南宁万象城商业的研究共53页文档

南宁商圈商业调查报告市场分析

商业市场调查分析报告一、商圈状况1、商圈功能“商圈”一词最早产生于上个世纪，现代都市里的商圈是城市经济生活繁荣的产物，是适应生产力进步的结果；同时也应该是一个城市现代化的象征与标志。

这里聚集着规模宏大的商业建筑群落，聚集着实力雄厚的企业王国，当然还会有与之匹配的专司创造财富的消费群落。

当今国际化的商圈主要由商业、商务办公和服务类三大职能构成，商圈的中心不仅仅是商业中心，也是经济运作管理中心，拥有大量商务办公、酒店等配套，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动。

管理、金融、服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的发源地。

2、商圈划分本文中商圈具体指以一个或二、三个核心标志性大型商业项目为中心发展起来的商业密集区。

同一商圈内的商业氛围应同等浓郁且同步繁荣；商业场所和业态均有大抵相同的特征；拥有基本相同的消费人群。

C.D.Harris在其主张的城市核心论里强调，城市在发展过程中并非只形成一个核心商圈，而是会出现多个商圈。

其中的一个为城市核心商圈，其余为次商圈。

这些商圈形成和分化有以下几个原因：●各种商家以自身的利益为目标的区位选择过程；●产生聚集效益的过程；●各商家利益对比而发生的分离；●地价和房租对行业区位的作用。

一般而言城市规模越大，商圈也就越多，越专业化。

参照上述条件，南宁目前仅能划分出两大商圈，即原有的第一商圈——‘朝阳商圈’和第二商圈——‘梦之岛—七星商圈’虽然城市商业有东移形成商业次中心的趋势，但按目前情况来看，‘五象广场—凤岭商圈’尚在发育阶段，远未形成相应的商业号召力。

二、现有商圈解析下面我们针对两个商圈按照相同的6个商圈要素进行分解、比照：1、商圈范围●朝阳商圈：东—共和路、友爱路，西—兴宁路，南—民族大道，北—人民路。

●梦之岛—七星商圈：东—古城路，西—新民路，南—七星路，北—民族大道。

2、商圈核心●朝阳商圈：以南宁百货大楼、裕丰商厦、金朝阳商业广场、步行街和大连万达购物广场、中山路为核心。

南宁写字楼市场调研报告1

地王国际商会中心
地王国际商会中——心作为南宁商务标杆，让市场第一次认识到了甲级写字楼。层高
华润大厦
2011年9月即将入市的华润中心将以领先的建筑尺度和硬件配臵再次刷新市场对写字楼认知。
4.2m（2.8m净高）配网络地板，目前广西独有电梯 12部瑞士迅达高速客梯
层高停车位
3.6m（2.5m净高） 571个（机动车位401个，非机动车位170个）
广西城市规划建设展示馆南宁市市民服务中心广西体育中心
3 6
广西美术馆南宁市青少年活动中心
数据来源：南宁市规划信息港
区域路网分析
区域路网规划合理，未来发展受交通局限的可能性小
至老城中心
区域以“三纵三横” 的路网构成： “三纵”为银海大道、平乐大道、龙岗大道， “三横”为堤园路大道、五象大道、玉洞大道。商业大道、核心区内的1号、3号、6号路以及南宁大桥、八尺江大桥等十路二桥重点道路工程，构筑了五象新的框架，形成了四通八达的“路网”。
五象新区南宁东盟商务区总平面图
五象新区总部基地
东盟商务区概况：东盟国际商务区规划总用地规模约3.0平方公里，核心区规划为集商贸、商业、文化、娱乐和居住为一体的综合功能区，规划面积1.1平方公里，总建筑面积约400万㎡。东盟商务区从09年起开始大规模开发商办用地，南宁目前为数不多的可售写字楼都集中在东盟商务区，在建及待建写字楼项目多。
写字楼产品现状
早期办公产品缺乏预见性，存在各方面设计缺陷，无法满足当期办公需求
开启窗
整幅玻璃幕墙少，以石材、玻璃及铝扣板结合幕墙的做法较多；幕墙分隔不合理，开启窗过低，不便于使用；
幕墙镀膜

南宁商业市场环境分析报告正文

一、南宁市房地产市场宏观环境分析2
1、南宁城市发展的大格局已经奠定2
2、经济现状及发展趋向2
3、财政及居民收入2
4、固定资产投资3
5、基础设施建设进一步增强。3
二、2003年至2010年南宁市商业规划4
1、南宁商业发展的总体目标4
2、南宁2003-2010商业发展的规划重点6
三、南宁市商业总体情况分析16
经济的发展有利于为南宁房地产业提供良好的经济宏观环境，有利于促进南宁房地产业的发展。
3、财政及居民收入
⑴财政收入持续较快增长。
2008年全市财政收入92.88亿元，增长32.40%；全市完成社会消费品零售总额631.68亿元，增长22.51%。
⑵城乡居民收入有所增加，生活水平继续提高。
2008年公布数据调查，城市居民人均可支配收入14994元，增长19.03%；南宁市农民人均纯收入达4001元，比上年增长15.58%。城乡居民消费水平及生活质量进一步提高。
1目前南宁市较成功的商业业态有以下几种业态主力商家大型百货梦之岛南宁百货大楼百盛商业巴黎春天沃尔玛大型超市南城百货华联人人乐专业汽车销售市场南宁中达丰田汽车销售服务有限公司2经营水平中等或前景较好的业态word格式整理版学习参考好帮手业态主力商家中山路餐饮业建政路南棉夜市专业市场国美电器苏宁电器七星路电子科技广场盛世通通讯广场各类建材家装市场批发市场各类批发市场3经营水平较差或退出市场的业态业态主力商家部分水土不服百货王府井百货中小国营百货卧龙岗百货绿城百货4当前各类消费群体的选择消费群分类消费目标地点高档消费群梦之岛购物中心古城店中高档白领消费群其他梦之岛百货七星路女人街万达广场南宁百货百盛百货航洋国际城巴黎春天百货中档消费群朝阳商圈民族宫商圈北湖商圈中低档消费群裕丰商厦高峰路夜市和平商场南宁周边消费群朝阳商圈学生消费群步行街万达广场裕丰商厦家庭消费群各区域商业中心利客隆人人乐华联南城百货社区便word格式整理版学习参考好帮手租金较高区域或项目兴宁路步行街租金是全市租金最高地段首层街铺平均月租金在1000元平方米以上朝阳路商圈和七星路商铺都属于市级商铺首层街铺平均月租金在400元平方米以上

万达和万象城商业形态分析PPT58页

谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
万达和万象城商业形态分析
51、没有哪个法律。 ——杰斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样一种的网，触犯法律的人，小的可以穿网而过，大的可以破网而出，只有中等的才会坠入网中。 ——申斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大夏，庇护着我们大家；它的每一块砖石都垒在另一块砖石上。 ——高尔斯华绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿

万象城案例分析报告共27页文档

拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地走到底，决不回头。 ——左
56、书不仅是生活，而且是现在、过去和未来文化生活的源泉。 ——库法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一次也不善于度过。— —吕凯特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处，只不过是愈来愈发觉自己的无知。 ——笛卡儿
万象城案例分析报告
11、获得的成功越大，就越令人高兴。野心是使人勤奋的原因，节制使人枯萎。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树，先有根茎，再有枝叶，尔后花实，好好劳动，不要想太多，那样只会使人胆孝懒惰，因为不实践，甚至不接触社会，难道你是野人。(名言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但常看常新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福。我爱自己，我用清洁与节制来珍惜我的身体，我用智慧和知识充实我的头脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。农夫不会播下一粒玉米，如果他不曾希望它长成种籽；单身汉不会娶妻，如果他不曾希望有小孩；商人或手艺人不会工作，如果他不曾希望因此而有收益。-- 马钉路德。

华润南宁华润中心万象城品牌推广的策略完整版80PPT天橙PPT文档82页

1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有久久不会退去的余香。
华润南宁华润中心万象城品牌推广的策略 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮回里有你。完整版80PPT天橙
都市综合体高度整合了多种优势资源，具备其它无法比拟的齐全、功能性以及个性生活的便利性。它更提高了人生在此生活、居住、休闲、娱乐的便利和舒适，带给人们一种全新的生活方式、一种更便利更轻松提升自己价值的方式。
A 从城市与区域的价值来讲
都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机。
（华润LOGO//华润置地LOGO）
二. 2009年，华润置地及华润中心形象树立
广告目标：
实现华润置地及华润中心的理想与南宁城市未来的沟通
如何实现两者的沟通？先从理解华润中心及南宁开始
华润中心（理想）
南宁（未来）
华润中心－都市综合体
南宁华润中心，南宁是华润集团继深圳、杭州、沈阳，在全国范围内复制发展以“华润万象城”为主力品牌和主导产品的都市综合体模式的第四个区域中心城市。南宁•华润中心项目地处东盟商务区核心区域，北邻民族大道，西邻青秀路，该区域将发展成为南宁市区高密度、高强度、高效率且更人性化的商务核心区。项目净地面积约147亩，项目总投资超过60亿港币，总建筑面积逾75万平方米，将建成以万象城为核心，集购物、办公、居住、酒店、餐饮、休闲娱乐等各项功能为一体的地标性大型都市综合体项目。

华润万象城调研报告共150页PPT

华润万象城调研报告
51、没有哪个社会可以制订一部永远适用的宪法，甚至一条永远适用的法律。 ——杰斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样一种的网，触犯法律的人，小的可以穿网而过，大的可以破网而出，只有中等的才会坠入网中。 ——申斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大夏，庇护着我们大家；它的每一块砖石都垒在另一块砖石上。 ——高尔斯华绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
谢谢！
36、己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子

南宁商圈分析

南宁商圈总结：老城商业愈繁华，新商业崛起，南宁多商圈发展格局形成。大部分商业项目还是以销售为主，售后返租的管理模式普遍，自持运营的占比相对较小。散售或售后返租普遍面临的难题是，缺乏统一规划管理，业态混乱，盈利能力差，空置率低。此外，品牌资源匮乏，同质化严重也是广西商业体面临的共同难题。
早在15年南宁就发布了对于各片区商圈的规划，力争在2020年形成“一轴三核、多组团、多中心”的商业空间格局。
鼓励设置：百货店、购物中心、精品专卖店、定制店、大型超市、土特产品连锁店、特色餐饮网点。
琅东商圈：
随着南宁城市向东发展，东盟商务区开发建设迅速推进，琅东商圈顺势而生。琅东商圈从南湖以东，民族大道东段直到南宁国际会展中心以东，包括滨湖路、快速环道、竹溪路、青山路、民族大道东段延长线等。历经十余载发展，已经崛起为“南宁CBD”，也是南宁城市发展的新名片，商圈影响力南宁第一，商业指数仅次于朝阳商圈。琅东商圈汇集了地王大厦、梦之岛、金源CBD等国际级购物中心、高端写字楼以及高档住宅区，是现代白领、高端消费人群的集中地……区域内规划科学，配套也相当完善，商业环境比老商圈更具优越性，是现代白领、高端消费人群的集中地。
以目前来看，南宁的主要商圈还是以朝阳商圈、琅东-凤岭商圈、五象商圈为主，2015年底已经开通的地铁1号线，从东到西，将广西大学、火车站、朝阳中心、七星路、金湖广场、会展中心、琅东、凤岭等人口最密集的区域一线串起，也将现有商圈一线贯通。2017年底开通的2号线，则从南到北贯通明秀西路、火车站、朝阳广场、江南区、五象新区等人口密集区域。南宁商圈格局逐步生变。2017-2018年，，南宁拟开业购物中心达25个，总商业体量约156万平方米，这些购物中心大部分是围绕1、2号地铁线分布，其中青秀区8个、江南区7个、西乡塘区5个，占比86%，另外良庆、邕宁区的4个项目可以归为“五象新区”范围。

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万象城是华润集团投资40亿元开发、总建筑面积55万平方米的综合性建筑群华润中心的一个重要组成部分。

分为两期项目，一期201X年12月开业，二期201X年开业。

购物中心定位高端，倡导国际化消费理念，立足时尚与品味，包罗万象，引领不同年龄段的时尚消费潮流。

2、交通位置（1）万象城北邻深南中路，南至滨河大道，东邻宝安南路，西临红岭南路。

（2）周边有至少5个公交站点，40余组公交车可抵达，深圳地铁大剧院站c 出口（罗宝线与蛇口线交汇处），拥有地铁1号线、2号线两个地铁口，人流量大，处于罗湖交通枢纽位置。

深圳书城站点：东部假日专线1、K204、85、103B、29、K113、113、214、215、N3等地王大厦站点：311、302、101、3、12等蔡屋围新七坊站点：7路区间、335、352、378等宝安南路站点：336、366、313、321、309等都市名苑：335、352、378等（3）通过地铁3站抵达罗湖口岸、6站抵达皇岗口岸。

距火车站10分钟、机场40分钟车程。

3、选址优势（1）商圈位置：华润中心万象城地处深圳罗湖区蔡屋围金融中心商圈，连接地铁1号线大剧院站。

深圳重要商圈——东门商圈和人民南商圈均在其1公里范围内。