010商业地产的开发经营和管理(交大)
商业地产运营管理方案
商业地产运营管理方案一、综述商业地产是一个多功能、多业态、多环节、多任务的复合型商业项目，其成功运营离不开科学的管理方案。
合理的运营管理方案不仅能提高商业地产的经营效益，还能提升其品牌形象和市场竞争力。
本文将从经营目标、组织架构、流程管理、服务质量和市场营销等方面，对商业地产运营管理进行详细规划和安排。
二、经营目标商业地产的经营目标应包括经济效益、社会效益和环境效益。
经济效益是商业地产运营的核心目标，包括租金收益、销售额、客流量和投资回报率等。
社会效益是商业地产对社会的贡献，包括提供就业机会、改善城市形象、促进经济发展和社区融合等。
环境效益是商业地产对环境的保护和可持续发展的贡献，包括节能减排、资源回收和绿色建设等。
三、组织架构商业地产的组织架构应具备高效、精简、规范和协调的特点。
建议将商业地产运营部门分为四个板块：策划与开发、运营管理、市场营销及财务管理，各部门协同合作，实现整体运营管理的一体化。
1. 策划与开发部门：负责商业地产项目的规划、设计、开发和策划工作，包括市场调研、用地选择、商业模式设计、项目融资和合作伙伴开发等。
2. 运营管理部门：负责商业地产项目的日常运营管理工作，包括招商、租赁、物业管理、维护保养和安全管理等。
3. 市场营销部门：负责商业地产项目的市场推广和销售工作，包括品牌形象建设、市场调研、广告宣传和客户关系管理等。
4. 财务管理部门：负责商业地产项目的财务管理和预算控制工作，包括资金运作、成本控制、财务报告和审计监督等。
四、流程管理商业地产的流程管理包括项目运营流程、客户服务流程和后勤支持流程等。
合理的流程管理能提高运营效率、降低成本、增强服务质量和增强市场竞争力。
1. 项目运营流程商业地产的项目运营流程包括项目启动、经营计划、目标管理、工作分配、执行控制和绩效评估等。
具体来说，包括以下几个方面：- 了解目标和需求：与业主沟通，了解业主对商业地产项目的目标和需求，明确经营目标和路线图。
商业地产运营管理指南
商业地产运营管理指南第1章商业地产概述 (4)1.1 商业地产市场分析 (4)1.1.1 市场规模及增长 (4)1.1.2 市场竞争格局 (4)1.1.3 市场需求与供给 (4)1.2 商业地产行业发展趋势 (5)1.2.1 绿色环保 (5)1.2.2 智能化 (5)1.2.3 跨界融合 (5)1.2.4 社区化 (5)1.2.5 资产证券化 (5)第2章商业地产项目策划与定位 (5)2.1 项目可行性研究 (5)2.1.1 市场分析 (6)2.1.2 政策环境分析 (6)2.1.3 地块分析 (6)2.1.4 竞争分析 (6)2.2 项目定位与业态规划 (6)2.2.1 项目定位 (6)2.2.2 业态规划 (6)2.2.3 建筑设计 (6)2.3 项目投资估算与财务分析 (6)2.3.1 投资估算 (7)2.3.2 收益预测 (7)2.3.3 财务分析 (7)第3章商业地产开发流程管理 (7)3.1 项目立项与审批 (7)3.1.1 市场调研 (7)3.1.2 项目定位 (7)3.1.3 项目立项 (7)3.1.4 审批流程 (7)3.2 土地获取与规划 (7)3.2.1 土地选址 (7)3.2.2 土地获取 (7)3.2.3 规划设计 (8)3.2.4 设计评审 (8)3.3 建设施工与验收 (8)3.3.1 招标采购 (8)3.3.2 施工管理 (8)3.3.3 验收备案 (8)3.3.4 移交使用 (8)第4章商业地产招商与租赁管理 (8)4.1 招商策略与实施 (8)4.1.1 招商定位 (8)4.1.2 招商目标 (8)4.1.3 招商渠道 (8)4.1.4 招商政策 (9)4.1.5 招商实施 (9)4.2 租赁合同管理 (9)4.2.1 合同签订 (9)4.2.2 合同履行 (9)4.2.3 合同变更与解除 (9)4.3 租户关系维护 (9)4.3.1 沟通协调 (9)4.3.2 服务支持 (9)4.3.3 活动组织 (10)4.3.4 资源整合 (10)第5章商业地产营销与推广 (10)5.1 市场营销策略 (10)5.1.1 市场调研 (10)5.1.2 定位策略 (10)5.1.3 价格策略 (10)5.1.4 产品策略 (10)5.1.5 渠道策略 (10)5.2 品牌建设与传播 (10)5.2.1 品牌定位 (11)5.2.2 品牌视觉设计 (11)5.2.3 品牌传播 (11)5.2.4 品牌合作与拓展 (11)5.3 活动策划与执行 (11)5.3.1 活动主题策划 (11)5.3.2 活动形式设计 (11)5.3.3 活动宣传推广 (11)5.3.4 活动现场执行 (11)5.3.5 活动效果评估 (11)第6章商业地产运营管理体系构建 (11)6.1 运营组织架构设计 (11)6.1.1 组织架构模式选择 (12)6.1.2 部门设置与职能划分 (12)6.1.3 岗位职责与权限界定 (12)6.2 运营管理制度与流程 (12)6.2.1 运营管理制度 (12)6.2.2 运营流程设计 (12)6.2.3 制度与流程的执行与优化 (12)6.3 人力资源配置与管理 (12)6.3.2 培训与发展 (13)6.3.3 绩效考核与激励 (13)6.3.4 人员配置与调整 (13)第7章商业地产财务管理 (13)7.1 财务管理体系构建 (13)7.1.1 财务管理组织架构 (13)7.1.2 财务管理制度与流程 (13)7.1.3 财务管理信息系统 (13)7.1.4 财务风险管理 (13)7.2 成本控制与预算管理 (13)7.2.1 成本控制策略 (13)7.2.2 预算编制与执行 (14)7.2.3 成本分析与优化 (14)7.2.4 成本核算与审计 (14)7.3 资金筹措与使用 (14)7.3.1 资金筹措策略 (14)7.3.2 资金使用计划 (14)7.3.3 资金监管与风险控制 (14)7.3.4 资金偿还与优化 (14)第8章商业地产物业与设施管理 (14)8.1 物业管理概述 (14)8.1.1 物业管理的定义与任务 (15)8.1.2 物业管理的组织架构 (15)8.1.3 物理管理的内容 (15)8.2 设施设备维护与管理 (15)8.2.1 设施设备维护与管理的原则 (15)8.2.2 设施设备维护与管理的计划 (15)8.2.3 设施设备维护与管理的实施 (16)8.2.4 设施设备维护与管理的监督 (16)8.3 安全生产与环保管理 (16)8.3.1 安全生产与环保管理的目标 (16)8.3.2 安全生产与环保管理的措施 (16)8.3.3 应急预案 (16)第9章商业地产客户服务与满意度提升 (17)9.1 客户关系管理 (17)9.1.1 客户信息收集与分析 (17)9.1.2 客户分类与差异化服务 (17)9.1.3 客户关怀与沟通 (17)9.1.4 客户投诉处理 (17)9.2 客户服务流程优化 (17)9.2.1 服务标准化 (17)9.2.2 服务个性化 (17)9.2.3 服务效率提升 (17)9.3 满意度调查与改进 (18)9.3.1 制定满意度调查方案 (18)9.3.2 开展满意度调查 (18)9.3.3 数据分析与应用 (18)9.3.4 持续改进 (18)第10章商业地产可持续发展与创新 (18)10.1 绿色建筑与节能环保 (18)10.1.1 绿色建筑设计原则 (18)10.1.2 节能技术运用 (18)10.1.3 环保措施实施 (19)10.2 智能化技术应用 (19)10.2.1 智能化安防系统 (19)10.2.2 智能化交通系统 (19)10.2.3 智能化能源管理系统 (19)10.3 商业地产创新模式摸索与实践 (19)10.3.1 消费体验升级 (20)10.3.2 资产管理创新 (20)10.3.3 社区建设与共创 (20)第1章商业地产概述1.1 商业地产市场分析1.1.1 市场规模及增长商业地产作为我国房地产市场的重要组成部分，近年来市场规模持续扩大。
商业地产的开发_经营和管理
商业地产的开发、经营和管理赵晓鹏(西安新世纪房地产发展有限责任公司)摘 要:本文对城市商业地产的开发、经营和管理应根据该城市不同的经济类型和产业构成来规划进行,提出一些看法与意见。
关键词:商业地产;开发;经营;管理 大城市商业地产的开发应根据该城市不同的经济类型和产业构成来打造商业开发的精品。
1 商业地产市场研究:对商业地产的细分、包括三个方面:1.1销售市场的研究。
它主要反映投资者对投资倾向和区域商铺的增量情况,它只是属于房地产范围。
1.2租赁市场的研究。
在商业地产开发的市场研究中,租赁市场、租金的研究是最重要的,它反映了商铺和商铺市场真实的价值状况。
研究中要十分注意每一个商铺的个性。
在商铺同类物业比较中,或许位置、面积、楼层差异,会造成商铺的价格很大差异,这种差异性在销售市场这一比较难反映;物业对商业适用性,在商铺交易主要是经常性的租赁交易中才能比较全面地反映出来,所以租赁市场是联结商铺销售、开发和使用的关键,租价是售价的基础,商铺租赁市场是研究整个市场的基础,没有这个基础,所作出判断或研究成果都不具可靠性。
售价可以人为炒高,而租金须通过成功的商业经营才能提升。
1.3商业发展的研究。
真实的商业需求是商业地产开发的原始动力,由于我国商业业态更新速度比较快,而商业地产开发的周期比较长,所以有必要提出了“谁用”、“什么时间”、“什么价格”等问题:商业盈利水平决定承租能力大小,也决定了租金水平,也就决定了房价,以研究商业发展去开发商铺,是正确的开发策略。
2 商业地产开发:“一只筷子吃不到鱼”商业地产开发是商业和房地产的双重开发,它以商业需求为开发视点,通过商业地产开发,借助于规划、设计、策划、创意等手段去创造出商业物业的附加价值。
用地判析和业态定位是整个商业地产开发过程中的核心。
商业用地和住宅的差异在于:居住用地的用途选向具有唯一性,即只能造住宅,有变化的是产品档次或类型差异;而商业地产的开发则不同,它面临着魔方般变幻的商业样式选择,所以对商业用地的判析是对项目发展的基本认识,这种正确的基本认识形成之后,才会有准确的业态定位,由此而衍生出对商业的适合性、前瞻性、经济性等一系列第二层面上的准确判析。
商业地产项目开发与管理
CHAPTER 02
商业地产项目开发流程
项目策划与决策
确定项目目标
明确项目的定位、规模、投资预 算等关键要素，为后续工作提供
指导。
市场调研
分析市场需求、竞争态势和潜在风 险，为项目决策提供数据支持。
制定项目计划
根据市场调研结果，制定项目开发 计划，包括时间安排、资源调配等 。
土地获取与规划
01
资产管理
资产评估
定期对商业地产项目进行资产评估，了解项目的市场价值 和潜在风险。
投资决策
根据市场情况和项目发展需要，制定合理的投资决策。
资产处置
在必要时，对项目进行资产处置，实现资产的最大化收益 。
CHAPTER 06
商业地产项目案例分析
成功案例一：某购物中心项目开发与管理
总结词
市场定位准确
该项目通过精准的市场定位、创新的业态 组合和精细的运营管理，实现了商业价值 的最大化。
THANKS
[ 感谢观看 ]
方案设计
在初步设计的基础上，进 一步深化设计方案，明确 建筑风格、景观规划等细 节。
施工图设计
完成方案设计后，进行施 工图设计，为后续施工提 供详细的图纸和技术参数 。
建设与施工
施工招标与合同签订
工程变更与索赔
通过招标方式选择合适的施工单位， 与其签订施工合同。
处理施工过程中出现的工程变更和索 赔事宜，维护项目的利益。
项目前期对目标客群进行了深入分析，针 对中高端消费群体，打造集购物、休闲、 娱乐于一体的购物中心。
业态组合创新
精细运营管理
引入知名品牌和特色商家，打造丰富的餐 饮、娱乐、文化体验业态，满足消费者多 元化需求。
采用智能化管理系统，提高运营效率；提 供个性化服务，增强客户粘性；定期举办 营销活动，提升品牌影响力。
商业地产规划经营与管理
商业地产规划经营与管理摘要:在市场经济发展日趋深化的今天，受房地产开发热潮的影响。
近年来我国商业物业迅猛发展，商业地产在我国经济社会发展中具有举足轻重的作用。
本文对如何促进商业地产发展的因素进行分析，提出相应的对策和措施，努力解决商业地产发展中的突出问题，促进商业地产又好又快发展。
关键词：商业地产；经济管理；措施Abstract: in market economic development of increasingly deepening today, under the influence of the development of real estate boom. In recent years the rapid development of China’s commercial property, commercial real estate in China’s economic and social development that plays an important role. The paper discusses how to promote commercial real estate development to make an analysis of the factors, put forward the corresponding countermeasures and measures to solve the problems in the development of the commercial real estate, promote commercial real estate, nice and fast development.Keywords: commercial real estate; Economic management; measures中图分类号：D922 文献标识码：A 文章编号：【正文】1.前言随着社会的发展和科学技术的不断更新换代，商业地产且要生存和发展，抓好经营和管理是根本。
商业地产开发与运营管理
商业地产开发与运营管理商业地产是指用于商业活动的地产，包括商务办公楼、购物中心、酒店、餐饮娱乐场所等。
商业地产开发与运营管理是指对商业地产项目从规划、设计、建设到运营管理全过程进行协调和管理。
本文将介绍商业地产开发与运营管理的主要内容，包括市场调研、项目规划、建设过程、租赁及售卖与运营管理等。
一、市场调研在进行商业地产项目的开发之前，必须进行市场调研。
市场调研是指对商业地产市场的需求、竞争格局以及潜在风险进行全面的调查和分析。
调研结果将为项目后续的规划、设计和建设提供决策依据。
市场调研需要关注以下几个主要方面：1.需求分析：了解目标市场对商业地产的需求、消费能力和消费习惯，分析潜在客户的群体特征和需求特点。
2.竞争分析：调查目标区域内已有商业地产项目的规模、品牌和运营情况，分析竞争对手的优势和劣势。
3.地理环境：研究目标区域的地理位置、人口分布、交通便利程度等因素对商业地产项目的影响。
4.法律政策：了解相关法律法规对商业地产项目的限制和要求，避免违法风险。
二、项目规划项目规划是商业地产开发的核心环节，包括选址、项目定位、规模设计等。
项目规划需要根据市场调研结果和投资预算，制定详细的规划方案。
1.选址：根据市场需求、交通便利性、土地资源等因素，选择适合的地块进行开发。
2.项目定位：确定商业地产项目的定位，包括商业模式、市场定位以及产品形态等。
3.规模设计：根据市场需求和投资预算，确定商业地产项目的规模和容积率。
4.施工方案：制定详细的施工方案，包括工程进度计划、工程技术标准和施工组织安排等。
三、建设过程建设过程是商业地产项目从开发到竣工的全过程。
建设过程需要合理安排工期、确保工程质量和监督施工进度等。
1.施工管理：对施工过程进行全面监督和管理，确保施工进度和质量。
2.工程监理：聘请专业监理公司进行工程监理，确保按照设计要求施工，并及时发现和解决工程质量问题。
3.资金管理：建设过程中需要进行资金管理，确保项目建设的顺利进行。
商业地产开发与运营管理
商业地产开发与运营管理商业地产开发与运营管理是指在商业地产领域中，经过市场调研与分析后，进行土地购置、规划设计、建筑施工、出租销售、租赁管理等一系列工作的过程。
该过程旨在实现商业地产的价值最大化，并有效管理、运营商业地产项目。
本文将对商业地产开发与运营管理进行深入探讨。
一、市场调研与分析商业地产开发的首要任务是进行市场调研与分析，以确定最佳的地理位置和市场需求。
调研内容常包括消费人群及其需求、竞争对手情况、区域发展潜力等。
通过调研与分析，开发商能够了解市场状况，做出科学决策，避免因为市场不同导致的开发失败。
二、土地购置与规划设计根据市场调研结果，开发商需进行土地购置与规划设计。
土地购置包括与地产主进行洽谈、签署合同，并获取相关证照。
规划设计则包括商业用途的确定、建筑层数、建筑面积、景观设计等。
规划设计需要充分考虑安全性、舒适性、环保性等因素，符合法律法规与市场需求。
三、建筑施工与工程管理商业地产开发中的建筑施工与工程管理是保证项目顺利进行的重要环节。
建筑施工包括总包施工、分包施工等，需要严格按照设计要求进行，确保工程质量和工期。
工程管理则包括进度管理、质量控制、成本控制等方面，协调施工各个环节，保证项目的有效实施。
四、租赁管理与销售运营商业地产开发完成后，需要进行租赁管理与销售运营。
租赁管理包括租约签订、租金管理、入驻管理等，通过对租户的管理和服务，提高租金回报率。
销售运营则包括销售策划、营销活动、品牌建设等，吸引消费者、提升知名度和业绩。
五、物业管理与运营商业地产开发完成后，物业管理与运营也是不可或缺的环节。
物业管理包括楼宇设备维护保养、安全管理、日常维修等，为租户提供良好的工作环境和服务。
运营管理则包括商业运营策略、租金策略、品牌运营等，提高项目的竞争力和运营效能。
六、市场推广与品牌建设在商业地产开发与运营过程中，市场推广与品牌建设是提升商业地产价值的关键。
市场推广包括广告投放、促销活动、线上线下宣传等，提高项目知名度和吸引力。
商业地产开发经营和管理(135页)剖析共137页文档
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
谢谢！2、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
商业地产开发经营和管理(135页)剖析 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商业运行管理
◆ 商铺经营管理
◆ 业态、业种控制 ◆ 商品管理、商品保护 ◆ 商场秩序管理 ◆ 售后服务 ◆ 营业员管理
商业物业管理
◆ 楼宇整体形象 ◆ 设备维护 ◆ 商楼宇维修 ◆保 洁 ◆ 内部交通
◆ 商场内部布置 ◆ 防灾工作 ◆ 档案管理 ◆ 公共关系 ◆ 重要管理内容
◆ 商业生态 ◆ 商业资源分类 ◆ 商业资源开发 ◆ 研究招商
商铺一般开发方法
◆ 商业街区：综合 ◆ 商Fra bibliotek业 街：主题 ◆ 购物中心：组合 ◆ 市 场：专业 ◆ 街 铺：房型
开发筹划
◆ 开发物业类型 ◆ 资金筹划(资金链)拉长的趋势 ◆ 商业物业开发前的重要征询 ◆ 一般房地产开发程序
商铺价值的十大关系
上市公司“华联股份”战略投资顾问， “店铺经营”的战略思想为该公司接 受，取得优异的经营效益。
巴比伦生活广场（30000平方米） 美车饰汽车生活广场（15000平方米） 上海吴中汽配城（80000平方米市场） “大娘水饺”企业发展策略 亚太盛汇休闲购物广场（40000平方米） 松江文石路商业街市规划（30000平方米） 利富商贸大厦（80000方米） 上海旅游委培训基地（12000平方米） 上海国际水产城（1800亩） 新世界房地产公司（企业转型） 中电·紫旺电器城（可行性分析） 华联股份收购企业（否定案） 南汇区航头商业街开发规划（100000平方米） 山东淄博新绿都置业公司shopping·park（100000平方米） 西安·西大街上海城（24000平方米） 洛阳涌金生活广场（40亩全程策划及营销代理） 金山新城（200亩全程策划） 上海多伦路文化特色街策划
商业价值提升
实现销售
业态主题
招商能力
要领推广水平
促进关系
价格 经营成本
提升房价 提升租金 提升回报 商场管理 业态设置 业种组合
商品经营成本
兑现商业价值
物业管理 管理技术 销售方式 价格 商场成本
策划要则
◆ 价值发现 ◆ 改变竞争态势 ◆ 引起关注 ◆ 以理服人 ◆ 商业地产的品牌战略
商业资源开发
2004业种租金承受能力
类形商业街市
项目开发策略
◆ 用途决定建筑规划 ◆ 业态决定建筑形态 ◆ 商业文化决定建筑风格、
景观设置 ◆ 经营特色决定装饰风格 ◆其 他
房地产价值提升
商业用地属性判析 设立合适的业态 立店障碍排除 建筑形式选取 文化气氛营造
体现土地价值 挖掘商业价值 提高使用价值
提高附加价值
物管
三大块：
1、市场块版： 市场发展部、媒介部、运行部、 商业资源部。 2、资产版块： 估价所、融资部、财务公司、托 管部、自有资产经营。 3、保障版块： 法务部、保障部、审计室
境外基金 国内基金
资产管理
◆ 价值评估 ◆ 市场环境 ◆ 资产管理和资产经营
品牌管理
◆ 品牌特征 ◆ 商业地产品牌体系 ◆ 商业品牌资源储备 ◆ 品牌维护
类 型 经营型物业
消耗型物业
属 性 生产资料
生活资料
商铺种类
◆ 按路段区位分类 ◆ 按用途分类 ◆ 按建筑形态分类 ◆ 按组合形式分类
用地判析
◆ 所在城市 ◆ 所在商圈 ◆ 用地条件
定位决策
◆ 定位原则 ◆ 定位方法
2003年业态租金承受能力
2004年业态租金承受能力
2003业种租金承受能力
沿革
◆ 商铺的传说 ◆ 国外商铺 ◆ 中国商铺
基本概念
◆ 商铺价值的构成 ◆ 衡量商铺价值的标准
比较项目
商业物业
居住物业
最终用途 商业经营
居住
评判标准 商业利润或租金
舒适、安全、便捷、机密、经济
升值条件 经营或商业环境
土地或居住环境
消 耗 价值转移(中间商品) 终端消耗
获得方式 投 资
购置
商业地产的盈利模式
◆ 政府的盈利模式 ◆ 开发商的盈利模式 ◆ 投资者的盈利模式
商业地产的主要经营方式
◆ 商铺销售
◆转 让 ◆ 经营权转让 ◆ 租赁经营 ◆并 购 ◆ 股份转让
未来商业地产的营运 模式和架构
◆ 开发资本进入
◆ 金融资本和商业资本介入 ◆ 项目运营 ◆ 资产赎回 ◆ 资产保管和再融资 ◆ 未来商业地产营运的整体架构
形成状态
总 部
市场发展部 媒介关系部 运行部
保 障部
商业资源 法务部 估价部 融资部 财务管理公司 托管部
自有资产部
项目拓展 客户服务 网上商务 研展部
项目运行 电脑 档案 行政 商企关系 招商 法律事务
商铺估价 机构资金 个人 企业资金 基金 资产托管 资产置换 资产运作 抵押
市场研究 指导 开发项目 租务
◆同区域购买力的关系(经济发展水平) ◆同产业结构关系 ◆同区域房价的关系 ◆同商业的聚集程度的关系(商业传统) ◆同开发用地的关系
◆ 同业态的租金承受能力的关系 ◆ 同楼层的关系
A=1
A
◆ 同面积的关系（双三角）
N
S=面积 N=租金
S
◆ 同市场需求的关系 ◆ 同商业发展的关系
市场背景
◆ 总量供应 ◆ 市场特征 ◆ 开发发展方向 ◆ 政策导向 ◆ 法规滞后 ◆ 周边市场