抵押物处置的难点问题实务解析
抵债资产处置变现过程中的困难和问题
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担保实务中担保措施之不动产抵押的常见问题
担保实务中担保措施之不动产抵押的常见问题
在担保实务中，不动产抵押是一种常见的担保措施。
在进行不动产抵押时，常常会出现一些问题，需要注意解决。
以下是不动产抵押常见的问题和解决方法：
1. 权利人不同意抵押：在进行不动产抵押时，有权处置不动产的权利人可能不同意将其不动产进行抵押。
解决方法是与权利人协商解决，可以通过增加债务人与权利人之间的关系来解决，例如增加担保责任人或提供额外的担保措施。
2. 抵押范围问题：不动产抵押应该明确确定抵押的范围，包括具体的不动产和相关附属设施等。
解决方法是明确抵押的范围，并在抵押合同中明确约定。
3. 抵押物评估问题：在进行不动产抵押时，需要对抵押物进行评估确定价值。
如果评估价值与要债主张的债权金额相差较大，可能会导致抵押物无法完全覆盖债权。
解决方法是进行准确的评估，并在抵押合同中约定抵押物的价值。
5. 不动产权属证明问题：在进行不动产抵押时，需要提供相关的不动产权属证明文件。
如果无法提供或证明文件存在问题，可能会导致抵押的效力受到影响。
解决方法是办理相关的不动产权属证明手续，并确保证明文件的真实性和有效性。
6. 不动产后续权益转移问题：在进行不动产抵押后，债务人可能会转移不动产的权益，例如出售或转让。
如果债务人转移不动产的权益，可能会导致抵押权失效。
解决方法是在抵押合同中约定债务人不得转移不动产的权益，并在转移时进行相应的抵押物注销手续。
在进行不动产抵押时，需要注意上述问题，并逐一解决。
还应该根据实际情况，补充完善抵押合同的条款和约定，确保担保措施的有效性和权益的保护。
商业银行不良贷款抵押物处置现状及对策研究
商业银行不良贷款抵押物处置现状及对策研究当前，我国经济增速下行明显，行业风险、区域风险叠加，信用风险突出，银行业经营面临的形势十分严峻。
与此同时，银行不良贷款快速、大幅上升，很多银行被动成为“房东”，手中掌握的抵押物也越来越多，但抵押物处置执行的进展却十分缓慢，有些抵押物即使产权清晰、状况良好也很难处置，很多时候银行迫不得已，只有通过资产转让或核销方式来化解不良贷款，导致银行正常经营受到一定的影响，营业利润也受到较大侵蚀。
一、不良贷款抵押物处置时存在的主要困难目前，抵押物在执行中遇到的障碍主要有以下几种情况：（一）抵押人、借款人失联或不配合，人为拉长抵押物处置时间当抵押贷款逾期且催收进展缓慢、银行不得已进行诉讼并通过法院处置抵押物时，抵押人往往以种种理由推脱、搪塞，很不配合，或者试图通过各种途径阻碍司法执行，拖延抵押物的处置。
例如：拒绝签收法院相关文书，导致银行存处置环节需要进行公告，或者不断向法院提出异议或上诉来拖延处置时间，进而影响抵押物的处置效率。
（二）抵押物非贷款银行首封，需要首封法院推动才能进行司法拍卖由于多种原因，一些借款、担保企业在银行的抵押物往往被多家执法机构查封，如果抵押物被他人首封，抵押银行即使抵押手续完备也不能独立推动司法拍卖。
此外，个别债务人为了在后期处置中掌握一定的谈判权，在风险暴露前就采取措施对抵押给银行的抵押物进行恶意查封。
商业银行对此些情况反响不断。
（三）抵押物土地、房产被分开抵押，需与其他抵押权人合并处置由于抵押手续不够规范，一些借款人在取得土地证后将土地抵押给甲银行，用甲银行的贷款进行项目建设，待项目建成后，又将办妥产权证的房产抵押给乙银行，在乙银行办理贷款，一旦借款人发生风险，无论是甲银行还是乙银行都将无法单独处置抵押物。
（四）抵押物拍卖变现时，法院对银行受偿范围进行了限定主要表现为以下两方面：一是受偿范围仅限于房产登记部门登记的债权金额，包括利息或实现债权的费用；二是表现为即使房地产价格有所上涨，仅能就当时登记的债权受偿，且受偿金额不能超过授信时的评估价格。
房地产抵押实务中存在的问题和解决方法五篇
房地产抵押实务中存在的问题和解决方法五篇第一篇：房地产抵押实务中存在的问题和解决方法房地产抵押实务中存在的问题和解决方法在银行信贷业务中，抵押担保因其较大的安全性，成为银行贷款最为有利的担保方式。
但是，由于担保法及其司法解释对抵押担保的有关规定并不明确和具体，下面就江汉支行在房地产抵押实务和管理中存在的问题和解决方法谈谈本人的一点看法。
一、房地产抵押实务中存在的问题1、一般房地产抵押担保中，以限制或禁止抵押担保的房地产进行抵押登记，如农村集体所有制土地。
这方面的情形不多，但确实存在，主要表现为抵押人或借款人通过人为关系使抵押登记管理部门对上述土地办理抵押登记;由于有他项权证，极易导致银行错信政府的登记公示，为借款人发放贷款。
这一案件已经处理完全，并没有受到损失。
2、以产权关系不明的房地产进行抵押担保。
如抵押人进行抵押的财产，表面上是一人所有，但实际上是与他人共同开发的房地产。
案件涉讼后，抵押效力受到影响。
该案件由于证据没有砸死，现在抵押人正在检察院申诉。
3、最高额抵押担保登记无对应的主债权文本。
现行文本是借款合同文本，不符和业务发展的需要，也不能与最高额抵押担保有效衔接。
4、抵押权人名称和机构变更频繁，影响变更前后抵押登记的效力和主从合同有效衔接性。
5、债务人或抵押人更名改制，对于需要办理的借新还旧贷款，如何处理好债务承担和借新还旧的关系、以及更名改制与办理抵押登记之间的关系，没有一个有效的程序和模式，危及贷款担保安全。
6、抵押物清单没有作为抵押合同的附件或是抵押物清单填写不规范。
7、个人金融业务中，大部分贷款只办理的房产抵押登记，而没有办理土地使用权的抵押登记。
8、子母公司抵押担保问题。
关于子公司为母公司提供抵押担保的效力问题，目前司法实践中并没有一个明确的认定标准，而很多集团公司的业务往来均或多或少的存在上述问题。
二、解决方法针对上述问题，联系的业务实际，建议使用下列方式解决：1、严格按照担保法及其司法解释的规定办理抵押登记手续，对于不能进行的抵押登记的房地产，严把审查关口，杜绝此类现象的发生;对于限制性的房地产，严格按照相关特别法律法规的规定和相关行政法规的规定，作好报批、审批手续，完善有关手续，使抵押担保合法、有效、与主债权有效衔接。
在建工程抵押登记实务难点剖析(一)
法性 的角度将在建 程抵押权 人局 限于银 行等金融机构是不符合担保法理的 。
２土地 已抵押 的在 建 工程 抵押 登 记 如
何 办理
资金 ， 不 宦 限制抵 押权 人 范 同 ， 以保 障借
贷双方尤其是抵押权人 的利 益。
笔者赞 同第二种 观点 。 理 由如下 ：
登记 ＿ Ｔ作 实践 中 ， 在 建 程抵 押 贷款银行 为 了规避 风险 ， 将大 额贷款业 务风 险转嫁
给有 一定 实力 的担 保公 司 ， 通过抵押 反担 保 的形式 ， 将 在建 Ｔ程抵押权 人变更 为担
利用 在 建‘ 程 抵押 筹资 ， 是建 设单 位 特别是 房地 产开发企业 融资 的主要途 径之
一
１非 金 融 机构 能 否作 为在 建 工程 抵 押
的抵押 权人
住 建部 颁布 的 《 城 市房 地产抵 押 管理
在全 面推行 不动产统一 登记体制后 ， 在
建 Ｔ程抵 押登记 实 务中存 在一些 新 的问题
企业 能够 更便捷 、 及 时地获取 继续 建造 的
Ｆ ｝ １ 。 在“ 法无禁 止即 ［ ｛ 由”的原 则下 ， 作 为 上 层建 筑应 当促进 、 服务 、 规 范和保 障好
经 济基础 的发展 ， 对 于在建 Ｔ程抵 押权人 的范 规 制也是 如此 ， 登记 机构 不应 当法 外设法 、 擅 自为行政相对人增 设法外 义务。
亟 待解 决
办法 》（ 以下 简称 《 抵押 管理办法 》 ） 规定 ，
在建 ｌ ＿ ｒ 程抵 押是指抵 押人 为取得 建 Ｔ程
作者 简介 ：张辉 ，杨黎萌 ，南通 市不动 产登记 中心
在建工程抵押登记实务难点剖析(一)-最新资料
在建工程抵押登记实务难点剖析（一）利用在建工程抵押筹资，是建设单位特别是房地产开发企业融资的主要途径之一。
在全面推行不动产统一登记体制后，在建工程抵押登记实务中存在一些新的问题亟待解决。
1 非金融机构能否作为在建工程抵押的抵押权人住建部颁布的《城市房地产抵押管理办法》（以下简称《抵押管理办法》）规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其他方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
上述规定，将在建工程抵押权人局限为银行。
在办理在建工程抵押登记实务中，是否对在建工程抵押权人予以限制，各地规定和做法不一：银行、银行和经人民银行批准开展房地产抵押的金融机构、银行和其他法定金融机构。
尽管各地规定和做法不尽相同，但仍予以限制。
在建工程抵押权人是否被局限为金融机构，业界有两种观点：一?N观点：《抵押管理办法》规定，在建工程抵押只能抵押给银行，且在建工程未竣工、不具有使用价值、容易产生经济纠纷，应当将有金融许可的银行等金融机构作为抵押权人，绝对不能任意扩大，以此降低登记风险。
另一种观点：在建工程抵押作为企业融资的主要和重要的担保方式，为了保障企业能够更便捷、及时地获取继续建造的资金，不宜限制抵押权人范围，以保障借贷双方尤其是抵押权人的利益。
笔者赞同第二种观点。
理由如下：第一，抵押作为担保之王，担保的对象是借贷、买卖、贷物运输、加工承揽等经济活动中产生的合法债权，以银行等金融机构作为一方主体的借贷只是债权的一种类型；借贷之债可分为银行借贷和民间借贷，民间借贷只要不违反法律法规的强制性规定也是合法债权。
所以，从担保债权合法性的角度将在建工程抵押权人局限于银行等金融机构是不符合担保法理的。
第二，最高人民法院于2012 年在对山东省高院的《关于〈城市房地产抵押管理办法〉在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复》（以下简称《回复》）中指出，在建工程抵押属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围，法律对在建工程抵押权人的人的规定，只是对抵押权人为银行的特别规定，并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。
浅谈处置抵贷资产的难点及对策
受 市 场环 境 和政
策 条 件 等 主客 观
因 素 制约 ，抵 贷
资 社 会 接 受 能 力
差 。 抵 贷 资 产 中
的 专 用 设 备 因 用 途 狭 窄 ， 抵 贷 财产 变 现 的难 中之 难 ； 用设 备 虽 然 具 是 通 有 广 泛 的 适 用 性 ， 但 受 本 身 质 量 的 限 制 和 市 场 需 求 不 足 ， 变 现 过 程 中也 存 在 困难 ； 地 产受 地域 限制 和 经 在 房 济 环 境 的 影 响 ， 乏 活 跃 的 变 现 能 力 。二 是 由 于 抵 贷 价 缺
●
的难点及对策
以被 动 形 式 接 受 以 物 抵 贷 方 式 来
０
金 融
债 权 银 行 经 常 是 齐 ，银 行 要 办 理 过 户 手 续 必 须 通 过 有 关 部 门从 头 补 齐 ， 张建东 张 凤春 不 仅 手 续 繁 琐 ， 要 交 纳 各 种 税 费 ， 要 花 费 大 量 人 力 还 既
作。 二 、 策 对
物 抵 贷 ，否则 有
可 能 完 全 无 法 收
回债 权 。 二 是人
民法 院 以民事 裁
定 书 方 式 将 这些
非 货 币 资产 裁 定
给 债 权 银 行 以抵 偿债 务 。
难 点 之 二 ：
对 策 之 一 ： 取 多 种 方 式 ， 管 齐 下 加 速 处 置 抵 贷 采 多 资产 。 １租 赁 。 目前 ， 国银 行 的 租 赁 业 务 几 乎 是 空 白 ， ． 我 国 外 的 经 验 表 明 ， 行 开 办 租 赁 业 务 可 以 充 分 发 挥 资 金 和 银 成 本 的优 势 。 要 允 许 商 业 银 行 内 部 成 立 租 赁 业 务 部 ， 对 行情 看涨 暂 不宜 或暂 无法 出售 的房产 、 器设 备实 行 租 机 赁 经 营 ， 市 场 行 情 回 暖 后 再 行 处 置 。 这 样 不 仅 可 以 降 待 低资 产 管 理 的成 本 ， 取 租金 收 人 ， 且 可 较 大 限 度地 获 而 保 全 资产 。 ２拍 卖 。拍 卖 是 处 置 抵 贷 资 产 回 收 现 金 的 最 快 捷 的 ．
司法实践中抵押权实现疑难问题探析
司法实践中抵押权实现疑难问题探析抵押权是指债务人将其不动产或动产作为债权人的担保物，如果债务人未能履行其债务，债权人可以就抵押物实行抵押权进行强制执行。
抵押权的实现同样是一种司法实践活动，然而在这个过程中我们也会遇到各种疑难问题，本文旨在针对抵押权实现过程中的几个疑难问题进行探析。
一、抵押权的优先权问题抵押权优先的原则是“先抵押者先受偿”。
然而在实际操作中，债务人对多个债权人设立抵押物或在不同债权人处设立多个抵押物时，如果债务人违约，抵押权的优先级就成了一个复杂的问题。
有的时候，债务人可能会在不同的债权人处设立多个抵押物，因此，抵押权人之间谁的权利优先就成为一个棘手的问题。
一般情况下，法律规定，先设立抵押者的抵押权先受偿，但也有例外。
在实际解决问题的时候，根据具体情况，需综合考虑债务性质、抵押物的价值、债权债务关系等多方面因素，确立抵押权的优先度。
二、抵押物的变卖问题抵押物的变卖是抵押权实现的核心环节，变卖后的款项是用于清偿债权人债权的来源。
但是抵押的物品可能存在很多的缺陷和质量问题，一旦抵押物出现损坏或灭失的情况如何解决问题就成了一个关键性问题。
对于抵押物的变卖，抵押权人必须遵循公开、公正、公平的原则进行。
同时，在变卖过程中需要严格保障抵押物的完整性和价值的准确性，保证抵押物在变卖中得到合理的价格。
若抵押物存在损坏、灭失或者其他问题，必须在变卖开始前将问题明确通报债权人，并及时采取措施保护债权人的利益。
三、抵押权人的法定顺序问题在抵押权实现中，如果存在多个抵押权人，则需要根据法律规定的顺序进行分配债务人的抵押物的担保金额。
抵押权人可以通过法律途径实现对抵押财产的拍卖或变卖，将所得到的价值作为债权的强制履行。
法定顺序是指在抵押权人的存在下，根据不同的情形，依次等级排定抵押权人的优先位置，并按照相应的优先位置依次受偿。
法律规定了按照时间优先原则、抵押物决定权顺序、被担保主债权本息顺序和抵押债权数额顺序等四种法定抵押权分配顺序。
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抵押物处置的难点问题实务解析
抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人（抵押人）不转移财产的占有，将该财产（抵押财产）抵押给债权人（抵押权人），当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产通过折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
一、行使抵押权的条件
《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）和《中华人民共和国担保法》（以下简称“《担保法》”）规定了当事人行使抵押权的条件：抵押权人与抵押人可以约定实现抵押权的情形，如当事人之间未约定实现抵押权的情形的，则当债务人不履行到期债务时，债权人可以行使抵押权。
二、行使抵押权的方式
《物权法》和《担保法》规定抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，所谓优先受偿是相对于无担保的普通债权人。
当不动产抵押物同时抵押给多个债权人时，在先登记的抵押权人应先于后登记的抵押权人受偿，若发生后登记抵押权人债权先到期情形的，后登记债权人有权先行要求处置，但只能就抵押物价值超出在先抵押担保债权的部分受偿。
实现抵押权的方式
《物权法》第和《担保法》规定的实现抵押权的方式有折价、拍卖和变卖三种。
（1）折价
法律允许抵押人和抵押权人在债务履行期届满后协议以抵押物折价抵偿债务。
如果不损害其他债权人的利益，以抵押物折价抵债可以充分体现民事法律关系中的当事人意思自治的原则，便于债权人更好地实现债权。
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不同于法律禁止的流质契约（流质指抵押合同中约定抵押物的所有权在债务未受清偿时直接转移给抵押权人），《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第57条明确规定了含有流质契约的内容无效，但流质契约内容无效并不影响抵押合同其他部分内容的效力。
折价是抵押人和抵押权人在债务履行期届满后，按抵押物的性状、参照市场价格，协商把抵押物折价归抵押权人所有，债权人对抵押物价格与债权之间的差额多退少补。
需要注意的是，折价处置抵押物可能会导致不公平的后果，影响其他债权人的利益，其他债权人认为折价协议有失公允的，可以请求撤销。
（2）拍卖
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并且应当委托具有相应资质的评估机构评估；
拍卖保留价应由人民法院参照评估价确定，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%；
对于不动产，连续三次降价拍卖都流拍的，法院应当在第三次流拍之后再进行一次变卖，但是变卖的价格应当以第三次流拍的保留价为依据。
拍卖通过引入竞争机制，既能保证抵押物价值的充分实现，抵押权人也可以作为竞拍人参与到竞买中，兼具公平性和快速变现的优点，实践中是法院优先采取的变价处理方式。
（3）变卖
“变卖”的关键在一个“变”字，即将抵押物变成现金。
当事人协议进行变卖的，其性质与协议折价相似，却没有协议折价的弊端。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采用拍卖的方式，如果当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。
变卖应建立在抵押权人与抵押人协商一致的前提下，如果法院在强制实现抵押权时，无法通过拍卖方式对抵押物变价的，也可由法院主持对抵押物进行变卖，此种方式最为省时省力。
三、抵押期间的处置权
由于抵押权人在行使抵押权时获得的是抵押物的交换价值，基于这种财产的代位性，在抵押期间，相对于抵押权人而言，抵押人对于抵押物仍然享有处分权，但却要受到一定限制。
（1）出租权
抵押人将抵押物出租的，承租人的租赁权是否有效取决于抵押设定的时间。
当租赁先于抵押时，应遵循“抵押不破租赁”的原则，在租赁物设定抵押后原租赁关系继续有效。
其原因在于，承租人支配的是租赁物的使用价值，而抵押权人支配的是其交换价值，所以租赁物设定抵押不会损害承租人的利益，因此抵押人将租赁物设定抵押无须经过承租人的同意。
但是如果租赁合同没有到期抵押权人就依法行使了抵押权，租赁物所有人发生变化，租金的给付对象也发生了变化，故抵押人在设定抵押时，应告知承租人抵押事实，同时为避免负有租赁的抵押物变价困难，也应将租赁事实告知抵押权人。
（注：当抵押房屋因抵押权人通过法院被依法执行拍卖时，如承租人依据“抵押不破租赁”要求带租拍卖，执行法院应予实质审查。
以浙江为例，承租人只要在房屋被抵押、查封后占有房屋的，不论是否在前已签订租赁合同，执行法院都可以裁定除去租赁关系而启动拍卖；如果房屋被抵押、查封前已交付承租人，但申请执行人有证据证明被执行人与承租人间恶意串通以明显不合理低价租赁，或有伪造租金交付证据的，执行法院经审查后仍可能除去租赁关系拍卖）
反之，抵押人在抵押权设立后抵押物出租的，租赁关系不可以对抗已登记的抵押权，即抵押权实现后，租赁合同对抵押物受让人不具有约束力。
（2）出让权
抵押期间，抵押人欲转让不动产抵押物的，必须通知并征得抵押人同意并将抵押情况告知受让人，否则转让行为将归于无效（如果是无需登记的抵押物，可能导致转让行为生效而致抵押权人蒙受损失），但如果受让人代替债务人清偿全部债务从而消灭抵押权（即受让人行使“涤除权”）的除外。
如若抵押权人认为转让价款明显低于抵押物价值时，抵押权人可要求抵押人提供相应担保作为其同意转让的条件。
对于转让所得的价款，债务人应当用于提前清偿担保的债权，剩余部分才由抵押人享有，如有不足的，还需债务人清偿。
（3）再抵押权
财产经抵押后，若财产的价值大于所担保的债权金额，就余额部分抵押人可向其他债权人再次抵押，但是再次抵押的担保债权金额不能超过抵押物的余额部分。
四、抵押权实现条件成就时的处置权
（1）抵押物的处置方式
实现抵押权的方式有拍卖、折价、变卖三种。
其中，变卖方式最为省时省力，但基本上建立于抵押权人与抵押人协商一致的前提下，当然如果法院在强制实现抵押权时，无法通过拍卖方式对抵押物变价的，也可由法院主持对抵押物进行变卖。
折价，可由抵押双方在债务履行期届满后（如在订立抵押合同或债务履行期届满前达成的，可能因被认定为“流质条款”而归于无效）协商进行也可由人民法院在作出判决后，按抵押物的性状，参照市场价格，把抵押物折价归抵押权人所有，此种方式可能会导致不公平的后果，也易影响其他债权人的利益，一旦折价协议有失公允的，其他债权人可以请求撤销，因此折价必须建立在公平估价的基础上。
拍卖，是实现抵押权的一种最佳方式，通过引入竞争机制，竞拍的价格能保证抵押物价值的充分实现，同时抵押权人也可以作为竞拍人参与到竞买中，基于此种方式的公平性和变现能力，其也是法院优先采取的变价处理方式。
（2）抵押权人的债权执行权
1. 抵押权人债权执行权包括对抵押物的执行处分权
法律规定，当债务人到期无法清偿抵押人债务时，抵押人只能先通过与抵押人协议以抵押物处置所得价款受偿，协商不成的，再向人民法院提起诉讼或向仲裁机构提起仲裁确认债权后通过向法院申请强制执行生效判决、
调解书或仲裁裁决（可统称为“执行依据”）来处置抵押物受偿，处置的方式同样是折价、拍卖或变卖。
在前者协议受偿方式下，抵押物的处置人是抵押人，而在后者诉讼或仲裁受偿方式下，因处置行为的启动有赖于抵押权人的申请，因此处置人实为抵押权人，只不过其处置权是须依附法院执行程序实现的执行处分权。
在执行依据生效至抵押物处置前，抵押物的孳息可由抵押权人收取并享有（即抵押权人的处置权还及于抵押物的孳息）。
2. 抵押权人债权执行权包括对抵押物执行处分的优先受偿权
抵押权人就抵押物处分所得价款具有优先受偿权，该优先受偿性是针对无担保的普通债权人，但是当不动产抵押物同时抵押给多个债权人的，在受偿优先性上也存在区别：在先登记的抵押权人应先于后登记的抵押权人受偿，若发生后登记抵押权人债权先到期情形的，后登记债权人有权先行要求处置，但只能就抵押物价值超出在先抵押担保债权的部分受偿。
）。