实用付款操作及按揭利率PPT培训资料

六、中国现行房地产税
中国现行房地产税有房产税，城镇土地使用税，耕地占 用税，土地增殖税，契税。与房地产紧密相关的税有固定资 产投资方向调节税，营业税，城市维护建设税，教育费附加， 企业所得税，外国投资企业和外国企业所得税，印花税。 房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种 税。凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的 纳税人。 契税是土地，房屋不动产所有权发生转移时，按当事人 双方订立契约等时对产权人征收的一种税。在中华人民共和 国境内转移土地，房屋权属，承受的单位和个人为纳税人。 契税的税率为3%。 营业税是对提供应税劳务，转让无形资产和销售不动产 的单位和个人开征的一种税。现在营业税一般税率为5.5%。 印花税是对因商事活动，产权转移，权利许可证照授受 等行为而书立，领受的应税凭证征收的一种税。
还款方式的种类一般有等额本息和等额本金两种方法 1、等额本息还款——每月以相等的金额偿还借款本息，每 月供款固定，可准确掌握您的收支预算。 2、递减法还款——就是每月以相等的金额偿还本金，利息 按剩余本金逐月结清，供款初期金额较等额本息还款法略高， 但可节省整体利息支出。 300000元, 10年还，等额本息和等额本金还多少钱? 300000/120=2500 300000*3.465/1000=1039.5 第一 月还3539.5 最后一个月还2500+8.6625=2508.66 (第一+最后一 个)*60=6048.1625*60=362889.75 每月递减多 少?2500*3.465/1000=8.6625 等额本息法:10年一万每月还102元,公积金还97元. 30万, 本息=30*102=3060 3060*120=367200
3、物权 物权是权利人得直接支配特定物并享有其利益的权利。物 权依独立，特定的有体物为标的，一权利人直接支配标的物并 享有其利益为内容。 物权除法律明文规定，不得自由创设，即物权法定原则。 民法上规定的物权有以下几种：所有权，用益物权，担保物权 4、物权的效力 排他效力。如甲就某一标的物享有完全的所有权，则乙不 能再就该物享有所有权。 优先效力。同一标的物，物权和债权并存时，物权优先债 权；性质相容的物权并存时，先成立的物权优先于后成立的物 权；所有权与限制物权并存时，限制物权优先于所有权。
五、税收制度概述
1、税收的概念及特征 税收是国家依据其社会职能参与社会剩余产品分配的一 种规范形式，即国家为了实现其职能，凭借政治权利，按 照法律规定的标准，无偿地取得财政收入地一种分配形式。 其特征包括：（1）强制性（2）无偿性（3）固定性 2、税收制度及构成要素 纳税人，课税对象，税基，税率的概念 按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率，累进 税率和定额税率三类。 附加，加成和减免 附加和加成是属于加重纳税人负担的措施。 属于减轻纳税人负担的措施有：减免，免税以及规定起 征 点和免征额。
四、房地产法
1、概念：广义的房地产包括调整房地产产权，开发，经营， 使用，交易，服务，管理及其他与房地产有关的各种社会关 系的法律，法规，规章。狭义的房地产法一般仅指《城市房 地产管理法》。 2、房地产法的调整对象 房地产法的调整对象包括房地产开发关系，房地产交易 关系，房地产行政管理关系，物业管理关系。
八、购房付款流程和操作


1、下定：即支付定金，一般分为小定和大定； 2、签约金：就是签合同时所支付的首付款，一般不低于 20%； 3、支付按揭款：就是向银行贷款的数额，分成每个月支付。 经过以上三个流程，开发商就全部收到购房者的房款。
付款操作：现金、刷卡、支票和本票等。
九、按揭贷款的概念及分类
例题：
小王看中颐和名苑的一套8号802室的 房子，单价为7238元每平方米，面积为103 平方米，小王现有每月在缴公积金基数为 3500元。（注：商业年利率为千分之3.465， 公积金3.225） 请问用等额本金法求其分别用纯商业贷款 和组合贷款贷15年的第一个月的月供是多 少。
答: 总房价=7238*103=745514 总贷款=745514*0.8=596000 首付=总房价-贷款=149514 每月本金=596000/180=3311.11 第一个月利息=596000*3.465/1000=2065.14 第一个月还款=每月本金+第一个利息 =3311.11+2065.14=5376.25 组合贷款 公积金可贷=3500*0.4*12*15=252000 70%贷款=745514*0.7=521000 商业贷款=70%贷款-公积金=521000-252000=269000 商业本金=1494.44+932.085=2426.525 公积金=1400+812.7=2212.7 组合贷款第一个月还=2426.525+2212.7=4639.225
三、法律的简述
1、法律，即人类在社会层次的规则，社会上人与人之间关系 的规范，以正义为其存在的基础，以国家的强制力为其实施 的手段者。法治和法律要逐渐变得适当宽容以利于社会和谐。 法一般限于宪法、法律。法属于上层基础范畴，决定于经济 基础，并为经济基础服务。法的目的在于维护有利于统治阶 级的社会关系和社会秩序，是统治阶级实现其统治的一项重 要工具。所以，法是阶级社会特有的社会现象，它随着阶级、 阶级斗争的产生、发展而产生和发展，法律将随着阶级、阶 级斗争的消灭而自行消亡。 2、法的层次 法的层次依效率的大小为:宪法，法律（如城市房地产管理法， 土地管理法，城市规划法），行政法规（如城市房地产开发 经营管理条例，城市房屋拆迁管理条例，物业管理条例）地 方性法规（如浙江省城市房屋拆迁管理条例），行政规章等。
二、房地产行业市场分析及市场动向
年初至今，楼市火了大半年，房价随之一路走高。在目 前购房群体中，谈论最多的莫过于“该不该买房”这个问题， 购房者也因此分成两派：追涨派和观望派。无论怎么样都代 表着购房者的呼声，而这呼声背后总存在着一丝无奈。随着 所谓“金九银十”的到来，楼市价格也进入了高位。宁波楼 市成交量稳步上升，价格也稳步上升。尤其是江北北区和镇 海的楼盘受近期土地拍卖价的影响，均在上调价格。 宁波目前主要有这么几个板块在售：东部新城、江东高 新区、鄞州区、江北北区、城西集士港和镇海区一带。



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按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房 的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。 按揭贷款一般分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款三种。 现行商业贷款第一套房子最高额度可以贷到总房款的80% 且利率打7折。 现行公积金贷款要买受人连续缴满一年，首付30%以上且 最高额度贷到40万。 缴费基数*0.4*12*贷款年数=贷款金 额 组合贷款=公积金贷款＋商业性贷款
追及效力。指物权成立后，无论其标的物辗转落入何人 之手，权利人均可追及标的物的物权行使其权利。 5．所有权 A、概念：所有权人拥有特定的动产或不动产，对其动产或 不动产享有支配的权利。完整的所有权包括占有，使用，收 益，处分四种权能。 B、共有 是指两个或两个以上的人对同一项财产享有所有权， 如房屋共有权。共有可分为按份共有和共同共有。分割时可 采取实物分割，变价分割，作价补偿三种方法。
七、利率的概念及影响因素
利率（Interest Rate）又称利息率，是指在借贷期内所 形成的利息额与所贷资金额的比率。利率直接反映的是信用 关系中债务人使用资金的代价，也是债权人出让资金使用权 的报酬。从宏观经济分析的角度看，利率的波动反映出市场 资金供求的变动状况。 随着市场经的不断发展和政府宏观调控能力的不断加强， 利率，特别是基准利率已经成为一项行之有效的货币政策工 具。当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、收紧信贷； 当过热的经济和通货膨胀得到控制时，便会把利率适当地调 低。合理的利率，对发挥社会信用和利率的经济杠杆作用有 着重要的意义。 影响利率因素： 首先，利率分别受到产业的平均利润水平、货币的供给 与需求状况、经济发展的状况的决定因素的影响，其次，又 受到物价水平、利率管制、国际经济状况和货币政策的影响。
房地产相关知识
付款操作与核算
一、房地产发展史
中国的房地产发展的历程大致有三个阶段：1988年到 了我国房地产发展最早的地方 —— 海南，我国房地产还是 一个年轻产业，自从1990年国务院55号令对土地交易的法 律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，到目前为止， 已经有16年的发展历史了。 这16年来，我国房地产大体经历了三个阶段，就是说 1990至1996年为一个阶段，这时的消费者对产品的要求不 高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是 太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场；第二个阶段 是从1996年至2000年，这时，中国房地产整个行业的文化 和产业，有思想的产品才出现，房地产作为一个产业才真正 产生。第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发 展，这是不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，它要求 企业更有实力，更要把物质和精神做的更扎实，资源更加要 整合。