我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析
个人住房抵押贷款风险的分析与防范对策
个人住房抵押贷款风险的分析与防范对策一、个人住房抵押贷款风险分析1、信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。
信用风险一般包括以下几种形式：(1)被迫违约。
被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。
(2)理性违约。
理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。
当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。
(3)提前还款。
提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。
提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。
提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷行为。
另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。
提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。
(4)恶意骗贷。
一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。
其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。
2、抵押风险(1)抵押处置风险。
当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。
我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
(2)抵押物价格风险。
包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。
商业银行住房抵押贷款的风险来源分析
关键词 ｉ 商业银行 ； 住房抵押贷款 ； 风险来源
中 图 分 类 号 ｉ８ ２ ３ 源自 ３ ．３住 房抵押贷款是 由银行或其 他金融机构发 放 风险 ， 是指工程项 目一旦不能按时竣工 ， 品到期不 产 的， 以个人或家庭为贷款对象 ， 以购买住房或与住房 能按时交付使用 ， 就会形成房屋 “ 烂尾 ” 从 而影 响 ，
来 自于购房人的风险主要包括购房人的信用风 ２ １ 来 自于购 房人 的风 险成 因分 析 ． 险和购房人的道德风险。购房人 的信用风 险， 是指 来 自于购房人 信用风 险的形成原 因包括两方 因购房人不能履行或不能全部履行还款责任而造成 面： 一是借款人的履约能力因素 ， 住房抵押贷款 的偿 的风险 ； 购房人 的道德风险 ， 是指购房人在 申请到贷 还一般是通过借款人的收入或通过其他途径获得的
料， 骗取银行贷款或由于项 目资金不足 ， 致使银行贷 无法偿还贷款本息。而过度负债 ， 又缺乏有效的债 款形成的风险。主要表现形 式有信用风险、 假按 揭 务管理经验也会影 响借款人的履 约能力 ； 二是借款 风险和“ 烂尾工程 ” 风险。信用风 险， 是指开 发商 为 人的履约意愿 因素， 借款人的履约意愿 出现 问题 ， 基
了骗取银行贷款 ， 采取 提供 假 的项 目资料 、 的报 本上是出现了两种情况。一种情况是借款人不负责 假 表、 假的首付款证明或首付款多收少存等 ， 一旦贷款 任的行为， 有的借款人之所以拖欠贷款 ， 并非 因为他 到帐后将资金全部或部分转 出挪作他用 ， 致使银行 没有偿还能力 ， 而是没有按时偿还贷款的责任心 ； 另 贷款 出现风险； 假按揭 ” “ 是指不具有真实商 品房买 种情况是借款人有意逃债或欺诈行为 ， 欺诈行为
对商业银行个人住房抵押贷款风险剖析论文
对商业银行个人住房抵押贷款风险的剖析中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2011）04-090-03摘要个人住房抵押贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点，正日益受到我国各大商业银行的青睐。
但是随着个人住房抵押贷款业务规模的不断扩大，个人住房抵押贷款业务的风险也不断的出现，本文阐述我国商业银行个人住房抵押贷款业务的发展现状，根据住房抵押贷款的自身特性，详细分析了我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临的风险，说明了加强商业银行个人住房抵押贷款风险防范的重要性和必要性。
关键词商业银行个人住房抵押贷款抵押贷款风险民以居为安，住房历来备受关注，但高额的房价让很多人只能望房兴叹，人们开始选择住房抵押贷款购房，伴随着这个市场的扩大，住房抵押贷款不良率也开始攀升潜在风险已逐渐显现。
然而与当前国有银行较高的企业贷款不良率相比个人住房抵押贷款不良率相对较低，银行重视眼前情况而忽视个人住房抵押贷款期限长潜在风险大的特点，此业务被各家银行作为优质业务着力发展忽视对风险的认识和研究。
然而美国次贷危机的爆发，表明商业银行在经济处于上行周期时，个人住房贷款的发展如果对其风险不加以认识和防范，会给银行带来重创。
因此加强对个人房地产抵押贷款的管理关系到我国金融，甚至是整个国民经济的稳定和发展。
一、我国商业银行个人住房抵押贷款及其风险暴露随着经济的发展，收入的增加，居民消费观念的改变，购买住房的人数在上涨。
个人住房的销售面积从2001年的1.850亿平方米到2010年前11个月8.25亿平方米。
全国个人住房抵押贷款余额也从2003年1.18万亿元2009年9.59 万亿元，目前我国商业银行的消费贷款规模总量中个人住房贷款占八成。
可见我国---住宅市场的兴旺带动了购房信贷的快速增长。
越来越多购房者选择采用个人住房抵押贷款购买住房。
商业银行为争取更多的信贷客户，不断创新贷款方式。
住房市场有出现泡沫的风险，政府也在加大调控，并在2010年四月份重拳出击，出台了楼市的“国十条”。
中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析
摘要我国房地产业快速发展促使住房抵押贷款规模不断扩大,个人住房抵押贷款已经成为商业银行贷款发放的重要组成部分,由此对贷款的风险管理提出了很高的要求。
住房抵押贷款业务的开展具有极为重要的意义：就微观层面言之，它使购房人的支付能力增强，住房需求提前得到满足，居住条件得到改善，银行和房地产开发商也从中获得巨大的经济利益；就宏观层面言之，一方面，它推进了我国的住房制度改革，另一方面，扩大了内需，促进了房地产业及相关产业的发展，拉动了国民经济增长。
文章分析了个人住房抵押贷款作为一种主要的住房金融工具在银行信贷总额中占有很大的比重，且具有贷款额大、还款期长的特点。
关键词: 中国工商银行xx分行 ;住房抵押贷款; 风险Abstractthe rapid development of real estate industry in our country to housing mortgage continues to expand the scale of individual housing mortgage has become a commercial bank loans, which is an important part of the risk management of loans raised very tall requirement. Housing mortgage loan business development has a very important significance: just say for micro level of the person that buy a house, it makes pay ability strengthens, housing needs met, ahead of living conditions improved, Banks and property developers also gain enormous economic interests; Will the macroscopic level of words, on the one hand, it boosted our housing system reform, on the other hand, expanding domestic demand and promoting the real estate industry and the related industries, pull up the national economic growth. This paper analyzes the individual housing mortgages as a major housing finance tools in bank credit has a large proportion in the total, and has the characteristic with long, bitter payments.Key words: icbc Inner Mongolia branch; Housing mortgage loan; risk目录1.引言 (1)1.1研究目的 (1)1.2研究综述 (1)1.2.1国外的研究 (1)1.2.2国内的研究 (2)2. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展现状 (3)2.1中国工商银行XX分行的基本概况 (3)2.2中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展的基本现状 32.3经济效益的分析 (4)3. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析 (4)3.1中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析的基本状况 4 3.2中国工商银行XX分行的风控管理水平 (5)3.3应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险 (6)3.4个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究 (6)4.个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议 (7)4.1制度建设及风险意识方面 (7)4.2操作环节方面 (8)5.结论 (9)致谢 (10)参考文献 (11)1.引言1.1研究目的近年来,我国经济的快速发展,城市化进程的加快,居民收入水平的提高以及居民对改善居住条件的渴望,促使我国房地产业迅速发展。
我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范
宏 观 目标 相 违 背 时 ．政 府 会 采取 房 地 产 调 整 政 策 ． 地 产 业 政 策 的 调整 和 收 缩 ． 房
使 商 业 银 行 面 临政 策 风 险
信 用 风 险 是 个 人 住 房 抵 押 贷 款 风 险
的来源和 运用在 时 间上明显 不 匹配． 存 在 “ 存 长 贷 ” 问题 短 的 ２ 市场 政 策 风 险 我 国整 个经 济 处
展 信 贷 营销 业 务 、优 化 信 贷 资产 结 构 的 主 要 手段 ．个 人 住 房 抵 押 贷 款 自 然 成 为 商 业 银行 重点 拓 展 的 贷 款 投 向
商 业 银 行 之 所 以 争 先 发 展 个 人 住
于 转轨 时 期 ． 场 机 制 不 健 全 ． 府 的 定 市 政
信 无 法真 实 了解 的信 用 风 险 ．抵 押 物 难 位 不 明 确 当房 地 产 市 场 发展 脱 离 个 人 以 变现 的 市场 风 险 ．风 险 转 移 及 补 偿 机 消 费 能 力 ． 出现 泡 沫 和 经 济 过 热 ， 调控 与
余 额 快速 增 加 ．个 人住 房抵 押 贷 款 不 良
率 也 开 始 不 断 上升 ．０ ２年 四 大 国有 商 ２０ 款率在 １ 左右 ． ２０ ％ 到 ０ ４年 底 ． 人 住 个
业银 行 个 人 住 房 抵 押 贷 款 的平 均 不 良贷 部 贷 款 的行 为 四 是恶 意 骗 贷 般 称 其 易 费 用 高 ． 一 导致 银行 的 抵 押 物 变现 困 难 为 “ 按 揭 ”是 一 种 欺 骗 行 为． 要 特 征 二 是 抵 押 物 价 格 风 险 ． 括 抵 押 物 价 格 假 ． 主 包 房抵 押 贷 款 不 良贷 款 率 达 到 １ ％左 右 ． 是 实 际 借 款 人 将 套 取 的个 人住 房 抵 押 贷 市场 风 险 和抵 押 物 价 格 人 为风 险 前 者 ． ５ 其 中农 行 高 于 ２ 我 国个 人 住 房 抵 押 款 资金 用于 风 险 更 高 的 投 资 ．如 挪 用 到 是 指抵 押物 因房 地产 市场 的变 化 和 房 屋 ％在
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析作者：郝苗来源：《时代金融》2017年第15期【摘要】个人住房抵押贷款已成为商业银行信贷业务必不可少的关键性组成要素，由于受到各种主客观因素影响，商业银行个人住房抵押贷款风险频繁出现，急需要采取针对性措施有效规避风险，促进其健康稳定发展。
本文从商业银行个人住房抵押贷款的发展现状入手，深入剖析了商业银行个人住房抵押贷款的存在的风险，并提出防范商业银行个人住房抵押贷款风险对策，如：优化个人住房抵押贷款法律环境、健全内部信贷管理机制等措施。
【关键词】商业银行个人住房抵押贷款信用风险分析一、我国商业银行个人住房抵押贷款发展概述（一）个人住房抵押贷款的含义个人住房抵押贷款是指借款人将登记在自己名下的房产作为抵押，向中国工商银行、建设银行、招商银行等商业银行申请用于个人的人民币担保贷款。
个人住房抵押贷款可被用于消费、购车、经营等方面。
其也是商业银行多种贷款业务中一项极其重要的业务，具有多样化的特点，比如，利润稳定、操作便捷。
（二）个人住房抵押贷款的发展现状自1980年以来，我国积极推进住房商品化，房地产市场得到了飞速的发展，在房地产市场快速发展的同时，我国个人住房抵押贷款业务的规模也迅速膨胀。
伴随个人住房贷款的快速增长，个人住房抵押贷款业务已经成为近几年银行利润新增长点，在银行贷款总额方面，个人住房抵押贷款占到20%～40%，而从2012～2016年个人住房抵押贷款情况（表1）来看，个人住房抵押贷款业务发展迅速。
但在个人住房抵押贷款业务快速发展的同时，房贷不良贷款率也开始有所上升。
根据已经公布的7家上市银行（即中国银行、农业银行、建设银行、平安银行、招商银行、浦发银行、兴业银行）的年度公报分析得来，2015年7家个人住房不良贷款额为144.28亿，2015年为125.64亿，而不良贷款率也由2014年的0.25%上升为2015年的0.30%。
由此可以看出，个人住房抵押贷款的潜在风险渐渐暴露出来。
商业银行个人住房贷款风险及实证分析
环境 和信用体系的不健全 ， 给商业银行 的个人住房 贷款 带来 了较 大 的风 险 。 （ 商业银行 自身经营带来的风险 四） １房地产信贷在银行信贷 中的比例风险。 国 ． 我 商业银行按揭贷款信贷余额逐年增加 ，从 １９ 年 ９８ 的 ２ ５．８亿 元 上 升 至 ２０ ４ ５０ ０７年上 半 年 的 ４ ０ ３００亿 元 ， 均增 长率 保 持在 ３ ％以 上。截 至 ２０ 年 ０ ０ ７年上半 年 ， 国商 业银 行 按 揭贷 款 信贷 余 额 占金 融机 构 全 我 部信贷余 额的 １． ％，比 １９ 年高 １． 个百分 ７３ １ ９８ ４９ ２ 点； 我国商业银行按揭贷款信贷余额 占我 国 Ｇ Ｐ的 Ｄ 比重 也达 到 了 ４ ．７ ０２ ％。 因此 ， 地产 信 贷 已经成 为 房 当前银行 的主要信贷资产 ， 如果房地产行业 出现波 动 ， 么高 的信 贷 比例会 加大 银行 的流 动性风 险 。 这 ２银 行 内部 人员 的操 作 风险 和道 德风 险 。个人 ． 住 房 贷款 业 务 流程 长 、 节 多 ， 环 稍有 不慎 ， 造成 操作 失 误 ， 可 能 给银 行带 来 风 险 。再加 上 由于缺 乏必 就 要 的相关法律约束 ， 以及各商业银行之问激烈的竞 争， 银行的信贷部 门有时 为了扩大业务范 围， 竞相 降低贷款人的首付 比例 ， 或者放松贷款人的审批条 件 ， 而 出现较 大 的违约 风险 。 从 二、 商业银 行 个人住 房 贷款 风险 的实证 分 析
（ ） 于 Ｌ ｇｓｃ模 型 一 关 ｏｉｉ ｔ
应 用 Ｌ ｇ ｔ 分 析 可识 别 自变 量对 个 人 住 房抵 ｏｉｉ ｓｃ 押 贷 款违 约 风 险 的影 响方 向 ， 到识 别影 响 个人 住 达 房抵押贷款违约风险主要因素的 目的。 ｏｉｉ模型 Ｌｇ ｔ ｓｃ 是 由 Ｌｇｔ 型变 换 而来 。 Ｌｇｔ 型采用 的是逻 辑 ｏｉ模 ｏｉ模 概率分布函数 ， 它的具体形式为：
商业银行期房抵押贷款风险规避分析
出贷 款巾 Ｉ
堂 ＿前审 Ｉ －
，
房地 产商逆向选择扣道德风险
在 建住房抵押权法律空王
借 款 人 风 险 集 中
—
建 成成 交 时 市 场价 格 与贷 款 合 同 的价 格 预期 偏 差 较
１９ ９ ０年 代 以来 ． 国 逐 渐 引 进 港 、 地 区及 国 外 我 台
一
付规定 的首期房价款后 ，由贷款银 行代 其支付其余 的
购 房 款 ．购 房 人 将 所 购 商 品 房 抵 押 给 贷 款 银 行 作 为 偿 还贷款 的担保 ， 日后 一 旦 借 款 人 违 约 ， 地 产 商 要 承 担 房
些 住 房 贷 款 的 通 行 做 法 ，在 房 屋 分 期 付 款 买 卖 中 采
用 期 房 担 保 ， 称 为 楼 花 按 揭 贷 款 。 是 一 种 以 在 建 甚发 商解决 了投 资房屋 建设 的融 资问题 ， 决 了流动性 不足 问题 ， 业银行 与购房 解 商 人却要 承担从合 同签订到房 屋建成 交付期 间 （ 此处称 为期 房贷款期 间 ， 一般有 半年到一 年 的时 间 ） 的不确定 性风 险 （ 图 ２ 。从深层 次讲 ， 见 ） 这种贷款制 度安排仅实
支 持 了商 品 房 预 售 制 度 ， 开 发 商 大 大 受 益 ； 款 银 行 使 贷
８ 丽 ６
商业银 行 期房抵 押 贷款风 险规避 分析
图 ２ 银 行 面 对 的风 险
签 订
千售 葺
险性 重视不够 ， 为购房人 支付 了高额首 期款 ， 认 即使 今
建成 Ｉ 史竹 Ｉ
垒 壁墨鳖
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我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析
摘要:观察美国次贷危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。
本文分析了次贷危机对我国商业银行个人住房贷款业务的警示,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,以期在住房抵押贷款风险防范方面能引以借鉴。
关键词:次级抵押贷款住房信贷商业银行风险
这次贷危机的发生也为中国房地产信贷市场的发展敲响警钟。
因此认真分析此次危机发生的原因,对解决我国房地产信贷市场存在的问题有极为重要的现实意义。
一、美国次贷危机的发生
次贷危机的形成主要源自过度宽松的信贷标准,贷款人的偿还能力不足,形成局势恶化,大量的房屋贷款经包装转化为债权抵押证券后,再出售给投资者。
当贷款人的逾期情况增加,投资者变得非常敏感,这种敏感情况从次级按揭贷款传导至其它类型的资产证券化产品或风险转移产品时,评级机构及时下调次数按揭贷款相关资产的评级,从而引发了投资者信心不足。
加之,贷款银行对次级按揭贷款的风险状况披露透明度不足,触发了投资者对银行可能出现亏损的担忧,形成股票价格下调。
尽管很多银行已通过资产证券化,但银行对这些已剥离资产的具体承诺程度和披露的信息有限,银行纷纷采取保留资金、减少对同业的贷款以及缩短贷款年期。
各大国际金融机构纷纷出现股份暴
跌、资产缩水、资本充足率跌破8%最低要求的情况,关于它们增加损失拨备,以及高管引咎辞职等消息更是接踵而至。
二、我国商业银行个人住房信贷业务现状
我国商业性房地产贷款占金融机构全部贷款的比例逐年增长,风险不断加大。
(一)银行的房地产相关贷款比重高
我国商业性房地产贷款增速持续上升。
随着商业性房地产贷款的快速增长,其在金融机构人民币贷款中的比重不断上升。
(二)低利率水平与流动性过剩刺激银行的放款冲动
低利率水平与流动性过剩刺激了个人住房贷款的增长。
历史数据反映的规律:在个人住房贷款利率偏低时期,住房信贷增速往往处于历史较高水平。
流动性过剩与实际的低利率水平,推动房地产市场的繁荣,不断刺激住房消费需求,也不断刺激银行的贷款冲动。
(三)激烈的竞争迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准
银行对房贷申请人把关较为严格,但同时我们也看到同行间的激烈竞争使得他们放松了办理条件,对审查流于形式,许多银行还纷纷推出“房贷通”、“循环贷”、“气球贷”等业务刺激个人房贷消费,从而抢占市场份额。
三、美国次贷危机对我国商业银行个人住房贷款业务的警示
美国次贷危机给我国部分商业银行造成一定的直接经济损失,但更重要的是其对我国商业银行发展个人住房信贷业务的风险警示作用。
(一)“个人住房贷款是优质资产”的神话已经被打破
近年来,“个人住房贷款是优质资产”的观念在银行业可谓深入人心。
本次危机无情地打破了这个“神话”。
个人住房贷款的特殊性就在于周期性影响---随着房地产市场周期性变化,个人住房贷款上述种种“优质属性”将迅速“褪色”,潜在金融风险也暴露无遗。
(二)“假信用”现象埋下违约风险隐患
美国次级贷款借款人的信用状况被明确地确定为“次级信用”。
正因为有了这样的区分,贷款机构才能有针对性地定价、出售、转移自身风险。
虽然这一切都未能阻止危机的爆发,但我们切不可因噎废食,轻视对借款申请人进行信用评分的作用。
(三)信贷资产证券化对银行具有重要意义
虽然正是由于次级按揭贷款证券化才把次级按揭问题放大成为全球性的次贷危机,但银行信贷资产证券化依然是我们未来的方向。
从本次危机的发生发展过程看,资产证券化本身并没有错,是市场的过度投机行为把次级按揭贷款的风险层层放大,最终导致灾难性的后果。
四、加强商业银行个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议
我国商业银行应该充分重视美国次贷危机的教训及警示,加快建立一套防范住房信贷的风险管理体系,具体应从以下几个方面入手。
(一)客观认识个人住房贷款风险,建立平衡风险与回报的经营机
制
商业银行应建立平衡风险与回报的经营机制,一方面细分产品结构,另一方面根据全国各地不同的房地产市场风险度细分区域,以个人住房贷款产品和区域两个维度制定不同的产品政策和贷款利率,合理配置信贷资源。
(二)严格落实贷前调查和加强贷后管理
加强贷后管理,通过设定诸如有无违约记录、借款人年龄高低等标准,对目前仍处于正常状态的个人贷款进行风险筛选,及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素,如就业和收入的变动情况,每月监控其还本付息情况,出现逾期及时采取措施。
(三)建立针对个人住房贷款抵押物的市场价值动态评估制度
按揭贷款还款期间,贷款人无法偿还银行贷款时,银行将面临抵押物的处置问题。
银行应改变现行的以房屋销售价格和中介机构初始评估价格测算抵押率的做法,密切关注一手房、二手房的市场价格走势,建立专门针对个人住房贷款抵押物的市场价值的动态评估制度,已抵押物的市场公允价值测算抵押率。
(四)加快房贷产品创新,防范银行自身的经营风险
商业银行应积极运用按揭证券化等创新工具,转移风险。
首先,长达10到30的按揭贷款,回收周期时间跨度大,但通过证券化,银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现,或自己持有变现能力很强的抵押债券,可增强抵押贷款的流动性。
其次,当抵押贷款资
产被证券化后,原来集中由一家(或少数)银行持有的抵押贷款资产,变为资本市场上投资人持有抵押债券,这样就在一定程度上分散了抵押贷款风险。
目前国内房地产市场景气程度较高,可以积极运用按揭证券化工具,盘活存量资产,控制按揭头寸,防范银行自身经营风险。
参考文献:
[1]卜壮志.从美国次贷危机看我国商业银行房贷风险管理.经济纵横,2007;10
[2]中国国家统计局网站
/tjfx/jdfx/t20081114_402517041.h tm
[3]宋延新.个人住房贷款的风险分析与防范建议.现代企业教育,2008;2。