我国房地产抵押物风险分析及防范对策
解析房产抵押中的风险与防范
解析房产抵押中的风险与防范在房地产市场中，房产抵押是一种常见的融资方式，也是很多购房者和投资者选择的重要途径。
然而，房产抵押并不像表面看起来那么简单，其中隐藏着许多风险，如果不能正确识别和防范，可能会给个人和企业带来不可估量的损失。
本文将从多个角度解析房产抵押中的风险，并提出相应的防范措施。
一、房产抵押的风险1.法律风险在房产抵押过程中，如果借款人无法按期还款，银行或借款人将有权对抵押的房产进行拍卖。
在这个过程中，如果相关手续不完备或不符合法律规定，可能会引发法律纠纷。
此外，如果借款人存在欺诈行为，也可能导致银行遭受损失。
2.市场风险房产市场受多种因素影响，如政策、经济、环境等。
一旦市场发生变化，房价下跌或交易停滞，抵押的房产价值可能会受到影响，进而影响借款人的还款能力和银行的收益。
3.信用风险借款人的信用状况是决定其是否能顺利还款的重要因素。
如果借款人的信用记录不良，如多次逾期或债务拖欠等，可能会导致银行无法追回贷款。
二、防范风险的措施1.了解法律法规在房产抵押过程中，需要严格遵守相关法律法规。
在签订合同前，应仔细阅读合同条款，确保合同内容符合法律规定。
同时，对于可能存在的法律风险，应咨询专业律师的意见。
2.充分调查借款人信用状况银行在放贷前应对借款人的信用状况进行充分调查，包括查看借款人的征信报告、信用历史等。
对于信用记录不良的借款人，应谨慎放贷。
3.选择合适的抵押物在房产抵押中，抵押物的选择也非常重要。
银行应选择价值稳定、地理位置优越的房产作为抵押物，以降低风险。
同时，对于抵押物的评估也应遵循专业、公正的原则。
4.建立风险预警机制银行应建立完善的风险预警机制，对市场变化、政策调整等因素进行实时监控，以便及时采取应对措施。
同时，对于可能出现的风险点，应提前制定预案，以降低风险发生的概率。
5.加强贷后管理贷后管理是防范房产抵押风险的重要环节。
银行应定期对抵押的房产进行实地考察，了解房产的市场价值及借款人的还款情况。
个人住房抵押贷款风险的分析与防范对策
个人住房抵押贷款风险的分析与防范对策一、个人住房抵押贷款风险分析1、信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。
信用风险一般包括以下几种形式：(1)被迫违约。
被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。
(2)理性违约。
理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。
当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。
(3)提前还款。
提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。
提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。
提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷行为。
另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。
提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。
(4)恶意骗贷。
一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。
其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。
2、抵押风险(1)抵押处置风险。
当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。
我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
(2)抵押物价格风险。
包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。
房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。
由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。
1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定,抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准”房, 地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示”。
而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。
在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。
1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。
这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。
房产抵押合同中的风险管理与内部控制
房产抵押合同中的风险管理与内部控制随着房地产市场的繁荣，房产抵押合同已成为一种常见的融资方式。
然而，房产抵押合同不仅涉及到借贷双方的权益，还涉及到风险管理和内部控制。
本文将探讨房产抵押合同中的风险管理与内部控制的重要性，并提出一些实践建议。
一、风险识别与评估在签订房产抵押合同时，首先需要识别和评估潜在的风险。
这些风险可能来自市场环境、法律、借款人信用状况等多个方面。
通过风险识别与评估，借贷双方可以更好地了解潜在的风险，并采取相应的风险管理措施。
1.市场环境风险：市场环境的变化可能影响房产价值，从而影响贷款的安全性。
因此，借贷双方需要密切关注市场动态，并采取相应的措施来应对市场风险。
2.法律风险：在签订房产抵押合同时，必须遵守相关法律法规。
借贷双方应确保合同内容符合法律规定，避免因合同内容违法而导致法律纠纷。
3.信用风险：借款人的信用状况是签订房产抵押合同的重要考虑因素。
借贷双方应评估借款人的信用记录、还款能力、还款意愿等因素，以确保贷款的安全性。
二、内部控制在签订房产抵押合同过程中，建立健全的内部控制体系至关重要。
有效的内部控制可以提高合同签订的透明度、规范性和安全性。
1.授权审批制度：在签订房产抵押合同时，必须经过授权审批程序，确保合同内容的合规性和合理性。
2.合同档案管理：建立健全的合同档案管理系统，确保合同的完整性、安全性和可追溯性。
3.内部审计：定期进行内部审计，检查内部控制体系的执行情况，及时发现和纠正潜在问题。
三、风险管理实践建议在签订房产抵押合同时，以下是一些实践建议，以帮助借贷双方更好地管理风险：1.建立风险管理制度：制定明确的风险管理政策，明确风险管理职责和流程。
定期对风险进行评估、报告和监督，确保风险管理工作的有效性。
2.强化信息披露和透明度：在签订房产抵押合同前，充分披露相关信息，如借款人的信用状况、抵押物的价值等。
增加合同的透明度，有助于减少误解和纠纷。
3.设定合理的贷款条件：根据借款人的信用状况、还款能力等因素，设定合理的贷款条件。
房地产抵押贷款的管理措施浅析
房地产抵押贷款的管理措施浅析引言房地产抵押贷款指的是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款，它是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占据了非常重要的地位。
房地产贷款管理指的是指金融机构为提高贷款的使用效率、降低金融风险，按一定的规程对房地产贷款的发放、收回等进行的全过程监督检查。
1 房地产抵押贷款面临风险分析1.1抵押物风险从现阶段来看，抵押物权利瑕疵风险指的是在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，虽然现在大部分地区已实行“两证合一”，但是仍存在着部门之间缺乏协调能动性，在具体办理过程中存在一定的弊端。
同时由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性。
抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。
房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。
1.2变现风险由于房地产是一种比较特殊的商品，属于不动产。
因此投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。
房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。
1.3 社会和政策性风险任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。
如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。
现在房地产不景气，出现了持币待购的现象。
对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受巨大的经济损失。
1.4 抵押物毁损风险抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。
1.5 房地产抵押登记风险第一：不法分子利用制造的假证，或利用拆迁应注销的房地产权证，到金融部门直接贷款，而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。
房产抵押贷款的风险及防范对策
房产抵押贷款的风险及防范对策相关推荐房产抵押贷款的风险及防范对策很多创业的朋友没有创业本钱，就想拿⾃⼰的房⼦去贷款。
在这个过程中需要注意些什么呢？当前，由于信⽤贷款、保证贷款风险相对较⼤，机器设备抵押贷款抵押物⼜难以处置变现，因此，近年来银⾏发放的房产抵押贷款越来越多。
房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜⼒⼤、处置⽅式灵活等优势，综合分析风险相对较⼩，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚⾄造成贷款损失。
⼀、房产抵押贷款存在的风险（⼀）租赁权对抗的风险1、抵押物难以处置。
按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款⼈即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银⾏也很难处理抵押房产。
2、租⾦收⼊难以获得。
借款⼈与银⾏签订借款合同前，如果与抵押房产承租⼈签订时间较长的租赁协议，并且要求承租⼈⼀次性付清租赁费；或者借款⼈以明显低于市场价格的租⾦将房屋出租给关系⼈，银⾏将很难获得租⾦收⼊⽤于还贷。
3、抵押物拍卖价格不公正。
如果借款⼈不按期还贷，银⾏有权处置抵押房产⽤来归还贷款。
当银⾏拍卖抵押房产时，按照我国⽬前的法律规定，承租⼈具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
（⼆）抵押登记权的风险1、“⼀物多押”的风险。
《担保法》第三⼗五条第⼆款规定：“财产抵押后，该财产的价值⼤于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
”借款⼈将房产抵押给多个银⾏后，⼀旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。
2、⼟地使⽤权的风险。
银⾏办理房产抵押登记⼿续时，如果只是办理了房产抵押登记，⽽没有办理⼟地使⽤权抵押登记，抵押的房产将⽆法处置变现。
另外，我国法律规定：集体⼟地不可以⽤来抵押。
因此，农村的集体⼟地如果⽤来办理抵押贷款，必须转化为国有⼟地。
3、登记期限的风险。
银⾏办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为⼀致，⼀旦贷款到期⽆法收回，抵押登记也将到期，银⾏将⽆法处置抵押房产。
如何防范抵押房地产权属状况与贷款风险
如何防范抵押房地产权属状况与贷款风险一、导致抵押房地产发生风险的几种情况1、抵押房地产未办理抵押登记2、抵押房地产处分价格低于贷款金额3、房地产权属不清或存在权属纠纷二、抵押房地产权属问题是导致抵押风险发生的重要原因抵押权人一般比较重视前两种情况导致的偿贷风险，能够委托专业评估机构对抵押房地产进行评估并按照规定办理抵押登记手续。
但是如果房地产权属不清或存在权属纠纷，将会导致以下两种情况：l、抵押物变现价值远远低于抵押价值;2、更为严重的后果将导致抵押物不能顺利处分变现。
三、抵押房地产权属问题的表现形式房地产权属问题的表现形式多种多样，一般的权属问题可以通过办理抵押登记手续得以避免。
北京市房地产抵押管理办法明确规定权属有争议的房地产不得抵押。
但是由于房地产管理部门的制度健全是一个逐步完善的过程，因此在制度上和管理上难免有一些纰漏，另外抵押权人审核不严格也是导致权属有问题的房地产能够进行抵押的重要原因。
下面对几种在审核和抵押登记过程中容易被忽视和不易发现的房地产权属问题进行分析：1、房地产权属证件所记载情况与房地产实际情况不符(证实不符)举例：⑴面积不符：房产证、土地证上记载面积是A，而实际面积是B.⑵位置不符：房产证、土地证上记载的四至边界与实际不符。
⑶产权人不符：房产证、土地证登记的所有权人、使用权人与实际的所有权人、使用权人不符。
后果：导致处分抵押物价值大幅降低;抵押物无法处分，贷款无法收回。
解决措施：要特别重视和注意现场勘察工作;与房地产管理部门建立良好的沟通关系，对证实不符的情况尽可能查阅房地产档案。
2、违规越权发证⑴化整为零：区县房地产管理部门回避管理权限，将一宗完整的土地人为地分成若干宗土地分别发证。
举例：个别的区县人为将一宗完整地块，按不足10亩一宗划成若干块并且分别发证。
后果：导致处分抵押物价值大幅降低(使用功能受限制)。
抵押物无法处分，贷款无法收回(一宗房产坐落在两宗土地交界处)。
抵押房地产风险分析
四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析
（3）影响价格的因素 ➢ 区位状况：
地段繁华程度、交通条件、临街状况、楼层 ➢ 实物状况：
建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值（是否有 大型品牌超市、商业企业进驻等）
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四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析
2.商务办公类房地产 （1）定义：俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动
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二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
2.不能办理抵押登记
表现：相关权证不齐全（划拨地没有房产证、只有房产证没有土 地证）、划拨地、集体地、违章房等 后果：不能办理抵押登记，不能合法变现处置 防范措施：变更抵押物、扣减抵押价值；尽量不要同意委托方进 行非正规渠道的抵押登记
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二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
2.房地产相关政策风险：
宏观调控政策、金融政策、房地产（土地）政策、税收政策等。 常见问题：
➢ 政策稳定性差； ➢ 政策可操作性差； ➢ 政策执行松紧度不一。
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一、抵押房地产风险分析
规避方法：
（1）积极把握政策变化，市场分析及时更新 ➢ 最新的房地产政策 (新国五条等) ➢ 房地产与土地市场分析 ➢ 房地产政策法规解读 ➢ 区域房地产市场分析
的建筑物及其附属设施和相关场地。 （2）分类： ➢ 按建筑面积分：小型（1万平方米以下）、中型（1-3万平方米）、
大型（3万平方米以上） ➢ 按使用功能分：单纯性写字楼、商住型写字楼、综合型写字楼 ➢ 按所处的位置、自然或质量状况和收益能力分：甲级、乙级、丙级
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四、商业地产项目介绍及特殊风险点分析
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【内容提要】近年来，经过国家一系列的宏观调控政策，房地产市场在经历了连续三年的高速增长之后，进入了调整回归的运行阶段。
一旦房地产价格大幅下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。
本文从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。
一、引言从2005年商业银行的信贷余额来看，个人住房贷款、房地产开发类贷款及以房地产作为抵押物的流动资金贷款的余额较大，鉴于房地产价格正处于开始步入一个循环景气的下降通道之中，商业银行应加强对房地产行业的研究，对未来房地产价格走势进行分析，严格评估房产抵押物的价值，及时建立应对市场变化的全面管理机制。
本文将从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。
二、房地产抵押的类型房地产是房产和地产的总称，包含土地和土地的定着物。
土地的定着物是指附着于土地，与土地在不可分离的状态下才能使用的物体，包括建筑物、构筑物等。
依据房地产类型及开发程度，一般把房地产抵押分为土地抵押、在建工程及房屋期权的抵押和建成后的物业抵押三种类型；（一）土地抵押土地是房地产的一种原始状态，单纯地土地并不能满足人们人住的需要，只有通过投资才能达到为人类提供人住空间的目的。
土地抵押按类别分为国有土地出让、国有行政划拨、集体土地使用权抵押三种形式。
（二）在建工程及房屋期权的抵押在建工程抵押系指抵押人（主要是开发商）将“在建工程已完工部分连同其合法取得的土地使用权”抵押给抵押权人（银行）以获取在建工程继续建造的资金的行为。
房屋期权抵押是指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而将的所购商品房抵押给银行，作为偿还购房款的担保行为。
这种形式大多为居民采用分期偿还本金的抵押贷款购房模式。
（三）建成后的物业抵押贷款建成后的物业按其特性分为商业、住宅、工业等类物业。
这一部分物业显著标志是竣工后领取土地房屋产权证。
建成后物业抵押贷款是指在物业不转移占用的情况下，将其房屋所有权连同土地使用权提供给抵押人作为履行债务的担保。
三、房地产信贷业务中的抵押物风险分析（一）房地产开发贷款面临的抵押物贬值风险如房价持续下调，在房产销售不景气的市场环境下，开发商会面临预售资金难以及时回笼，使项目不能按计划完工，又进一步影响销售进度，致使贷款到期无法归还。
在土地和建工程抵押评估时，土地使用权证基本是采用“获得土地的实际支付价格与评估时周边的土地实际价格就低法”确定的。
近年来，土地价格飞快上涨，2002年以来土交易价格涨幅分别为10.2％，与同期房屋销售价格涨幅的9.7％相比，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。
2004年土地交易价格涨幅为10.2％，达到历年最高。
2005年二季度，土地交易价格仍呈上升态势。
35个大中城市土地交易价格比去年同季上涨10.7％，比一季度上涨3.8％。
居住用地交易价格比去年同季上涨12.9％，比一季度上涨4.0％。
特别是2004年8月份以后获得土地价格较高，如果以2004年获取的土地为抵押向银行申请贷款，就目前来看存在抵押物贬值的风险。
（二）个人住房贷款中面临的风险在我国，按揭房产的贬值风险尤为担心。
近年来，由于我国市场机制不完善，竞争的盲目性以及其他原因，相对于我国居民的收入水平，房产价格上涨速度很快。
因此，一旦房价发生比较大的下降，银行承担的房屋贬值风险很大。
当违约所带来的经济利益超过所带来的损失，如楼价下降，抵押该房产价值低于应偿债务的应交罚金时，借款人可能会主动违约，从而使按揭贷款存在风险。
近年来，上海房价涨幅过快，若按照房价高峰时期计算的抵押贷款，银行潜在风险较大，近期出现的个别楼盘，业主因与开发商的退房纠纷，影响银行按揭贷款的案例，已经显现了因房价下跌，造成借款人主动违约的端倪，应该引起银行的关注。
同时，二手房按揭中也存在部分中介联合评估机构高估房产价值以获取银行高额贷款的情况，给银行带来了很大的风险。
（三）流动资金贷款中的房地产抵押物贬值的风险目前，在发展中小企业业务的整体思路下，贷款的保证方式中的重要一条就是以贷款人所有的房地产抵押，与此同时，商业银行的流动资金贷款也有相当大的余额是采用房地产抵押作为贷款保证方式。
商业银行以房地产作为抵押物的流动资金贷款设定的抵押率统一低于70％，当房地产市场发生剧烈波动时，抵押物完全有可能跌至低于七成的价格，对于资产保全不利。
（四）抵押物变现的风险目前按有关规定，银行完成处置、变现抵押房产，一般要经过8个环节（详见附表），即使每个环节都很顺利，比如银行及时进行诉讼、借款人不提起上诉、一次拍卖成功、买方能接受市场价等，也要14个月左右的时间。
这一年多的时间，会造成银行贷款成本上升，加上交易税费，即使能按原价拍卖成功，也可能面临无法全部收回贷款本息的风险。
附表处置、变现抵押房产的时间周期构成违约(逾期3期)：3个月律师函催款：1个月法院诉讼：2个月判决生效：0.5个月宽限期：6个月拍卖公示：1周拍卖进款：20天其他准备时间：10天总计：14个月（五）抵押物的损毁、灭失风险抵押人或第三人有意或无意毁损抵押物，造成抵押物价值急速贬值，以致抵押物实际价值低于未偿还的贷款本息，从而可能出现贷款不能完全收回的风险。
另一种情况就是由于自然的或人为的原因，无意或故意地造成住房抵押物的灭失风险，如火灾、地震等。
四、房地产抵押物风险的防范对策（一）加强对宏观经济和房地产行业的分析研究商业银行应加强对政策、市场、房产价格的研究，及时掌握国家政策、地方经济发展规划和城市发展格局，把握房地产行业的周期性变化特征，尽量避免因政策产生的风险。
定期对宏观经济形势、房地产市场现状进行研究分析，及时公布研究结果。
加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。
在大力拓展信贷业务品种的同时，制定科学计划，做到平衡发展，防止贷款集中造成风险集中。
（二）研究和完善现行的抵押物评估的办法和标准商业银行对于所接受的抵押物，不仅考查抵押物的静态价值，也要考虑其动态价值，尤其对日后的流通可能性和价值减损问题。
对抵押率进行科学的分类，按不同抵押物及其变现能力确定抵押率，谋求抵押率≈变现率。
调整抵押率的计算方式，对容易确认变现价值的抵押物，采用变现价值扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率，对不容易确认变现价值的抵押物，应在双方认可的评估价值基础上，扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率。
建议根据市场敏感程度对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限分别设定不同的抵押率。
（三）加强对抵押物的管理商业银行应充分利用风险监控和预警的系统平台，借助计算机网络和分析软件提高风险预警能力。
对每个客户、每笔贷款、每项业务进行连续跟踪、监测和警报提示，辅助管理人员更有效、更及时地防范业务风险。
系统应主要对于控制参数（如抵押率）、市场情况（如变现能力）等方面给予提示和警示。
对于某一类物业市场价格和交易量发生剧烈波动时，系统要给予贷款经办行给予提示和指导，适当提高或降低抵押率，对于抵押物价值不足的部分要提供其他的债务保证方式等。
对存在风险预警的贷款采取积极的风险控制措施，密切关注企业的现金流，及时追加抵押物和追加担保，作为现有贷款和授信额度的追加担保物。
加强对抵押物的动态管理和资产评估。
定期公布对宏观经济形势、房地产市场现状的研究分析结果。
相关职能部门应建立一定的管理制度，要求经办行定期对抵押物的情况进行关注，对于抵押物价值变动较大的贷款应采取及时的处理措施。
（四）研究抵押物处置的措施抵押物处置的成本大小和处置的时间快慢，对银行都可能产生风险。
抵押物处置不是短时间内就能完成的，时间越长，精力耗费越多，成本也就越高，而急于出手，价格自然要低很多，如果不能迅速处置，又要严重影响银行资金铁周转。
因此商业银行要积极研究改进抵押物处置的相应措施，尽力使银行的风险降到最低。
（五）研究利用保险来分散风险利用保险转移银行风险是各国、各地区发展商品房按揭的经验。
基于银行资产的安全性的保障和抵押贷款风险分散的考虑，在开展商品房按揭贷款过程中，许多国家和地区都引进了保险机制。
在此项业务中，保险机构主要经营两个方面业务：（1）为按揭房地产办理抵押保险，在抵押房地产遭到意外风险而毁损、灭失时提供保险；（2）为房地产金融机构发放抵押贷款办理贷款保险，主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。
商业银行可探讨增设在国际上流动的银行信用险的可能性。
它是指贷款银行以购房人的信用为保险标的，在购房人不能如期付款而造成损失时，由保险人赔付该损失的一种保险。
在实际操作中，可能要求银行、开发商、购房人共同投保，保费由银行、开发商、购房人按照一定的比例共同负担，以银行作为受益人。
对于信誉状况良好的购房人，银行可以考虑退还部分保费。
这样在购房人贷款出现逾期，开发商又不履行办证责任时，银行可以要求保险公司承担保险责任，依靠保险公司承担保险责任作为还款保障。
对风险较高的房地产开发贷款，商业银行也可以要求其实施保险，利用保险来分散风险。
（六）加强房地产信贷的金融产品创新商业银行可根据房地产开发资金需求大、风险大收益也大、所需时间长于流动资金贷款但短于一般中长期贷款等特点，设计期限1—2年（与开发周期相同）、利率高于普通贷款利率的专项贷款品种。
适当发展住房抵押贷款证券化。
住房抵押贷款证券化有助于防范化解商业银行的经营风险、促进住房抵押贷款一级市场的发展。
住房抵押贷款证券化不仅可以化解贷款的流动性风险，提供银行多种中间业务收入来源，优化资产负债管理，也可以为民众提供新的投资渠道。
商业银行是经营风险的金融企业，必须时刻具备危机意识，防患于未然。
如果能及时获得有关银行客户脆弱性的信息，对于准确了解银行面临的信贷风险是非常有帮助的。
美国JP摩要银行的研究表明，信用风险是暴露之前180天采取预控措施，平均风险损失率仅为1％～2％；提前90天采取措施，平均风险损失率为3％～6％，提前30天采取措施，损失率为10％～20％，在没有任何预控措施的极端情况下，风险损失率可能高达50％以上。