酒店式公寓项目营销策划方案

酒店式公寓项目营销策划方案

§1、项目简介

**市**酒店式公寓用地位于**市**北路西侧，总投资1.2亿元，一至六层裙房部分布置为公共服务区。主楼七至十八层为客房，第十九层为屋顶花园及观光茶座。负一层为美容美发康体中心，负二层设有地下停车场，通过南侧规划道路出入。酒店式公寓东向留有大面积园林绿地，绿地内将精心布置休闲亭及景观树木，努力营造园林化的住宿环境，同时园林绿地将员工休息与酒店自然进行分界。§2、营销环境的动态跟踪

1、**房地产市场分析

**市所在地**区（本项目所在地）是全市经济、文化、政治中心，汇集了**市最重要的商业资源。随着**市政府推进城镇化战略，实施南移北扩，旧城改造，大大提升了**的城市品位，加大了**区对周边县市乃至湘中地区的辐射能力。

在20**年至200**年间，**中心城区（含**xx）已完成的商业房地产项目有：明珠步行街、金海商贸城、九亿步行街、星剑汽摩配件城等，正在进行和正要进行的商业房地产项目，将对本项目构成竞争或较大竞争力的项目有：环球商业广场、**xx商业步行街、艾·菲尔国际物流中心（原彩冠印刷厂）及**工人文化广场（**区总工会原址改建）等。

在酒店业态方面，**中心城区上档次的酒店中，定位四星级并即将通过评定的商务酒店有清泉大酒店、金香大酒店，与本酒店地理位置靠近的青云宾馆、**xx 宾馆也将是主要的竞争对手。至于三星级或定位三星级的**宾馆、**迎宾馆、**酒店式公寓，号称四星级但实际不足三星级的**酒店式公寓对本酒店式公寓的今后经营存在一定的竞争因素。

综上所述，本项目在营销上，应尽量回避环球商业广、**xx商业步行街的促销高峰期。

市场风险与机会并存，与商业房地产开发特别是产权式商场开发相比，产权式酒店的开发，在**全境还是首次，只要产品包装、市场定位、价格定位、推广策略得当，销售前景是十分可观的。目前估计，销售总额应该在4000万元以上。

2、产权式酒店的发展趋势

产权式酒店由“时权酒店”（TIME SHARE）演变而来，由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

由于产权式酒店是将建设酒店宠大复杂的管理和巨额集中的投资，分解成单体的组合，为拥有一定呆滞资金取得较高回报，为不想承受投资风险的个人或法人提供保值增值机会，因此，正在全球范围内快速接增长。到1995年已有3.5万个家庭在81个国家的4000多个旅游目的地购买了时权酒店，美国的产权式酒店已超过3000家。

在中国大陆，产权式酒店自1995年开始流行，目前北京、上海、深圳、昆明、长沙、兰州、海口等地均出现数十家，发展速度异常迅猛。仅上海，今年产权式酒店已达71家。湖南除长沙外，株洲等地均已成功地运作产权式酒店。据中国社科院经济研究所预测，近年内，产权式酒店这种业态形式，将会在全国各地蓬勃发展。

§3、**酒店式公寓优势与缺陷分析

1、项目优势分析

·**大桥的改建：**大桥（也称一大桥）是连接**城区与开发区的重要纽带，它建成后已有30多年历史。为加快**城市的发展，市政府决定重建**大桥，并决定在200**年三季度动工，这给本项目在道路交通方面带来很大方面，缩短了现在**二个城区的车距，提升了本项目的产品附加值，给本项目带来了很大的升值空间。

·开发区的快速发展：经济技术开发区集中了**的大型骨干企业和一批发展来势看好的高新科技企业，无疑提升了涟水河以北（**北路段）的土地升值空间。

·品牌优势：酒店定位准五星级，占领**酒店式公寓业目前最高点，特别是与五星级大酒店**xx酒店的联姻，更提升了本项目的品牌价值。

·产品优势：产权式酒店与产权式商场一样，对消费者来说，实际上是一种投资行为，准五星级的定位，9%以上的年回报率是有很大吸引力的。特别的**人喜欢看热闹、买新鲜的消费心理，第一家产权式酒店的项目推出是有很大的投资煸动性的。

·时机优势：产权式酒店在**还没有起步，在消费者心中其投资理念，经营理念还处模糊状态。因此本项目只要正确、煸动性地引导消费者，将项目的开发

理念、投资理念、经营理念，消费理念灌输给消费者，将会很快抢得市场份额，赢得消费者的认同。

·网络优势：利用现在**xx酒店与全国旅行社建立的网络关系，把一些来娄旅游的客人入住**酒店式公寓。

2、项目劣势分析

相对于处城区而言，本项目现在所处的地理位置较偏，第一会减弱投资者的投资信心，第二对今后的经营有相当的负面影响。

其次楼盘过大，对**目前的星级酒店而言，本项目建成开业后，将是规模最大的，这对经营和保证投资者9%以上年回报率是存在一定难度的。

再次，本酒店所在地主要是居民居住区，周边企、事业单位，特别是行政单位少，商业氛围不浓，这对本项目存在相当的影响。

3、项目的机会点分析

·政策优势：外商投资项目，政府优惠政策保护。

·政府优势：恰到好处地宣传本项目为开发区管委会（政府）的项目，今后的地位相当政府的接待处，增强投资者的投资信心。

·联姻优势：强调**xx酒店在本项目今后经营管理中的作用，消除**酒店式公寓对**酒店式公寓业态带来的巨大负面影响。

4、项目的威胁点分析

本项目的威胁点主要是来自竞争楼盘，第一，同地理位置的有**xx步行街、环球商业广场，第二同性质的有金海商贸城（酒店部分），同时要密切关注艾·菲尔国际物流广场的营销活动。

§4、酒店项目定位

1、市场定位

房地产开发圈内有一句行话叫做“没有不好的市场，只有不适合消费者的楼盘”，这就是说无论什么楼盘都必须首先在市场上找准自已的位置，找到一个机会点。

楼市的整体发展趋势是具有潮流性、时尚性和突破性。本市几个楼盘在市场定位上有很多成功的经验。明珠商业步行街，强调女性市场，销售达到预期目的；九亿街打造**第一条品牌步行街（集休闲、购物、观光为一体），销售十分火爆，并炒出了楼盘天价；金海借船出海，主力舰队新一佳的主，摧发了第二期开盘的高潮；星剑汽摩配件城（现定位摩托城）市场定位准确，一周内基本订完分析以