5房地产产权产籍管理

(4) 处分
这里的处分不同于所有权人的处分。在非所有人使用权的情况 下，使用人无权决定房地产的最终命运，它只能依照法律和合同的 规定转让房地产使用权。所以，这里的处分权是指使用人依照法律 和合同的规定转让使用权的权利。
房地产使用权的各项权能要受到国家法律和所有权人意志的限 制。如从使用范围、使用条件、程序和使用年限等方面运用法律手 段加以限制。
房地产所有权的内容是指其所有权法律关系中权利主体所享有 的权利和义务。就权利而言．具体体现为房地产所有人在法律规定 的范围内，对其土地或房屋享有的占有、使用、收益和处分的权能； (1) 占有权 是指产权主体对土地或房屋的实际的掌握和控制。占有权通常由 所有人行使，但也可以根据所有人的意志和利益分离出去，由非所 有人享有。 所有人占有是指在事实上掌握和控制图于自己所有的土地和房 2018/9/21 屋，是房地产所有权的一个权能，即占有权的体现。
房地产他项权利
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现代建筑物区分所有权！
房地产所有权是由国家法律规定的。依照有关法律的规定，我 国实行社会主义土地公有制，土地属国家所有和集体所有：房屋作 为财产，可以依法分别属于国家所有、集体所有和个人所有。依照 《民法》和《土地管理法》的有关规定，集体所有土地还可以分别 属于村农民集体所有、乡(镇)农民集体所有和村内两个以上农业集 体经济组织所有。
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1. 房地产产权及其类型
房地产产权是财产权在房地产中的具体化，亦即存在于土地和 房屋中的，以其所有权为核心的一系列排他性权利集合体的“权利 集”。 占有权 房地产所有权 房 地 产 产 权 类 型
使用权 收益权 处分权
房地产使用权
抵押权 租赁权 典当权 地役权 地上权
占有权 使用权 收益权 处分权
非所有人占有是指非所有人对他人所有的土地和房屋的占有， 凡是根据法律的规定或所有人的意愿而占有的，是合法占有，能够 形成为独立的占有权，并能排斥第三人的干涉。如承租人根据租赁 合同占有出租人的房屋等。
(2) 使用权
是指产权主体按照土地和房屋的性能和用途进行事实上的利用 和运用。如在依法取得的土地上建造房屋，在耕地上种植农作物等。 使用权是房地产所有人所享有的一项独立权能，所有人可以在法律 规定的范围内，依自己的意志使用土地和房屋。房地产所有人可以 在法律规定的范围内，根据自己的意志和利益，将使用权分离出去， 由非所有人享有。房地产的使用权的实现，要以占有权为前提，当 占有权与所有人分离以后．所有人的使用权也与所有权发生分离。 但是，所有权和使用权相分离之后，并不排斥所有者要求在经济上 的实现。 2018/9/21
(3) 收益权
是指产权主体在土地和房屋之上获取经济利益的权利。也可以 说，收益权是基于行使房地产所有权而取得的经济收人的权利，是 所有权在经济上实现自己的表现。 (4) 处分权
是指所有权人在法律允许的范围内对土地和房屋的处理权利。 处分权是决定土地和房屋在法律上的命运，即依照所有人的意志和 法律的规定．对土地、房屋进行处置的权利，如出卖、赠与和其它 转让行为。所有权人对房地产的处分，都会引起所有权的转移或消 灭，决定土地和房屋的最终归宿。所以，处分权是所有权人的最基 本的权利，是所有权的核心。处分权一般是由所有权人行使的，也 可以委托他人代管处理。
目前，我国房地产他项权利的主要类别有： (1) 抵押权
房屋所有权及以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。 抵押开始，抵押权人即取得房屋或土地的抵押权，抵押人(产权人) 和抵抑权人(债权人)要订立抵押契约，规定还敦期限及利息。到期 不还清债务的，抵押权即消失。抵押人破产的，抵押权人享有以抵 2018/9/21 押物作价或从拍卖房地产价中优先得到清偿的权利。
(2) 使用
使用是指对房地产的利用和运用的权利行，使用必须依照法律和 合同的规定进行。如企业使用土地是利用土地进行生产经营，因此， 企业不得擅自把土地改作他用，也不得征而不用。
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(3) 收益 收益是使用人享有使用土地和房屋上利益的权利，即它是基于使 用房地产而取得的经济收入。使用人占有土地和房屋取得使用权， 其目的就是经营房地产，以获得一定的利益。
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房地产的处分权是有一定限制的，其行使范围不是无限的，而 是受赋予其权利的法律规定限制的。我国现行法律规定，土地所有 权不能买卖，也不允许以其他形式转让土地所有权；禁止滥用土地， 不得擅自改变土地用途，不得破坏环境生态乎伤，危害社会生产和 人们的生活；不得擅自买卖公有房屋，严禁以城市私有房屋进行投 机倒把活动；房地产开发、建设，不得违反建筑工程规划许可证的 规定等。如1990年建设部关于《城市房屋产权产籍管理办法》 中．对房屋产权转移的限制作了这样的规定：城市房屋在城市改造 规划实施范围内的；在国家建设征用土地范围内的；以及其他依法 禁止转移、变更的，禁止产权转移或设定他项权利。
第五章 房地产产权产籍管理
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主要内容
1. 房地产产权及其类型
2. 房地产产权取得方式
3. 房地产产权登记
4. 房地产产籍管理
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他项权利在民法中称谓相邻权。所以，房地产他项权利是指相 互毗邻的所有权人或使用权人对各自的土地或房屋行使所有权或使 用权时，因相互间应当给予方便或接受限制而形成的权利和义务。 《民法通则》第83条规定：“不动产相邻各方，应当按照有利 生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排 水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者 损失的，应当停止侵害，排除妨碍．赔偿损失”者在法律允许范围内，对 土地或房屋的占有、使用和部分收益、处分的权利。在所有权和使 用权相分离的条件下，房地产的使用权可以由非所有权人行使，并 形成一项相对独立的产权。 (1) 占有
占有是指使用人对房地产实行控制或支配的权利，它是产生使用 权的前提和基础。