2012年9月10日苏州新城地产·金郡转角(LOFT)商业营销报告96P

整体去化缓慢，普遍
成交分析
排行 1 2 3 4 5 6 7 8 项目名称 世茂广场 枫华广场 君地新大陆 美乐城 合景峰汇 东渡银座 吴宫馆 都市VIP 酒店式公寓销售形式 不包租不返点 不包租不返点 不包租不返点 不包租不返点 不包租不返点 不包租不返点 不包租不返点 不包租不返点 目前推广方式 大众、线上媒体为主 小众媒体为主 小众媒体为主 大小众、线上媒体 大众、线上媒体为主 推广主题 价格/潜力 价格 价格/精装 价格/潜力 价格 推广渠道 网络、巡展 call客，网络、户外 电销、派单、主动拜访 365、call客
1
2 3 4 5 6 7 8
世茂广场
枫华广场 君地新大陆 美乐城 合景峰汇 东渡银座 吴宫馆 都市VIP
5.8、3.3
5.2 3.3 4.49、6 4.49 2.9 4.95 4.5
35-49
43-49 32-90 46-63 48 50-70，现房 40，通透 50-63
21853.42
8190.32 5336.79 4582.42 3418.56 3600.35 2790.8 3190.52
2012年1-7月酒店公寓供应总量为37.53万㎡，同比去年的28.16万㎡，增加了9.37万㎡；
成交分析
2011年酒店式公寓产品成交量降幅较大，2012上半年 成交量同比去年降幅近三成，整体市场去化较为缓慢
2011年苏州酒店公寓市场去化总量为30.14万㎡，成交总套数为5221套，成交总量同比降幅较大； 2012年1-7月酒店公寓去化总量为12.48万㎡，同比去年的18.2万㎡，下降了5.72万㎡；
苏州酒店式公寓市场，以挑高类产品去化较快，为现 有市场主流供应
截止2012年7月酒店式公寓存量供应结构 产品 酒店式公寓 （LOFT） 酒店式公寓 （七十年） 酒店式公寓 （四十年） 合计 总套数 7119 （53%） 1386 总面积 （万㎡） 平均面积 （㎡)
36.43
51.17
24.33
175.54
2012年4月8日，样板间开放
2012年4月22日，枫华广场开盘
2012年4月15日，枫华广场 SOHO壹公寓产品推介会
2012年5月12日，加推活动， 母亲节送康乃馨，高级料理师制 作寿司
2012年6月1日，枫华广场售楼 处缤纷儿童节，快乐过六一活 动
市场小结
Ⅰ
2011年苏州酒店式公寓市场整体去化较为缓慢，年度供求比为1.86，呈“供大 于求”态势，截止2012年7月供应总量达94万㎡，供求比高达3.07；
86200 截止2011年底，苏州酒店式公寓可售存量为9814套，存量面积为63.23万方 ；且存量供应主要集中 0
2012-6
12471
在吴中区，其次为相城区及园区；
截止2012年7月，苏州酒店式公寓可售存量达
2012-7 13344 940919 94.09万㎡，可售套数达 13344套；
成交分析
57.21
46.01 45.23 49.81 47.48 53.75 42.28 51.46
382 178 118 92 72 67 66 62
63.7
29.7 19.7 15.3 12.0 11.2 11.0 10.3
热销产品层面：热销项目去化套均面积主要在40-60㎡之间；挑高类产品市场接受度较高，同时溢价能力 较高于平层产品； 去化速度层面：除今年首次开盘低价入市、5米以上挑高的小户型产品为主的项目开盘热销外（如世茂广场、 枫华广场、美乐城等）， ；君地新大陆后期仅保留一幢酒店式公寓，其余 在售楼幢全部调整为写字楼出售，成交数据中含写字楼成交数据。
供求分析
2012年以来苏州酒店式公寓市场集中放量，目前整 体市场趋于饱和，且成交相对低迷
供应量：56.2万㎡ 成交量：30.14万㎡ 供求比：1.86
供应量：37.5万㎡ 成交量：12.2万㎡ 供求比：3.07
2011年苏州酒店公寓市场供求比为1.86，呈供大于求态势；2012上半年苏州酒店公寓市场供求比达3.07， 市场供求严重失衡； 从成交情况来看，2012年1-7月成交12.21万方，同比降低32.9%。
新城地产
物业地址
产品规划 建筑楼层 总建面积 酒店式公寓层 高 装修标准
金枫南路
商业综合体 地上13层 13.8万方 5.2米 毛坯
价格
主力面积 主力总价
折后8000元/平米
50平米 40万
产品类型
优惠
1号轻轨线挑高SOHO公寓，4梯44户，配2部消防电梯
46平总价享受89平3室2厅1卫超值空间，贷款99折，全款98折 4.22开盘，5.12加推5、6层，6.23加推9、10层，加推预约VIP优惠4500元
金郡转角商业营销报告
2012年9月10日
报告结构
一、市场分析
二、销售执行
三、企划推广
供应分析
2011年在宏观调控的大环境下，“不限购、不限贷”的 酒店式公寓产品供应量猛增，创历年新高
近年苏州酒店式公寓供应走势分析
2011年苏州酒店公寓市场供应总量为56万㎡，供应总套数为8791套，供应总量同比增幅较大；
主力面积（㎡） 成交均价 （元/㎡） 成交总价 （万元） 首付五成 （万元）
4.49
6 4.49 4.49 5.2 5.8 3.3 层高 （M） 2.9 2.9
49
49 48 48 49 49 44 主力面积 （㎡） 90 90
7600
10000 8100 8200 8000 10500 8400 成交均价 （元/㎡） 8700 8200
4839 13344
33.33 94.09
68.88 70.51
截止2012年7月，挑高类酒店式公寓可售存量为36万方，可售套数为7119套，市场占比约53%； 从苏州酒店式公寓市场的去化情况来看，挑高类产品去化速度相对较快；
成交分析
2012年1-6月苏州酒店式公寓成交排行
排行 项目名称 层高 （m） 主力面积 （㎡） 价格 （元/㎡） 5.8m 10000 3.3m 8400 8000 9000（精装2500） 4.49m 7500 6m 10240 7800-8500 8500 6288起，7000 10000（精装1800） 去化面积 （㎡） 去化套均面积 去化总套数 月均去化速度 （㎡） （套） （套）
Call客、派单、户外、户 外 Call客、派单、户外、网 大众、线上线下媒体 精装/轻轨配套 络 小众、线上媒体为主 目前无推广（尾盘） 价格 价格 派单、户外、call客 派单、户外、call客、巡展
美乐城商铺，开发商预留约600多平米给品牌商家，剩余面积分割成15-60平米销 售给客户；
世茂广场 世贸广场
电梯 整层户数 楼层分布 4-7层 4 21 8-17层 4 4 48 30-44 3-22层 3-19层
枫华广场 睿峰 美乐城
敞“凹”字形， 南户，北侧走 廊 南北户，中间 走廊 南北户，中间 走廊 “凹”字行， 中间走廊，南 北户 南北户，中间 走廊 南户，北侧走 廊
5.2
5.8 3.3
4
4 4
枫华广场
推案流程
2012.4.22
首次开盘推出 3-4F,约100套， 均价8000元/㎡
采用小批量、高频率、分楼层推盘的形式
5.12
加推5-6F,
约88套，
6月中旬
加推7-8F
6.23
加推9-10F,
7月上旬
加推11F, 均价8000元/元
约80套，
均价8000元/㎡
枫华广场
S P 活 动——开盘前产品推介活动及阶段利用节日的节点活动
世贸广场
推案流程
2011.10.15 11.5 2012.3.24 4.7
通过近5个月的蓄水后，分楼幢进行集中开盘
4.21
6.29
8.18
8.28
二期世贸营 销中心及样 板间开放
开始预约， VIP卡享 受98折优 惠
盛大开盘，推 出12#，4490㎡公寓，首 批180套，均 价13000
组织客户 参加绍兴 项目
加推13#平 层公寓41105约200 套，均价 8500元/㎡
365地产主 办的2012苏 州商业地产 领袖峰会在 会所举行
南区 商铺 认筹
商铺开盘，加推14、 15#1-5F商铺，约 230套，1楼：5万，
2楼3.5万，3楼 1.6-1.8万，4楼 0.9-1万，5楼 8000元。
世贸广场
S P 活 动——开盘前多举行大型系列产品推介活动
存量分析
截止2012年7月，苏州酒店式公寓存量供应达94.09万 ㎡，且吴中区占比供应近总量的35%
日期
2012-1 2012-2 2012-3 2012-4 2012-5 套数 （套） 10220 10161 12029 12418 12289 面积 （㎡） 65628 0 65226 7 74360 5 85844 5 84660 0
项目名称 物业地址 产品规划 建筑楼层 世茂广场 沧浪新城 商业综合体 地下2层，地上88层 效果图，实景图
新城地产
总建面积 酒店式公寓层高
装修标准 价格 主力面积 主力总价 产品类型
/ 3.3米/5.8米
毛坯
折后8400元/㎡、
10000元/㎡
50-60、100平米 50万 中心城区最大城市综合体，地段优势明显
Ⅱ
吴中区（木渎板块）供应量较大，为全市酒店式公寓的主力支撑，占据全市供应 的35%，库存压力较大，整体去化速度较慢；
Ⅲ
挑高类产品相比平层类产品的去化速度较快，能实现一定的溢价，同时也是现有 市场供应的主流产品；
Ⅳ
销售较好项目多采用线上线下铺开的方式，开盘前的活动造势做的较为突出；