房地产战略运营体系及标杆案例解析
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丁元刚
房地产战略运营管理体系及标杆案例解析
战略
经营
项目
目录CONTENTS 壹总本架构贰战略与运营叁经营与运营肆项目与运营
壹总本架构
01 运营的定义
运营是公司战略及经营目标的实现过程
经营的核心是规模、利润和现金流目标有阶段性、并用指标来衡量实现过程是一个一个项目做出来的
公司战略是引领公司的发展方向项目视角
经营意识战略眼光
单项目管理
时间阶段
管理要求
多项目管理
区域公司经营管理
集团战略管理
计划管理为主线
（督办）货值管理为主线（协同、统筹）资金、利润管理为主线
（支撑）
房地产大运营
世上本没有路，走的人多了也就成了路
房地产本没有大运营，说的人多了也就有了大运营
-引自明源
单项目管理
时间阶段
管理要求
多项目管理
区域公司经营管理
集团战略管理
计划管理为主线
（督办）货值管理为主线（协同、统筹）资金、利润管理为主线
（支撑）
未来发展战略运营
经营运营
项目运营
流程管理与信息系统体系人力资源与绩效驱动体系
1
2
3
模式、路径、布局…
当期成果
实现单元
投资、融资、销售、回款、结转、盈利、风险…
定位、设计、采购、生产、销售、交付、计划、风险…
基础管理
战略运营
经营运营
项目运营
流程管理与信息系统体系人力资源与绩效驱动体系
1
2
3
模式、路径、布局…
投资、融资、销售、回款、结转、盈利、风险…
定位、设计、采购、生产、销售、交付、计划、风险…
规模/销售盈利资金资源/库存行业排名销售金额结转金额
城市排名销售金额结转金额
片区排名竞品情况
股价EVA ROE
ROE 占用回报净利率费用率人均效能IRR 净利率目标成本三大费用
融资投资现金流
协助投资开发贷销售回款整体支出现金流
项目支出销售回款
储备量存销比
开销比存销比品类分布项目分期供应节奏销售分批交付分批
计划
里程碑主项计划
年度预算季度计划里程碑
三年计划
经营目标
项目指标
发展目标
04 运营目标计划体系
3131
三年战略规划一
年
全
面
预
算
三
个
月
滚
动
计
划
一
个
月
考
核
计
划
05 运营动作九字诀
定盘找
调想编
盯控激
贰战略与运营
01 运营理解的战略
战略其实就是要解决：
我是谁？
我要到哪去？
我现在在哪里？
怎么去？
02 战略与运营关系
我是谁？
我要到哪去？
我现在在哪里？怎么去？战略其实就是要解决：运营建议合理目标盘点现有项目
提供业务模型
提出资源需求
增长率
利润率
负债
率
平衡
成长性，行业地位
健康性，经营能力安全性，财务纪律要考虑的主要指标：
要考虑的主要指标：
增长
率
利润率
负债
率
平衡
年平均复合增长率30~60%
主营利润率8~15%负债率<70%
考虑的主要外部因素：
✓行业发展趋势
✓资本市场的要求
✓…
考虑的主要内部因素
✓企业内生成长
✓现在的项目情况
✓现有布局城市
✓金融资源
✓供应商资源
✓人力资源
需用到的工具模型：
✓项目盘点工具
✓投资估算模型
✓战略目标推演模型
主要动作流程：1、规模估算
✓(调整)确定目标
✓盘清现有项目目情况(总货值、销售计划、回款计
划、供货计划、付款计划、结转计划…)
✓找出资源缺口
✓排投资计划(半年维度)及投资金额
✓调整现有项目节奏
主要动作流程：2、现金流估算
✓(调整)投资计划(半年维度)
✓投资虚拟项目资金(半年维度)
✓现有项目资金计划
✓非项目融资还款计划
✓现金流测算
✓非项目融资计划
✓调整现有项目节奏
主要动作流程：3、负债率估算
✓汇总负债表(半年维度）
✓负债率测算
✓调整非项目融资计划
主要动作流程：4、规模、现金流、负债率平衡
现金流
规模
负债率平衡
成果：
✓三年经营目标书
小结
➢支撑制定三年规划
◼对战略目标提建议
◼对投资缺口提要求
◼对非项目融资提需求
➢分解形成年度预算