重庆房地产场存在问题及对策研究
模板1：
重庆市房地产市场存在的问题及对策分析
1.绪论
1.1问题的提出及研究意义
1.1.1问题的提出
房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。
那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。
1.1.2研究意义
中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。
选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期
理论的研究向前推进。第二，本文着重分析与研究要素投入，货币供应对我国房地产周期波动的影响，对房地产周期波动的研究具有创新意义。第三，本文采用定量研究的方法，定性与定量研究相结合，从而增强本文的科学性与说服力。
研究房地产市场的周期波动规律，不仅具有理论意义，更具有实际意义。研究房地产的周期波动规律，对政府的宏观调控，居民住房消费和房地产企业的市场引导，科学的判断和健康、持续发展我国房地产业等，都具有积极的作用。
研究房地产的周期波动对政府的宏观调控具有一定的实际意义。只有正确的掌握了房地产的波动规律，了解房地产波动的特点，明确了房地产的发展趋势才能在宏观的目标设计中，正确的处理好中短期发展和中长期发展的关系，才能在体制设计、政策设计等方面兼顾发展，实现房地产业的健康发展。
研究房地产的周期波动对引导居民住房消费具有一定的实际意义。对房地产周期波动的正确研究，可以明确房地产业目前所处的方展状态以及房地产业的发展趋势，这对于房地产投资，居民消费都具有一定的指导意义。正确的了解我国房地产的波动规律，就能正确的处理好投资与需求的关系，引导消费需求，抑制价格的大幅度波动，正确地引导居民的住房消费。
正确的掌握房地产周期波动规律对引导房地产企业，房地产业的健康发展具有一定的实际意义。研究房地产周期波动规律有助于正确认识和把握房地产周期波动，深入理解房地产经济运行特征，从而引导房地产业稳定、持续和健康发展。对于房地产企业而言，正确地理解了房地产的波动规律，企业就能周期性发展的大势，正确制定企业的发展口标，努力进行反周期运作，使企业获得最大利润。
1.2国内外研究现状
国内外不少专家学者对中国的房地产周期波动进行了理论和实证分析，房地产周期波动理论也得到了很大的发展。房地产周期的研究最早产生于美国。Mitchell (1927>在研究经济周期时认为经济周期中应区别对待不同的经济活动，如建筑、工业生产等。Riggleman(1933>以人均建筑许可面积，分析了52个城市自1887-1932年建筑量，证明了期限为18年的3个长周期。Hoyt (1933 >在研究芝加哥100年地价变化历史时发现了5个地价周期。Burns (1935 >利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周
期。这些可视为房地产周期研究的起源。随着大萧条后西方各国推行凯恩斯主义积极的财政政策，各国的经济进入高速增长阶段，经济周期和房地产周期趋缓，对此研究也逐渐减少。20世纪80年代后，房地产周期的研究开始进入一个蓬勃发展的阶段，并且从经济周期的从属部分发展为一个相互独立的领域，经济学者开始对房地产周期进行识别、解释和运用，并认识到房地产周期对国民经济的重要意义，研究成果也随之不断涌现。在有关房地产周期理论的中文文献中，台湾地区的学者在研究的深度和广度，以及研究成果的应用方面都取得了较好的成果。施显谋(1978>认为建筑周期与房地产物业的使用年限有关，同时也与总体经济的景气状况有关。张金鹗<1990>确立了1971年以来台湾地区房地产的基准循环周期。在我国，房地产周期研究是伴随着国内住房制度改革、房地产业的蓬勃发展而提出的。进入80年代后，随着经济体制改革和住房制度改革的深化，房地产业蓬勃发展，这为房地产业周期研究提供了现实的经济环境。薛敬孝(1987>指出建筑周期是二重的，在50年左右的大周期中包含着20年左右的周期，引起建筑周期的主要原因是由于人口增长和折旧导致的供求问题。何国钊等(1996>提出了房地产周期和房地产周期波动的概念，认为房地产业在其发展过程中，呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循环波动，由此形成房地产周期或房地产周期波动。梁桂(1996>提出了不动产经济波动和不动产经济周期的概念，认为在市场经济条件下，由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经济波动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期。陈柏东和张东(1996 >提出房地产经济运行周期或房地产经济周期运行过程，认为房地产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经过的各阶段和环节的流程。刘洪玉(1999>提出了房地产市场自然周期和投资周期，认为在市场机制作用下房地产市场总能不时达到一种供需的均衡，并划分了自然周期的四个阶段。
1.3研究的目的、内容和方法
1.3.1研究目的
研究房地产周期波动的目的主要是为了弄清我国房地产业目前所处的状态，总的发展趋势:了解我国房地产发展规律，并运用规律对房地产业进行预测。只有正确的掌握了房地产周期波动规律，才能从宏观上更好的把
握房地产经济的发展方向，才能在房地产业产生巨大波动时制定出正确、有效的反周期策略。
1.3.2研究内容
本文研究内容主要有以下几个方面：
首先，研究的内容的第一点是运用单项指标法对我国房地产市场的实证分析，以此明确我国房地产经济是否存在着周期性波动。采用房地产增长率作为指示指标，一般性的研究我国房地产经济是否存在着周期性波动，以及周期波动的趋势进行分析。
其次，分析影响我国房地产周期波动的主要因素。其中主要分析与研究要素投入、货币供应等因素，在促成我国房地产经济周期波动的影响因素中所处的地位以及对我国房地产经济周期波动的影响机制。
最后，得出本文的结论，即要素投入、货币供应在我国房地产经济周期波动的形成中起着重要的作用。
1.3.3研究方法
本文将采用定量分析与定性分析相结合的研究方法，从房地产波动规律的一般理论着手，通过对房地产相关指标的统计分析，最终对房地产业发展规律进行合理描述，并对房地产业的现行趋势进行分析。
在对房地产市场进行实证研究时，采用了以点带面的方法，用房地产增加值这个分析房地产周期波动最为重要的指标对我国的房地产经济周期波动进行一般研究；而在对房地产要素投入、货币供应对房地产经济波动影响的实证分析中，主要采用了多元线性回归的分析方法。
2.我国房地产周期波动的实证分析
2.1指标的选择
谭刚<2001）在《深圳房地产周期波动研究》选择包括房地产增加值、房地产开发投资、房地产企业实现利润、房地产用地面积、商品房施工面积、土地开发面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房空置面积等等16项指标体系来实证分析研究深圳的房地产周期波动，这16项指标基本涵盖了房地产投资、生产、交易、金融以及产业增加值等各个方
而，因而能够较好地反映深圳房地产周期波动趋势。曲波<2003）以商品
房销售面积增长率为指标，作出我国房地产周期的基准周期，以此来展开
研究。
但考虑到数据的代表性、可获得性、连续性以及和宏观经济波动的可
比性，在本文中我们选择我国房地产增加值的环比增长率作为对房地产周
期波动实证的唯一指标。
2.2我国房地产周期的确定
我们以房地产增长率作为指标，作出我国房地产增加值环比增长率，以此来研究我国的房地产周期波动。
图1 房地产增加值环比增长率周期
图1显示，在1991年以前，房地产市场有一个回升的走势。从1991
到1996，房地产市场经历了一个完整的周期，从谷到谷的时间是6年，
这个阶段的峰值出现在1993年。从1996年开始房地产市场又开始好
转，并于1998年到达峰值。按照峰与峰的计算方法，从1993年到1998
年的周期时间是5年。从1998年开始房地产市场又开始回落，并于2004
年达到新的峰值。
从上述数据和图形我们可以看出：我国房地产业存在着明显的周期性
波动，平均一个周期持续6－8年。
2.3我国房地产业周期的阶段分析
从上图可知，1990－1996年是一个完整的周期。
从1991年开始，全国出现了新一轮经济热潮，房地产成为全国尤其
是沿海地区投资的新对象和投资的新需求，房地产市场进入了新一轮的复苏期。
1992-1993年上半年，全国尤其是沿海地区迅速形成了“房地产热”，本轮房地产业周期的波峰迅速形成。1992年多项的景气指标都达到最高记录。房地产市场也出现一些违背市场规则的混乱现象，个别地区出现了严重的房地产泡沫。
1993年6月，国家对房地产实行宏观调控，在国家实行宏观调控政策后，由于资金短缺，市场需求不足，房地产泡沫迅速破灭，许多城市陷入房地产大量积压的困境。从1993年下半年开始，各项指标的增幅明显回落，产业进入萧条期，到1997年本轮房地产周期跌入低谷。
本轮周期扩张时间较短，扩张的程度较深，在1992年迅速形成本轮房地产业周期的波峰，这一波峰是从1981至今的最高点。衰退时间较长根据你，程度较深。周期振幅较大，投资增长率后于综合指数进入波谷，投资增长快于其他指标。周期波动简单、剧烈，急起急落、大起大落十分明显
在1996年底止跌后，1997年中国房地产进入复苏期，房地产市场进入新一轮的发展周期。1998年底，国房指数升到景气线以上，我国的房地产市场开始趋暖，房地产总体景气水平逐步上升，1998年房地产业获得了发展，各项指标增幅较大，但1999年的多项指标与1998年相比有所回落，2000年逐月攀升，2001年继续上升。在诸多指标方面，2000年比1999年、2001年比2000年有大幅上扬，房地产合成增长率指数分别为12.07%, 14.43%, 20.68%0
1997年以后的这轮周期1特点是:扩张时间较长。房屋销售增长率及需求高于开发投资的增长。在扩张阶段，政府和开发商已趋于理性、成熟，增长和调整交替发生，周期呈波浪式上升。本轮周期时间较长，周期振幅较小，变化比较迟缓。比较这两轮周期可以发现:中国房地产周期的表现形式在发生着显著的变化:周期的长度在增加，波动幅度在减少，衰退与扩张的时间比在减少。
2005年，房地产增加值开始回落，新一轮的周期重新开始。
3.模型推导、研究方法以及数据采集
1
由于2005年房地产增加值数据的确实，我们用的是采用估计数据，所以无法对1997开始的新一轮周期是否结束做出判断，但本文采用97周期在2004年已经结束的说法。
3.1模型推导
金融是现代经济的核心，托宾
(1)
其中，代表房地产增加值，房地产资本投入。考虑到研究的方
便以及数据的可得性，我们用房地产固定资产投资代替。代表房地产劳动投入。
众所周知，房地产经济增长受到货币政策影响明显，基于此，我们用货币供应量代替，并纳入公式<1），即可以得到：
(2)
其中，代表实际广义货币供给，即剔除了价格变动因素。
对公式<2）进行全微分，得到：
(3)
公式<3）两边同时除以Y并进一步整理，可得公式<4）：
(4)
容易知道，资本投入的经济增长弹性，表示劳动力的
经济增长弹性，表示货币供应的经济增长弹性。表示资本投
入增长率，表示劳动力增长率，表示货币供应增长率。表示
房地产经济增长率。
对公式<4）进一步变形，可以得到：
(5)
其中，表示房地产经济增长率，其波动情况反映了房地产经济增
长波动。表示资本投入增长率，表示投入劳动增长率，表示货
币供应增长率。公式<5）即为我们进行计量分析的模型了。
3.2研究方法
本研究主要采用经典OLS回归分析法进行。
3.3数据采集
本研究涉及的主要变量和数据资料主要包括1991年至2005年的房
地产波动货币供应增长率、资本投入增长率、与劳动投入增长率。需要特别指出的是，本研究所涉及的原始数据均来自于《中国统计年鉴》<1998年至2006年各年），《新中国50年资料汇编》<中国统计出版社1999年出版）此外，国家统计局统计信息网以及中国经济信息网也为本文提供了大量可靠的数据。
表1：、、和的数据统计表
4.实证检验结果与分析
1.各变量的统计特征
表1 、、与的统计量
在进行计量检验之前，我们首先对各变量的统计特征进行统计分析<表1提供了统计结果）。按照标准正态分布 到，房地产周期波动、资本投入、劳动投入以及货币供应都与标准的正态分布存在较大差距。 2.OLS回归分析 为了分析资本投入、劳动投入以及货币供应对方的地产周期波动 的影响，我们依据公式<6）提供的结果: …………… 上式就是我们需要进行计量检验的方程了。 在进行计量检验之前，我们首先做出各个变量对经济波动的散点分布图。 图1 资本投入与房地产经济增长之间关系的散点图 图2 劳动投入与房地产经济增长之间关系的散点图 图3 货币供应与房地产经济增长之间关系的散点图 运用上表<表1）提供的数据资料，运用计量分析软件EVIEWS5进行计量检验，可以得到如下结果。 <1.202） <2.124） <4.068） <11.952） 0.8188 D.W＝1.848037 F＝154.591 P＝0.004 考察上述结果，可以看到： <1）拟合优度 依据计量经济学理论知识，统计量为： 为拟合优度或样本决定系数。其中，越大，表明回归直线与样本 观察值拟合的程度越好，反之，则拟合程度就越差。一般而言，的取值范围为： 0≤≤1 依据上述计量检验结果显示，＝0.8188，表明，拟合程度较高。 <2）检验 通常我们关心的是回归模型重因变量与自变量之间是否存在线性关系，或者说＝0。因此，我们需要对进行检验。 提出假设：＝0，备选假设：≠0。在成立时，有统计量： 给定显著水平，查自由度的分布表，得到临界值， 如＜，则拒绝：＝0，接受备选假设：≠0。表明回归方程中因变量与自变量之间确实存在线性关系。 通过检索统计量表，可以得到变量均通过显著性检验。 <3）检验 回归方程显著性检验是检验回归模型总体的显著性检验，也就是判定回归方程所有解释变量对被解释变量的影响的显著程度，即苏颇有方 程的总体的显著性。这世界上就是对回归方程拟合优度的检验，能满足这 一要求的检验便是检验。由于检验是检验所有对的印象的显著 性，所以采用的都是联合假设，即假设全部参数为0，再根据回归方差和未被解释方差来计算值。首先： ①假设：＝0，备选假设：：≠0 ②构造统计量： ③当成立时，。给定显著水平，确定临界值。 若＜，则接受假设：＝0。说明所有解释变量对的影响不显 著，方程估计不可靠。反之，则相反。 对于给定显著水平，通过检索统计量表，可以得到 ＝4.89＜F＝154.591，因此，检验是显著的。 此外，计量分析结果显示 D.W＝1.85，也说明解释变量与被解释变量之间不存在序列相关现象。 <4）回归结果的简单解释 回归分析结果显示，资本投入、劳动投入以及货币供应与房地产经济波动均有正向相关关系，其中，资本投入每增加1个单位，房地产经济增长 0.56个单位，劳动投入每增加1个单位，房地产经济增长0.56个单位，而货币供应每增加1个单位，房地产经济增长0.19个单位。 5.研究结论及对策建议 5.1研究结论 本文实证分析了房地产经济波动与资本投入增长率、劳动投入 增长率、和货币供应增长率之间的相互影响及相互作用。研究认为:我国房地产经济波动是资本投入、劳动进步与货币供应波动综合作用的结果，其中，既包括供给因素，也包括需求因素。资本存量和货币供应波动可以在较短的时间内引起宏观经济波动，且波幅较大。尽管劳动投入、资本存量和货币供应量波动都是经济增长波动的影响因素，但其贡献度不同，应分析表明:资本投入波动是经济增长波动的主要影响因素，货币供应量波动次之，而劳动投入引致的经济波动则更为平缓。 5.1.1房地产固定资产投资是影响房地产周期波动的重要因素。 在房地产经济活动中，房地产投资是影响房地产业发展的重要因素。房地产投资的波动，常常被人们看作是影响房地产经济波动的引擎。从理论上说，房地产投资的增加，将会引起房地产业的扩张，房地产市场进入繁荣阶段；投资下降，则会使房地产业出现萧条。房地产投资的变动与房地产经济周期的变动基本上是一致的，或者说，两者几乎是同向共振的。 王文群<2005）根据全国房地产投资与房地产增加值数据，建立了全国房地产业增加值(Yt>与房地产投资规模(It>之间的回归模型：Yt=62.8481+0.5322 It <1.44） <142.9） 相关系数高达0.9981，表明全国房地产投资规模与房地产增加值之间存在非常紧密的联系。说明房地产投资变动对其周期波动所具有的重大影响。 5.1.2居民收入水平是影响房地产周期波动的重要因素。 居民收入表明一个国家在一定时期内投入生产资源后所生产出来的产品和劳务的价值或由此形成的收入水平。国民收入的增加或下降，一方面 表现为消费水平和社会购买力的上升或降低，另一方面又可表现为社会投资水平中可供投资的资源数量的增加或下降。从总体上分析，当收入水平变动作为外部冲击形成后，在房地产收入需求弹性等内部传导机制的作用下，不但会影响房地产消费需求，而且还会影响房地产投资需求，结果最终导致房地产需求随收入水平而波动。 收入水平影响房地产需求的传导机制可以从两个方面分析:一方面收入变动会影响消费者对房地产物业的支付水平，而支付能力的高速影响到房地产需求水平。例如收入影响家庭在住宅上持续不断地支付现金(如租金或分期付款>的能力，结果通过现金支付承受力来影响住宅需求。另一方面，收入水平变动会影响消费者对财富积累的预期，进而影响房地产需求水平。例如收入变动影响家庭成员一生财富积累的预期，结果通过这种财富积累的预期对住宅需求产生影响。 5.1.3货币供应量是影响房地产周期波动的重要因素。 货币供应变动通过直接和间接两种方式对房地产周期波动产生影响。 从直接途径分析，当货币供应增长超过房地产商品对货币需要限度之初，房地产开发商、房地产商品消费者和投机者认为这只是一种偶然现象，因而一般并不急于将多余资金用于投资或消费。但当货币供应量继续增加时，持币者就会增加对房地产商品的投资或消费。在消费心理等因素影响下，这一过程可能导致抢购房地产商品的行为，推动货币转化为房地产实物商品的替代过程。随着房地产需求持续上涨，在短期房地产供给刚性的影响下，房地产价格不断上涨，交易量不断增加，推动房地产市场进入扩张期。由于价格上升导致货币贬值，在房地产保值升值效应带动下，都会加快房地产经济进入日益严重的通货膨胀阶段。相反，如果货币供应增长低于房地产商品流通对货币的需求限度，就会出现有效需求不足现象，结果导致房地产商品积压，空置现象严重，房地产经济处于萎缩阶段。 从间接途径来分析，货币供应增减会对金融市场供求、利息率和收益率等指标产生影响，在这些指标波动的影响下反过来又进一步导致货币支出量或需求量变化，并进而扩展到包括房地产经济波动在内的宏观经济各个领域，引发房地产经济与宏观经济的波动。 5.1.4劳动要素投入对房地产周期波动的影响 5.2推动我国房地产业稳定增长的政策分析 我们研究我国房地产业周期波动的规律，以及对房地产周期波动影响因素的分析是为了对我国房地产也稳定增长提出合理建议。通过研究表明，我国房地产业的发展客观存在着周期性的波动，但其波动的幅度与频率却是可以调控的，我们可以通过采取合理的政策与措施，减少房地产业的剧烈波动，促使房地产业持续健康发展。 第一、鉴于房地产投资对周期波动的巨大影响，政府应不断强化财政投资对房地产业宏观调控中的投资导向作用，使全社会的房地产投资方向更明，效率更高，应该根据宏观经济长期走势和房地产业自身的周期性波动规律，做出财政投资决策，引导社会投资方向，减少房地产周期波动对经济平稳和健康发展的冲击。 第二、实施稳健的积极货币或金融政策。政府对房地产市场的宏观调控将从控制投资规模等方面转向调整个人住房信贷政策等方面。建立健全房地产信贷制度，加强房地产资金运行的监管力度。创造条件，积极推进住房抵押贷款的证券化，发展住房抵押贷款市场。 第三、在收入政策方面，增加中低收入阶层的收入，扩大转移支付的力度。同时调整转移支出，调节居民的可支配收入和消费，从而调节房地产有效需求。 参考文献 1.《中国统计年鉴》，1998-2006历年 2. Michael P. Niemira等著、邱东等译，《金融与经济周期预测》，中国统计出版社，1998年 3. Mueller GR, ”Real Estate Rental Growth Rates at Different Points in the Physical Market Cycle”, Journal of Real Estate Reaserch,1999,18(1>:130-150 4. Kummerow. M.，"A System Dynamics Model of Cyclical Office Oversupply ",Journal of Real Estate Research, 1999, 18(1>: 233-255 5. 谭刚《房地产周期波动一理论、实证与政策分析》，经济管理出版社，2001年 6. 丁烈云《房地产周期波动成因分析》，《华中科技大学学报(社会科学版>》，2003年第1期 7.曹振良、高晓慧等，《中国房地产业发展与管理研究》，北京大学出版社，2002年 8. 刘学成《中国房地产周期波动理论与实证研究》，南开大学博士论文，2001年 9. 曲波、谢经荣、朱海洪《典型城市房地产周期对比分析》，《不动产纵横》，2003年第2期 10. 谭刚《房地产周期冲击一传导模型及其主要因素分析》，《建筑经济》，2002年第6, 7期 11.曲波、谢经荣、王玮《中国房地产周期波动的评介与探析》，《中国房地产金融》，2003年第2期 12.何国钊、曹振良、李晨《中国房地产周期研究》，《经济研究》1996年第12期 13.王克忠《房地产周期和房地产业健康发展》，《上海房地产》，2003年第12期 14.盛松成、李安定、刘惠娜《上海房地产市场发展周期与金融运行关系研究》，《上海金融》，2005年第6期 15.张晓晶、孙涛《中国房地产周期与金融稳定》，《经济研究》，2006年第12期 16.Brown .G. R . Duration and Risks ，Journal of Real Estate Research,2000, 20( 3>:337-356 17.郭磊、吴冲锋《上海经济发展与要素投入的实证分析》，《上海经济研究》，2003年第7期 18.王德劲、向蓉美《要素投入、技术进步与经济增长》，《云南财贸学院学报》，2005年第4期 19.王文群《试论我国房地产周期波动与当前宏观调控政策取向》，《江西社会科学》，2005年第12期 模板2： 重庆市房地产市场存在的问题及对策研究 1.绪论 1.1问题的提出及研究意义 1.1.1问题的提出 房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。 那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。 1.1.2研究意义 中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。 选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理论的研究向前推进。第二，本文着重分析与研究要素投入，货币供应对我国房地产周期波动的影响，对房地产周期波动的研究具有创新意义。第 三，本文采用定量研究的方法，定性与定量研究相结合，从而增强本文的科学性与说服力。 研究房地产市场的周期波动规律，不仅具有理论意义，更具有实际意义。研究房地产的周期波动规律，对政府的宏观调控，居民住房消费和房地产企业的市场引导，科学的判断和健康、持续发展我国房地产业等，都具有积极的作用。 研究房地产的周期波动对政府的宏观调控具有一定的实际意义。只有正确的掌握了房地产的波动规律，了解房地产波动的特点，明确了房地产的发展趋势才能在宏观的目标设计中，正确的处理好中短期发展和中长期发展的关系，才能在体制设计、政策设计等方面兼顾发展，实现房地产业的健康发展。 研究房地产的周期波动对引导居民住房消费具有一定的实际意义。对房地产周期波动的正确研究，可以明确房地产业目前所处的方展状态以及房地产业的发展趋势，这对于房地产投资，居民消费都具有一定的指导意义。正确的了解我国房地产的波动规律，就能正确的处理好投资与需求的关系，引导消费需求，抑制价格的大幅度波动，正确地引导居民的住房消费。 正确的掌握房地产周期波动规律对引导房地产企业，房地产业的健康发展具有一定的实际意义。研究房地产周期波动规律有助于正确认识和把握房地产周期波动，深入理解房地产经济运行特征，从而引导房地产业稳定、持续和健康发展。对于房地产企业而言，正确地理解了房地产的波动规律，企业就能周期性发展的大势，正确制定企业的发展口标，努力进行反周期运作，使企业获得最大利润。 1.2国内外研究现状 国内外不少专家学者对中国的房地产周期波动进行了理论和实证分析，房地产周期波动理论也得到了很大的发展。房地产周期的研究最早产生于美国。Mitchell (1927>在研究经济周期时认为经济周期中应区别对待不同的经济活动，如建筑、工业生产等。Riggleman(1933>以人均建筑许可面积，分析了52个城市自1887-1932年建筑量，证明了期限为18年的3个长周期。Hoyt (1933 >在研究芝加哥100年地价变化历史时发现了5个地价周期。Burns (1935 >利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期。这些可视为房地产周期研究的起源。随着大萧条后西方各国推行凯恩斯主义积极的财政政策，各国的经济进入高速增长阶段，经济周期和房地 产周期趋缓，对此研究也逐渐减少。20世纪80年代后，房地产周期的研究开始进入一个蓬勃发展的阶段，并且从经济周期的从属部分发展为一个相互独立的领域，经济学者开始对房地产周期进行识别、解释和运用，并认识到房地产周期对国民经济的重要意义，研究成果也随之不断涌现。在有关房地产周期理论的中文文献中，台湾地区的学者在研究的深度和广度，以及研究成果的应用方面都取得了较好的成果。施显谋(1978>认为建筑周期与房地产物业的使用年限有关，同时也与总体经济的景气状况有关。张金鹗<1990>确立了1971年以来台湾地区房地产的基准循环周期。在我国，房地产周期研究是伴随着国内住房制度改革、房地产业的蓬勃发展而提出的。进入80年代后，随着经济体制改革和住房制度改革的深化，房地产业蓬勃发展，这为房地产业周期研究提供了现实的经济环境。薛敬孝(1987>指出建筑周期是二重的，在50年左右的大周期中包含着20年左右的周期，引起建筑周期的主要原因是由于人口增长和折旧导致的供求问题。何国钊等(1996>提出了房地产周期和房地产周期波动的概念，认为房地产业在其发展过程中，呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循环波动，由此形成房地产周期或房地产周期波动。梁桂(1996>提出了不动产经济波动和不动产经济周期的概念，认为在市场经济条件下，由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经济波动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期。陈柏东和张东(1996 >提出房地产经济运行周期或房地产经济周期运行过程，认为房地产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经过的各阶段和环节的流程。刘洪玉(1999>提出了房地产市场自然周期和投资周期，认为在市场机制作用下房地产市场总能不时达到一种供需的均衡，并划分了自然周期的四个阶段。 1.3研究的目的、内容和方法 1.3.1研究目的 研究房地产周期波动的目的主要是为了弄清我国房地产业目前所处的状态，总的发展趋势:了解我国房地产发展规律，并运用规律对房地产业进行预测。只有正确的掌握了房地产周期波动规律，才能从宏观上更好的把握房地产经济的发展方向，才能在房地产业产生巨大波动时制定出正确、有效的反周期策略。 1.3.2研究内容 本文研究内容主要有以下几个方面： 首先，研究的内容的第一点是运用单项指标法对我国房地产市场的实证分析，以此明确我国房地产经济是否存在着周期性波动。采用房地产增长率作为指示指标，一般性的研究我国房地产经济是否存在着周期性波动，以及周期波动的趋势进行分析。 其次，分析影响我国房地产周期波动的主要因素。其中主要分析与研究要素投入、货币供应等因素，在促成我国房地产经济周期波动的影响因素中所处的地位以及对我国房地产经济周期波动的影响机制。 最后，得出本文的结论，即要素投入、货币供应在我国房地产经济周期波动的形成中起着重要的作用。 1.3.3研究方法 本文将采用定量分析与定性分析相结合的研究方法，从房地产波动规律的一般理论着手，通过对房地产相关指标的统计分析，最终对房地产业发展规律进行合理描述，并对房地产业的现行趋势进行分析。 在对房地产市场进行实证研究时，采用了以点带面的方法，用房地产增加值这个分析房地产周期波动最为重要的指标对我国的房地产经济周期波动进行一般研究；而在对房地产要素投入、货币供应对房地产经济波动影响的实证分析中，主要采用了多元线性回归的分析方法。 2.重庆市房地产市场发展的现状分析 3.重庆市房地产市场发展存在的问题分析 4.重庆市房地产市场发展的对策分析 某年度重庆房地产市场分析报告 中国指数研究院西南分院/文 1. 主城区商品房批准预售面积分析 １.1 批准预售面积：主城区商品房批准预售面积同比减少11.02％ 单位：万平方米 0.00 200.00400.00600.00800.001000.001200.002007年1-6月 2008年1-6月 2008年上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了１17.3３万平方米，同比减幅为１1.02%；其中商品住宅批准预售面积８3１．８5万平方米，较去年同期减少了79．54万平方米,同比减幅为8.73％,非住宅批准预售面积115.2６万平方米,同比较少了3７.79万平方米,减幅为2４.6９%。20０8年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足导致了入市量的减少。 2008年上半年住宅批准预售面积占总预售面积87.8３%,该比重较去年同期增长了 ２.２１个百分点，非住宅批准预售面积比重为12.1７％，该比重与2０0７年上半年相比下降了2.2１个百分点。 1.2 月度批准预售面积分布：月度批准预售面积同比“三高三低” 单位：万平方米 0.00 50.00100.00150.00200.00250.00300.00350.001月 2月 3月4月5月6月 从月度批准预售面积对比来看,2008年1月、5月、6月三个月批准预售面积均高于去年同期，批准预售面积分别为２09.11万２平方米、17２.51万平方米、2２0．３6万平方米，同比分别增长３８.91%、37.97%、1.26%，同时200８年2月、3月、4月批准预售面积分别为111.69万平方米、132．８4万平方米、3２６．78万平方米，较去年同期分别减少了92.２４%、5.99%、３5．24%。 房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长， 房地产市场分析报告 战略投资部 目录 一、市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、房地产行业的供应分析 四、市房地产市场需求分析 五、市房地产企业状况 六、市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议 一、市房地产行业发展特征 长期以来，市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。 近年，市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费 项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有：银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩，房地产业是信贷调控的首要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。 发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规、协调发展。 国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金 一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。 目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析 重庆市房地产市场存在的问题及对策分析 模板1： 重庆市房地产市场存在的问题及对策分析 1.绪论 1.1问题的提出及研究意义 1.1.1问题的提出 房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。 那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。 1.1.2研究意义 中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。 选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理 房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分 重庆房地产市场调查报告 重庆房地产市场需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动, 使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要, 房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为, 其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是: 在房地产置业投资上, 消费者究竟是如何做出购买决策的? 在与房地产选择与购买相关的多个因素当中, 到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响, 哪些因素又仅仅是表层的和直观的? 房地产需求市场的需求与变化, 对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下, 研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解重庆市消费者对房地产消费的需求, 我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研, 此次调研从丽江市总体购房者的角度出发, 对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究, 并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练, 以求突出房地产的市 场需求现状情况和未来发展趋势。 本次调研的对象为最近二年内有购房意向而且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体, 我们对这一群体进行了深入调查, 从消费者需求的角度, 发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上, 力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法, 经过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析, 有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。 一、当前购房群体的基本状况 1、大部分购房者当前的事业状态处于起步阶段或发展阶段, 总体购买力不高 从调查结果来看, 大部分购房者在当前的事业发展中并没有取得很大的成功, 其中17%的购房者处于事业的起步阶段, 60%的购房者处于事业的发展阶段, 各发展阶段比例情况见下图: 房地产市场分析的内容与特点 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。 一、房地产市场分析的层次与内容 1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。 区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。 专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。 地区经济分析是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。 区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会； 重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积3年数据洞察报告2019版 序言 重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积数据洞察报告从房地产开发企业房屋竣工总面积，房地产开发企业住宅竣工面积，房地产开发企业别墅、高档公寓竣工面积，房地产开发企业办公楼竣工面积，房地产开发企业商业营业用房竣工面积等重要因素进行分析，剖析了重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积现状、趋势变化。 借助对数据的发掘分析，提供严谨、客观的视角来了解重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积现状及发展趋势。报告中数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗而得。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用此报告需注明出处。本报告以数据呈现方式客观、多维度、深入介绍重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积真实状况及发展脉络，为需求者提供必要借鉴及重要参考。 目录 第一节重庆市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房竣工面积现状 (1) 第二节重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积指标分析 (3) 一、重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业房屋竣工总面积现状统计 (3) 三、重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积占全国房地产开发企业房屋竣工总面积比重统 计 (3) 四、重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积（2016-2018）统计分析 (4) 五、重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业房屋竣工总面积（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业房屋竣工总面积（2017-2018）变动分析 (5) 八、重庆市房地产开发企业房屋竣工总面积同全国房地产开发企业房屋竣工总面积 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节重庆市房地产开发企业住宅竣工面积指标分析 (7) 一、重庆市房地产开发企业住宅竣工面积现状统计 (7) 二、全国房地产开发企业住宅竣工面积现状统计分析 (7) 三、重庆市房地产开发企业住宅竣工面积占全国房地产开发企业住宅竣工面积比重统计分 析 (7) 房地产市场分析的内容 （一）宏观因素分析 房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收人、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。 投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。 （二）市场状况分析 房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：1．供给分析（重要考点） （1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。 （2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。 （3）分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等；正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。（4）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。 例题4．下列各项中，属于房地产供求分析内容的是（）。 A．就业分析 B．投资购买和使用购买的比例分析 C．市场吸纳和空置的现状与趋势的分析 D．已获规划许可数量 答案：D 2．需求分析（重要考点） （1）需求影响因素分析。需求影响因素分析是需求分析的第一步。影响需求的因素随物业类型不同而不同。例如，影响住宅市场需求的因素有新住户的生成、收入水平、贷款的可获得性、替代品的价格、拥有成本和对未来的预期，影响商业物业需求的因素有人口或就业增长、家庭和家庭规模、平均家庭收入和可支配收入、贸易区域可支配收入，影响写字楼物业需求的因素是使写字楼的行业如金融、保险、房地产、代理咨询和服务业、高新技术和销售业等的发展状况和就业人口，影响工业物业需求的因素是国家和区域经济增长状况及在制造业、批发、商业、运输、交通和公共设施行业的就业人口。 （2）需求预测。详细分析项目所在市场区域内影响需求的因素，并根据这些因素如就业、 房地产市场调查的主要内容 1、市场环境调查 ①宏观环境调查，主要指对一个国家政治、经济的形式调查。 ②中观环境调查，主要调查房地产项目所在城市的城市建设与规划，房地产的总量与总需 求量、进行区域的交通条件研究、对影响区域发展其他因素和条件进行研究社区环境等情况。 ③微观环境调查，房地产项目附近区域竞争楼盘及消费者需求趋向分析。 2、消费者调查 （1）消费者的构成调查 ①消费者是哪些人，即某类房地产现实与潜在消费者的数量与特征，如消费者人口数量、 性格比例、年龄分布、职业分布、教育程度、社会阶层、谁是购买者等 ②消费者在哪里住； ③消费者经济来源和收入水平； ④消费者实际支付能力； ⑤消费者需要什么产品，如小区规划、建筑造型、套型面积、周边环境、价格、付款方 式等的偏好 ⑥消费者对某类房地产的总需求量。 （2）消费者动机调查 ⊙为了改善居住条件，投资收益，投机收益，为了子女上学，为了靠近工作单位等。（3）消费行为调查 ①消费者购买房地产种类、类型； ②消费者购买房地产的数量； ③消费者购买过程中对户型、价格、质量、地段、开发企业品牌等的要求和注重程度； ④消费者的购买时间或时机； ⑤消费者的购买频度； ⑥广告及其推广对购买行为的影响等。 （4）房地产市场供给调查 ①土地供应及规划等方面的调查。 ②存量市场状况及供应调查。 ③增量市场供应增量调查。 3、竞争楼盘的调查 （1）产品 ①区位：（地理位置、交通条件、区域特征、发展规划、周边环境、） ②产品特征：（建筑参数、面积户型、装修标准、配套设施、绿化率） ③公司组成：（开发商、设计单位、承建商、和物业管理公司） ④交房时间 （2）价格 ①单价：（起价、平均价、主力单价） ②总价 ③付款方式：（一次性付款、按照工程进度付款的建筑期付款、按照约定时间付款、利 用商业贷款或公积金贷款付款等 （3）广告与促销手段 （4）销售情况与销售渠道 重庆房地产市场分析报告 战略投资部 2004年11月 目录 一、重庆市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、重庆房地产行业的供应分析 四、重庆市房地产市场需求分析 五、重庆市房地产企业状况 六、重庆市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议 一、重庆市房地产行业发展特征 长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。 近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有： 银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一； 了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 2018年重庆市房地产市场分析报告 北京欧立信研究中心 目录 第一章重庆市房地产市场环境分析 (9) 第一节重庆市房地产地域环境分析 (9) 一、地理位置 (9) 二、自然环境 (9) 三、生态气候 (10) 四、资源优势 (11) 第二节重庆市房地产宏观经济环境分析 (12) 一、重庆市GDP增长情况 (12) 二、重庆市固定资产投资 (13) 三、重庆市居民收支情况 (14) 四、重庆市产业结构分析 (14) 第三节重庆市房地产市场政策环境分析 (15) 一、重庆市总体规划 (15) 二、重庆市房地产重要政策分析 (17) 1、限售政策 (18) 2、限贷政策 (18) 3、限购政策 (19) 4、限价政策 (19) 5、房产税政策 (20) 6、土地政策 (21) 7、金融政策 (22) 8、监管政策 (22) 三、重庆市房地产政策展望 (23) 1、四限：暂不松动 (23) 2、房产税：暂不加码 (23) 3、土地：供地结构调整，租赁用地供应将增加 (23) 4、金融：信贷收紧，有序推进房地产去杠杆 (24) 5、租购并举：上升到制度层面，后期操作性政策或将出台 (24) 第四节重庆市房地产行业社会环境分析 (25) 一、人口数量分析 (25) 二、消费市场分析 (26) 三、房地产开发企业数量 (27) 四、居民生活和社会保障 (28) 第二章重庆市房地产行业数据监测 (29) 第一节重庆市房地产市场运行情况 (29) 一、房地产开发投资情况 (29) 二、房地产销售面积情况 (29) 三、房地产销售金额情况 (30) 四、房地产去库存情况 (31) 第二节重庆市房地产成交情况分析 (33) 一、成交均价分析 (33) 二、各行政区成交情况 (34) 三、各种建筑形态成交情况 (34) 四、开发商成交情况 (35) 第三章重庆市房地产用地供需情况分析 (37) 第一节土地供给情况分析 (37) 一、土地供应情况 (37) 二、各区域土地供应情况 (37) 三、土地溢价率分析 (38) 第二节重庆市房地产市场需求情况分析 (39) 一、政策梳理 (39) 二、需求特点 (41) 1、产品类型 (41) 2、户型结构 (42) 3、客户来源 (43) 第三节重庆市房地产各物业形态供需情况分析 (45) 一、高层物业 (45) 重庆市巴南区房地产市场的区位分析 摘要:改革开放以来，经过三十多年的发展，我国的房地产产业得到了迅速的发展和壮大。同时也应看到，我国房地产产业存在很多问题，尤其是近几年在房地产暴利的诱惑下，无选择性的投资造成了房地产市场的整体不平衡，更尤为重要的是，房地产产业作为不动产，他的选择和开发对资源的合理利用更为重要。目前房地产市场已然成为中国经济市场中最为主要的部分，国家积极采取措施来应对，包括加强国家的宏观调控力度，影响银行借贷利率，控制二套房贷款等，据此来调节房地产市场的稳定和平衡。 关键词：区位价值房地产市场投资的合理性 一、引言 随着我国经济建设的迅速发展，房地产产业在国民经济中所占的比重越来越大，房地产产业是我国居住性消费的主体，承担着繁荣我国国内市场、提高人民生活质量、吸纳社会就业、促进国民经济增长的重要任务。经过建国以来特别是改革开放以来，我国房地产产业经过了从国家引导开发-支持投资-调控性政策的一个过程的转变。房地产产业主要是包括商业性房地产、居住性房地产两大类。在近两年来国家出台相关的房地产政策后，房地产的走势和价格变动成为了社会广泛关注的话题。房地产产业的合理开发和投资，不仅关系到国民经济的健康发展，更关系的普通民众的切身利益和社会和谐，使得对房地产市场的投资和区位分析具有理论和现实意义。 二、中国房地产产业发展状况 2.1、全国房地产市场行业发展情况分析 在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。【1】 市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。 房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是： 第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上； 第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨； 第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。 普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。 房地产市场调查内容 房地产市场调查内容 房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。 市场调查有广义和狭义之分。其中，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。房地产市场调查的主要内容有： 一.房地产市场环境调查 1.政治法律环境调查 （1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。 （2）有关房地产开发经营的法律规定。 （3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。 2.经济环境调查 （1）国家、地区或城市的经济特性， （2）包括经济发展规模、趋势、速度和效益。 （3）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。 （4）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。 （5）国民经济产业结构和主导产业。 （6）居民收入水平、消费结构和消费水平。 （7）项目地区的对外开放程度和国际经济合作的情况、对外贸易和外商投资的发展情况。（8）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。 3.社区环境调查 社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。 二.房地产市场需求和消费行为调查 1.消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。 2.房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。 3.需求动机调查。如消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的类型等。 4.购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。 三.房地产产品调查 重庆房地产市场调查报告 重庆房地产市场需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的？房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解重庆市消费者对房地产消费的需求，我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研，此次调研从丽江市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练，以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋势。 本次调研的对象为最近二年内有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体，我们对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的 特点并预测其发展趋势。 在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上，力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法，通过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析，有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。 一、目前购房群体的基本状况 1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高 从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功，其中17%的购房者处于事业的起步阶段，60%的购房者处于事业的发展阶段，各发展阶段比例情况见下图： 处于事业起步阶段的购房者绝大部分是30岁以下的年轻人，他们的家庭平均月收入大部分在2000元以下，而且他们在单位的职务多为普通员工。而处于事业发展阶段的购房者大部分为31—45岁的人群，他们的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之间，在单位中的职务多为中层管理者或主管级别。一方面这些人没有太多的 重庆市房地产市场分析报告 重庆房地产市场分析报告 战略投资部 目录 一、重庆市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、重庆房地产行业的供应分析 四、重庆市房地产市场需求分析 五、重庆市房地产企业状况 六、重庆市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议 一、重庆市房地产行业发展特征 长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。 近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善， 目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有： 银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。 发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规范、协调发展。 国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金比例，抬高行业进入门槛。 这一系列的宏观调控的紧缩政策表明政府十分关注房地产行业高速增长可能带来的风险，在前阶段紧缩政策未能达到效果的情况重庆市房地产市场分析报告
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