整体商业运营方案
重庆现代广场整体运营方案
重庆现代广场整体运营方案一、定位与目标我们的目标是将重庆现代广场打造成为集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化五位一体的城市综合体。
在这里，人们可以享受到一站式的生活体验，满足所有日常需求。
二、市场分析重庆现代广场位于市中心繁华地段，周边人口密度大，消费水平高。
通过对周边商业环境的调研，我们发现市场对高品质、多元化的商业需求日益旺盛。
因此，我们的运营策略要紧贴市场需求，打造独特的商业氛围。
三、运营策略1.招商引资针对不同业态的商家，我们采用多元化的招商策略。
对于大型品牌商家，我们提供优惠政策，吸引他们入驻；对于中小型商家，我们提供创业支持，帮助他们快速发展。
2.营销活动（1）节日促销：在重要节日举办大型促销活动，如春节、国庆、圣诞节等，吸引消费者前来购物。
（2）主题活动：结合时下热点，举办各类主题活动，如亲子活动、美食节、时尚秀等，提升广场的知名度。
（3）会员管理：建立会员制度，为会员提供专属优惠，增强消费者的忠诚度。
3.环境优化（1）绿化提升：增加绿化面积，打造生态广场，提升消费者的购物体验。
（2）设施完善：优化公共设施，如卫生间、休息区、停车场等，为消费者提供便捷的服务。
4.文化传播（1）举办文化活动：定期举办各类文化活动，如书画展、音乐会、讲座等，提升广场的文化氛围。
（2）打造文化IP：结合重庆地域文化，打造具有特色的商业IP，如巴渝文化、抗战文化等，增强消费者的归属感。
四、运营执行1.管理团队：组建专业的运营团队，负责广场的日常管理、营销策划、招商等工作。
2.品牌推广：通过线上线下多渠道进行品牌推广，提高重庆现代广场的知名度。
五、风险评估与应对1.市场竞争：密切关注市场动态，分析竞争对手的优势和劣势，调整运营策略。
2.法律法规：严格遵守国家法律法规，确保运营过程的合规性。
3.消费者需求：持续关注消费者需求，及时调整商品结构和营销策略。
4.应对措施：针对可能出现的风险，制定应急预案，确保广场的正常运营。
店面整体运营方案
店面整体运营方案一、店面定位1. 定位目标客户群体（1）根据所在地区的人口特点、消费水平、消费习惯等因素，确定目标客户群体。
（2）根据产品定位和品牌形象，明确目标客户的年龄、性别、职业、消费能力等特征。
2. 确定店面定位（1）根据目标客户群体的特征，明确店面的定位，如高端定位、中档定位或者平民定位。
（2）根据所处地区的商业环境和竞争情况，确定店面的特色和竞争优势，例如文化氛围、产品特色、服务质量等。
二、店面形象设计1. 品牌形象的塑造（1）品牌定位：根据店面的定位，确定品牌形象和品牌定位，使其与目标客户群体契合。
（2）品牌标识：设计店面的标识和宣传物料，确保美观、清晰、易识别，增强品牌辨识度。
2. 店面装修设计（1）店面风格：根据品牌形象和目标客户群体的喜好，确定店面的装修风格，如奢华、时尚、简约等。
（2）店面布局：合理布局店面空间，确保顾客流线畅通、产品陈列合理、服务区域清晰，提升店面的整体美观度和实用性。
三、产品经营策略1. 产品采购与管理（1）选择优质供应商：与优质供应商建立长期合作关系，确保产品的质量和供应的稳定性。
（2）产品品牌化：选择有品牌影响力的产品，提升店面的品牌溢价和知名度。
2. 产品陈列和推广（1）产品陈列：合理摆放产品，根据季节、节日等因素调整陈列，增加产品吸引力和销售量。
（2）产品推广：通过店面宣传、线上营销等手段，提升产品的知名度和销售效果。
四、营销推广策略1. 线上推广（1）电商平台：将产品上架至知名电商平台，拓展客户群体，提升销售量和品牌知名度。
（2）社交媒体：通过社交媒体平台发布产品信息、活动消息等，增加品牌曝光度，吸引更多潜在客户。
2. 线下推广（1）店面促销活动：定期开展促销活动，吸引顾客到店消费，提高客单价和复购率。
（2）合作推广：与周边商家合作开展联合促销、联合活动等，优化资源，提升品牌曝光度和销售效果。
3. 营销策划（1）节日活动：结合重要节日举办相关主题活动，增加客流量，提升品牌影响力。
新商业综合体运营方案
新商业综合体运营方案一、前言随着时代的发展和经济的持续增长，商业综合体已经成为了现代城市中不可或缺的一部分。
商业综合体作为一个商业、娱乐、休闲、文化等多功能结合的综合体，具有强大的吸引力和影响力。
在这个信息爆炸的时代，商业综合体的成功运营需要更多的创新和前瞻性思维。
本文将针对商业综合体运营提出一系列方案，希望为运营者和管理者提供一些值得借鉴的思路。
二、商业综合体的运营模式1. 融合式经营：商业综合体应当将商业、文化、餐饮、娱乐等多种模式进行融合，创造独特的体验和社交价值。
商业综合体可以结合当地的文化特色和历史底蕴，打造具有地域特色和文化内涵的综合体。
2. 智慧化管理：商业综合体应当引入先进的智能化设备和管理系统，提升综合体的管理效率和用户体验，实现全方位的智能化管理。
例如，利用大数据分析用户行为和需求，精准推送优质服务和产品，提升用户满意度。
3. 网络化运营：商业综合体应当加强与互联网企业的合作，利用互联网平台进行推广和营销，吸引更多的用户和客户。
同时，商业综合体还可以为线下商户提供互联网+服务，帮助他们拓展线上销售渠道，提升经营效益。
4. 生态共生：商业综合体应当建立一个健康的生态圈，与周边的政府、企业、社区形成良好的合作关系，实现资源共享和互利共赢。
商业综合体还应当注重环境保护和可持续发展，致力于打造一个绿色、环保的综合体空间。
三、商业综合体运营的关键要素1. 地理位置：商业综合体的地理位置对于运营的成功至关重要。
一般来说，商业综合体选择在交通便利、人流密集的地段，以确保客流量和商品流畅度。
2. 商业规划：商业综合体应当根据目标用户群体的需求和偏好，合理规划商业模块，引进符合当地消费市场需求的商户，实现多元化和个性化经营。
3. 人才团队：商业综合体的运营需要专业的人才团队。
这个团队包括市场营销人员、客户服务人员、运营管理人员等，他们需要有丰富的经验和专业的技能，能够全面、有效地运营商业综合体。
商业统一运营方案
商业统一运营方案一、问题分析随着互联网和移动互联网的快速发展，商业竞争日益激烈，企业需要不断提升运营效率，降低成本、提高竞争力。
然而，在实际的运营过程中，很多企业都存在着运营分散，信息孤岛，资源浪费等问题，导致运营效率低下，成本高企。
随着企业的运营规模不断扩大，多元化业务不断增加，传统的运营模式已经无法满足企业的发展需要。
因此，建立统一的运营体系，整合各个业务板块，实现资源共享，信息共享，成为了企业亟待解决的问题。
二、方案设计基于当前企业运营存在的问题，我们设计了以下商业统一运营方案：1.建立统一的运营管理平台针对企业内部的各个业务板块，建立统一的运营管理平台，实现资源、信息的统一管理。
该平台应具备数据集成、业务整合、智能分析等功能，以满足企业日常运营的需求。
2.整合各个业务板块企业通常会涉足多个行业，拥有多个业务板块，不同的业务板块之间存在着信息孤岛，资源浪费等问题。
因此，需要整合各个业务板块，在资源、信息、人力等方面实现共享，提高整体运营效率。
3.建立统一的数据平台数据是企业运营的重要支撑，需要建立统一的数据平台，整合各个业务板块的数据资源，实现数据的共享和分析。
同时，基于大数据技术进行数据挖掘、分析，为企业提供决策支持。
4.推行统一的商业模式在企业的商业模式方面，需要进行统一规划，建立一套适用于多个业务板块的商业模式，以实现运营的标准化和规范化。
5.建立统一的品牌形象企业在扩张业务板块的过程中，要避免各个板块之间品牌形象的混乱，需要建立统一的品牌形象，并根据不同的业务场景进行差异化营销。
6.建立统一的人力资源体系企业的运营需要大量的人力资源支持，因此需要建立统一的人力资源体系，包括招聘、培训、激励等方面的规划，保证企业运营的人力资源的合理配置和管理。
三、实施步骤1.确定统一运营的战略规划在推行统一运营的过程中，需要确定统一运营的战略规划，包括推行统一运营的目标、范围、时间表等内容。
同时，需要明确推行统一运营的意义和目的，确保顺利实施。
商业街区整体运营方案
商业街区整体运营方案一、项目背景随着城市化进程的不断推进和消费水平的提高，商业街区作为城市的重要组成部分，承担着集商业、休闲、文化等多种功能的角色。
商业街区的整体运营方案，旨在提升商业街区的吸引力、竞争力和盈利能力，以实现经济效益和社会效益的双重目标。
二、商业街区定位商业街区的定位是基于目标市场、商业环境和竞争分析的结果。
根据市场调研和定位分析，商业街区的定位可以分为以下几个方面：1.城市核心——商业街区位于市中心或城市核心区域，方便居民和游客的交通和购物需求。
2.多元化商业——商业街区内以多元化的商业形式为特色，包括零售、餐饮、娱乐、文化等多个行业，满足不同消费需求。
3.文化氛围——商业街区注重打造独特的文化氛围，吸引更多的游客和居民前来体验。
三、商业街区规划设计商业街区的规划设计是整体运营的基础，包括商业区域、人流流线、公共空间、建筑设计等方面的考虑。
1.商业区域：商业街区应根据定位，规划不同类型的商业区域，如主力店、品牌店、特色店等，以满足不同层次消费者的需求。
2.人流流线：商业街区内应合理规划人流流线，便于顾客的购物体验和行走便利。
3.公共空间：商业街区应注重公共空间的设计，包括广场、庭院、景观等，提供舒适的环境和休闲场所。
4.建筑设计：商业街区的建筑设计要与街区整体风格和定位相匹配，注重人文关怀和环境保护。
四、商业街区运营模式商业街区的运营模式是整体运营的核心，包括租赁管理、业态调整、品牌营销等方面的内容。
1.租赁管理：商业街区应制定合理的租赁政策，吸引优质商户入驻，并进行租赁的合同管理和租金调整。
2.业态调整：根据市场需求和竞争状况，商业街区应不断进行业态调整，增加新的业态和品牌，提升吸引力和竞争力。
3.品牌营销：商业街区应打造独特的品牌形象，通过宣传推广和活动策划等手段，提升品牌知名度和美誉度。
4.会员管理：商业街区可以建立会员制度，通过积分、优惠等方式激励消费者，增强顾客粘性和忠诚度。
商业街整体运营方案(优秀范文)(一)2024
商业街整体运营方案(优秀范文)（一）引言概述:商业街是城市中繁华热闹的购物与娱乐中心，其整体运营方案的成功与否直接关系到商业街的发展和吸引力。
本文将从商业街规划、商业街招商、商业街运营、商业街品牌建设以及商业街综合服务五个方面，详细阐述一个优秀的商业街整体运营方案。
正文内容:（一）商业街规划1. 确定商业街的定位与风格，例如：时尚、奢华、传统等，以便吸引特定的目标消费群体。
2. 分析商业街所在区域的市场需求和竞争对手，进行定位的合理性评估。
3. 设计合理的商业街布局，包括商铺、停车场、休闲区等，以提高商业街的整体舒适度和便利性。
4. 考虑商业街的可持续发展，合理利用商业街资源，推动商业街的不断创新和发展。
5. 与相关政府部门及社区进行沟通，提高商业街的管理效能。
（二）商业街招商1. 确定适合商业街的主要商业模式，例如：店铺、餐饮、娱乐等，以及各模式的租金标准。
2. 制定招商优惠政策，如：减免租金、低门槛入驻等，以吸引更多优质品牌入驻商业街。
3. 发挥商业街的地理位置优势，吸引有实力和知名度的品牌商家入驻。
4. 建立招商团队，进行市场调研和招商工作，提供全方位的招商服务。
5. 在招商过程中，加强与商家的沟通和合作，共同制定发展目标，实现共赢。
（三）商业街运营1. 建立规范的商业街管理机构，明确各部门的职责和协作流程。
2. 组织商业活动，如：促销、展览、演出等，增加商业街的吸引力和知名度。
3. 定期对商业街进行市场调研，了解消费者需求和竞争对手动态，及时调整经营策略。
4. 加强商业街的安全和环境保护，提供安全便捷的消费环境，增加消费者的满意度。
5. 鼓励商家开展社会责任活动，如：公益捐赠、环境保护等，增强商业街的社会形象。
（四）商业街品牌建设1. 建立商业街独特的形象和品牌，如：商业街名称、标志、口号等，以提升商业街的知名度。
2. 开展品牌宣传和推广活动，包括线上线下的推广手段，如：广告、宣传片、社交媒体等。
综合商业体运营方案
综合商业体运营方案一、总体概述综合商业体是指集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种商业业态于一体的综合性商业综合体。
其运营目标是通过提供全方位的购物、娱乐、餐饮等服务，吸引消费者，最终实现商业效益的最大化。
本文将就综合商业体的运营方案进行探讨与分析。
二、市场分析1. 宏观经济环境当前，随着经济的发展和人们收入水平的提高，消费观念发生了很大的变化。
人们开始追求高品质的生活，购物、餐饮、娱乐等需求不断增长。
综合商业体正是针对这样的市场需求而诞生的。
2. 行业竞争分析综合商业体行业竞争激烈，尤其是在一二线城市，大型综合商业体竞争更为激烈。
各家商业综合体通过不断推陈出新，运营特色，以及提供更加优质的服务，来吸引消费者。
因此，面临激烈的市场竞争，综合商业体需要在运营方面寻求突破与创新。
三、综合商业体运营方案1. 选址与规划设计首先，选址至关重要。
综合商业体的地理位置必须选在交通便捷、人流密集的地段。
其次，规划设计是关键。
一个好的商业综合体规划设计，可以直接决定其未来的成败。
在规划设计中，要充分考虑人性化布局、互动性体验、多元化业态的布局等因素。
2. 招商方案在招商方案上，综合商业体需要谨慎选择合作的品牌商户。
要根据商业综合体的定位和人群特征，有针对性地引入知名品牌商户。
此外，还可以通过优惠政策等手段吸引中小型商家的入驻，确保商业综合体的多元化和丰富化。
3. 运营管理在运营管理方面，建议采用专业的商业管理团队来管理商业综合体，保障其正常运营与发展。
同时，可以借鉴其他优秀商业综合体的成功经验，形成自己的运营特色。
除此之外，还需要注重人力资源的培训与发展，确保员工素质和服务质量。
4. 营销活动在营销活动方面，可以通过举办促销活动、文艺表演、特色节庆、主题展览等多种形式，吸引更多的消费者。
通过营销活动，不仅可以扩大商业综合体的知名度，还可以带动商业综合体的销售额提升。
5. 环境卫生与安全综合商业体的环境卫生与安全是其运营中的重要环节。
商业综合体运营管理方案
商业综合体运营管理方案商业综合体运营管理方案一、运营目标商业综合体的运营目标是实现稳定的经济收益和持续的运营增长。
具体目标如下：1. 提高商业综合体的客流量和销售额。
2. 提供多样化的商业业态和服务，满足不同人群的需求。
3. 提升商业综合体的品牌形象和知名度。
4. 加强商业综合体与周边社区和企业的合作，形成良好的生态圈。
二、运营策略1. 深耕目标顾客群体：通过市场调研和数据分析，确定商业综合体的核心目标顾客群体，了解他们的需求和消费习惯，针对性地提供符合他们需求的商业业态和服务，从而提高客流量和销售额。
2. 引入多样化的商业业态：根据目标顾客群体的需求，引入多样化的商业业态，包括零售店铺、餐饮娱乐、体验活动等。
通过多样性的业态组合，满足不同人群的需求，增加顾客黏性和消费频次。
3. 精细化管理：加强商业综合体的运营管理，包括人员管理、设施设备管理、风险防控等。
通过引进专业化的管理团队和先进的管理工具，提升运营管理的水平和效率。
4. 开展市场营销活动：通过各种市场营销活动，提升商业综合体的品牌形象和知名度，吸引更多的顾客。
例如，组织特色活动、推出优惠促销、开展线上线下联动营销等。
5. 加强与周边社区和企业的合作：与周边社区和企业建立良好的合作关系，形成良好的生态圈。
可以与社区合作开展公益活动，与企业合作推出联合促销活动等。
三、运营措施1. 完善设施设备：商业综合体应提供完善的设施设备，包括通风、空调、照明、消防等基础设施，以及自动贩卖机、充电站、休息区等便利设施。
同时，要定期检查和维护设施设备，确保其正常运作。
2. 建立健全的管理制度：商业综合体应建立健全的管理制度，明确各岗位的职责和工作流程，保证高效的运营管理。
可以采用先进的管理工具和技术，如智能化巡检系统、数据分析系统等，提升管理效率和精细化管理水平。
3. 提供优质的服务：商业综合体应提供优质的服务，包括友好的服务态度、高效的服务速度、便捷的支付方式等。
商业整合体运营方案
商业整合体运营方案一、项目概述商业整合体运营是指将各种商业业态整合在一起，形成一个综合性的商业项目。
通过整合多种业态，实现资源共享、经济效益最大化，提高商业综合体的竞争力和盈利能力。
商业整合体运营方案应该包括项目规划、业态整合、市场营销、人力资源、财务管理、风险控制等方面。
二、项目规划1. 选址和规模：选址是商业整合体项目的关键，应根据周边人口密度、消费水平和交通便利程度等因素进行考量。
规模应根据选址特点和市场需求确定，要符合当地政策规定，并考虑未来的扩建需求。
2. 建筑设计：建筑设计要与整合的业态相匹配，要考虑适宜的空间布局和交通组织。
商业整合体项目可以结合购物中心、酒店、写字楼、公寓等多种业态，建筑设计要符合不同业态的特点和需求。
3. 环保节能：商业整合体项目应注重环保和节能，建筑设计和设备选用要符合当地的环保标准，并采用节能技术，减少资源浪费。
4. 设施配套：商业整合体项目需要配备适当的停车场、交通组织系统、消防设施、照明设施等设施，以保障商业综合体的日常运营和消费者的体验。
三、业态整合1. 商业业态：商业整合体项目应将购物中心、餐饮娱乐、文化体验、健身休闲等多种商业业态整合在一起，以满足消费者的多样化需求。
要根据当地市场情况，合理确定业态组合。
2. 品牌运营：商业整合体项目应引入国际、国内知名品牌商户，打造高端、多元化的消费场所，提高商业综合体的知名度和吸引力。
3. 商户关系管理：商业整合体项目需要建立健全的商户管理体系，包括商户入驻、经营培训、市场推广等环节，与商户建立长期合作关系，共同促进商业整合体的发展。
四、市场营销1. 定位与策略：商业整合体项目应根据本地市场需求和竞争情况，确定项目的定位和市场策略，制定合适的宣传营销计划。
2. 品牌建设：商业整合体项目应通过整合市场资源，打造独特的品牌形象和服务理念，提升综合体的品牌知名度和美誉度。
3. 宣传推广：商业整合体项目应通过广告宣传、线上线下推广等多种手段，扩大项目知名度，提高市场份额。
2024年完整版大型购物商业中心整体运营推广活动策划方案
2024年完整版大型购物商业中心整体运营推广活动策划方案嘿，亲爱的朋友们，今天我来给大家分享一下我们精心策划的“大型购物商业中心整体运营推广活动”方案。
这可是结合了10年方案写作经验的结晶哦，咱们直接进入主题吧！一、活动主题我们给这次活动定个主题——“繁华盛宴，乐享购物”。
这个名字既体现了购物中心的繁华景象，又凸显了消费者的愉悦购物体验。
二、活动目标1.提高购物中心品牌知名度，提升消费者对购物中心的认知度；2.增加购物中心客流量，提升销售额；3.增强消费者粘性，培养忠实客户群体；4.营造浓厚的购物氛围，提升消费者购物体验。
三、活动时间2024年1月1日至2024年1月31日四、活动内容1.开幕式：1月1日上午10点，举行盛大的开幕式，邀请政府领导、企业代表、媒体记者等参加，共同见证这一盛事。
2.主题促销活动：（1）满减活动：购物满1000元减200元，满2000元减500元，以此类推，让消费者感受到实实在在的优惠。
（2）折扣券发放：在购物中心各楼层设置折扣券发放点，消费者凭券可享受相应折扣优惠。
（3）限时抢购：每天下午2点至4点，推出限时抢购活动，商品价格低至5折，数量有限，先到先得。
3.互动体验活动：（1）亲子互动：设置亲子游戏区域，举办亲子互动比赛，增进亲子关系，提高消费者满意度。
（2）网红直播：邀请知名网红现场直播，展示购物中心特色商品，吸引更多年轻消费者关注。
（3）抖音挑战：设置抖音挑战赛，鼓励消费者拍摄购物中心的短视频，至抖音平台，增加购物中心曝光度。
4.文化演出：（1）文艺表演：邀请当地文艺团体，每天下午在购物中心广场进行文艺表演，丰富消费者购物体验。
（2）儿童剧表演：邀请专业儿童剧团，为孩子们带来精彩的儿童剧表演，增加家庭客流量。
5.线上推广：（1）公众号：推出活动专题，发布活动信息，吸引粉丝关注。
（2）抖音：制作活动短视频，邀请网红转发，增加曝光度。
（3）微博：发布活动海报，邀请网友转发，提高活动知名度。
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项目整体运营方案北京xxxxxxxxxxxxx有限公司《百库基地》项目整体运营方案前言我公司非常看重本项目，也完全有足够的信心和实力将本项目打造成为北京市最集中，最有商业魅力的全新的品牌化金典百货库房。
我公司的项目评审委员会召开专业会议，对该项目进行系统性的调研和充分论证，对项目的现实运行状况，周边商业氛围及商业竞争态势进行全面的分析研究总体考量并在听取各方面意见的基础上，形成了《百库基地》的运营基本思路。
本报告书共分为九个部分：第一部分北京xxxxxxxxxxx有限公司第二部分项目概括及SWOT分析第三部分项目定位所考量的因素第四部分项目的商业规划设计思路第五部分项目的规划布局第六部分项目的目标品类计划第七部分项目存在问题与风险的提示第八部分项目个阶段主要工作计划第九部分我们的目标和信心第一部分北京xxxxxxxxxxx有限公司简介公司概况：北京xxxxxxxxxxx有限公司是一家综合性大型商业公司，集中了目前商业领域的各种经营模式，经过有效的组合，成功的建立了以市场为基础，贸易为补充的新型经营模式。
同时，预备打造一个国内领先的服装百货，家居家饰，建材电子商务平台机构，公司致力于把传统的服装百货产品的销售与发展迅速的电子商务相结合，区别于传统的发展模式，打破服装百货的传统销售模式，公司的发展模式是未来市场发展的趋势，拥有广阔的市场空间，自成立以来，公司业务发展迅速，经过多年对多种商业业态的实践、总结、提升、各项业务得以快速发展。
北京xxxxxxxxxx有限公司现在运营的项目有多种业态组合形式，在几年的运营过程中，我们精心搭建了品牌库，品牌库分为《主力店资源档案库》和《商品品牌资源档案库》两部分。
《主力店资源档案库》包括：购物中心、百货店、大卖场、标准型超市、食品加强型超市、便民店（社区店）、会员制仓储店、仓储店、折扣店、专业店、西式快餐、中式快餐、餐饮连锁、娱乐、主题百货、专业连锁等多个业态、共计400余家国内外知名主力店信心资源，并且有着良好的合作关系。
《商品品牌资源档案库》囊括80多个类别，共计17000余个国内外品牌厂商资源。
第二部分项目概况及SWOT分析一、项目概况暂略二、项目SWOT分析1、Strengths（优势分析）S1、项目基本接近于小型商业区有一定的规模。
S2、与外贸出口库房的相邻可以形成业态互补，相互拉动易于形成共赢。
S3、建筑结构及空场地易于整体规划与使用。
S4、整体面积运作形式短、平、快。
S5、周边交通易于货车出入。
2、Weaknbss（劣势分析）W1、偏离商业中心地带，项目周边商圈氛围较淡。
W2、在经营中只能通过市场细分进行差异化定位，特色经营模式必须具有长远战略眼光和想过策略，并决心创建当地引导性商区。
W3、投资比较大，应有较大的经营压力和风险。
W4、项目局限性较强，需与各级外商等沟通联系。
W5、整体外立面不敞亮，缺少足够的形象展示面，广告效应较差。
3、Oppportunity（机会分析）O1、周边居民的数量和质量相对稳定，消费资源相对稳定。
O2、周边商业项目尚在调研和规划之中，本项目在重新规划、定位、招商方面均具备领先优势。
O3、城市区域性商业化建设进程加快，土地和商业物业价值不断升值。
O4、百库基地的经营特色及管理理念在本商业区独树一帆。
4、Threat（威胁分析）T1、全球金融风暴对商家影响较大。
T2、周边商业项目开发及商业竞争日趋激烈。
T3、整体外部环境较差。
T4、周边区域内的商家已习惯了固定的库房，对新的库房需要有个认识过程和优惠条件（即养商期较长）。
第三部分项目定位所考量的因素一、大环境政策导向所至北京市经济发展一直保持着健康、快速、高效的良好势头。
政府把不断满足人民日益增长的物质和文化生活需要作为最终目标，致力于创造与经济社会相适应的现代生活环境，为商业、服务业、娱乐业、房地产业开辟了巨大的发展空间，本项目在定位时可以充分利用这一有利条件。
二、商业发展趋势的推动各大城市商业正在加速完成从传统商业向现代商业的转型。
传统商业业态在新兴业态、现代经营管理模式的冲击下，其生存空间越来越小，纷纷进行调整、改造或重新综合资源，朝布局合理、分类明确、形象统一、品牌突出的方向发展，本项目定位应遵照这种发展趋势，实现符合市场规律的定位。
三、居民生活及消费习惯变化的需要在经济迅猛下滑的前提下，居民收入无法提高，社会消费品零售总额持续下降，居民消费类别中居住消费、餐饮、服装内消费比重并不平稳，人们在各方面的消费比重有所收敛，本项目的定位应顺应这一市场经济状况，多渠道多方位充分满足人们生活及消费的需要。
四、消费模式及消费行为变化的要求现代购物活动已经不是纯粹的购买行为，消费者要求能实现欣赏、评估、游乐、购物等一系列复杂的心理和行为，享受优美、舒适的空间环境，以获得物质和精神上的双重满足。
这些行为及心理特点必须在项目定位中给予重点关注。
五、同一主题相关链业态巨大生存空间的吸引专业市场以其专业定位体现出同一主题下各相关链接品类的专业性、规模性、功能性、管理先进，能充分满足消费者对某一方面“一站式”消费需求的特点，近几年在国内迅速兴起，导致消费者需求市场变化加速，这种业态呈现出巨大的生存和发展空间，这也是本项目在定位时必须考虑的重要因素。
六、最大限度地发挥地源优势，扩大投资回报的需要为了保证投资方回笼资金，提高投资回报率，需要最大限度地提升本项目的商业地产价值。
准确的定位可以在本项目地产价值得到实现的基础上进一步提升附加的商业价值，使整体价值随着项目实现实现逐步升值，这是在进行项目定位时需要考虑的关键因素。
七、树立商业地产品牌形象，实现项目社会价值回报的需要本项目运作的目的，除帮助投资业获得可观的经济回报外，更要体现经济尸体的社会价值。
因此，对项目的价值不能简单计算经营的资金回报来衡量，还要预测可能产生的社会影响和社会价值，确立打造商业地产知名品牌的战略，为投资方的远景规划开创良好的开端，这事项目定位时考虑的潜在因素。
第四部分商业规划设计思路一、业态定位：区域型专业市场专业市场在中国的出现是在中国改革开放的大背景下，零售商业发生变革的必然结果。
这种商业业态主要特点是同一品牌类商品集中、各品牌商品链接紧密，并且各品集为同一主题，定位突出，统一主题下的诸多功能于一体，符合消费者“一站式”购物心理，是一个先进业态的集合体，具有极大的发展生命力。
二、主题定位：京城百货库房基地在明确业态定位后，商品将围绕服装，百货、鞋帽、现代办公、办公家具、花卉、宠物用品、工艺礼品及办公区域的装典装饰用品等系列商品，意在打造现代流行空间环境，利用市场的购物环境，营销及服务等各个方面，为顾客制造一个轻松、愉悦的氛围，让顾客身心放松、感觉随意、体会休闲，购物功能隐含在商品和服务之后，仍然是商业经营的核心功能。
三、市场定位：《百库基地》装点今日需求空间考虑到市场所处的地理位置，周边有一定的消费群体，因此市场的定位以百货为主，同时辅以少量的纯色服务业、等相关链的品类，以满足社区要求。
四、经营定位：专业化、时尚化、特色化、健康化、休闲化经营是市场的核心功能，满足消费市场需要是运营目标。
整个项目的经营特色鲜明，各业种及类别细分明确，成分适应消费者的消费习惯并满足其消费需求。
“专业化、时尚化、特色化、健康化、休闲化”体现出本项目区别于同区域其他商业物业的特色。
突出专业品牌效应，提升物业品质，针对目标市场的消费特征做到特色个性化。
五、形象行为：《百库基地》装点出企业文化特色———品牌空间商业经济是高文化的经济，商业竞争实质上是商业文化竞争。
除了加强商业购物销售，好药充实其文化内涵，通过提高文化品位还创造项目特色。
专业市场作为目前零售业中一种商业细分的业态，通过提升商业文化品位，是消费者在市场中购物体会出一种独特的文化气息。
这种独特的购物体验是单一的模仿不到的。
六、功能定位：集购物、休闲、娱乐为一体的生活空间“一站式”新体验购物功能隐含在商业和服务之后，仍然是商业经营的核心功能，让顾客充分体验购物的便利与乐趣，与项目休闲功能有机会合作，合理配置，充分体现本项目的设计风格，是其成为项目的经营特色之一。
七、目标客层定位：周边城市的零售商及北京市区的批发商消费群体专业市场是将服务半径的消费者作为自己的目标服务客层。
整个市场的经营特色鲜明、各业种及类别细分明确，充分适应消费者的消费习惯并满足其消费需求。
因此将目标客层定位为周边城市的零售商及北京市区的批发商消费群体。
八、战略定位：以专业优势立足，打造商业品牌延伸品牌价值我公司在本项目的前期开发过程中战略意识和经营理念超前，具有做好商业地产项目和树立商业地产品牌的前提条件，同样也具有延伸品牌和推广品牌的基本条件。
此项目地处朝阳商业物业商圈中，再加上外贸集中的地理优势，与我《百库基地》有机合作和谐搭配具有较好的项目形象推广条件和良好的品牌价值延伸发展空间，也必将为开发商的发展创造更好的发展机会。
第五部分项目的规划布局我公司建议本项目整体定位为地区型专业库房，经营主体包含3个主要业态，具体布局为：服装、百货、箱包、鞋帽、五金建材等。
其他功能配套服务项目；适当引进一些服务业等功能配套服务项目，自主经营、自主管理。
第六部分目标品类计划一、服装类目品牌以二线外贸品牌为主带动中高档品牌共存的大众化需求类库房。
二、现代办公目标商品以二线办公家具、办公设备、办公耗材、文体办公用品等。
第七部分项目存在问题与风险的提示项目的未来定位的方向是明确的，但同时还存在许多不明确的因素，未来的商业运营还存在极大的风险。
在接下来的项目运营中，需要整合各方面资源，切实遵循社会专业分工，尊重专业知识，尊重可观规律。
我们从商业运营的专业出发，对项目在整体运作方面存在的问题与风险作如下分析提示：I、与出口外贸商相搭配的商业组合模式在经营品类与动线广告等空间以及协调管理等诸多方面都会严格受限，运营过程中如何确保项目成为统一主题的专业市场，走上管理统一、营销统一、规划统一、宣传统一、服务统一的现代商业运营模式，将是一个严峻的考验，这将会极大挑战今后我们的运营管理的管理体制、管理模式、管理水平和管理人员的素质。
因此，必将未雨绸缪，从今后运营上予充分考虑、同时在管理要求上和目标期望上，慎重考虑。
II、就目前此区域市场商业容量而言，已大大饱和，商业场所整合速度很快，在未来的两年内很难决策出来自其他行业的转行和同业的竞争，所以说能否保证这个项目运营成功，不仅仅取决于管理及管理的保障，还取决于市场的容量及市场的同业竞争力。
III、如何保证今后在物业运行方面，即做到和物业档次、环境要求相一致，又保证物业运行成本最小化，以减轻各经营户、各功能区、各业态区的经营成本，增强他们的经营竞争力，也将是我们管理者面临的又一个严重的问题。