中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知
4.银行经营性物业贷款管理办法
银行经营性物业贷款管理办法第一章总则第一条为规范和促进银行股份有限公司，经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会有关规定和银行相关制度，制定本办法。
第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、大型购物中心、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。
经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的（特别规定除外），以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
第三条发放经营性物业抵押贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。
合法合规是指经营性物业抵押贷款业务须符合国家法律、法规及银行有关规定。
产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。
抵押足值是指经营性物业抵押贷款须足以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。
现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。
第二章贷款对象和用途第四条贷款对象。
借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，原则上已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第五条贷款用途。
经营性物业抵押贷款用途必须坚持合法合规原则。
贷款可用于借款人在经营期间维护、改造、装修物业，日常资金周转等;可用于置换其它银行贷款、股东借款等负债性资金以及借款人生产经营中的其他合法资金需求。
经营性物业抵押贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第三章贷款条件和申请资料第六条贷款条件（一）借款人须具备的基本条件：1．在银行开立基本账户或一般账户，信用等级在级（含）以上，无不良信用记录；2．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；3．所有者权益在3000万元（含）以上；或部分商用物业建成时间较早，随着时间的增长，物业已有较大增值，经评估物业价值超过5000万元的；4．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；5．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；6．董事会或股东会等相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；7．同意与银行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；8．符合银行规定的其他条件。
辽宁银监局办公室关于规范经营性物业贷款业务的通知
辽宁银监局办公室关于规范经营性物业贷款业务的通知文章属性•【制定机关】中国银行业监督管理委员会辽宁监管局•【公布日期】2014.12.18•【字号】辽银监办发〔2014〕461号•【施行日期】2014.12.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】银行业监督管理正文辽宁银监局办公室关于规范经营性物业贷款业务的通知辽银监办发〔2014〕461号各银监分局，各政策性银行辽宁省分行，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行辽宁省分行，中国银行沈阳分行，各股份制商业银行沈阳分行，邮储银行辽宁省分行，辽宁省联社，沈阳市联社，沈阳农村商业银行，盛京银行，各外埠城商行沈阳分行，沈阳各村镇银行、各外资银行：2011年，我局下发了《关于经营性物业贷款风险提示的通知》（辽银监发〔2011〕29号），就防范和消除经营性物业贷款存在的风险和隐患提出相关要求。
但近两年来，我局在现场检查和日常监管中发现，部分银行机构经营性物业贷款业务发展过程中，依然存在不同程度的风险隐患和违规现象，一些违规问题还相当严重。
为进一步规范经营性物业贷款业务管理，现将有关情况通知如下：一、违规问题表现形式（一）授信调查审查不尽职有的银行未对经营性物业项目资金投入情况及企业财务报表进行认真测算和分析，即向借款人发放经营性物业贷款，约定用于偿还股东借款，导致信贷资金实际被借款人违反国家相关规定用于项目资本金减资。
有的银行不遵守信贷政策，向未经过竣工验收的经营性物业项目发放经营性物业贷款，用于项目改造。
（二）资金支付使用监控不力有的银行过分依赖抵押权，将第一还款来源与第二还款来源倒置，致使贷款用途调查流于形式，发放大量虚假用途贷款；有的银行对资金用途审查不严，受托支付管理简单粗糙，大量资金未按合同约定用于偿还关联方借款和工程款，而是回流到借款人或控股股东及其关联方账户，造成贷款挪用；有的银行发放经营性物业贷款用于置换负债性资金，实际被用于“借新还旧”，置换即将到期的甚至已经出现逾期的他行贷款，贷款额度和贷款期限被人为放大和延长。
某银行经营性物业贷款管理办法
某银行经营性物业贷款管理办法某银行经营性物业贷款管理办法一、引言随着社会经济的发展和金融市场的繁荣，某银行致力于为各类企业提供全方位的金融服务。
为了更好地满足客户的需求，某银行制定了一系列经营性物业贷款管理办法，旨在为企业提供稳定、高效的融资支持，促进企业的可持续发展。
二、管理办法概述经营性物业贷款是指某银行向借款人发放的，用于满足借款人企业自用的经营性物业项目投资、改造、并购等需求的贷款。
该管理办法的适用范围包括但不限于商业地产、工业园区、仓储物流、租赁物业等经营性物业项目。
管理原则方面，某银行的经营性物业贷款管理办法遵循市场化、灵活性和可持续性的原则。
在风险可控的前提下，为符合条件的借款人提供优质、便捷的金融服务。
三、审批流程申请经营性物业贷款的借款人需提供相关资料，包括项目资料、企业资料、还款能力等。
某银行在收到申请后，将按照内部审批流程进行审核，包括项目评估、风险评估、贷款额度核定等环节。
审批周期根据具体情况而定，一般不超过10个工作日。
四、风险控制为确保贷款的安全性和稳定性，某银行采取了一系列风险控制措施。
首先，银行将对借款人的信用状况进行全面评估，以确定借款人的还款能力和信用等级。
其次，通过对物业项目的实地考察和详细评估，确定项目的价值和潜在风险。
此外，某银行还将与借款人签订详细的贷款合同，明确还款期限、利率、违约责任等条款，以约束借款人的行为。
五、监管措施为确保经营性物业贷款管理办法的有效实施，某银行采取了以下监管措施：1、定期对贷款项目进行跟踪检查，了解项目的运营情况和还款能力，确保借款人有能力按时还款。
2、对借款人的资金流动进行监控，防止资金挪用和违规使用。
3、定期对贷款档案进行审查，确保贷款资料的完整性和准确性。
4、对违反贷款合同的行为进行及时处理，采取必要的法律措施维护银行的合法权益。
六、总结某银行经营性物业贷款管理办法旨在为企业提供稳定、高效的融资支持，促进企业的可持续发展。
银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法模版
银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法模版银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法第一章总则为规范银行经营性物业抵押贷款的管理，减少风险，保护金融机构和借款人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规和规范性文件，制定本办法。
第二章抵押物的标准第一条银行经营性物业抵押贷款所涉及的抵押物，应当是经营性物业所有权人的合法产权，因此产生在该产权上的权利和利益（包括租金、物业费等）都是抵押物的组成部分。
第二条抵押物的性质应当符合以下条件：（一）经营性物业的所有权已经办理了产权证书登记手续；（二）经营性物业所在的建筑物已经取得了施工许可证和竣工验收合格证明。
第三条抵押物的标准应当符合以下条件：（一）在土地使用权属于经营性物业所有权人的情况下，应当是纯住宅或商业物业；（二）在租赁权属于经营性物业所有权人的情况下，应当是综合性商办、写字楼或酒店物业。
（三）在土地使用权非经营性物业所有权人的情况下，经营性物业应当是长期租赁、融资租赁或承租备案的。
第三章抵押贷款的发放和管理第四条银行经营性物业抵押贷款的申请人应当为具有完全民事行为能力的法人或自然人。
第五条抵押贷款的金额应当符合银行相关规定，申请人应当提交完整的贷款申请材料。
第六条贷款利率和期限应当按照银行相关规定执行，其中贷款利率应当根据申请人的信用评估、抵押物的价值、担保方式等相关因素来确定。
第七条抵押贷款的管理应当注意以下事项：（一）在贷款发放前，应当严格审核申请人的资质，确认抵押物的所有权及权益，并对抵押物进行价值评估。
（二）在贷款管理过程中，应当对借款人及其对抵押物的任何损害行为进行监管，以保障贷款安全。
（三）在贷款到期前，应当提前提醒借款人进行还款，当贷款到期无法还清时，银行应当采取合理措施追讨欠款。
第四章其他事项第八条进行银行经营性物业抵押贷款业务的金融机构应当依照各自的经营管理规定，制定完整的业务操作手册，并按照规定执行。
经营性物业贷款须知
经营性物业抵押贷款业务须知一、经营性物业的定义经营性物业是指已竣工验收并投入运营的经营管理规范、经营利润稳定、现金流充沛、综合收益好的商业或工业营业用房，包括写字楼（甲级及以上）、宾馆酒店（四星级及以上）、商场、综合商业设施、标准工业厂房等物业形式。
二、经营性物业贷款经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。
三、经营性物业贷款的用途1、借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金；2、置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金。
四、经营性物业贷款的准入1、借款人为依法注册登记的企业法人，拥有的经营性物业位于城市中心繁华地段，已经投入商业运营，并对该物业有独立的处置权（即拥有经营性物业全部产权，持有合法有效的房产所有权证及土地使用权证）。
2、借款人在我行开立结算账户，无不良信用记录，我行信用评级8级及以上；3、借款人净资产5000万元以上（含）；4、商业用房建筑面积8000平米及以上，运营期限未到2年的，最近一年出租率须达70%以上；5、承租人须在我行开立结算账户，其存款、结算、POS机收单须在我行办理；6、借款人同意与银行签订物业经营资金监管协议，承诺用于抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对所抵押物业的经营收入、支出款项的封闭式监管。
五、我行授信方案1、授信额度：流动资金贷款主要用于经营期间维护、改造、装修及其他经营性周转资金的，贷款额度不超过实际资金需求；固定资产贷款主要用于置换第三方负债，贷款额度不超过拟置换资金金额。
两者可综合授信，但最高不超过所抵押物业评估价值的70%。
2、授信期限：根据资金用途合理设定流贷期限，一般不超过3年，额度可循环使用；根据物业经营性现金流设定固贷期限，一般不超过5年，固贷为一次性额度，分期还款。
经营物业贷新规解读
经营物业贷新规解读
近期，国家相关部门针对经营物业贷新规进行了解读，旨在规范物业管理行业
的发展，进一步保障业主权益，提升物业服务水平。
以下是对该新规的解读，帮助您更好地了解相关内容。
新规明确了物业企业的管理要求。
物业企业应具备相关资质和经验，确保提供
高质量的物业管理服务。
他们需要建立健全的管理制度，包括物业运营管理、资金管理、服务质量监督等方面，以确保业主权益得到有效保障。
新规要求物业企业应加强对物业服务人员的培训和管理。
物业服务人员应具备
相应的岗位技能和职业操守，提供规范、有效的服务。
同时，物业企业应完善培训机制，不断提升服务人员的素质和水平，以满足业主需求。
新规还规定了物业费的使用要求。
物业费应按照合理的比例分配到日常运营、
维护修缮、设备设施更新等方面，保证资金使用的公平合理性。
物业企业应当及时向业主公示物业费的收支情况，并接受业主的监督，确保物业费用的合理使用。
新规明确了业主大会制度的运行机制。
物业企业应根据业主的需求，定期召开
业主大会，听取业主意见，提供相关信息。
重大事项的决策应当通过业主大会的表决，确保业主的知情权和参与权。
总体而言，新规对物业管理行业提出了更高的要求，为业主提供了更加规范和
高效的物业管理服务。
保障了业主的权益，提升了物业服务水平。
希望相关部门能够加强对新规的宣传和监督，确保新规的贯彻执行，促进物业管理行业的健康发展。
XX银行“物业贷”业务管理办法
XX银行“物业贷”业务管理办法第一章总则第一条为规范经营性物业抵押贷款管理，防范业务风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》，以及《XX银行法人客户授信业务基本操作规程》、《XX银行固定资产贷款业务管理暂行办法》、《XX银行银行流动资金贷款管理实施细则》、《XX银行小微企业授信业务管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条本办法所称“物业贷”系指本行向借款人发放的，以本行认可的经营性物业作为抵押物，以该物业稳定的租金收入及其他收费收入作为主要还款来源的企业贷款或个人经营性贷款。
第三条本办法所称的经营性物业系指已完成竣工验收并投入商业运营或准备投入商业运营的，能够获取合法、稳定收入且取得房地产权属证明的营利性房地产，包括商场、商品交易市场（含商品交易市场中的商铺）、写字楼、宾馆、酒店、综合性商业物业等商业物业和标准厂房、仓储设施等工业物业。
第四条本行办理“物业贷”业务遵循“限定经营性资产范围、审慎评估现金流量、合理确定融资金额与期限、收入严格账户监管、定期评价资产价值”的原则。
（一）限定经营性资产范围。
系指本行“物业贷”用于抵押的经营性资产仅指本办法第三条规定的资产。
（二）审慎评估现金流量。
系指本行应根据经营性物业的出租合同、收款凭证、租金流入等因素审慎评估经营性物业现金流及还款来源。
（三）合理确定融资金额与期限。
系指本行根据经营性物业现金流、借款人自营收入、抵押物价值和授信用途，确定融资金额和授信期限。
（四）收入严格账户监管。
系指本行应锁定经营性物业现金流还款账户，签订账户监管协议，保障“物业贷”还款来源。
（五）定期评价资产价值。
系指本行应按照授信后管理的有关规定，对经营性物业价值进行定期评价。
第二章贷款对象与用途第五条贷款对象适用于经工商行政管理机关核准登记的，除房地产开发企业以外的各类企业、个体工商户或从事经营活动的自然人。
第六条贷款用途本贷款可用于经营性物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，以及借款人统筹安排的明确的其他合法资金需求。
中国人民银行关于进一步加强贷款管理有关问题的通知-银发[1998]19号
![中国人民银行关于进一步加强贷款管理有关问题的通知-银发[1998]19号](https://img.taocdn.com/s3/m/ba862bf36394dd88d0d233d4b14e852458fb393f.png)
中国人民银行关于进一步加强贷款管理有关问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国人民银行关于进一步加强贷款管理有关问题的通知（一九九八年一月十二日银发〔１９９８〕１９号）中国人民银行各省、自治区、直辖市分行、深圳经济特区分行；各国有商业银行，其它商业银行（城市合作银行由当地人民银行转发）：为加强信贷管理，提高贷款质量，防止大案要案的发生，现将有关事项通知如下，请组织有关干部学习，内部掌握执行。
一、深化对新形势下贷款风险特点的认识，进一步强化贷款防范意识。
当前，以借款为名非法骗取金融机构巨额贷款资金的大案要案问题比较突出。
一些不法分子采用各种手段骗取贷款后，或挥霍浪费，或携款潜逃，使金融机构蒙受巨大损失。
造成这些问题的重要原因在于，一些金融机构的贷款对象从过去比较单一的国营、集体经济扩展到个体私营经济，信贷从业人员大量增加而其基本素质不适应需要，贷款风险因素增多等。
因此，各金融机构在严格执行信贷管理规章制度，认真总结防范信贷风险经验的同时，要进一步提高防范贷款风险的警觉性，针对新形势下贷款风险的特点，采取更加科学、严密的防范措施。
二、各金融机构在发放贷款时，除了审查借款人的资格、条件、经营状况等情况，还要对企业的法人代表及主要管理者的个人品质加强审查。
对董事长、总经理、厂长、经理等主要管理人员有赌博、吸毒、嫖娼、包养情妇，经常出入歌舞厅、桑拿场所，大操大办婚丧红白喜事，购买与其经济实力不相称的高级轿车、经常租住高级宾馆等行为的，其企业贷款必须从严控制。
三、对家族式的集团或公司的贷款必须从严控制。
所谓家族式集团或公司，是指集团及其子公司或分公司的主要负责人、企业内部的主要领导岗位全部或主要由有血缘关系的人员及其家属、亲属担任的企业。
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中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅关于做好经营性物业贷款管理的通知
文章属性
•【制定机关】中国人民银行,国家金融监督管理总局
•【公布日期】2024.01.24
•【文号】
•【施行日期】2024.01.24
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】银行业监督管理
正文
中国人民银行办公厅国家金融监督管理总局办公厅
关于做好经营性物业贷款管理的通知
中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市及计划单列市分行；国家金融监督管理总局各监管局；各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：为促进房地产市场平稳健康发展，充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产行业合理融资需求，有效防范化解风险，现将有关要求通知如下。
一、明确业务管理口径
本通知所称经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。
商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。
除本通知所称经营性物业贷款外，其他贷款仍按现行政策执行。
二、坚持依法合规展业
商业银行要按照市场化、法治化原则，依法合规开展经营性物业贷款业务。
符合本通知定义的经营性物业贷款应纳入房地产贷款统计。
经营性物业贷款的借款人须依法成立，承贷物业应产权清晰，无复杂的债权债务关系。
经营性物业贷款的借款人可以为房地产开发企业。
经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。
经营性物业贷款在发放前应明确贷款用途。
2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。
商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。
经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。
商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。
经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。
经营性物业贷款第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入。
商业银行应与借款人在贷款合同中约定资金管理账户，承贷物业经营收入原则上均应进入该账户，优先用于偿还当期贷款本息。
商业银行要加强对承贷物业经营收支情况的监测，保障信贷资金安全。
商业银行发放经营性物业贷款应以承贷物业作为抵押品。
结合第三方评估公司价值评估情况等，审慎确定物业评估价值。
借款人与承贷物业实际经营管理主体不一致的，可将承贷物业实际经营管理主体作为共同借款人或连带责任保证担保人。
三、加强风险管理
商业银行应将经营性物业贷款纳入对借款人及其所在集团客户的统一授信管理，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障信贷资金安全，支持通过银团贷款模式分散风险。
商业银行应严格开展贷前调查和贷中审查，科学区分房地产开发企业与集团控股公司风险，承贷物业有共同产权人或第三方权利人的，贷款前应取得其书面同意。
商业银行应加强贷款投放后的管理，严防贷款被挪用；及时对物业经营及价值情况开展跟踪评估，严密监测借款人及集团公司经营、财务、信用、担保、融资变化等重要信息，全面掌握各种影响贷款安全的风险因素，并采取针对性的风险缓释和保全措施。
中国人民银行、金融监管总局各分支机构要加强经营性物业贷款监管，指导督促商业银行严格落实本通知要求，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
中国人民银行办公厅
国家金融监督管理总局办公厅
2024年1月24日。