项目建设---移交融资模式(BT)商业计划书24p

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目录第一章引言 ..............................................................................................................................第二章房地产市场发展概况........................................................................................第三章BT模式推出的背景 ..............................................................................................第四章关于BT模式 ..............................................................................................................第五章 BT模式的SWOT分析..........................................................................................第六章 BT模式的具体运做流程................................................................................6.1过桥融资型的BT运做模式 .....................................................................................6.2 投资开发型的BT运做模式....................................................................................6.3 物业收租型的BT运做模式....................................................................................第七章 BT模式的盈利能力预测................................................................................第八章 BT模式的退出机制.............................................................................................第九章关于泛华建设集团 ..............................................................................................第十章结论 .................................................................................................................................第一章引言在中国的市场经济体系中，政府并非单纯的计划制订部门或者夜警政府，有时，政府就是经济体系的主导者。

在这种因素影响下，包括土地、资金、价格、税收等在内的房地产市场的产业资源几乎都为政府所垄断，这也注定了我国的房地产市场是一个资源尚无法完全依靠市场机制配置而且极易受国家政策影响的但潜力巨大的特殊市场。

作为房地产项目的主要市场主体------项目开发商、施工建设方、以银行为代表的金融机构，长久以来，各方一直处于一种风险居高不下的低效资源循环格局，使得当此次国家宏观调控来临时，各方都受到不小的冲击且原有格局被轻易地拆散。

泛华建设集团（以下简称泛华）在深刻研究国内外建设行业的最新动向以及国家宏观经济政策的基础上，结合自身发展轨迹，果敢并富有建设性地提出了新时期项目建设融资新格局，即建设(Build) ---移交(Transfer)模式（BT模式）。

BT模式并非单纯的工程建设行业专用术语，它反映了建设行业产业资源和金融行业资源的信用交织和优势互补，表明了房地产行业与金融行业的融合是大势所趋，深刻地揭示了我国房地产行业在金融资源和产业资源的有机整合下所具有的远大前景。

同时泛华希望能通过自身的研究探索，抛砖引玉，激起社会各界的共鸣，共同促进建设行业的新发展。

第二章房地产市场发展概况自1998年以来，我国的房地产市场已经经历了连续五年的高速增长，平均每年的增速在22%左右。

2003年房地产开发投资规模跃上新台阶，累计完成房地产开发投资突破1万亿元，增长29.7%，也是1995年以来的最高增幅。

其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6%；办公楼和商业营业用房投资分别为509亿元和1277亿元，增长更为强劲，增速分别为34.2%和37.6%。

蓬勃发展的房地产行业对经济增长每年的拉动率在15个百分点左右，如果加上带动建材行业的增长量，总体拉动率大概能达到30%。

中国目前已进入高速城市化的时代，目前的城市化率为37%。

在今后一个时期，我国的城市化水平每年预计将提高一个百分点左右。

预计到２０2０年我国城市化水平将达到57％左右，城镇人口将达到8.4亿。

城市化进程将为房地产行业提供巨大的投资机会和市场需求空间。

而且我国已经确立了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化发展战略，根据联合国人居委制订的标准，小康目标的人均住房面积是35平方米，而现在我国人均住房面积为23平方米，按每人每年可以增加1平方米计算，我国要在12年以后才能达到预定小康目标，发展空间巨大。

在近几年的房地产热潮中，房地产市场已完成由以往的集团消费向个人消费的时代转变(个人消费占90％以上)，而且个人消费能力的刚性不易受到宏观经济政策的影响。

同时，房地产市场的产品结构发生了巨大的变化，住宅、办公楼、商业物业多种业态争奇斗艳，全面发展，而又以住宅产品成为投资和消费的热点，房地产市场有现实的消费需求予以支撑。

正如权威人士直言：在正确的政策指引下，中国的房地产市场在10~20年内，将有更大的发展空间。

这也为BT模式的推出创造了良好的深度市场空间。

第三章BT模式推出的背景房地产行业经过多年的发展，在取得了卓越的成效的同时，也不可避免地孕育、聚集了大量不和谐的因素和矛盾，这主要体现在信用风险和收益机会的不对称以及政策制度的缺失所造成的对市场发展的滞后效应。

房地产行业的生产关系，尤其是产业部门和金融部门之间的固有的生产关系，已经严重制约了整个房地产行业乃至金融行业生产力的进一步发展，房地产行业迫切需要自我更新、自我完善，并建立一种新的生产关系格局，而这种新的生产关系格局又尤以信用再造为核心。

因此，BT模式作为一种解决方案的形成、推出，行业发展的内部矛盾变化无疑是根本内因，而此轮国家宏观调控则是加速BT模式形成的外因。

国家为避免因长期经济过热产生破坏性的通货膨胀和金融危机，于去年下半年开始，综合运用行政、法律、经济等手段，在短时间内高密度高强度地推出了多项调控措施，显现出了政府坚定国民经济宏观调控并加大力度的决心。

以集中体现在银根（银行信贷）和地根（土地供应管理）为代表的国家宏观调控政策在房地产业界掀起了轩然大波，以往以房地产开发商为中心的建设—融资格局受到了巨大的冲击，并由此形成了对原有的建设—融资旧格局的三大门槛：1、银行信贷门槛提高---银行内控制度趋严，对房地产项目的审批愈加严格，信贷通路愈加狭窄，使60%的项目开发资金都来源于银行体系的房地产开发企业取得贷款更难，筹措资金成本更高，资金链断裂的风险加大。

对于许多习惯了原有项目信贷思维的房地产开发商而言，一方面是难以再用以往的方式获得银行信贷支持，资金链难以维系，项目建设受阻，项目销售/经营收入的市场风险增加，另一方面银行开始清查以往的贷款，开发商的债务风险增加。

对于同时启动了多个项目的开发商，其面临的风险更大；对于银行而言，以房地产开发商为主要代表代表的信贷主体遭受到了宏观调控的“一刀切”，银行体系庞大的资金量无法形成有效供给，已经形成的信贷资产也因后续资金的“断顿”而增加了或有损失的可能性，银行通过资产业务运做来实现负债的还本付息并从中攫取自身合理利润的经营流程受到波及，银行的债务风险也相应增加。

银行信贷门槛提高在宏观调控政策体系中的具体体现：▲2003年出台121号文------《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。

该文严格控制房地产企业、建筑企业及商品房按揭贷款，禁止贷款给房地产企业用于支付土地款。

这是宏观调控的明确政策信息的初现。

▲2004年3月25日，人民银行出台差别存款准备金率制度；4月25日第三次提高存款准备金率0．5％，共收缩可贷资金约1100亿元。

▲4月27日，国务院决定提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产资本金比例增至35％。

▲4月30日，中国银监会要求商业银行适时、适度对钢铁、电解铝、水泥以及房地产、汽车等过热行业贷款进行合理控制，（注：银监会9月2日颁布实施了《商业银行房地产贷款风险管理指引》）▲5月14日，国家发改委、人民银行、银监会联合下发了《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合，控制信贷风险有关问题的通知》。

2、土地供应管理门槛提高---国家对土地市场的整顿，使不少房地产开发商取得土地的成本更高，限制更多。

房地产开发商将不得不面对包括土地协议出让暗箱被打破，土地必须通过招拍挂的市场运做方式获得、土地出让金必须交足才能办理项目开工证、多部门联手彻查已审批土地等在内的残酷现实。

这一门槛的提高意味着开发商一直依赖的低成本获取土地，再行信用扩张，然后视市场情况，再决定是自主开发还是转手炒作的方式的终结。

但同时，土地供应管理门槛的提高也给政府提出了新的考验，政府要在宏观调控中，既要紧缩土地供应量，以平抑房地产市场泡沫给经济带来的不利影响，又要保持房地产市场的平稳和满足市场需求，防止因需求过旺导致的房价上扬，同时还得防止土地这项重要的国有资产价值的过度波动。