7_房地产开发项目产品定位
房产项目产品定位书
阳光公寓产品定位书阳光公寓项目总规模大;占地约1460亩;开发建筑面积约为80万平方米左右..前一阶段;公司组织人力对房山区的社会基础状况、基本经济发展状况、房地产开发情况及重点楼盘进行了调查和对比性分析;以此作为阳光公寓项目的产品定位说明依据..一、项目周边背景情况1．燕化星城项目燕化星城是本项目地块边上唯一的一个住宅小区项目;也是本项目在地理位置和人气方面的发展基础..该项目占地约1200余亩;总建筑面积107万平方米;容积率为1.34..主要为6层普通住宅;其中有一部分高层住宅..根据调查得知;目前燕山石化公司尚有5万左右的职工住在厂区所在地;主要原因是工龄不符合公司内部购房的条件..其中部分家庭希望能在燕化星城附近解决住房;既靠近北京市区;同时也能改善居住环境..2．燕山石化厂区燕山石化属于中石化下属的国有企业;有职工约6万人;加上职工子弟约8万多人..目前普通职工的年收入约在1～1.5万之间..该企业有较多的双职工;因此该居住区域内的居民家庭年收入约在2～3万元之间..3．良乡现为房山区政府所在地..该城镇明显带有政府新城市规划的特点.. 4．房山区综合概要房山区位于北京市西南部;属远郊区..原区委所在地为老房山镇;1998年11月18日区政府移址良乡;良乡是国务院批准的首都14个卫星城之一;拟建中的首都八大高校园区紧贴良乡镇;奥运会水上项目已选址房山区..房山区总人口约75万..主要的产业为建筑业和建材工业..当地四大建筑企业中的房建集团和韩建集团在北京的建筑市场上也比较有名..其建材产品主要为水泥、石材、砖等粗材..据官方提供的数据：2001年全区城乡居民共拥有个人存款108.1亿元;人均1.44万元;人均居住面积18.7平方米;居民生活恩格尔系数为34%..根据良乡所处的地理位置和周边交通道路条件判断;随着与北京市区之间的往来方便程度的增加;许多居民渐渐倾向于休息日坐车到市区去购买商品..其区域中心尤其是区域性商业中心的作用会随着北京市区的扩大而呈进一步减弱的趋势..二、周边项目情况1．行宫园小区这是一个自94年开发的以经济适用房为主的住宅小区..小区规划横平竖直;没有特色;一至三期现房约2150套已售完;现第四期6幢小高层板楼共有846套已建成;质量稍好于前三期6层板楼;2001年初开盘;现已销售84%..2．北潞园小区是北京市经济适用房样板小区;一期现房约5700套除一居室户型尚有少量未售;其余均已售完;在建的第二期、第三期共约3200套分别自2001年初开盘和2002年1月开盘;已销售70～80%..3．碧桂园总体规划建7000套左右住宅;一期7幢6层板楼共420套;自2000年6月开盘;现已销售80%..4．龙华苑由四层楼房组成的住宅项目;复式结构;面积从190～277平方米多种户型;共84套..2001年1月开盘;现已销售60%;起价为2995元/平方米..5．杰辉苑低价多层板楼住宅项目;位于燕化厂区内迎风南路;小区规划横平竖直排列;面积从83～150平方米十余种户型;共18幢1300套左右..2001年3月开盘;现已销售70%..详见市场调查表1和市场调查表2;附后..三、项目基本概况1．项目地理位置“阳光公寓”项目位于北京市西南郊区的房山区原房山县境内..距离北京西南三环六里桥京石高速公路入口处约31公里..距离房山区政府所在地良乡约7公里;距离良乡卫星城约5公里;属于一个比较偏远的地块..地块北侧为京周公路北京通往周口店;东侧为规划中的大十路;西侧紧邻已建成入住的燕化星城小区;南面为规划中的紫园南路..2．项目地块情况该地块面积约1460亩;为东西长、南北短的矩形地块..地块的高差呈西高东低状态..平均高程与地块边上的现有道路相比约低0.5米..地块上种植物以果树为主;无任何拆迁房..地块上有二条并行的高压电线穿越东南角..穿越长度约270米左右..其中一条为110KV;一条为50KV..迁移的代价很高..3．项目交通状况地块的公共交通条件较差;目前只有公交917路汽车通过京周路接通西南三环的六里桥终点在天桥;不上高速公路;车行时间约1小时;票价4元..此外还有中巴车作为补充;票价5元..917路的候车间隔时间在0.5—1小时/班之间;中巴车则根据客流量的峰谷状态变化;难以确定..京石高速公路在接近地块处有一出入口;小车的过路费10元/次..京周公路正在进行拓宽工程;计划拓宽到40米;双向6车道;计划于2002年底完工..目前到项目地块前的道路工程已经完工..公路二环另称六环计划在距离地块500米左右的地方通过;该工程的开工时间约在2002年..4．项目其他情况京周公路的拓宽工程;其新占用的土地在路的北侧;不影响现有的地块形态和面积..地块北部隔京周路有一个动力中心;为燕化星城提供冬季供暖..采暖季节其烟尘不大;但对项目有一定影响..该项目东边地块规划是阎村镇中心城镇;这将带动地块周边成片开发和市政配套设施的建设..目前项目周边城市生活服务设施不足..四、项目定位一定位因素分析1．项目地块的有利因素●取得土地价格低廉..约12万元/亩..且地上无任何旧房拆迁..●容积率等规划指标基本符合公司开发的要求;楼面地价最低可以达到150～180元/平方米..●供电等部分设施可借助燕化星城已经形成的基础设施..●医院等生活配套设施可借助于燕化星城现有配套..●有公交车直通燕山石化厂区和北京市区..●因当地是建筑和建材之乡;住宅的建安成本较低..一般多层砖混结构住宅约为700元/平方米;小高层不含电梯约为1000元/平方米..●当地客户群的人口数量与整个项目的销售量基本相符..2．项目地块的不利因素●地理位置相对市区偏远;交通不够便利..●整个区域的品位较低其品位低于大兴区;北京市民对该区域的认同感也明显低于大兴区域..市场人气不足..●城市生活配套缺乏..尤其是购物和生活服务方面;在近两年内看不到可以明显改善的理由..●地块东南角有二条高压电线斜向穿越一条50KV;一条110KV;根据一般的规范要求;其高压走廊宽度应在65米左右..按270米的穿越长度计算;高压走廊本身即占去了17550平方米的用地;且对周围住宅产生不利影响;使东南角被切割部分较难规划..●地块北面的动力供暖中心烟囱;在冬季启用时因风向的影响;对小区空气质量有一定影响..●现有燕化星城的市政设施不足以支持;全面开发尚需建设;成本的不确定因素增加..3．目标客户群的分析1该项目的目标客户群;主要由三部分组成：●燕山石化职工..根据燕化公司2001年底的一次分房要求统计;有一万户左右的职工提出分房要求..同时;这部分客户群的总体消费能力较低..因为其收入的刚性限制;其对房价的总体承受力在20万元/套以下也即首付5—6万元;月供800--1000元..●北京市区拆迁外移居民..房山和大兴地区许多项目的客户群来源于北京市区西南片三环以外的丰台区西部为主的拆迁居民;这些客户对上下班交通时间的忍受限度约在1小时之内;购物仍然会习惯在北京市区内进行..这批客户群的购房能力主要依靠拆迁补偿费;且其对自身未来的收入预期没有很乐观的希望;不愿意产生支付危机;因此其总体房价要求也较苛刻..从已调查项目可以看出;这些客户的鉴赏力和品质要求比较低;法律意识和维权意识也不强;对自己有多少支付能力却很清楚..如果价位足够低;条件差一点也能接受..这部分客户群的消费;会随着北京市区城市建设的推进而源源不断..但在这过程中;其单户消费能力的提高会十分缓慢而有限..而且房山当地和大兴地区的许多项目都瞄准这批客户群;市场竞争会非常激烈..●房山当地居民随着远郊区县的商品房市场不断成熟及当地居民收入水平的不断提高;良乡和老房山城关镇的居民也有可能成为该项目的客户群体..2目标客户群购买力的分析A、居民收支情况：1．人均可支配资金：2001年房山区城乡居民共拥有个人存款108.1亿元;人均1.44万元;其中有26.4亿元属于活期存款;人均3520元;这些是随时可以转变为购买力的资金..2．城镇居民基尼系数：2001城镇居民基尼系数为0.242；2000年为0.216;均处在联合国有关组织规定的“比较平均”区间内;说明收入配比较平均;人均购买力相差不大..3．恩格尔系数：2001年房山区城镇居民人均消费性支出6916元;其中食品支出人均2350元;恩格尔系数为34%..4．燕化职工收入：普通职工年收入约在1-1.5万元之间;家庭收入约在2-3万元之间..房山区城镇居民的收入比较平均;可转变为购买力的资金有一定的量;恩格尔系数显示多数家庭的生活已达北京市要求的小康水平49%..燕山石化的职工也已具备购买中低价房的实力;应该说具备购买中低价位房的家庭还是有一定数量的..B、人口及居住状况：房山区总人口约75万;人均居住面积为18.7平方米..目前燕山石化正以单位的名义登记分房;此次要求参加分房的人数超过1万户;经过厂里三次放榜论证;最后确定2440人有资格参与分房..燕化星城有空房220套;厂区老房区原有1427套;远远不能满足职工对房屋的需求..燕山石化职工房屋需求量大;购房欲望强;现经常利用休息日去良乡及周边地区看房;目前已有周边的房产公司到燕化做售房广告;盯着燕化这一大市场..阳光公寓项目对燕化职工及房山区的居民均有足够的吸引力;该产品必将引起他们的购房兴趣..C．同类商品近二年供求情况房山区统计局提供的数据：1．房山区2001年施工完成投资3.9亿元;面积为53.5万平方米;同比分别增长15.7%和7.2%；竣工面积完成22.5万平方米;同比增长1.2倍;销售面积19.7万平方米;销售额40085万元;同比分别增长57.1%和63%..2．调查周边楼盘显示：已开盘楼盘现房销售良好;期房尚余20%左右..调查及数据反映出;该区域中低价位房产品被消费者接受;且每年开工、竣工及销售面积均在增长..目前各楼盘的产品除北潞园小区外均为非常普通的产品;但开盘后也能基本售完;供求基本平衡;空置率较低;市场需求量看好..D、同类商品市场供给量及走势：从周边楼盘的开盘情况来看;今后几年房山地区各房地产开发公司;开发的产品多以中低价位的商品房为主;现各类楼盘的售价约在1580-2550元/平方米..今后二年同类商品投放市场量累计建筑面积大致为30万平方米;但目前还没有出现高品质、中低价位的景观房产;虽然各房地产开发商已在争夺燕山石化的客源;但尚未形成气候;消费者的消费心理在逐步成熟;对房产品的品质要求亦在逐步提高;选房时对环境、质量等诸要素的要求在加强;如“杰辉苑”项目;尽管该产品位于燕山石化厂区内;在交通和价格上有一定的优势;但很多燕化职工在购房时依然不太愿意购买其产品;原因即是综合条件不尽人意..今后几年中低价位的房产品在房山区域内是主流;供与求都将达到一定的量..房山境内有购房潜力;谁能开发出价格适中、品质优秀的产品谁就能在市场竞争中占有优势;从目前的情况看;市场的需求量大于供给量;但消费者存在持币观望的现象;要吸引他们掏钱消费;关键在于产品是否适合他们的需要;所购的产品在价格上有没有上升的潜力;一旦产品聚集人气;产生供不应求的现象;一定能够吸引大批的消费者..综上所述可得出以下结论：1、燕化职工具购房经济实力；2、房山区及燕化境内持币待购房子的人群数量大；3、近二年中低价位房产品供求基本平衡；4、今后几年普通中低价位房产品市场投放量大;会形成较严酷的竞争；5、公司如能在阳光公寓项目中提供中高品质、中低价位的产品;在产品品质及特点上独树一帜;符合居住者的要求;一定能赢得广大消费者的青睐;形成良好的销售形势..二项目定位绿城房产经过七年的努力;成功地推出了九溪玫瑰园、桃花源、桂花系列产品;在浙江乃至华东地区形成了一定的品牌效应..绿城此次介入北京郊区的房地产开发市场;既蕴藏着新的发展契机;也面临着新的挑战..新的契机体现在绿城已经形成的成熟的开发理念、超前的规划设计、规范的营销管理、优良的产品品质将在房产品开发相对滞后的地区表现出明显的优势;为绿城品牌走向全国迈出重要的一步..挑战主要来自于三个方面：一是将面临新的、甚至是完全陌生的环境；二是将面临新的竞争对手；三是面对全新的客户群体..北京是“天子脚下”;首善之区；房产市场藏龙卧虎;高手云集；市场的竞争将会异常激烈..而且;本项目是绿城的产品从精英化走向大众化的重要一步;是一种产品品种上全新的探索..因此;阳光公寓项目的成败;对绿城的品牌、开发理念能否真正走向全国;拓展更宽广的社会消费层面;也是一次严峻的检验和考验..根据项目地理位置偏僻;周边市政配套设施欠缺;目标客户群特殊等基本特点;在开发中应充分考虑本项目产品所面对的市场客户群的生活方式和经济承受力因素;目标客户群对改善生活质量的愿望及其尺度;以及提升当地的住宅开发水平;产生区域性的品牌影响等目标;注重产品的新颖性和经济性;在房山区创造出中高品位、中低价位的景观房产..从区域品位、居住环境、市场认同程度、客户群来源和地块本身的各项条件综合分析;该地块住宅的单位售价应努力控制在2000元/平方米左右..一期工程主要面向燕山石化的职工;后续开发部分主要面向燕山石化的职工、房山区居民和北京市区西南部的拆迁居民..三开发构思要使阳光公寓成为北京市西南郊区一道靓丽的建筑风景线;同时又能比较顺利地开展市场销售;为项目创造良好的经济效益;在开发构思中必须做到如下几点：1．相对低密度;尽可能地拓展居住空间；2．重视园区的平面规划;形成建筑布局上的差异性；尤其要特别重视园区规划中的地形变化和竖向设计;在北京的平地上创造出起伏变化的建筑群体效果；3．重视建筑的外立面设计;依靠建筑形体的变化和色彩配置;创造出独特的视觉效果;以弥补外墙装饰材料方面因低成本制约而带来的不利影响..4．充分考虑客户的实际需求和经济承受能力;重视户型设计的合理性和经济性；5．环境设计突出大尺度效果;相对弱化细部;形成绿地景观、水景、园景和建筑之间在较大空间尺度上的相互呼应；6．完备、合理、实用的公建配套；7．规范的物业管理;做到周到、体贴..综合目标：让每一位置身其中的客户产生物超所值的感觉..四开发规模及技术经济指标根据与当地政府商定的开发节奏;阳光公寓项目的第一期土地开发面积在250亩左右;建筑面积约20万平方米左右..园区建设的其他技术经济指标有一定弹性;可以根据我们的构想安排..基本思路是：1．容积率控制在1.58以下2．绿化率大于30%；3．建筑密度应小于30%；4．总建设规模约20万平方米左右..5．由于当地能够构成商业顾客的总人口量比较小;且地理位置相对较偏;住户的生活习惯上比较愿意进北京城区购物;同时;学校医院等设施又可以借用原燕化星城的设施;因此;在一期地块上不考虑大面积的综合用地和公建用地..6．超市、酒店等项目;可以考虑利用京周路边建筑的底层..五住宅性质分类阳光公寓全部由公寓组成..公寓以多层为主;考虑到容积率、南北间距比的要求和园区建筑景观的需要;需安排部分小高层和少量高层建筑..五、规划设计一规划要求规划直接关系到项目的成败..就阳光公寓项目而言;园区规划宜采用一次性完成总体规划;在建筑设计方面则可以按每一期的开发量具体安排..园区规划除遵循绿城一贯的原则外;应着重考虑如下要求：1、大尺度效果北方的民众性格相对粗犷;房地产开发普遍比较强调大尺度效果;北方的客户也在一定程度上习惯了对大尺度效果的要求;而对细部的审视能力则相对较弱;也不太挑剔..2、灵巧如能将北方的大尺度效果与南方特有的灵巧有机结合;阳光公寓将能给客户们以全新的感觉..北京作为中国的首都;是各种地方文化的交汇地;民众对各种地域文化的接受能力也较强..3、地形改造就我们目前所看到的开发项目而言;北京市目前的楼盘建设都是在平地上直接建房子;几乎没有地形的起伏..阳光公寓地块也是一块平地;地块周围没有可供借用的环境要素..容易产生一览无余的感觉..要在北京的楼盘开发中创造出新颖的效果;并吸引客户;推进市场销售;进行适当的地形改造是一个很好的突破口..二外观与色彩阳光公寓项目周边空旷;视野开阔;道路及行道树以高大的杨树为主围绕周边..除了原来的燕化星城外;几乎没有什么可视物..这将使得未来的阳光公寓天然地成为当地的一大建筑群体景观..因此;阳光公寓的建筑风格、外观、色彩、建筑体量等应着重考虑让所有看到的人都有耳目一新的感觉..1．建筑群落：阳光公寓的建筑群体应高低有序;线条流畅;针对北方建筑中线条普遍较硬的状况;应尽可能使用柔和的线条;力求建筑群在整体上浑然一体;并组合成合理的天际轮廓线;体现整个园区丰富、变换的层次;既软化建筑体量;又赋予建筑以动感..2．建筑色彩：阳光公寓因周边无高档建筑物作参照;又有地区开阔的特点;尤其考虑到北方地区冬天比较寒冷的因素;其色彩应追求与环境融合互补效应;以柔和明快的暖色调为主;不宜过多采用冷色调..但因为北京现有的住宅建筑中;红、黄等极端暖色使用已经太多太滥;业内人士已经感觉到色彩嘈杂的负面影响;因此;要慎用红色..3．外墙材料：外墙拟采用高档涂料、局部少量点缀面砖或石料进行组合北京市区内的住宅建筑面砖绝大部分为普通釉面砖;但在大兴地区已经有相当部分住宅采用了仿清水陶面砖;如青岛嘉园、兴涛小区等定位较高的楼盘..4．窗体应用：在大面积落地玻璃、冬季保暖效果、夏季通风效果及窗体成本之间;应考虑一个合理的均衡点..建议采用大面积固定窗和小面积平开窗相组合的方式;兼顾建安成本和美观实用..南向的窗户可以稍大些;将冬季的阳光尽可能引入每家住户的视野;北向的窗户则宜小些;减少冬季总的热量损耗..三空间布局根据阳光公寓所处的地理位置及其地形地貌;考虑其规模、档次;园区的总体布局应西北略高、东南略低;为住户多争取阳光和日照..同时也使来自良乡、燕山方向的人车能较明显地看到建筑群落的起伏变化..1．空间围合：燕山石化的职工在长期的工作生活中形成了一些观念;突出的是自己这个群体有地位、有文化、有档次等等与周围农民之间的差异..在居住上;他们也同样希望能体现这一点..加上园区边上也确实没有可供借用的自然或人文景观..因此;阳光公寓的整体布局尽可能采用围合的手法;造成园区内外景观的差异;使得居住其中的住户能明显感觉到园区内的温馨和优美..2．建筑分类比重：考虑到建安成本和入住后的生活费用;在可能的情况下;增加多层公寓的比重;尽量减少小高层和高层住宅的比重..3．园区出入口：从阳光公寓的地块形态分析;园区主大门拟设在北面;与京周公路连接;既方便住户进出和与良乡及北京市区的沟通;也能比较醒目地展示阳光公寓的园区容貌..次大门分别设在东边和南边;与区外道路沟通..4．泊车位：阳光公寓的车库、车位配比;按照园区的档次;可以适当降低比率..北京市区的楼盘;其车车位配置率一般都在100%..主要原因是北京人对车辆代步的需求比较旺盛..但考虑到入住该区的居民总体经济承受能力因素;购车比例不会很高..建议配置80%左右;以半地下车库、车位为主;辅以地面固定车位..规划中充分利用地面空间;可适当设置若干个道路回湾;增加地面临时访客车位;也可与绿化结合起来..5．布局层次：一期工程本身;即为整个项目的一个大组团..但这个组团的占地面积;又相当于南方城市的一个很大的开发项目..因此;建筑布局建议在一期内再分小组团的方式进行;组团中间布置小花园;可结合庭院道路;局部抬高1.5米;边缘由平缓的草坡过渡;以增加组团小花园景观的层次感..花园地下设置车库、车位..6．中心花园：鉴于阳光公寓建设规模较大;北方居民又习惯于看“大”..建议设置一个类似桂花城这样的中心花园;以营造一种园内独特的风景和氛围;也有利于提高小区品位;增加亮点..六、建筑形态一建筑南北间距建筑的南北间距直接影响住户的舒适度和心理感受;尤其在北方地区;冬季的阳光显得十分珍贵..根据我们的初步了解;北京市房山区的多层住宅南北间距比规范为1：1.6以上..其所带来的直接后果是：朝南的建筑面宽资源变得更为珍稀..北京的许多多层公寓内部南北建筑进深大;户型不够合理就是由于这个原因..南北间距要求较大而容积率要求较高的矛盾会十分突出..如何突破这个难关;这将是本项目规划和设计的一个重点考虑内容..因为园区周边没有可以引入的自然景观;本项目尤其要强调园区内部的景观效果;以弥补外部环境的欠缺..各组团建筑应互为景观;楼宇间通透宽敞;起到对景效果..二朝向北京的气候特点是四季分明;朝向问题是客户选择住房时的一个重要因素..人们对朝南的住宅情有独钟..无论从有利于身体健康;还是从风水、习俗的角度看;都十分重要..北京市区内一些楼盘同一楼层南北朝向的房价可以相差每平方米1000多元;就是因为朝南的阳光成为价格构成的直接因素..阳光公寓项目作为房山地区较高档的楼盘;每一套住宅都应满足这个需求..规划设计中要特别重视对端套住宅外墙、窗户的处理;充分挖掘东西两侧的“朝阳面”..北京的房地产广告中;非常强调“户户朝阳”;与上海广告中的“户户朝南”有微妙的一字之差..主要原因是：夏季的西晒太阳对住户的酷热危害比南方。
房地产项目定位与策划分析
房地产项目定位与策划分析1. 简介本文将针对房地产项目的定位和策划进行分析。
房地产项目定位是指确定项目所面向的目标市场和目标客户群体，策划则是制定项目的具体发展方向和实施计划。
房地产项目的定位和策划对于项目的成功与否至关重要，因此有必要对其进行深入研究和分析。
2. 房地产项目定位2.1 目标市场房地产项目的目标市场是指项目所在地区的潜在购房人群。
在确定目标市场时，需要考虑以下几个因素：•人口规模与结构：目标市场中的人口规模和结构决定了购房需求的总量和特点。
例如，年轻人口多的地区需求更多的小户型住房，而老年人口多的地区则需求更多的养老型住宅。
•经济发展水平：经济发展水平决定了目标市场中购房需求的支付能力。
经济发展水平较高的地区对高档次住宅的需求较大，而经济发展水平较低的地区则对经济型住宅的需求较大。
•地区发展规划：地区发展规划会对目标市场的特点和需求产生重要影响。
例如，如果地区发展规划中有大量商业和工业项目，那么对住宅项目的需求也会相应增加。
2.2 目标客户群体目标客户群体是指项目最有可能吸引到的购房人群。
在确定目标客户群体时，需要考虑以下几个因素：•年龄段：不同年龄段的购房需求和购房能力不同。
例如，年轻人更倾向于购买首套房，而中年人更倾向于购买升级房。
•家庭结构：家庭结构会对购房需求产生重要影响。
例如，有孩子的家庭更倾向于购买大面积的住宅，而单身人士则更倾向于购买小户型住宅。
•支付能力：购房人群的支付能力决定了他们对项目的吸引程度。
支付能力较高的购房人群对高档次住宅的需求更大。
3. 房地产项目策划3.1 发展方向房地产项目的发展方向是指项目的核心竞争力和市场定位。
在确定发展方向时，需要考虑以下几个因素：•项目特点：项目的地理位置、配套设施、建筑设计等特点决定了项目的核心竞争力。
例如，位于市中心的项目更适合开发商或投资者购买，而位于郊区的项目更适合自住购房人群。
•市场需求：市场需求决定了项目的市场定位。
保利房地产产品定位及方案建议
保利房地产产品定位及方案建议保利地产是中国最大的房地产开发企业之一。
随着房地产行业越来越竞争激烈，以及现代消费者日益增长的消费需求，保利地产需要定位自己的市场和产品，以更好地满足消费者的需求。
本文将提供保利地产产品定位方案及建议。
一. 市场定位建议保利地产的产品应该定位为高端、舒适、现代和环保的房地产产品。
1.高端-针对富裕阶层和高端消费者。
这些消费者对房地产的品质、设计和配置要求高，寻求更高端的生活体验和高档住宅。
2.舒适-针对中高端客户群体。
这些消费者追求舒适的生活、休闲和娱乐体验，喜欢有品质的住宅居住环境。
3.现代-针对年轻时尚的消费者。
这些客户喜欢现代化的住宅、社区及服务。
他们对使用智能家居、多媒体和互联网的便利性都有很高的要求。
4. 环保-针对对环保、健康住宅有较高要求的客户。
对于这些环保意识较强的客户，他们希望居住的社区是绿色环保社区，住房采用绿色环保材料建造且良好通风，安全性高，以及拥有公共绿地或可持续开发的设计理念等。
二. 产品定位建议基于以上市场定位，我们建议保利地产应该开发以下类型的房地产产品：1.高端豪宅-针对富裕阶层的现代风格，采用先进的工艺技术，提供超大面积、特色服务等优势。
2.高档公寓-针对成功人士、中高端客户、养老客户等，设计新潮时尚、豪华品质、良好的社区环境。
3.全民住房-针对普通消费者，以多楼盘式开发模式，提供高性价比的住房，给消费者提供高品质的生活环境。
4.绿色环保住宅-针对环保认知较强的消费者群体，满足他们住房环保、健康、生态绿色，以及公共绿地等多样需求，使更多客户健康、美好享受生活。
三. 建议1. 根据市场研究，积极掌握经济、社会类型的客户需求并针对他们的需求，开发适合不同人群的定制化产品。
2. 加强对产品品牌营销，提高品牌知名度和品牌声誉，增加消费者对保利地产的信赖度。
3. 坚持住房环保建设原则，推广住房建设绿色标准，遵循绿色环保住房建设的基本原则去设计建造各型住房产品。
房地产项目定位报告
应对措施
提升项目品质和服务水平，增强项目竞争力；加强品 牌宣传和推广，提高项目知名度和美誉度；开展差异 化营销，突出项目特色，吸引目标客户群体。
其他潜在风险点识别
地质条件风险
项目所处地质条件复杂，可能存在地质灾害等风险。
环境保护风险
项目开发过程中可能对周边环境产生影响，引发环保问题。
供应链风险
建筑材料、设备等供应链出现问题，可能导致项目延期或成本增加。
高层住宅
满足城市核心区域居住需求，提供高品质的 生活体验。
洋房
针对改善型客户，提供舒适的居住环境和优 雅的生活品质。
别墅
针对高端客户，打造独栋、联排等低密度住 宅产品，提供尊贵的居住体验。
商业配套
规划商业街区、购物中心等，满足居民日常 生活消费和休闲娱乐需求。
户型配比和面积区间设置
高层住宅
以一房、两房、三房为主力户型，面 积区间为60-120平米。
价格水平确定及调整机制
成本导向定价
根据项目开发成本、土地成本、建安成本 等，结合预期利润，确定项目基准价格。
A 市场调研与竞品分析
通过深入的市场调研，了解区域房 价水平、竞品项目定价策略，为项
目价格定位提供参考。
B
C
D
价格动态调整机制
根据市场变化、销售情况等因素，定期对 项目价格进行评估和调整，以保持项目的 市场竞争力。
，为项目后续开发和营销提供数据支持。
05
风险评估与应对措施
政策法规变动风险及应对
风险点
国家及地方政策法规的变动可能对房地 产项目开发产生不利影响，如土地政策 、税收政策、购房政策等。
VS
应对措施
建立政策法规跟踪机制，及时了解政策动 态，为项目决策提供依据；与政府部门保 持良好沟通，争取政策支持；在合同中约 定政策变动情况下的处理方式，降低风险 损失。
房地产项目定位的原则和分析方法
房地产项目定位的原则和分析方法房地产项目定位是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景，项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品点位,包括住宅地产项目，商业地产项目，写字楼项目，工一地产项目等。
房地产项目定位的方法：先确定产品定位和客户定位，再根据产品定位和客户定位确定形象定位.房地产项目定位分析模型设计对定位的研究，自1972年,美国广告权威杂志《AdvertisingAge》刊登出里斯和特劳特《定位时代》文章，标志着“定位”的诞生。
在往后的几十年里,人们对定位进行了不同层面的研究。
“定位”这个概念来自于传播，但是实际上在战略、营销和传播三个层次上都有所延伸.三个层次的“定位”协调统一能够聚合强大的竞争优势。
房地产项目定位房地产项目的前期研究,实际上关联了企业的发展战略和项目的市场判断选择两个问题.企业的核心能力和对项目的战略要求是房地产项目定位。
cn的前提条件，一个企业无法实现的项目定位,无疑将把企业置于风险的边缘。
反过来，一个基于企业发展战略而成功开发的项目,必将成为推动企业出品牌、出效益、出机制、出人才、出网络的重要推手，企业与项目之间是相互关联、相互促进的.房地产项目的前期定位研究是企业战略层面和项目营销层面的综合考虑，而非后期传播推广层面上的概念.房地产项目定位的原则（一）核心原则1。
适应性原则.即房地产项目定位必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇。
具体包含以下两层含义：一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二是与区域房地产市场需求相匹配，一方面要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求。
另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的需求.2。
与企业发展战略和项目资源优势相一致原则.在企业发展战略的框架下进行房地产项目定位，符合企业的核心能力，体现企业的竞争优势，实现企业的发展目标。
房地产项目市场定位
房地产项目市场定位在房地产行业中，市场定位是一个至关重要的步骤，它决定了房地产项目的定位、目标受众以及市场竞争力。
本文将探讨房地产项目市场定位所涉及的重要因素，并以实际案例为例，分析不同市场定位战略的优缺点。
一、市场定位的定义和重要性市场定位是指通过调研、分析和决策，确定一个产品或服务在目标市场中的定位，以满足消费者需求，提高市场份额和竞争力。
市场定位不仅仅关乎产品在市场中的地位，更关乎企业整体战略的制定和执行。
房地产项目的市场定位是基于市场细分的基础上进行的，通过明确定位目标受众的特点、需求和偏好，以及与竞争对手的差异化来确定独特的产品定位。
市场定位的重要性在于它能够帮助企业有效地利用资源、提高销售和市场份额。
二、房地产项目市场定位的重要因素1. 目标受众：明确目标受众是市场定位的首要任务。
目标受众可以根据年龄、收入、家庭状况等因素进行细分，并了解其需求和偏好。
例如，高收入家庭可能更倾向于奢华住宅，而年轻人可能更喜欢时尚和便利的公寓。
2. 产品特点：分析项目的独特价值和产品特点，以突出项目的卖点和竞争优势。
例如，位置优越、环境优美、配套设施齐全等特点都可以作为市场定位的重要依据。
3. 市场需求：了解目标市场的需求趋势和利润空间，进行需求预测和市场调研。
这些信息可以帮助企业制定合适的定价策略和产品开发计划。
4. 竞争对手分析：分析竞争对手的产品定位、市场份额、优势和劣势，为企业确定差异化竞争策略提供参考。
通过明确自身与竞争对手的差异，企业可以在市场中找到自己的定位。
三、房地产项目市场定位案例分析以某城市新开发的住宅项目为例，对其市场定位进行分析。
1. 目标受众：该住宅项目定位于白领阶层，主要针对中等收入家庭和年轻专业人士。
通过对目标受众的需求调研，发现他们对舒适、安全、环保的住宅有较高的需求。
2. 产品特点：该住宅项目位于市中心，交通便利，周边商业设施齐全。
项目建筑风格现代简约，配备智能家居系统和环保设施，满足了目标受众对舒适和环保的需求。
房地产项目定位方法
房地产项目定位方法导言房地产项目定位是指在开发房地产项目之前，通过一系列的研究和分析，确定项目在市场中的定位和定位策略。
项目的定位对于其市场销售和盈利能力具有重要影响，因此选择正确的定位方法十分关键。
本文将介绍几种常见的房地产项目定位方法，帮助开发商在项目规划阶段做出明智的决策。
1. 地理位置定位地理位置是房地产项目定位的其中一个重要因素。
一个优越的地理位置可以带来许多优势，比如便利的交通、良好的周边配套设施等。
因此，选择地理位置时，需要考虑以下几个方面：•城市选择：选择位于经济发达、人口密集的城市，增加项目的市场需求和价格上涨潜力。
•周边环境：考虑项目周边的交通便利性、教育资源、商业设施等，确保项目有良好的生活配套。
•区位优势：选择位于繁华商圈、文化中心或未来发展潜力区域，提高项目的市场竞争力。
2. 目标人群定位了解目标人群是成功房地产项目的关键之一。
通过准确地定位目标人群，开发商可以根据其需求来设计并定价项目。
以下是几种常见的目标人群定位方法：•收入水平定位：根据目标人群的收入水平，确定项目的定价范围，以吸引潜在购房者。
•年龄段定位：根据目标人群的年龄段，确定项目的产品风格和配套设施，以满足不同年龄段人群的需求。
•家庭结构定位：根据目标人群的家庭结构，确定项目的户型设计和面积布局，以满足不同家庭结构的需求。
3. 市场竞争定位在房地产市场竞争激烈的情况下，准确了解和把握市场竞争情况至关重要。
以下是几种常见的市场竞争定位方法：•唯一卖点定位：通过项目独特的设计理念、创新的功能特点等，将项目与其他竞争对手区分开来。
•价格定位：根据市场需求和竞争对手的价格水平，确定项目的定价策略，以吸引潜在购房者。
•品牌定位：通过建立和塑造项目的品牌形象，提高项目的市场认知度和美誉度。
4. 发展策略定位房地产项目的发展策略也是项目定位的重要考虑因素之一。
以下是几种常见的发展策略定位方法：•一步到位：选择位于高需求区域的项目，一次性推出多种类型的产品，以满足不同购房者的需求。
房地产项目定位报告
房地产项目定位报告1. 引言本报告旨在对某房地产项目进行定位分析，以提供房地产开发商进行决策的依据。
在此报告中，我们将对项目的地理位置、目标市场、产品定位和竞争优势等方面进行详细分析，并提出相应的建议和战略。
2. 项目概述本房地产项目是一座综合性住宅小区，位于城市中心地带，总占地面积为XXX平方米。
小区将提供多种户型的住宅，包括公寓、别墅和联排别墅等，满足不同客户的需求。
此外，小区还将提供配套设施如公园、商场和儿童乐园，为居民提供便利和舒适的生活环境。
3. 地理位置分析项目地理位置是一个重要的因素，对项目的销售和市场接受度有着直接的影响。
本项目位于城市中心地带，附近有多条主要交通干道，交通便利。
该地区也拥有良好的教育资源和商业服务设施。
此外，附近还有大型商业中心和旅游景点，为项目吸引潜在购房者提供了优势。
4. 目标市场分析本项目的目标市场主要包括两类客户：一是首次购房者，二是投资购房者。
针对首次购房者，项目将注重提供价格适中的住宅产品，力争为他们提供一个安全、舒适和便利的居住环境。
同时，项目将提供灵活的付款方式和购房政策，以吸引这一目标客户群体。
针对投资购房者，项目将强调房产的升值潜力和租金回报率。
项目将提供高品质的住宅产品，并加强项目周边的配套设施以增加投资回报。
5. 产品定位本项目的产品定位是高品质、舒适和多功能的住宅。
项目将采用现代化的建筑设计和高品质的建材，以确保住宅的舒适度和稳定性。
同时，项目将提供多种户型选择，以满足不同客户的需求。
此外，项目还将注重绿化和景观布置，为居民提供优美的生活环境。
6. 竞争优势分析在市场竞争激烈的情况下，项目需要具备一定的竞争优势。
以下是本项目的竞争优势：6.1 地理位置优势项目位于城市中心地带，交通便利，附近有多个商业中心和旅游景点，为项目吸引潜在客户提供了优势。
6.2 产品优势本项目注重提供高品质、舒适和多功能的住宅产品，以满足不同客户的需求。
项目采用现代化的建筑设计和高品质的建材，确保住宅的舒适度和稳定性。