可拷贝批量住宅精装修讲义定稿(下)南京

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四、劳动力估算
五、进度控制计划 六、注意的管理问题
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第六讲：成品保护管控
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一、成品保护在精装修工程管理中的重大意义
1、是精装修工程管理中最重要的组成部分 2、是一项系统性和综合性很强的基础管理工作 3、是如期交房、保证质量、降低损耗的关键环节 4、是精装修项目管理水平和整体形象最直观的体现
准备阶段
以精装总包 为主的基础 装修施工阶 段 以分包安装 为主的施工 阶段
门套线及门扇、橱柜面板、设备洁具、五金配件、墙 纸基膜、墙面面漆、木地板地面精清洁、木地板、墙 纸、精清洁、石材镜面、勾缝打胶；精装总包履行对 分包的管理职责
集中整改消 缺、验收、 移交阶段
拉网(地毯)、复式集中检查整改消缺，工地开放，应 监督施工方自检、参与集中检查、跟踪消项， 急维修、组织针对性整改、分户全数自检、竣工验收、 组织工地开放，检查竣工资料、组织竣工验 移交物业、交房应急维修施工，保修 收，组织交房和应急维修，重点难点客户的 应对、监督交房后整改和保修服务 18
位1 厨房 位2 位3 公卫 橱卫墙外侧面 位5 位6 主卫 位7 位8 最 大 值 位4
含 水
80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 12月15日 12月26日月 1月8日 1月15日 1月22日 2月8日
含水值
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五、装修工程质量管理“九步走”
1质量标准 2施工方案 3材料报验
4监理交底
5班组交底
6样板点评
7深化方案
8停止点报验
9界面移交
关键是怎么走？如何走？
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第一步：质量标准的确立 第二步：审批施工方案 第三步：材料报验
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第四步：监理交底 第五步、班组交底 第六步：样板点评 第七步：深化方案 第八步、停止点报验 第九步：界面移交
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第五讲：进度管控
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一、甲方流程设计
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总结一句话
除各项使用功能正常外，小业主最关注的是 感观质量（包括清洁）细节上的瑕疵、缺陷，也 就是说是标准规范中的一般项目，也可以说是大 多数不是很懂装修的普通业主更多关注的是他能 看出的容易看到的和容易引起他注意的地方；精 装房的这一客观要求对我们过去只注重安全和功 能的粗放式的工程管理是一大挑战。

这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控 制钥匙的发放、场地的移交。

这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可 能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方方面面进 行上锁移交控制。
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集中整改阶段

检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员要通过 走动式管理不断地发现问题，及时安排整改。
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二、对成品保护管理的认知

成品保护和文明施工首先是一种有序的生产方式，然后才表现为某些 技术手段；
有序组织的基础是计划； 计划的内在要求是协调； 所谓协调就是合理调度资源，减少资源之间和资源内部的冲突； 协调的基本方法是使各工序“在空间上分离、在时间上错开”；





工序交接和施工令制度是现场管理常用的控制手段。 更多的话题
6%
6 水
2
门 窗 玻 璃 栏 杆 门
7
空 调 洞 抹
1%
13%
3 洞 房 间 尺 寸 线 管 底 盒 箱
8
灰
9 10
4
11
止回阀 外 墙 涂 料 排 水
16%
4%
5
3
二、通常情况下，移交场地这件工作有点难，需要甲方项目部、 土建监理、精装修监理的力量。 三、此时甲方指定分包单位也应参与移交场地，橱柜单位应开 始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求， 木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作 量很大，精装总包需要调动班组的力量组织移交，施工管理 人员必须参加移交。 四、冷热水对接长时间试验（堵头、通水），电气管线逐条测 试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接， 使其长时间处于持压状态；
建设方、监理方 主要工作
解决设计问题，监督精装对土建的检查，督 促土建整改移交，召开项目启动会实施管理 交底，报审监理细则和实施监理交底，审核 批准各项计划和施工方案，监理参与监督施 工技术交底，甲供材准备 对施工质量、进度以及各项管理要求的落实 情况进行过程检查、考核、点评、纠偏、跟 踪督促过程整改、验收甲供材按计划到位， 分包进场准备、物业介入 督促分包服从精装总包管理，对施工质量、 进度以及各项管理要求的落实情况进行过程 检查、考核、点评、纠偏、跟踪督促过程整 改、验收、物业介入


土建移交时，项目部各专业要紧密配合、相互支持，项目 经理或项目部工程总监要支持精装修的正当需求；精装工 程师要把握好尺度，加强协调；
精装修总包对移交工作往往不专业，应当引导和监督。
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第四讲：质量管控
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一、交房时小业主关注的质量敏感点 第一大关注点：水 第二大关注点：位置尺寸 第三大关注点：石材 第四大关注点：木地板 第五大关注点：瓷砖 第六大关注点：防盗门 第七大关注点：玻璃门窗 第八大关注点：木门 第九大关注点：墙纸 第十大关注点：乳胶漆 第十一大关注点：电 第十二大关注点：马桶 第十三大关注点：橱柜 第十三大关注点：清洁
通水通电时间
劳动力数量 资金支付
������
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垂直运输的制约
������
水泥＋砂－－约3趟 ������ 油漆等－－约1趟 ������ 门－－约2趟 ������ 砖－－约2趟 ������ 柜子－－约1趟 卫生洁具－－约1趟 ������ 木地板－－约1趟－－约1趟 Σ ＝11 假定三部电梯每日12小时负责运输，每次10分钟。 则物资运输时间：运输时间＝500×11×10/60/12/3=25.5天
土建总包 先做
无
土建总包 5
七、组织与管理：
1、与土建工程师共同排定土建移交计划
八、精装修监理单位提前介入 九、提前介入土建样板检查 十、尽早确定木门和橱柜分包商
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小结：

对土建移交工作要高度重视，以保证最终产品品质和确保 精装修的合理工期，按时交付给小业主； 提前曝露问题总比交付小业主时曝露好；所以，不要怕在 内部曝露问题；
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二、施工过程质量管控的主要关注点
三、流水段划分、施工流程、施工令 四、确立《精装总包管理办法》及《三方管 理协议》
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墙体含水率控制
含水率测量数据
郦江26#楼精装施工厨、卫外墙面含水率过程检测
注: 1.施工过程部分墙面可能遭受水污染； -
23F-1# （测量点位见房间平面图）
墙面类别 房间类别 测量位置 离地高度 1M 0.1M 1M 0.1M 1M 0.1M 1M 0.1M 1M 0.1M 1M 0.1M 1M 0.1M 1M 0.1M 12月15日 27.5 32.0 25.5 29.0 27.0 30.0 26.0 41.0 25.0 23.0 25.0 26.5 28.0 32.0 24.5 25.0 12月26日月 27.0 31.0 26.0 28.0 26.5 29.0 25.0 40.0 24.0 22.5 24.0 27.0 27.0 33.0 25.0 24.5 1月8日 26.5 30.0 25.0 29.0 27.5 27.5 26.0 42.0 21.9 21.5 22.0 26.0 25.5 35.7 24.0 23.8 1月15日 26.0 33.0 23.0 26.8 26.0 26.5 24.0 45.3 23.0 23.6 24.5 26.6 27.5 34.5 24.5 25.0 1月22日 27.5 33.6 28.0 29.5 28.0 29.0 26.5 46.0 23.6 25.0 23.6 27.5 28.0 26.1 25.5 26.0 2月8日 26.0 33.0 27.5 28.5 28.0 30.0 28.0 41.0 25.5 26.0 24.0 28.0 26.0 27.5 26.0 27.5
二、集中交房前期准备工作
三、应急维修的重大意义
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四、对专业验房师的应对措施
批量住宅精装修讲义
（下）
-----主讲:李晓明 2011.3.1
第三讲：土建界面移交
一、土建质量对精装修施工的影响
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一、土建质量对精装修施工的影响 龙湖土建移交质量问题综合统计分析表
序号 项目 防 1 盗 门 常见问题 平均比例 垂直度超差 异响 划伤 4% 松动 缓冲条脱落 划痕 缓冲条脱落 框边漏水 开关阻滞 7% 五金锈蚀 门边收口胶粗糙 无门吸 尺寸不符 尺寸超差 两边墙体厚度 12% 不一 无门垛 天棚平整度超差 超极差 板缝凸出 11% 方正度超差 大小头 尺寸位置错误 数量错误 无法穿线 26% 高低宽窄不一 污染严重 序号 项目 漏 常见问题 烟道漏水 主排根部漏水 阳台漏水 窗框周边漏水 空调机位积水 回填层内积水 阳台地面窜水 主排检查口漏水 尺寸位置错误 坡度反向 空鼓超标 起砂脱落 尺寸超标 返碱 天棚脱落 阳台保温层窜水 松动脱落 收口梁下口弯曲 不平 粗糙 颜色不一 尺寸位置超差 地漏堵塞 主排根部粗糙 平均比例
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三、管理难点重点、措施及手段
难点 重点
意识 薄弱
制度 虚设
乱开 楼层
流水 混乱
责任 不清
吃措 施费
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第七讲：安全文明管控
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第八讲：工地开放
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一、工地开放的重大意义 二、工地开放的组织与管理 三、工地开放后的集中整改
四、如何处理客户个性化需求和自行改造
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四、如何处理客户个性化需求和自行改造
土建局部