-2018）统计表 (5)表8：全国房屋施工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：深圳市房屋施工面积同全国房屋施工面积（2017-2018）变动对比统计表 (6)表10：深圳市房屋竣工面积现状统计表 (7)表11：全国房屋竣工面积现状统计表 (7)表12：深圳市房屋竣工面积占全国房屋竣工面积比重统计表 (7)表13：深圳市房屋竣工面积（2016-2018）统计表 (8)表14：深圳市房屋竣工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (8)表15：全国房屋竣工面积（2016-2018）统计表 (9)表16：全国房屋竣工面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (9)表17：深圳市房屋竣工面积同全国房屋竣工面积（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%）10表17：深圳市房屋竣工面积同全国房屋竣工面积（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)表18：深圳市住宅竣工面积现状统计表 (11)表19：全国住宅竣工面积现状统计分析表 (11)表20：深圳市住宅竣工面积占全国住宅竣工面积比重统计表 (11)表21：深圳市住宅竣工面积（2016-2018）统计表 (12)表22：深圳市住宅竣工面积（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (12)表23：全国住宅竣工面积（2016-2018）统计表 (13)表24：全国住宅竣工面积（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (13)表25：深圳市住宅竣工面积同全国住宅竣工面积（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (14)表26：深圳市商品房销售面积现状统计表 (15)表27：全国商品房销售面积现状统计表 (15)表28：深圳市商品房销售面积占全国商品房销售面积比重统计表 (15)表29：深圳市商品房销售面积（2016-2018）统计表 (16)表30：深圳市商品房销售面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (16)表31：全国商品房销售面积（2016-2018）统计表 (17)表32：全国商品房销售面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (17)表33：深圳市商品房销售面积同全国商品房销售面积（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (18)表34：深圳市住宅销售面积现状统计表 (19)表35：全国住宅销售面积现状统计表 (19)表36：深圳市住宅销售面积占全国住宅销售面积比重统计表 (19)表37：深圳市住宅销售面积（2016-2018）统计表 (20)表38：深圳市住宅销售面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (20)表39：全国住宅销售面积（2016-2018）统计表 (21)表40：全国住宅销售面积（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (21)表41：深圳市住宅销售面积同全国住宅销售面积（2017-2018）变动对比统计表 (22)表42：深圳市商品房平均销售价格现状统计表 (23)表43：全国商品房平均销售价格现状统计表 (23)表44：深圳市商品房平均销售价格占全国商品房平均销售价格比重统计表 (23)表45：深圳市商品房平均销售价格（2016-2018）统计表 (24)表46：深圳市商品房平均销售价格（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (24)表47：全国商品房平均销售价格（2016-2018）统计表 (25)表48：全国商品房平均销售价格（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (25)表49：深圳市商品房平均销售价格同全国商品房平均销售价格（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (26)表50：深圳市住宅平均销售价格现状统计表 (27)表51：全国住宅平均销售价格现状统计分析表 (27)表52：深圳市住宅平均销售价格占全国住宅平均销售价格比重统计表 (27)表53：深圳市住宅平均销售价格（2016-2018）统计表 (28)表54：深圳市住宅平均销售价格（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (28)表55：全国住宅平均销售价格（2016-2018）统计表 (29)表56：全国住宅平均销售价格（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (29)表57：深圳市住宅平均销售价格同全国住宅平均销售价格（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (30)。
戴德梁行-2019年深圳写字楼市场调研报告
华侨城区域、景观资源 华侨城区域、生态综合体 科技园区域、绿色生态办公
宝安 戴德梁行
前海卓越时代广场
项目C座在售，剩余体量约3万㎡。
湾区首排，海景资源
284 4-4.5万 103-294 93086.25 60186.25 60.10 450-1170 32900
合计
2624
1245
——
——
707070 476155.4 ——
—— 232915
戴德梁行
14
深圳写字楼未来供应情况
供应放量，刺激需求的同时租金承压
甲级写字楼年度供应走势及预测
万平方米 280 240 200 160 120 80 40 0
深圳写字楼销售市场分析
深圳市场供需情况 深圳主要在售项目概况 深圳未来供应情况 深圳典型写字楼案例分析
12
深圳写字楼市场供需情况
60
50
40
40142
30
20
14.13
10
7.21
0 2015Q1
59526
47577
2015-2017年各季度深圳写字楼供应销售情况
43770 49.07
58473
预售套数
成交均价 （元）
（套）
（㎡）
（㎡）
卓越前海 壹号
474
香江金融 中心
121
信利康
68
344
6.8万 150-450 118640.4
58
8.38.5万 170-270 16160.58
已售面积
（㎡）
去化率
（按面积 ）
竞品总价 区间 剩余面 积（㎡）
（万元）
112708.42
调研报告范本1-学号-姓名-标题
蛇口片区三大在售楼盘调查分析及未来价格预测一前言蛇口位于深圳的南半岛，东南面临海，西靠大南山，拥有丰富的自然资源人文环境，经过近20年的开发建设，蛇口有了翻天覆地的变化，这种变化也使得蛇口在中国第一个被联合国评为“最适宜人类工作生活的地方”。
随着西部通道开通，未来后海填海区的发展，这里将成为最适宜于居住的滨海区。
蛇口现阶段正在销售的有后海公馆、澳城、兰溪谷二期三个楼盘。
澳城、后海公馆位于后海住宅区工业五路与后海路交汇合处，东面是后海湾市政规划综合配套区，有着相同的外部环境及配套资源，整体定位为中高档社区，与半岛城邦有着相同的片区价值。
兰溪谷二期位于蛇口沿山路半山豪宅区，继龟山别墅，半山海景别墅，兰溪谷一期之后，半山片区最后一个定位为豪宅的项目，它的主要卖点是山，从自然资源和位置来讲比它的一期差很远，因它拥有着优越的半山片区资源优势及市场的品牌效应，项目定位高，造就了这个项目为蛇口标杆性项目，半岛城邦将来要打造市场的标杆性海滨大社区。
下面把各个项目做更具体的分析。
图1后海公馆、澳城地理位置图二后海公馆、澳城项目的周边规划在政府的规划中，后海片区的几个规划推动了片区的发展，促进了房价的快速上涨，西部通道的通车，蛇口关检查站的开通，使后海片区的价值得到更大的提升。
还有后海湾填海规划区的发展：其中包括南山商业中心，金融商务区，大型写字楼、文化广场等，及建设好的内湖湾（10月国际锦标F1摩托艇比赛就在这举行），耗资9.2亿元的后海体育中心的修建，将作为大运会的训练场地之一，也将为后海片区的人气聚集起到很大的推动作用。
该区潜在开发用地有万科、卓越、黄庭开发商待建的低容积率楼盘低密度高尚住宅用地，未来的后海湾将成为蛇口高品质生活配套区域。
西部跨海大桥、地铁二号线、15公里滨海长廊等相关配套，都将为后海片区打造成高尚住宅区提供优越的条件，而且地段价值也会得到充分的体现，这也是半岛城邦优越的条件！图2后海片区规划图三项目分析1.澳城（Ocean City）基本情况广告语“接壤世界的跨海府邸，有资源，才有发言权”，由此可见，邻海是澳城的一大特点。
深圳后海纯居住项目全程策划
深圳后海纯居住项目全程策划目录一、整体市场背景1、宏观市场走势2、深圳住宅消费市场分析二、区域住宅市场分析1、区域发展规划2、后海片区住宅市场分析3、周边楼盘概况4、重点楼盘比较三、项目分析（SWOT）1、项目概况2、地块周边外观3、项目分析（SWOT）4、替代竞争及差异化分析四、分析总结及项目发展建议1、综合分析2、安索夫模型分析五、目标客户定位1、目标客户群的界定2、目标客户群的预测六、项目主题及形象定位1、功能定位2、市场定位3、主题形象定位4、命名及释义七、产品定位1、户型定位2、价格定位八、项目规划设计建议1、建筑风格建议2、外立面设计建议3、景观设计建议九、营销推广策略和初步预算1、核心营销理念和宣传口号2、营销推广战略部署·营销战略·销售分期3、媒体组合计划和预算·媒体组合策略·广告策略·推广策略研讨十、入市时机建议十一、项目投资回报分析一、整体市场背景1、宏观市场走势1）图1—1 国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图0-2000为启动，2000-4000为缓慢发展，4000-6000为快速发展，6000-8000为减缓速度。
目前深圳的人均GDP已达4000美元，依上图所示，深圳的房地产市场已处于快速增长期。
2）图1—2 深圳市近几年的户均年收入与当年楼房价格的比例变化趋势图国际上将户均收入与房价的比例在1：4—1:6之间的状况视为正常。
深圳2001年的户均年收入与房价之比约为1：6，很显然，目前深圳的楼价对比市民的收入来说相对合理的。
3）图1—3深圳市历年商品房施工面积96年为1500，97为1490，98为1540，99为 2200，2000为2300，2001为2001年，全市商品房施工面积为万平方米，比上年增加了％。
4）图1—4深圳市历年房地产开发投资额2001年，全市共完成房地产开发投资亿元,同比增加%。
5）图1—5深圳市历年商品房新开工及竣工面积2001年，全市商品房新开工面积万平方米，同比增长%；竣工商品房面积万平方米，比上年同期的万平方米增加了%。
2019年第三季度深圳房地产市场回顾与展望
受贸易争端及经济疲软影响，租户扩张
HOUSING AND REAL ESTATE •住^^房| 69
I 舷居 I NEW LIVING
或新租意愿有所降低，新入市项目去 化缓慢，单季吸纳量相比上两个季度 有所缩减，共录得约15万平方米。 去化改善主要来自甲级写字楼，特别 是高品质项目。供应高峰期，成为企 业搬迁需求的窗口期，6成需求来自 搬迁。空置率上升的情况在多个甲乙 级项目中均有发生。整体市场空置率 在新增供应密集交付但需求放缓的情 况下被推高至19.1%,环比上升2.5%。
世邦魏理仕华南区顾问及交易服 务办公楼部主管程志文表示"未来 2019年第四季度预计将有超过17万 平方米的新增供应入市，全年新增供 应预计将超过190万平方米，创历史
全年写字楼新增供应与净吸纳量表现
0 万平方来
50
100
15 0
200
数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年10月
之最。未来六个月新增供应依然较多， 整体市场新增供应的累积将不断推升 市场去化压力，短期内市场的空置率 将不断升高，租金预计将受此影响而 有波动。供应高峰期的到来成为企业 搬迁需求的窗口期，搬迁行为给不少 项目带来一定的竞争和挑战，为了面 对竞争和留驻客户，业主需要进行软 硬件的良好升级打造，租赁招商策略 方面需要给予重视。中长期来看，粤 港澳大湾区以及先行示范区的政策叠 加将为深圳业主及租户增强信心，预 计将刺激需求不断增长，市场将步入 较为平稳的发展阶段。"
深圳后海市场调研报告 65p
总户数：215户 产品:5栋高层/46套TH
梯户比：1梯2户 物业管理：2梯4户
深圳首个六星级会所项目——威尼斯人风格会所，超五 星级酒店设计 大师级规划——园林设计雅科本、样板房设计高文安、 梁志天
社区规划，东临鸿威海怡湾，无强势景观资源情况下通过打造
兰江项目 华莱利 莲塘尾未知项目
淘金山3期
后海片区
中信红树湾5期 联泰红树湾
君汇新天
海月5期
三湘
紫园海境界
澳城2期 名居
半岛城海邦怡湾畔
后海填海区
四季山水二期
阳基梅林 岗厦旧改
罗湖合正旧改
石厦旧改
城市核心区
10年供应 11--12年供应
未来1-2年深圳关内城市豪宅的主要供应集中于后海湾填海区、福田莲塘尾 片区、福田和罗湖城市核心区域的旧改项目
星级会所建立比较优势，户型以176平米的3房起，户型面积过大造 成销售速度缓慢
海岸城、 保利剧院 开业
代表项目： •三湘海尚 •宝能太古城 •鸿威海怡湾 •君汇新天
代表项目： •名居绿海湾畔 •湾厦海境界
滨海长 廊建成
片区成熟度
后海滨路开 通、地铁2号 线开通
深圳湾 体育馆 开放
市场供应量
2019
2009
2019
2019
年份
2019年,后海片区价值完全成熟,片区新房供应稀缺
卓越维港，率先定义后滨海住宅区域价值的先行者
深圳湾金融商务区---后海填海区东
2019-2019年，集旅游休闲、商务金融、文化于一身的国际化领地--后海金融 商务服务区基本成熟。
发展阶段：