我国房地产产权产籍管理的发展及其现状
浅谈房地产产权产籍管理
依据 。 ２ ０ １ １ 年我国第二 、 第三产业的增加值在国内生产 总值 中 已经 占 ８ ９ ． ９ ％， 城镇化率 已达 ５ １ ． ３ ％。 目前我国已进 入中等收入 国家行列 ， 但 发展 还很不平衡 ， 尤其是城 乡差距量 大面广 ， 对房
摘
要： 目前 国家正在推进城镇 一体化 的建设 ， 房 地产 市场 出现 了 日
趋活跃 的景 象 ， 城 市住房 改革也 随之 深化 ， 因此对城 市房屋产权 、 产籍 的管理 工作 也要不断的加 强， 为经济发展 、 社会稳定发挥应有 的作 用 。 然而 ， 在 实际工作 中， 存在着一些不应该忽视的 问题。认真研究这些 问 题， 及 时采取措施 ， 对房地产产权、 产籍管理尤为重要 。
地产 的调控正在进行 ， 房地 产有关信息资料的真实可靠 为拓 宽
３ 当前房地产产权产籍管理存在 的问题
面积确认是 目前城 市房屋产权管理 中存在 的一个难点 ， 也 是 当今住 房消费 中的一个 热点 问题 ，引起 了购房人 的广泛 关 注 。有的人不理解 ， 为什么 我的房子 面积 自己量得结果与房产 证上的不一样 。究其原 因除了测 量误 差之外 ， 还有 就是 商业 经 营问题。 房地 “ 两证 ” 各不相符 。 同宗房地产 的房屋所有权证和 土地使用 证之间相互矛 盾 ， 有 的是 占地面积 不符 ， 有 的则 是坐 落地址有 出入 ， 有 的则是两证所 有人 名字不符等等。注重发证 轻视管理 ， 例如， 有的房屋拆除 了或者 自然消失 了 ， 然后新建的 安 房屋又办证 了， 出现了一房 多证 的现象。甚至有 的人为 了逃避 徽 国家税费 ， 买卖不及 时办理 过户手续 ， 造成转移 登记 很被动 ， 容 建 易带来产权纠纷 ， 对权 利人应及 时说服 ， 及时处 置。
未来20年房地产行业发展的六大趋势(精)
将来20年房地产行业发展的六大趋向中国房地家产起步于上世纪90 年月初,到现在已有25年的历史了。
作为业内人士,我几乎目击和参加了这一行业发展的全过程,对其发展的大脉络有些察看和思虑, 现予阶段性总结并奉上,以期与大家分享。
在25年的长久发展以后,中国的房地家产从起步、探索、动乱、调整的过程中逐渐趋于理性和成熟。
这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP达到800~1000美元时,房地家产开始起步;达到3000美元时, 行业发睁开始加快;达到7000美元左右时,行业进入稳固增加久;达到12000~13000 美元时,行业发展进入饱和期。
2013年末,我国的人均GDP已经靠近7000美元,与发达国家总结出的规律完整切合。
再过十年,我国人均GDP超出13000美元时,我国的房地产市场将达到供需的饱和点,行业的发展也将从巅峰开始回落。
但是,作为近十四亿人口的大国,我国的城镇化率昨年为53%,如不包含2.5亿非户籍人口,也只有36%,离实现70%的城镇化目标, 还需要大概20 年的时间。
所以,我们有原因相信,作为城镇化推动的主要载体,我国房地家产在将来的15~20年内,仍有连续的增加空间。
当下:细分时代已经到来25年后的今日,中国房地产行业进入稳固增加久后,发显现状突出的特点就是“细分”。
这类细分表此刻以下几个方面。
1.市场的细分。
当市场真实处于理性后,行业的基本属性开始发挥作用,商品的价值规律开始发挥作用,供求关系决定商品房价钱短期内起落的经济学原理、城市开发总量与整体花费需求决定泡沫存在与否的道理,开始为人们所认知。
那些简单果断地展望中国房地家产何时崩盘的论断显得过于哗众取宠;一些所谓的专家学者对于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于轻率。
简言之,当市场的“六大主体”政(府、金融机构、开发商、媒体、花费者、专家学者逐渐成熟后,就不该当再像过去同样以“线”划线,以点及面, 而应当依据不一样城市的人口规模、地理地点、经济总量、供求状况、资源天赋、政策导向、城市化水同等,差别判断每一个城市的市场状况。
房地产行业现状研究与建议
产业经济全国流通经济111房地产行业现状研究与建议周洁颖(大连理工大学,辽宁大连116024) 摘要:房地产行业在国民经济中的地位日渐升高,同时也暴露和凸显出更多问题和矛盾㊂本文利用P E S T E L 模型,分析研究了房地产行业现状,并分别从政府和房地产企业角度对其发展提出建议㊂关键词:房地产行业;P E S T E L 模型;政策调控中图分类号:F 293.3 文献识别码:A 文章编号:2096-3157(2021)05-0111-03一㊁前言房地产行业作为国民经济支柱产业,占我国G D P 比重不断提升,2008年不到5%,而2020年已占比7.3%㊂国家统计局数据显示,由于受到新冠疫情影响,2020年1月~2月我国商品房销售面积及销售额均出现了断崖式下跌,同比分别为-39.9%和-35.9%㊂但随着疫情逐步得到控制,房产销售快速恢复,部分地区在二季度甚至出现了报复性反弹[1]㊂全年商品房销售面积累计增长2.6%;房地产行业增加值74553亿元,较上年增长5.8%,增速比上年降低3.1个百分点㊂整体虽仍呈现一片欣欣向荣的景象,但增速有所放缓㊂目前,房地产市场主要存在着一二线城市与三四线城市市场两极分化㊁融资环境紧缩㊁数字化程度较低㊁开发商环保意识较差等问题,基于此,本文将采用P E S T E L 模型,对房地产行业的现状进行分析,并在此基础上对其提出可行建议㊂二㊁概念界定 P E S T E L 模型P E S T E L 分析是企业分析其宏观环境的一种方法㊂不同行业和企业根据自身特点和经营需要,分析的具体内容会有差异,但一般从政治㊁经济㊁社会文化㊁技术㊁环境㊁法律六个角度研究影响企业和行业发展的宏观因素和背景条件㊂三㊁以P S E T E L 模型为基础 房地产研究现状及问题1.政治层面近几年,政府保持着对房地产的高频调控㊂据中原地产统计,2018年到2020年期间,全国相关政策出台频次分别为450次㊁620次㊁489次,政策范围覆盖限购㊁税费㊁资金监管㊁人才引进等各方面㊂2020年下半年东部热点城市调控频次明显增加,且以打压性措施为主[2]㊂(1)宏观支持政策2020年,受到新冠疫情影响,房地产行业的调控政策前松后紧,救市政策与调控政策并存㊂目前看来,未来仍将以房住不炒㊁因城施策 为中心思想,以实现稳地价㊁稳房价㊁稳预期的调控目标㊂房住不炒 是指要坚持 房子是用来住的㊁不是用来炒的 的定位,要在宏观上管住货币,落实人地挂钩政策㊂房地产相关部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及房企融资㊁购房者信贷等方面㊂ 京八条 要求购买首套普通自住房首付款比例不低于35%;央行召集25家在沪银行开会,要求严查房贷首付来源及收入证明㊂在这种思想的指导下,多地政府不断对房地产市场进行引导和纠偏,加码房地产调控,如沈阳将个人转让住房增值税征免年限由2年调整到5年,并将第二套商品住房首付比例提高到50%㊂政策调控下,购房门槛提高㊁购房者贷款更加困难,热点城市房地产市场逐渐降温㊂因城施策 是指根据城市属性,区分几线城市采取不同的房价,制订不同的房地产政策㊂目前全国房地产市场呈现出 冰火两重天 的局面:2020年一线城市量价齐升,三四线城市 去库存 压力仍然巨大,成交面积近乎腰斩[3]㊂据此,各城市建立了不同的调控方针:热点城市如沪深杭先后出台楼市调控政策,从限购㊁限售㊁税费等方面降低市场热度从而达到防止房价过快上涨与市场过热,抑制投资㊁投机性需求蔓延的目的;三四线城市去库存发放购房补助,如四川达州市支持有实力㊁有品牌的大企业参与土地市场竞买,同时恢复购房补助,刺激房地产市场回温㊂(2)财政税收政策2020年年初,为应对新冠疫情造成的影响,央行实施相对宽松的货币金融政策,房企融资活跃,融资成本下降㊂上半年,央行三度 降准 ,下调存款准备金率,增加基础货币投放,释放长期资金㊂同时,央行货币政策司网站显示,其曾几度下调L P R 利率中枢,一年期从4.15%下调到3.85%,引导金融机构降低贷款利率,降低企业融资成本,既缓解了企业的资金压力,也降低了购房者月供水平,刺激购产业经济112 全国流通经济房需求㊂此外,发行国债和减税进一步降低了居民和企业的压力㊂在此影响下,居民购房资金压力减小,商品房市场明显回升㊂但这仅是疫情期间的临时货币宽松政策,2020年下半年,收紧金融政策㊁调控楼市的苗头已经开始显现,货币政策逐步向常态回归,部分地区银行已经开始上调房贷利率,广州甚至已有银行暂停房贷业务㊂可以预见,未来房地产业金融环境将逐步趋紧㊂(3)管理㊁监管政策在国家政策指导下,多个城市对 假离婚 ㊁法拍房㊁二手房㊁赠与房㊁信用贷等方面的漏洞进行填补,并扩容限购区域㊂合肥市要求离异未满两年再度购房的,仍按原家庭名下的房屋套数计算;上海市将法拍房纳入限购㊁夫妻离异3年内购房的,拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算㊂在这些政策下,购房投机行为受到了重大打击,进一步维护了房地产市场的秩序㊂2.经济层面(1)宏观经济发展趋势近年我国经济高速发展,2020年G D P 已突破100万亿元,同比增长2.3%,居民人均可支配收入比上年实际增长2.1%㊂收入提高,居民拥有更多的闲置资金,为购置房地产提供了经济基础㊂目前,全球通货膨胀趋势不可逆转,房价平均上涨率超过通胀率㊂房租受未来经济形势㊁通货膨胀和货币政策预期的影响,通胀期间房租上涨,而房价被视为房租的贴现,最终也会上涨㊂同时在固定贷款利率下,未预期到的通胀会产生再分配效应,如果贷款利率不调整,会有利于债务人而不利于债权人,就会鼓励人们从银行借款买房[4]㊂因此,部分居民选择通过购入房地产的方式对抗通胀㊂大量资金涌入房地产市场,导致市场过热,房价上涨㊂(2)城市经济水平差异目前,我国各地区经济发展整体呈现出东部沿海城市好于中西部城市㊁南方城市优于北方城市的局面㊂根据中国房地产业协会的数据,房地产开发企业500强中,华东地区占比38.0%,而西部地区仅占比10.0%,东北地区占比3.8%㊂随着人才竞争加剧,户籍政策逐渐放开,一二线城市吸引人才的力度不断加大,加之在就业机会㊁教育资源等方面得天独厚的资源优势,人口加速聚集带动土地市场需求;而三四线城市人口逐渐流失,购房需求主要来自本地换房改善人群㊁周边低能级城市人群㊁返乡置业人群和棚改拆迁人群,近年来房地产市场趋于饱和,加上2019年以来棚改货币化安置的退出,市场需求进一步下滑,楼市前景堪忧[3]㊂(3)房地产行业融资环境2020年监管部门推出三条红线 政策和银行业房地产贷款集中管理制度,房地产金融监管趋严,融资环境趋紧,房企资金压力加大㊂根据住建部和人民银行召开的重点房地产企业座谈会的内容, 三条红线 是指剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍㊂三道红线全部命中,开发商不能再借钱;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条,增速不得超过10%;一条未中,不得超过15%㊂根据这个标准,据天风证券数据,在57家主流A 股上市房企中,仅8.8%的房地产企业三条红线 均未踩中㊂房地产贷款集中管理制度要求在中国境内设立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行㊁银保监会确定的相应上限,进一步阻止了资金流入房地产业㊂3.社会层面(1)中国人口发展情况及家庭结构变化计划生育以来,中国人口出生率和自然增长率逐渐降低,2013年人口出生率和自然增长率分别为12.08ɢ和4.92ɢ,到2019年已下降至10.48ɢ和3.34ɢ㊂出生率下降使家庭有更多收入用于消费㊁投资或储蓄,对住宅的支付能力也随之提高,增加房地产市场需求㊂此外,中国老龄化程度逐渐升高,青壮年劳动力数量减少,养老问题凸显㊂这对住房市场的影响既是机遇又是挑战㊂一方面, 以房养老 的思想可以刺激对住房市场新需求的形成;另一方面,社会保障的压力又会对住房需求形成制约[5]㊂(2)中国房地产消费文化及动机在中国人的传统观念里, 有房才有家㊂目前中国购房者的购房动机多分为如下几种:刚性需求,购房自住;利用房地产的保值性,对抗通胀,减少货币贬值带来的损失;为后代提前买房或结婚需要买房;提升生活品质;将房地产作为投资商品,待其升值后出手倒卖㊂受这些观念影响,叠加全球通胀,购房需求不断上升㊂同时,以房地产作为投资资产的观念也在日益深入人心,在一定程度上造成了房地产市场的波动㊂4.技术层面(1)房地产数字化相比其他行业,房地产业在数字化转型过程中仍处于摸索发展阶段,目前仅万科㊁恒大等头部房企完成了数字化营销㊁数字化建造㊁数字化商业运营的推进,更多二线房企还停留在企业内部的财务㊁营销系统等的效率提升阶段㊂目前房地产企业的数字化转型还存在各种问题㊂一是数字化转型路径有待探索㊂目前大多数房企所涉及的数字化仅基于业务流程的再造与优化,与真正的数字化 借助云计算㊁物联网等技术,促进平台经济㊁产业互联,还有一定产业经济全国流通经济113距离㊂这一过程的实现基于房企对数字化技术的深刻理解与把握,同时也需要一定的实践和时间的积累㊂二是现有人才与业务㊁技术不匹配㊂房地产数字化初期会闲置部分传统业务人员,但缺乏I T 技术人员,企业一时难以实现人员切换,如果这时不能做好应对,势必会导致数字化进程受阻[6]㊂(2)建筑技术与产品设计新型施工技术可以让施工单位在一定范围内节省施工成本㊁提升建筑质量,如新型预应力技术,它可以有效提升钢筋的张力,让混凝土在与钢筋之间黏合时,摩擦力减少,呈现混凝土浇筑的效果,同时降低了成本[7]㊂在产品设计方面,许多房地产企业都在推进产品标准化的建立㊂以恒大㊁碧桂园为代表的一类房地产企业以大规模批量复制为目标;万科研究工业化生产,率先提出 像造汽车那样造房子 ;融创则以高端精品物业开发为主[8]㊂5.环境层面房地产项目在建设施工期间产生的噪声㊁废水㊁固体废物等会对周边环境造成不利影响㊂绿色建筑可以减少能源消耗㊁降低污染排放㊂我国在绿色建筑方面起步较晚,相关政策法规不够完善;技术工艺不够成熟又增加成本,投资回报比却不能令开发商满意㊂因此开发商大多不愿做这样 吃力不讨好 的投资,但随着国家对环境标准要求的不断提高,未来 绿色建筑 将成为房地产行业的发展方向㊂6.法律层面‘中华人民共和国民法典“提出居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有㊁使用的用益物权,以满足生活居住的需要㊂ 居住权 的提出,意味着此后 租购并举 将成为房地产政策导向之一,使每个人都能有所居,推动房地产市场规范化㊁全民化发展㊂四㊁建议1.从政府角度首先,政府要加强市场监测,密切关注房地产市场各项指标变化,及时分析原因并作出预警㊁进行调控;还要严格执行调控政策,做到有规必依㊁执规必严㊁违规必究㊂其次,政府对土地㊁金融等政策进行完善㊂强化土地管理,通过控制土地供应量稳定房价;严格防范房地产金融风险,排查各方风险暴露,着力减杠杆;继续强化房地产贷款集中度㊁房地产贷款占比和个人住房贷款占比的政策管控[9]㊂第三,政府还应完善经济适用房政策,并要 租购并举,发展租赁住房,包括长租房㊁公租房㊁共有产权房等,以保障中低收入家庭基本的住房需求㊂建议扩大保障性住房供给,满足居民一般的刚性住房需求㊂2.从企业角度首先,企业应进行产品改善和升级㊂随着经济发展,人们对生活品质要求逐渐提高, 高品质 成为购房的重要标准㊂除常规的决策因素外,物业服务㊁环境绿化等也成为购房决策考量的基础条件㊂因此,能快速完成产品升级的房企,将在抢占市场上占据更大优势㊂其次,企业还应加快数字化进程, 数字经济 为全产业链赋能的时代正在大踏步到来㊂相比线下,通过直播等一对多的线上交互形式可以一次触达更多用户㊂并且在营销推广上,阿里㊁京东等线上平台有着巨大的流量优势和更强的技术实力;在购房者画像上,得益于平台日积月累的庞大消费数据,对购买能力㊁购买喜好㊁资金风险等拥有更全的维度[10]㊂基于此,中小房企若不积极提高自身竞争力,可能会逐渐淡出市场㊂五㊁总结与展望总体而言,中国房地产市场虽欣欣向荣,但其 冰火两重天 的两极化格局仍亟待改变,市场秩序需得到更好地维护㊂政府监管下,房地产企业需在收紧的调控政策和紧缩的金融环境中找到正确的道路,提高自己的核心竞争力,加强环境保护意识㊂未来,房地产行业仍将以 稳 字当头,房企将面临更大的挑战,唯有加速优化调整,方能立于不败之地㊂参考文献:[1]邹士年.2020年房地产行业形势分析与2021年展望[J ].中国物价,2021,(2):12~14.[2]张敏.楼市政策 变奏 :沪深杭开年施压 大城市 渐成调控重点[N ].21世纪经济报道,2021-01-28(12).[3]苏志勇.一线城市发力三四线城市持续萎缩[N ].中国房地产报,2021-01-11(12).[4]赵奉军.房价和通胀百年:非对称关系存在吗?[J ].郑州大学学报(哲学社会科学版),2020,53(6):43~48.[5]黄冠.人口结构㊁生育政策调整与住房需求研究[D ].武汉:华中师范大学,2020.[6]崔霁,李晓玲.房地产数字化发展的新阶段:房企的路径与选择[J ].中国房地产,2020,(36):22~31.[7]李沐鸿.解析土木工程建筑施工技术的创新实践研究[J ].居舍,2021,(3):62~63,69.[8]杨旸舜.住宅产品标准化构建的研究[J ].住宅产业,2020,(11):103~106.[9]房地产金融宏观审慎管理需构建完善的政策体系[N ].21世纪经济报道,2021-01-11(1).[10]拥抱房地产数字化营销时代[N ].中国房地产报,2020-11-16(1).作者简介:周洁颖,大连理工大学学生㊂。
探析房地产档案管理存在的问题及措施
发 和维 护等 ，都 要求 工作 人员 具有 一定 的专 业知
识。
的先进 技术和成功经验并努力探索 。对房地 产档 案
要 加 以 光 盘存 储 管 理 、 全 文 扫 描 和 利 用 新 的 方 式 来 进行管理 。
一
２ ． 加 强 基 础 业 务建 设 想 要 增 快 档 案 工 作 的规 范化 、 标 准 化 的 进 程 ，
们有了需要才现查 的被 动服务地位 。档案 管理部 门 不是很重视对利用者 的特点加 以预测 ，没有对实 际
利 用 效 果 进 行 深 入 的研 究 。在 科 技 不 是 很 发 达 的 时 代 里 ， 产 权 档 案 是 由纸 张组 成 的 。 且 档 案 中对 房 产
开 发 的 趋 势 也 愈 加 强 劲 ， 这 大 大 推 动 了房 地 产 档 案
升档案 管理的科技水平 。房地产档案 管理 工作人员
要 积 极 开 发 和 引 入 先 进 的管 理 设 备 ，积 极 学 习 成 功
管理工 作的发展，房地产 的权 属档案包含数量也迅 速 增 长 。依 照 建 设 部 的要 求 以及 社 会 发 展 的 需求 ， 管理部 门安 排了专 门的机构来 管理权属档案 ，调动 了与之相对 的专业人员和档案保 护设备 ，达到 了产 权产籍管理 的现代化进程 ，使之 渐渐向依法行政 以 及规范化管理 的轨道靠拢 。可是 这当中也出现 了一
ｓ ｔ ｉ ｎ ｇ ｐ ｒ ｏ ｂ ｌ ｅ ｍｓ ｉ ｎ ｔ ｈ ｅ ｒ ｅ ａ ｌ ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ｒ ｅ ｃ ｏ ｒ ｄ ｓ ｍａ ｎ ａ ｇ ｅ ｍｅ ｎ ｔ ， ｎｄ ａ ｐ ｕ ｔ ｓ ｆ ｏ ｒ ｗａ ｒ ｄ ｓ ｏ ｍｅ ｓ ｕ ｇ ｇ ｅ ｓ ｔ ｉ ｏ ｎ ｓ ａ ｎ ｄ ｍｅ ａ ｓ ｕ ｒ ｅ ｓ ｏ ｎ ｈ ｏ ｗ ｔ ｏ ｆ ｕ ｒ ｔ ｈ ｅ ｒ ｓ ｔ ｒ ｅ － ｎ ｇ ｔ ｈ ｅ ｎ ｔ ｈ ｅ ｅａ ｒ ｌ ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ｅｃ ｒ ｏ ｒ ｓ ｄ ｍａ ｎ ａ ｅｍｅ ｇ ｎ ｔ ．
我国房地产产权产籍管理的发展及其现状
我国房地产产权产籍管理的发展及其现状作者：戚振华洪克米来源：《商品与质量·消费视点》2013年第04期摘要：近年来，随着社会经济的快速发展和城市化建设进程的不断加快，房地产行业的发展可谓突飞猛进，房地产产籍管理工作显得非常的重要，其主要是对房地产的权属档案进行有效管理，比如产权登记、测绘、调查以及权属转移等内容，同时它也城市现代化建设档案管理工作的重要组成部分。
社会经济快速发展的同时，房地产产权产籍管理理念、模式以及管理机构等，都发生了巨大的改变，本文将对房地产产籍管理现状进行分析，并在此基础上对其管理与发展策略谈一下自己的观点，以供参考。
关键词：房地产；产权产籍管理；现状；发展；研究社会经济的快速发展和改革开放活动的不断深化，促使当前的房地产交易活动日渐频繁，房地产权产籍管理资料也变得更加的多样化，较之于传统的房地产产权产籍管理工作而言，可谓日新月异。
所谓房地产产权管理，实际上就是指通过县级及以上政府内部所设置的行政管理机关、职能机构等，严格按照法律法规之规定，对辖区内的房产产权关系进行审查与确认，以确保房产权利人自身合法权益的一种行政管理行为，在维护社会稳定方面起到了巨大的促进作用。
一、房地产产权产籍管理现状分析随着社会经济的发展和城市化建设进程的不断加快，虽然房地产产权产籍管理工作水平有了很大程度的提高，但实践中依然还存在着一些问题，总结之，主要表现在以下几个方面：第一，房产面积确认过程中存在着一些问题。
对于房屋面积确认而言，它是当前房产产权产藉管理工作的重点和难点，同时也是当前房屋交易中的最为热点问题之一，因此备受关注。
通常情况下，该问题主要有两个方面的内容，即确认商品房面积时产生的争议与房产产权验证以及换证过程中存在着的验证房屋面积争议问题。
在此过程中，除工作人员可能存在着职业道德上的问题外，更重要的是房产测量与面积计算政出多门等现象时有发生，相关部门闭门造车、各自为政以及自制标准的现象非常的普遍，这在很大程度上严重影响了房产面积的准确确定，同时也对房地产产权产权管理工作造成了非常不利的影响。
浅谈权籍调查在不动产统一登记中的重要性
浅谈权籍调查在不动产统一登记中的重要性摘要：不动产权籍调查是不动产登记的基础工作，权籍调查成果经不动产登记后，具有法律效力。
国土资源部下发的《关于做好不动产权籍调查工作的通知》（以下简称《通知》）强调：“不动产权籍调查作为不动产登记的基础，是条例实施、簿册统一和信息平台建设的重要支撑，慎重稳妥做好《不动产登记暂行条例》实施后的不动产权籍调查工作意义重大。
”关键词：权籍调查；不动产统一登记；重要性一、不动产权籍调查是不动产首次登记前提和基础1.不动产权籍调查的意义《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）规定，申请人应当提交不动产界址、界限、面积等材料。
不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量，前者主要包括权利主体、类型等状况，后者主要包括坐落、界址等自然状况。
不动产权籍调查是以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等，查清权利人、权利类型、权利性质等状况。
按照《条例》第8条第3款的规定，不动产权籍调查的信息大多是不动产登记薄要记载的内容，可以说，没有权籍调查，登记机构将无法办理不动产登记。
2.权籍调查的工作方法不动产权籍调查成果一经登记后，便具有了法律效力。
因此，权籍调查数据要确保无误，不动产登记机构应对权籍调查成果进行严格审核把关，任何数据的不准确将会给后期不动产登记工作造成灾难性结果。
调查成果要将已有的地籍图、宗地图进行对比、核对，如有变动要及时替换新的地籍图，确保数据库信息和不动产变化信息一致。
以现有的地籍数据库为基础，整合原分散在国土、房产、林业部门的数据，建立新的不动产权籍调查数据库和管理系统，对权籍调查形成的图、表、档等一体化储存、应用。
不动产首次登记后，涉及不动产信息在登记簿上已有记载。
申请人申请转移、变更登记时，本着“便民利民”宗旨，让群众“最多跑一次”的承诺，如果地块界址没有变化，不要求申请人重复提交权籍调查材料。
不动产登记权籍调查的问题及现状研究
不动产登记权籍调查的问题及现状研究摘要：不动产登记制度对人民群众合法拥有的土地及附着物在权籍登记后予以保护。
权籍成果不动产登记具有强制性法律效力，直接关系到人民群众的切身利益。
本文主要对农村地区不动产登记权籍调查问题进行阐述分析，并提出相关建议，以希望能够有效改善不动产登记权籍调查确权工作。
关键词：不动产登记；权籍调查；方法权籍调查是不动产登记的基础数据，其目的是调查清楚区域内不动产的权利归属，了解土地权属界线，以便于绘制权属图。
权籍调查主要以宗地为基本调查单位，结合原始档案材料对不动产的权属来源、权利界限、整体面积和使用用途进行明确调查。
不动产房屋结构较为复杂，权属多样，利用科学有效的调查方法，能够快速精确地查清全集信息。
一、不动产登记权籍的概念不动产登记权籍主要是指不动产测绘档案与登记档案，包括登记不动产的权利主体、保存情况等等。
在登记的档案里，涵盖测量数据、技术资料、原始存根。
从这点来看，不动产登记权籍即登记不动产时测量所获取的各项存根、清单、文字记录、音频、视频等。
这些资料再经过专门人员的搜集、整合之后归类为各种档案文书。
有鉴于此，相关工作人员必须要积极良好地展开不动产登记权籍这项工作，才可以为后续的不动产管理奠定坚实的基础。
而只有经过测量、登记之后的不动产档案内容才能发挥自身的价值，为后续的法律事务做贡献。
在不动产登记权籍过程中，一项重要的环节即不动产权籍测绘，这个环节需要专门人员自行申请，交给政府相关部门统一调度。
经过不动产的测量和权属调查之后，把不动产的登记、权责主体、价格、用途等情况统计清楚，进而整合相关数据，进行存档。
二、新形势下不动产登记权籍调查存在的问题在对房屋等不动产权籍调查时，除了要符合相关登记、申请流程外，还应遵循国家法律规定对土地的功用、面积大小确权，最终把调查测绘的资料整理成册，以备房地产证书登记。
然而，新形势下由于不动产调查测绘的方法众多，如权责调查、不动产单元设定测量等，而且权责调查除了实地勘探外，还包含外业核实等等，在这一过程中存在着诸多的问题。
城乡建设环境保护部关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知-[86]城住字第51号
![城乡建设环境保护部关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知-[86]城住字第51号](https://img.taocdn.com/s3/m/b7286ddf09a1284ac850ad02de80d4d8d05a0149.png)
城乡建设环境保护部关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 城乡建设环境保护部关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知（（86）城住字第51号１９８６年２月５日）城镇房产的产权、产籍管理是城市管理的重要内容之一。
建国以来，除少数城市外，大多数城镇都没有进行过产权登记和核发过产权证。
城镇房产产权不明、产籍不清的现象十分普遍，产权纠纷日益增多。
这很不利于社会主义的法制建设和城镇管理。
第一次全国城镇房屋普查查清城镇房屋的现状，为开展产权登记，核发产权证创造了很好的条件。
不失时机地开展这一工作，有利于巩固普查成果。
因此，在全国房屋普查工作结束后，各地要抓紧时间进行城镇房屋产权登记，核发产权证。
现将有关事项通知如下：一、各地在完成全国城镇房屋普查成果汇总上报任务后，要充分利用现有普查力量，不失时机地按照原国家城市建设总局（８２）城管字第７７号《城市（镇）房地产产权、产籍管理的暂行规定》，开展城镇房产产权登记、核发产权证的工作。
力争在１９８８年底以前基本完成。
二、城镇房产产权登记、核发产权证，实质上是确认房产所有权的工作。
这项工作政策性强、工作量大、情况复杂。
请各级人民政府把这项工作作为房屋普查后期工作列入议事日程，及时部署、加强领导。
四川、云南等地的经验表明，成立一个以房管部门为主，有关部门参加，由政府主管领导主持的普查和登记发证相结合的领导小组及其办事机构，是完成房产产权登记发证工作有效的组织保证，值得各地效仿。
三、产权清理、登记后要及时发给产权人合法证件。
根据各地意见，我部正在设计全国统一格式的产权证式样。
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2011年1月刊
改革与开放
我国房地产产权产籍管理的发展及其现状
王丽英（池州学院）
摘要：随着社会经济的发展，房地产产权产籍管理方式和管理机构在不断改革与发展。
本文主要研究我国房地产产权产籍管理的发展历程，以及我国现阶段产权产籍信息化管理的特点。
Along with：social economy's development,the real estate property right produces the nationality mode of administration and the management structure is reforming unceasingly and develops.This article mainly studies our country real estate property right to produce the nationality management the development process,as well as our country present stage property right produces the nationality informationization management the characteristic.
关键词：房地产产权房地产产籍
Key words:Real estate property right The real estate produces the nationality
作者简介：王丽英（1982年），女，汉族，池州学院，助教，土地资源管理方向；安徽池州学院政法管理系邮编：247000【中图分类号】F29【文献识别码】A【文章编号】1004-7069（2011）-01-0078-01
一、房地产产权产籍的定义
房地产产权管理，是指国家通过县级以上地方人民政府设置的房地产行政管理机关及房地产产权管理职能机构，依据国家法律和政策，通过审核确认所辖区域范围内的房地产产权归属关系，实施保障房地产权利人合法权益的行政行为。
[1]
房地产产籍管理就是房地产权属档案管理，房地产权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。
[2]这些档案资料反映了房地产的权属、坐落、位置、用地面积、房地权界、房屋建筑面积、结构、层数、建筑时间、权源、用途、有无设定他项权利等基本状况。
二、我国房地产产权产籍管理发展的历程
我国的房地产产权产籍管理是随着社会和经济的发展而发展的，它的发展大致可以分为4个历史时期。
1．1949年之前。
中共中央《关于城市中公共房地产问题的决定》中规定：“设立公共房地产管理处，统一管理与分配该城市中的一切公共房屋，不许有任何例外。
”“任何机关、团体或个人，均不得私自占用民房，非经特许不得私自租借民房。
”同时，各地军管会或地方人民政府组建了房屋管理委员会和房地产管理处，开展了接管公有房地产和敌伪房的产并依法保护私人所有房地产的管理工作，为新中国的房地产行政和产权产籍管理奠定了坚实的政策基础和组织基础。
2．1949年至1958年。
我国在一些大中城市建立了房地产管理局，各房地产管理局建立了产权登记审查、房地产测量和产籍档案资料等组织机构和相应的管理工作制度，房地产产权产籍初步建立并在组织机构、法规政策和业务建设方面得到不断发展。
我国房地产产权产籍管理体制基本建立。
3．1958年至文革结束。
这一时期我国房地产产权产籍管理处于近乎停滞和废弛状态，大量的产籍资料档案被销毁，造成了难以估量的损失。
4．党的十一届三中全会至今，我国房地产产权产籍管理工作得到恢复，并取得巨大成就。
主要表现在以下几个方面：（1）落实私房政策，加强了从中央到地方各级房地产管理机构建设。
（2）加强了住房制度改革，全国各地开展了房屋商品化，迎来了产权多元
化、产权变化、产权活动频繁的时代。
（3）完善了我国房地产管理法律制度，制定了《城市房地产管理法》、《私房管理条例》、等房地产管理的相关法律、法规。
自1987年全国房屋普查工作以来，我国房地产产权产籍管理的法规体系已初步形成并逐步完善，产权管理的专业队伍正不断扩大，产权档案、产籍资料、房地产测绘等管理工作开始走上规范化、标准化的道路。
[3]随着市场经济的发展，增量房地产数量、存量房地产转移变更数量与公有房屋分割为私有的房地产数量都将增多，产权登记发证工作量和产权产籍资料查询工作量也将大大增加。
[4]
三、产权产籍信息化管理的现状
我国从80年代开始进行房地产产权产籍信息化建设，到现在我国的房地产产权产籍信息化建设具有以下特点：
1．我国房地产管理信息化水平显著提高。
许多城市利用信息技术，开发了房地产管理计算机软件，有效地改进了房地产管理，提高了工作效率，完善了房地产管理部门对房地产市场的监控和预测能力。
全国有400多个城市已经不同程度的将计算机应用于房地产的产权产籍管理。
一些房地产协会和学会也加强了信息技术的应用，如成立了“中国物业管理协会网”和“华房网”等。
许多城市房地产行政部门的“电子信访”、“政务督办”等系统也陆续推出。
2．同发达国家和地区的差距较大。
虽然经过长期的建设，我国房地产业的信息化水平有了大幅提高，但与欧美发达国家和地区的差距却不容忽视。
赛迪公司的调查表明，2006年我国房地产信息化建设投资总额20亿元，而相比之下，美、日等发达国家房地产信息化建设的投资总额都超过了100亿元。
我房地产管理的信息化建设还处于普及和规范阶段，同时向网络化、三维化不断推进。
参考文献：
[1]爱晴．房地产产权管理如何应对入世挑战[J]．中国房地产，2003(2).
[2]李红海．房地产权属档案管理亟待解决的几个问题[J]．房地产行政管理，2006(11).
[3]李振东．运用现代科学技术开创产权管理新局面[J]．中国房地产，1996(3).
[4]李振东．要认真做好新的房屋权属证书的颁发实施工作[J]．中国房地产，1998(3).
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