房地产企业经营战略研究——以万科集团为例
中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例
中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例近年来，中国房地产市场经历了一系列的变革和调整。
在这样的背景下，越来越多的房地产企业开始转变财务战略，寻求更加灵活的运营模式。
其中，万科集团和绿地香港以其成功的“轻资产”模式成为了引领者，不仅实现了财务战略的转型，还为整个行业注入了新的活力。
首先，我们来看一下万科集团。
作为中国房地产行业的领头羊，万科集团一直致力于创新和变革。
在财务战略上，万科集团开始积极推行“轻资产”模式，即大力开展租赁业务与服务业务的结合。
通过租赁业务，万科收取租金，同时控制了土地的资产负债比例，减轻了资本压力。
此外，租赁业务也为万科提供了稳定的现金流，有助于提升公司的偿债能力和经营稳定性。
同时，万科还通过积极开展服务业务，如物业管理、酒店运营等，为公司带来了更多多元化的收入来源。
相比之下，绿地香港也以其独特的“轻资产”模式在行业中崭露头角。
绿地香港是中国绿地集团旗下的子公司，致力于投资和管理房地产资产。
与传统的开发模式不同，绿地香港更加注重资产配置和资本运作。
绿地香港通过出资设立私募基金，从资本市场融资，通过投资地产项目获得回报。
这种模式不仅减少了绿地香港自身的开发风险，还获得了更多的资本流动性。
同时，基于资本市场的融资，绿地香港还可以更加灵活地为不同项目提供资金支持，提高了公司的投资效率和回报率。
“轻资产”模式的成功离不开房地产企业对市场需求的敏锐洞察力和战略判断力。
随着中国社会经济的发展，对城市化、住房消费、社会服务等需求不断增长。
通过积极开展租赁业务和服务业务，房地产企业可以更好地满足不同消费者的需求，提升企业的市场竞争力和盈利能力。
同时，财务战略转型也需要企业在组织架构、人力资源等方面进行相应的调整与优化。
房地产企业需要加强人才培养和引进，提高公司在租赁业务和服务业务方面的专业能力；需要建立跨部门协作机制，加强不同业务之间的协同作用；需要加强对市场需求和发展趋势的研究，及时调整经营策略，抓住市场机遇。
某房地产集团战略分析
万科集团的企业战略分析——07营销2班廖翔学号：2007093217一．万科集团的相关简介1.万科集团简介万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。
2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。
在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。
2.万科的愿景成为中国房地产行业领跑者•不断钻研专业技术，提高国人的居住水平；•·永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务；•·展现“追求完美”之人文精神，成为实现理想生活的代表；•·快速稳健发展我们的业务，实现规模效应；•·提高效率，实现业内一流的盈利水准；·树立品牌，成为房地产行业最知名和最受信赖的企业；·拥有业内最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪酬待遇；·以诚信理性的经营行为树立优秀新兴企业的形象；·为投资者提供理想的回报；二.万科集团的核心竞争力及背景分析2002年，中国房地产走完第一个十年，在风风雨雨的历程和纷纷扬扬的回顾中，老牌房地产公司多数已垂垂老矣，步履蹒跚。
但这中间惟有万科例外——它不仅保持长期稳定增长，去年更是爆出新闻：公司业务增长近８０％，单一公司产量已交付１１７万平方米，销售额突破50亿，这不仅创下了万科历史上的新纪录，而且在中国上市房地产企业中排名第一，在传媒所报导的房地产企业中也是第一。
基于公司战略管理角度对我国房地产集团企业发展现状与困境研究--以万科集团为例
Sweeping over the Management管理纵横 | MODERN BUSINESS 现代商业109基于公司战略管理角度对我国房地产集团企业发展现状与困境研究——以万科集团为例高凌峰 冯兰 四川农业大学商学院 四川成都 611800摘要:为探求近年来我国房地产集团企业发展现状与困境，文章从公司战略管理角度出发，以万科集团为例，根据万科2014-2016三年的年度报告及财务数据，运用波士顿矩阵(BCG)分析法及PEST分析法分别对万科房地产集团内外部环境进行分析，发现以万科为代表的房地产集团企业目前存在市场区域份额过于集中导致所面临区域市场风险较大、国家宏观调控拿地难等问题。
据此，文章将针对发现的问题对当前环境下房地产集团未来发展提出相应建议，以支持我国房地产集团企业更好更快发展。
关键词:房地产集团企业；公司战略；波士顿矩阵一、引言房地产行业作为带动我国经济增长的重要行业，近年来存在行业投机严重，局部城市过热，泡沫经济明显、市场风险增大，房地产行业存在资本炒作发展问题，在政府宏观调控下房地产市场进入重大调整期。
在新环境下，以万科为例的房地产集团企业发展现状与困境研究成为了一个重要的课题。
万科企业股份有限公司是中国房地产行业的领军企业之一,有着较为全面的业务辐射范围,在中国的房地产行业中有着举足轻重的地位,其发展现状及困境在我国房地产集团中具有很高的代表性。
二、当前经济状况下房地产集团企业发展现状近年来政府多次提出稳定房地产市场，相继出台一系列调控措施，房地产市场表现稳中有降，过热局面得到有效遏制。
本文采用PEST分析法对近年来我国房地产企业外部宏观环境因素进行分析。
(一)政治环境因素(Political Factors)分析1.国内去库存政策对房地产业的影响。
2017年4月7日，住建部、国土资源部联合印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地。
企业营运能力分析——以万科集团为例
企业营运能力分析——以万科集团为例企业营运能力分析——以万科集团为例一、引言企业营运能力是指企业在日常经营活动中，有效运用各种资源，实现经营目标的能力。
作为中国房地产龙头企业，万科集团一直以来在市场的竞争中占据重要地位。
本文将以万科集团为例，对其营运能力进行综合分析，以期深入了解企业经营的优势及潜在风险。
二、背景介绍万科集团成立于1984年，是中国房地产行业的领导者之一。
多年来，万科集团坚持“诚信、务实、创新、共赢”的核心价值观，并以“为人民创造美好生活环境”为使命。
在市场经济发展的背景下，万科集团不断加强自身的营运能力，实现了良好的业绩增长。
三、财务运营能力分析1. 资产负债表分析资产负债表是反映企业资产、负债和所有者权益状况的重要财务报表。
通过分析万科集团的资产负债表可以了解其资产结构和负债结构的合理性。
在最近几年的财务报表中，万科集团的总资产规模和净资产规模呈现增长趋势，并且净资产收益率稳定在较高水平。
这表明万科集团的资产规模在不断扩大，且运营效益良好。
2. 利润表分析利润表是反映企业利润和损益情况的重要财务报表。
通过分析万科集团的利润表可以了解其销售收入、利润率等信息。
万科集团在过去几年的利润表中，销售收入呈现稳步增长，利润率也保持在较高水平。
这显示出万科集团的经营能力不断提升，市场竞争力强。
3. 现金流量表分析现金流量表是反映企业现金流入流出状况的重要财务报表。
通过分析万科集团的现金流量表可以了解其现金流动状况和现金运营能力。
万科集团的现金流量表显示，公司现金流入和现金流出保持相对平衡，并且在过去几年逐渐增长。
这说明万科集团的现金流动状况良好，能够有效应对经营活动的需要。
四、市场运营能力分析1. 市场地位万科集团在中国房地产市场拥有卓越的市场地位。
根据相关数据显示，万科集团一直保持在房地产行业销售额排名前列，并且市场份额逐年增长。
这表明万科集团在市场中拥有较大的影响力和竞争优势。
2. 产品竞争力万科集团一直注重产品的品质和创新，不断推出符合市场需求的高品质产品。
中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例
中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例近年来，中国房地产市场正面临着转型的挑战。
不断升高的土地价格和房价使得开发商发展传统的重资产模式更加困难。
在这样的情况下，一些房地产企业开始转向“轻资产”模式。
万科集团和绿地香港是两个重要的典型代表，它们的成功启示了其他房地产企业应如何进行财务战略转型。
一、重资产模式下企业的困境房地产开发是一个资本密集的行业。
传统的重资产模式要求企业通过高额的借贷和自有资金来购买土地、开发、建造和销售房地产，而且大部分资金都是长期锁定的。
然而，随着土地和房价的不断上涨，重资产模式的现金流越来越难以维持。
一旦企业在土地和开发上投入过多资金，就会给企业带来较大的财务压力。
其次，重资产模式下企业还面临市场销售周期长、不确定性大的问题。
开发商在开发房地产项目时，需要付出大量的时间和资金，在项目的建设和销售过程中还需要承受一定的风险。
如果出现市场波动，销售不达预期，企业便会遭遇资金链紧张和现金流短缺的困境。
最后，房地产市场的监管政策和环境也对重资产模式的企业造成了阻碍。
当前房地产市场的监管政策趋向于收紧，多项政策限制了房企的融资渠道，增大了企业的运营风险。
尤其是在去库存的政策压力下，如果企业无法快速地将已经开发的房产变现，还需要缴纳较高的土地和房产税。
这就意味着企业的利润空间将被限制在一定的范围内，无法达到预期的收益目标。
重资产模式下的诸多困境提醒我们：在繁杂的市场环境下，通过精细的财务策略转型寻求突破已成为所有房地产企业的当务之急。
二、轻资产模式的特点和运作方式相对于传统的重资产模式，轻资产模式是指通过租赁方的方式，获得土地使用权、建筑物使用权以及在建工程的使用权。
因此，企业可以将较多的资金用于投资于满足业务发展的其他方面。
这样，企业在资金的长期锁定和经营风险方面承受的压力相对较小，而且可以通过充分利用资产和社会资源来提高效率，实现业务的快速发展。
在轻资产模式下，建筑物的购买和土地的取得都是通过房地产投资信托基金或房地产贷款来获得的，企业按照拥有的资金在市场上选择一种或多种方式进行融资。
新政下房企的经营策略调整——以万科为例
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新政下房企的经营策略调整
以 万 科 为 例
胡超 华东 师范大 学商学 院
从 ２ ０ 底 的“ 四条 ” ０ ９年 国 开始 ， 央密 集 出 中
台 了一 系 列针 对 房 地 产 行 业 的 宏 观 调 控 政 策 ， ２１ ０ ０年 ４月 中旬 出台 的“ 国十 条 ” 是 被称 为 史 更 上最 严厉 的调控 政策 。面对 地 产新政 ， 以万科 为
的回报 。
四、 军 住房保 障 市场 进 此 轮 的 地 产 新政 在 将 矛 头 指 向高房 价 的 同
时， 也将 住房 保 障提 高到 前所 未 有 的高度 。在 国
招聘 约 ６ ０人 ， 企业 大范 围的扩 张进 行 人力 资 ０ 为 源储 备 。二三 线城 市 虽然 发展 潜 力 巨大 ， 同样 但
也存 在 着 诸 多政 策 与 经 营 风 险 ，房 企 需 审 时 度 势、 灵活 应 对 ， 免 简 单 复 制在 一 线 城 市 的 成 功 避
土 资源 部公 布 的 ２ １ 住房 供地 计 划中 ，保障 ０ ０年 性住 房用 地 为 ２ ０ ０多 公顷 ， ４０ 与上 年相 比增加 一
经济 圈 的二三 线城 市 ， 以及 中西部 的一 些省会 城 市 ， 括 武汉 、 包 成都 、 西安 、 长沙 、 昌 、 阳 、 南 贵 昆明
数据显示 ， ６月份 万 科 实 现 销 售 面 积 ８ ． 平 ５７万
份 分别
７８ ． ％和
售 面 积
等。 近期万Biblioteka 科更 是启动 了其史 上最大 规模 的招 聘
额相 比上 年 同期增 长 １ ．％ 是 唯一 一 家半年 销 ９５， 售 金额超 过 ３ ０亿元 的房 企 。 ０ 积极 主动 的定价策
房地产企业财务报表分析——以万科集团为例
房地产企业财务报表分析——以万科集团为例房地产企业财务报表分析——以万科集团为例一、引言房地产行业作为中国经济的重要组成部分，一直以来都受到广泛的关注。
随着中国经济的快速发展，房地产企业的财务状况也成为了投资者和分析师们关注的热点之一。
本文将以中国房地产行业的龙头企业之一——万科集团为例，对其财务报表进行分析，以期能够深入了解该企业的经营情况和财务表现，为投资者提供有价值的信息。
二、万科集团概述万科集团成立于1984年，总部位于广东省深圳市，是中国最大的房地产开发商之一。
截至2019年，万科集团已发展成为全球最大的房地产公司之一，涵盖了住宅、商业地产、物业管理等多个领域。
万科集团以“追求卓越、创造幸福”的企业愿景和“务实创新、一丝不苟”的核心价值观闻名于业界。
三、财务报表分析1. 资产负债表分析资产负债表是反映企业财务状况的重要指标。
首先，我们可以从总资产和净资产的角度来了解万科集团整体的财务状况。
截至2019年末，万科集团的总资产为2,993.11亿元，较上年增长了8.61%。
这说明万科集团的总资产规模在继续扩大，具备一定的资金实力。
同时，净资产为1,192.92亿元，较上年增长了13.64%。
这说明万科集团的净资产规模也在不断增加，企业经营状况良好。
其次，我们可以从资产负债表中的流动性资产和流动负债情况来分析企业的偿债能力。
流动性资产主要包括现金、银行存款、应收账款等，流动负债则是指短期借款、应付票据等。
截至2019年末，万科集团的流动性资产为669.98亿元，较上年增长了8.28%；流动负债为574.58亿元，较上年增长了1.9%。
这表明万科集团的偿债能力相对较强，有足够的流动性资产来偿还短期债务。
2. 利润表分析利润表是衡量企业盈利能力的重要指标。
我们可以从收入和利润方面来分析万科集团的财务表现。
截至2019年，万科集团的营业收入为552.09亿元，较上年增长了10.43%。
这说明万科集团的销售业绩在稳步增长，具备一定的市场竞争力。
轻资产运营模式下房地产公司财务战略分析研究——以万科地产为例
现代商贸工业Modern Business Trade Industry2024年第9期作者简介:贾佳敏(1996-),女,汉族,河南焦作人,硕士,新疆科技学院会计学院专任教师,研究方向:财务与金融管理;薛莹莹(1995-),女,汉族,河南洛阳人,硕士,新疆科技学院会计学院专任教师,研究方向:财务与金融管理㊂轻资产运营模式下房地产公司财务战略分析研究以万科地产为例贾佳敏㊀薛莹莹(新疆科技学院,新疆库尔勒841000)摘㊀要:随着经济形势的不断复杂,重资产模式逐渐难以满足房地产企业的发展需求,需要引入新的运营模式来为企业注入发展动力㊂轻资产运营模式可以改变资金占用量大㊁利润率较低等问题,提升资产利用效率,加快资金周转㊂本文选取万科地产作为研究对象,从投资战略㊁筹资战略㊁营运战略和股利分配战略4个方面对财务战略进行分析;运用盈利能力㊁偿债能力㊁营运能力和成长能力等财务能力指标,分析了万科地产轻资产运营模式下的财务战略效果㊂研究结果可以为其他轻资产运营模式的企业制定科学合理的财务战略提供一定的理论借鉴㊂关键词:轻资产运营;财务战略;房地产行业中图分类号:F23㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:A㊀㊀㊀㊀㊀㊀doi:10.19311/ki.1672-3198.2024.09.0460㊀引言房地产行业对经济增长具有举足轻重的地位,且已经成为推动经济发展的重要动力,在加速国民经济增长的同时也带动了众多相关行业的发展㊂随着全球经济的不断变化,房地产行业资金需求较大㊁筹资方式及渠道单一等问题逐渐凸显,造成众多房地产企业无法继续维持资金链的稳定,从而出现财务危机㊂因此,在行业及全球经济大环境下,传统重资产运营模式已经不能为房地产企业创造新的价值,企业需要积极寻求新的运营模式和发展战略,为企业带来新的利润增长点㊂轻资产运营模式被认为是一种非常具体的资产配置管理方式,具有库存低㊁现金储备高㊁注重人力资源和资产趋于无形的特点,非常符合互联网金融发展所带来的新机遇,为企业转型与发展提供了新的方法,增加了新的利润增长点㊂同时,轻资产运营有利于缓解融资压力,降低负债比例,提高投资水平,从而增强企业的风险承担能力㊂轻资产运营模式主要是将企业较为简单的生产㊁制造或组装等处于产业链低端的业务进行外包,将企业更多的资源集中在技术创新研发㊁企业管理建设和维护客户关系等高附加值业务,使企业获得高收益且能合理配置资源,提高企业竞争力㊂这种运营模式聚焦于核心业务,如品牌宣传㊁技术研发㊁人才培养等,以知识管理的内容和要求为基础,以人才资源管理为纽带,通过建立高效的管理系统和管理平台,促进企业的健康可持续发展㊂财务战略主要是指企业对未来财务活动的发展方向以及目标所作的谋划,其具备全局性㊁长远性和动态性等一般战略的共性㊂在制定过程中,要综合考虑企业战略要求和资金结构,分析企业自身及所处行业环境变化㊂合理的财务战略可以使得企业保持稳定的资金流动,降低企业资金配置的风险,帮助企业规避风险以及提高资金的利用率㊂企业应根据自身不同的发展阶段选择不同的财务战略,进而改变相应的资金配置,最终改变筹资㊁投资㊁营运等多个方面的资金占比情况,保证企业资金流动稳定㊂因此,在进行财务战略制定时,要结合企业自身的发展现状和所处行业的经济环境,选择合理的财务战略类型,最终得到一个适合本公司发展的长期性财务战略㊂本文以房地产行业的龙头企业 万科地产为研究对象,运用传统财务指标分析其轻资产运营模式下的财务战略制定及实施效果,为其他轻资产运营模式的企业制定科学合理的财务战略提供一定的理论借鉴㊂1㊀万科地产运营情况及转型动因1.1㊀万科地产基本情况介绍万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业之一㊂1988年进入房地产行业,1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司㊂经过30多年的发展,成为国内最大的住宅开发企业,目前万科地产已成为国内领先的城市建设服务商,业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市㊂2022年,公司继续荣登‘财富“世界500强,位列榜单第178位,这是自2016年首次跻身‘财富“世界500强以来,连续7年上榜㊂㊃831㊃2024年第9期现代商贸工业Modern Business Trade Industry1.2㊀万科地产轻资产转型动因(1)资金压力大房地产行业区别于其他行业的主要特点是资金投入后无法在短期内获得收益,使得房地产行业资金压力大㊂在全球经济不景气的大环境下,万科地产受重资产运营模式的固定资产占比高㊁资金占比大㊁融资成本高㊁项目资金回收慢等不利因素的影响,进一步加重了企业的借贷压力㊂此外,融资渠道和方式的单一化也使得企业的现金流动不稳定,存在资金链断裂的风险㊂(2)税收压力大在我国宏观调控体系中,税收具有不可替代的重要性㊂由于房地产行业的特殊性,我国税法体系中与之相关的税种有十余种,比如在拿地环节涉及契税㊁印花税和耕地占用税;在交易时涉及土地增值税㊁城镇土地使用税及增值税㊂1.3㊀轻资产转型后财务战略实施现状本节介绍万科地产转型轻资产后制定的财务战略内容,主要包括投资战略㊁筹资战略㊁营运战略和股利分配战略四个方面㊂(1)投资战略万科地产基于住宅项目,投资旅游地产㊁养老地产以及教育地产等具有优质发展潜力的项目,促进公司的规模化经营,从而实现分散降低公司运营风险的目的㊂在优化企业资产结构的同时,对战略发展布局进行优化和调整,实现战略定位的升级㊂(2)筹资战略在实施轻资产模式后,万科地产在保持传统股票㊁债券㊁银行信用融资的基础上,增加了互联网众筹以及REITs项目等筹资方式,进一步拓宽了筹资渠道,增加了筹资方式的选择㊂(3)营运战略万科地产主要利用资源优势来对成本进行控制,利用合理的营运战略降低成本费用,将资本更多地投入在核心业务,同时注重优质 品牌形象 的打造,通过品牌效益来获取更高的资金投资回报率,加快企业资金的周转,提高企业的经营能力㊂(4)股利分配战略随着企业不断发展,筹资渠道的拓宽,企业应更加合理对股利进行分配㊂在此方面,万科地产始终秉持着 善待股东 的分配理念,充分照顾和维护中小股东的利益,同时向老股东实施低价募股策略,在一定程度上维护了每个股东的基本利益㊂这样合理健康的股利分配战略激发了企业的创造力,提升了对外部风险的抵抗能力,在增加企业利润获取能力的同时,促进企业健康可持续的发展㊂2㊀基于传统财务指标分析万科地产的财务战略实施效果结合万科地产企业财务年报数据,运用偿债能力㊁盈利能力㊁营运能力㊁成长能力四个传统财务指标,对万科地产轻资产运营模式下财务战略的实施效果进行分析㊂2.1㊀盈利能力分析盈利能力指企业在营业过程中获取收益水平的能力,是企业持续稳定经营的关键要素㊂万科地产2015 2022年的销售净利率㊁销售毛利率以及净资产收益率等3个指标整体均呈 先升后降 的变化趋势,且均在2018年达到最大值,分别为16.55%㊁37.48%和23.24%㊂在2021年3个指标出现 断崖式 的下降变化㊂销售净利率指企业净利润与销售收入的比率,不仅反映企业的获利能力,而且也反映出企业的经营决策㊂从企业年报数据可以看出,万科地产销售净利率从2015年至2018年整体呈上升趋势,说明转型后增强了公司的获利能力,利润逐渐增加,总体向好的方向发展㊂净资产收益率是用以衡量公司运用自有资本的效率㊂在刚步入轻资产运营模式时,企业将更多的资金用于无形资产投资,投资收益较低㊂随着无形资产带来的品牌效应逐渐成形,自2017年无形资产带来的经济收益逐渐增加㊂2.2㊀偿债能力分析偿债能力指企业到期清偿过去债务的能力,是分析企业经营能力和财务状况的重要财务指标㊂流动比率指流动资产与流动负债的比值,比率高则企业短期偿债能力强,比率低则企业短期偿债能力弱㊂在转型前,流动比率基本处在1.3~1.4左右,说明万科地产开始为向轻资产运营模式转型作准备,增加了流动资产份额,企业短期偿债能力增强,使投资在重资产产业的资金回流㊂转型后,资产流动比率开始下降,到2019年达到最低1.13,此时的万科地产刚刚步入轻资产运营模式,大部分流动资金用于品牌宣传㊁企业形象树立等无形资产方面,导致企业的流动比率维持在较低水平㊂当进入2020年,万科地产的流动比率开始增加,转型前期在品牌宣传㊁企业形象树立等方面的投资开始为公司带来新一轮利润增长㊂速动比率是速动资产与流动负债的比例关系,其中,速动资产是一种可以在短时间内变现的流动资产㊂由于房地产行业的特殊性,速动比率小于1㊂万科地产㊃931㊃现代商贸工业Modern Business Trade Industry2024年第9期在转型前的速动比率均低于0.30㊂轻资产转型后逐年递增,在2017年达到最大值,约为0.41㊂分析认为,轻资产运营模式的实施使得应收账款数额增加,引起速动比率的增加,可以在一定程度上加快企业的短期偿债能力㊂资产负债率是资产总额与总负债的比率,反映了企业的长期偿债能力㊂在轻资产转型前,资产负债率在77%~78%左右㊂转型后,资产负债率一直维持在80%以上,2018年高达84.59%㊂由于房地产行业资金回收周期长,且该公司在轻资产转型后,投资项目涉及教育㊁科技等领域,企业自有资金不足,需外部融资,使得资产负债率较高,长期偿债能力较弱㊂产权比率是衡量企业所有者权益对整体资本结构贡献程度的指标㊂转型前,万科地产的产权比率约为4.3~4.8㊂随着轻资产的转型,开始逐年上升,在2018年达到了8.30㊂这说明转型后的万科地产更倾向于利用自有资本进行融资,增加了企业财务的控制权㊁灵活性和稳定性,优化了融资渠道,减轻了财务风险,更有利于企业的健康可持续发展㊂2.3㊀营运能力分析营运能力指企业利用所拥有的各项资本赚取利润的能力,主要利用应收账款周转率㊁存货周转率以及固定资产周转率来分析㊂应收账款周转率越高,说明企业收账速度越快,企业资产的流动速度越快,偿债能力越强㊂万科地产转型前的应收账款周转率低于60,转型后逐年增长,2019年达到了205.86㊂万科地产在转型后应收账款金额逐年增加,且数额较大,因此管理者应高度重视㊂存货周转率指企业在一定期间生产经营环节时反映存货运营效率的指标㊂刚刚步入轻资产运营模式时(2015年和2016年),存货周转率高于转型前,但随之下降至与转型前同等水平㊂主要由于公司在轻资产转型前为扩大规模大量扩建房屋住宅,导致存货周转情况较差,因此公司应加强存货管理㊂固定资产周转率指企业销售收入与固定资产净值之间的比值㊂万科地产近几年固定资产周转率是逐年下降的,2019年后又开始缓慢上升㊂结合总资产周转率分析,说明万科地产需要加强管理,增强固定资产的变现能力以及销售能力㊂2.4㊀成长能力分析成长能力,又称发展能力,指企业扩大规模㊁使其稳定发展的潜在能力,关乎企业未来的发展走向㊂企业提高盈利就得扩大发展规模,但在扩大发展规模的同时还应兼顾现有业务的升级发展㊂万科地产在转型后净利润增长率整体较差,此阶段正是房地产行业较为低迷时期,整个房地产行业都面临挑战,也正是需要进行运营转型的好时机㊂随着轻资产运营模式的实施,净利润增长率逐年增加,在2017年达到最大值,随后趋于平缓㊂同样从2020年开始,受到外部环境的影响,净利润开始出现负增长㊂但总体来看,轻资产运营模式的实施使万科地产度过了行业的寒冬,净利润增长率逐年向好,公司的经营效益总体表现良好,成长能力相对较强㊂在轻资产运营模式下,利用多元化投资项目使企业全面发展,用较少的资本投入来获得更多的收益,以此来提升企业的成长能力㊂3㊀结论通过对万科地产近几年的企业财务报告数据进行对比,分析投资战略㊁筹资战略㊁营运战略㊁股利分配战略四个方面发现,万科房地产公司已由 重资产模式 转向 轻资产模式 ,且取得了成功㊂结合万科地产的盈利能力㊁偿债能力㊁营运能力以及成长能力分析来看,轻资产运营模式更有利于万科地产的资金周转增速,提升企业的盈利能力,为企业发展注入新的发展动力,促使企业健康可持续发展㊂参考文献[1]戴天婧,张茹,汤谷良.财务战略驱动企业盈利模式美国苹果公司轻资产模式案例研究[J].会计研究,2012,(11):23-32+94.[2]王舜英,刘芮铭.基于轻资产运营Nike公司盈利模式案例研究[J].现代商业,2023,664(03):92-96.[3]周泽将,李鼎,王浩然.轻资产运营与企业风险承担:实证分析与影响路径[J].统计研究,2020,37(01):99-109. [4]魏冬.企业财务管理目标及企业财务战略[J].中外企业家,2020,(18):48.[5]郭章珍.浅谈企业财务战略规划[J].纳税,2021,15(22): 84-85.[6]李玲玉.可持续发展模式下的企业财务战略研究[J].黑龙江科学,2017,8(24):146-147.㊃041㊃。
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房地产企业经营战略研究——以万科集团为例学生姓名梁日坤准考证号 200110300459学科专业商务管理指导老师周云静论文提交日期 2012 年 3 月 16 日批注 1:论文答辩日期 2012 年 4 月 10 日排版时，线要对齐内容提要：批注 2: 本文以经营战略理论和企业核心竞争力理论作为理论依据对万科企业股份有限主要内容：公司的发展战略进行了深入研究和剖析。
在回顾了万科发展历程和我国房地产业的为什么提出该研究题目，论发展历程的基础上分析万科经营战略选择的原因探讨了万科在经营战略实施过程文研究了什么内容，用什么研究方法进行研究的，得出中构建与保持核心竞争力的策略。
力图揭示出中国企业在改革开放和市场经济的巨什么结论，有什么建议，存大转型过程中进行战略选择的内在机理以及相关因素同时也揭示出支撑战略实施在什么问题。
的相关因素。
本文通过分析得出这样的结论：万科的成功来自于它准确的机遇把握能力和先于市场趋势变化的战略先行能力以及战略的实施能力。
关键词：经营战略竞争研究万科批注 3: 3-5 个，是你论文的关键的词 I 目录批注 4:一、万科集团综述 ......................................... 1 自动生成目录。
（一）公司简介 .................................................. 1 可看共享中的录像，或问同（二）万科集团未来的经营模式设想 ................................ 1 学，或打印店员工。
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1. 经营专业化 ................................................ ........ 1 2. 住宅市场主流化 ................................................ .... 1 3. 财务政策积极化 ................................................ .... 2 4. 产业结构合理化 ................................................ .... 2 （三）万科企业理念 (2)1. 宗旨：建筑无限生活 ................................................2 2. 核心价值观：创造健康丰盛的人生 .................................... 2 3. 愿景：成为中国房地产行业持续领跑者 ................................ 2二、企业经营战略的基本理论 ............................... 3 （一）企业经营战略的概念及特性 .................................. 3 1. 企业经营战略的概念 ................................................3 2. 企业经营战略的特性 ................................................3 （二）企业战略的构成要素与层次 .................................. 3 1. 企业战略的构成要素 ................................................3 2. 企业战略层次 ................................................ ...... 4 （三）企业战略的制定与实施 ...................................... 4 1. 企业战略的制定 ................................................ .... 4 2. 企业战略的实施 ................................................ .... 5三、万科集团总体战略的研究 ............................... 5 （一）战略环境 ................................................ .. 5 1. 外部环境分析 ................................................ ...... 5 2. 内部分析 .......................................................... 7 （二）企业总体战略的制定方法 .................................... 9 1. 对企业外部环境的关键战略要素评价矩阵 .............................. 9 2. 对企业内部条件的关键战略要素评价矩阵 ............................. 10四、万科集团的竞争战略的研究 ............................ 10 （一）竞争战略态势分析 ......................................... 10 1.行业竞争分析 ................................................ ..... 10 2. 竞争策略分析 ................................................ ..... 11 （二）房地产企业的基本竞争战略 ................................. 12 1.企业的低成本领先战略 (12)II 2. 企业的差异化战略 .................................................13 3. 企业的集中化战略 ................................................. 13五、万科集团市场营销战略的研究 .......................... 14 （一）房地产开发企业的产品定位 ................................. 14 1. 万科的市场细分 ................................................ ... 14 2. 目标市场的选择 ................................................ ... 15 3. 目标市场的进入 ................................................ ... 15 （二）房地产开发企业的销售渠道和销售方式的选择 ................. 15 1. 房地产销售渠道 ................................................ ... 15 2. 房地产销售方式的选择 (15)（三）房地产开发企业的价格策略 ................................. 16 1. 利润最大化定价策略 ...............................................16 2. 促销定价策略 ................................................ ..... 17 （四）房地产开发企业的促销策略 ................................. 17 1. 广告促销 ......................................................... 17 2. 人员推销 ................................................ ......... 17 3. 营业推广 ................................................ ......... 18 4. 公共关系 ................................................ ......... 18结论 ................................................ .... 19参考文献 ................................................20 III 批注 5:一、万科集团综述编号顺序应为：一、、（一）（一）公司简介（1） 1、万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2008 年公司完成新开工面积 523.3 万平方米，竣工面积 529.4 万平方米，实段首空两格。
现销售金额 478.7 亿元，结算收入 404.9 亿元，净利润 40.3 亿元。
论文结构：万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回 1、引论报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注 2、理论回顾的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社 3、公司情况 4、公司情况分析会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受 5、结论（亚洲版）尊敬企业”称号，2008 年入选《华尔街日报》。
“中国十大最受尊敬企业” 6、建议公司致力于不断提升产品品质。
至 08 年，万科共有 15 个项目获得“詹天佑大参考文献奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市致谢风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。
2008 年，万科集团上海公司荣获论文篇幅：大于10000 字。
，成为房地产行业内首家获此殊荣的由中国质量协会颁布的“2008 年全国质量奖”企业。
公司努力实践企业公民行为。
万科从 2007 年开始每年发布社会责任报告。
论文要求： 1、尽量用图和表表达，至由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向少用两个图，三个表。
，并于 08 年年中正式实现入住。
08 年 12 月 31 日，低收入群体租赁住房试点项目” 2、不要抄袭，引用要注明由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川出处。