城市更新治理模式政策利弊及原因分析 基于广州深圳佛山三地城市更新制度的比较
浅析广东城市更新工作及经典项目分析
浅析广东城市更新工作及经典项目分析作者：董海涛来源：《经营者》2017年第06期摘要 2014年，在总结以往“三旧”改造模式的基础上，深圳、广州、珠海、佛山等城市陆续出台城市更新政策办法，将“三旧”改造全面提升至“城市更新”。
本文就城市更新的内涵及广东省的经验做法进行了阐述分析。
关键词城市更新工作亮点案例分析一、“城市更新”的内涵（一）原则思路按照政府引导、市场运作、规划统筹、利益共享、公平公开的原则，以符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划为前提，统筹兼顾各方利益，推动成片连片更新，完善公共服务，促进产业结构调整和转型升级，延续历史文化传承，维护城市脉络肌理。
（二）实施主体城市更新由市区政府、土地权属人或者其他符合规定的主体实施。
第一，政府主导。
市城市更新局或国土规划部门是城市更新工作的主管部门，负责制定城市更新政策和城市更新规划。
各区政府是第一责任主体，组织本辖区城市更新的具体实施工作。
第二，市场运作。
鼓励权利人自行改造，土地权属人享有优先改造权。
除土地权属人可以申请实施改造外，市场开发主体也可以通过收购房产、合作协议、房产入股等形式形成单一权利主体参与改造。
政府也可以通过公共交易平台公开确定有社会责任、有品牌、有实力的开发企业实施城市更新项目。
（三）开展方式第一，全面改造。
即拆旧建新，按照城乡规划的要求，对难以通过局部改造居住环境、完善城市基础设施的，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。
全面改造通过四种方式开展：国有土地上房屋征收、国有土地收储、权利人自行改造、引入市场主体改造。
第二，微改造。
以保护历史文化和自然生态、促进城市和谐发展为目的，不改变建筑物的主体结构，改善建筑质量，完善配套功能，或根据产业发展需要改变使用功能。
一是综合整治类城市更新，主要包括改善公共设施，改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
二是功能改变类更新，为满足增加公共空间和产业转型升级需要，改变部分或者全部建筑物实际使用功能，但不改变土地使用用途和规划用途，保留建筑物的原主体结构。
“新常态”下城市更新治理模式比较与转型路径
“新常态”下城市更新治理模式比较与转型路径随着经济发展的不断深化和城市化进程的不断加快，城市更新治理成为当前各国普遍关注的重要课题。
由于不同国家、不同地区的发展水平、政治体制、文化背景等因素的影响，导致了不同城市的更新治理模式呈现出较大的差异性。
在“新常态”下，各城市更新治理模式的比较与转型路径亟需深入探讨。
一、不同城市更新治理模式比较1. 自上而下的规划与发展模式一些发达国家往往采取自上而下的城市规划和发展模式，政府在城市更新中扮演着核心角色。
政府部门会制定详细的城市规划方案，并实施一揽子的城市更新项目，以实现城市空间的可持续利用和优化。
这种模式下，政府能够调动全社会资源，推动城市更新进程，但也容易忽视市民的个性诉求和市场的调节作用。
相比之下，一些发展中国家和地区会更多地采取自下而上、市场导向的城市更新治理模式。
市场机制在城市更新中起到主导作用，各类利益主体通过市场交易实现城市资源的配置和利用。
政府在这种模式下更多扮演监管和服务提供者的角色，鼓励市场创新和社会力量的参与。
市场机制的不完善可能导致资源配置不合理，市民利益受损。
2. 参与式治理与公众参与城市更新治理的关键在于社会各方的参与和协作。
一些国家和地区在城市更新中积极倡导参与式治理，鼓励市民和社区组织参与规划、决策和实施。
政府以及市民和社会团体在城市更新中形成利益共同体，共同协商和推动城市更新进程。
这种模式在一定程度上能够保证城市更新决策的民主性和合法性，但也容易导致利益博弈和决策难以达成一致。
另一些国家和地区更多采取专家治理模式，由城市规划和设计专家、政府官员等专业人士来主导和推动城市更新进程。
政府或专业机构通过专业技术和管理手段来实施城市更新项目，市民和社会团体的参与相对较少。
这种模式下，城市更新的效率和专业性可能会得到提升，但也容易忽视市民的诉求和利益。
3. 可持续发展与生态保护城市更新治理模式的比较中，可持续发展和生态保护是一个重要的评价因素。
城市更新治理模式的比较与选择
D0I:10.16767/ki.10-1213/tu.2021.06.093绿化建设城市更新治理模式的比较与选择陈丹中机中联工程有限公司摘要:在现代化发展不断加快的过程中，我国国民经济飞 速发展，城市化建设也在不断加快。
城市化建设始终是我国发 展过程中的重要建设项目，需要结合我国国情合理的推动城市 化建设的发展。
在这样的背景之下，城市更新逐渐成为当前城 市建设的重要主题，所为城市更新，主要指的是城市的改造、重建以及延续的全过程。
我国在该方面的实施典范便是广州城市 改造，对于广州城市改造实践进行具体的分析可知，当前城市改 造实施过程中仍然存在着显著的治理困境，主要体现在市场、混合改造模式方面的治理难题。
这些方面的治理困境很大程度上 导致利益受损、成本外溢，对于我国城市更新治理有着严重的影 响。
本文中就城市更新治理提出一种新的治理模式，通过新的 城市更新治理模式来调节开发商与居民之间的利益关系。
就目 前来看，利益共同体模式充分符合我国社会的发展理念，在此过 程中如果能够进一步地对城市内部改造进行调节，则有利于城 市化建设的持续性发展，对于我国经济发展有着十分重要的促 进作用。
关键词：城市更新治理模式；比较选择；利益共同体模式；探 讨研究1引言城市更新理念最初是于20世纪70年代由西方发达国家城 市管理领域提出来的，在现代化发展不断加快的过程中,该理念 得到了大幅度的推广，并为国际社会所接受。
就城市更新而言，其主要包含两方面的内容,首先是城市内某些基础性设施的拆 除、改造或是重新建设过程，另一方面则是城市内的文化环境、生态等的改造，即城市内部非实体形态物质的延续和发展。
西 方发达国家对于城市更新的探究是基于广泛的实践所进行的，在长期的发展过程中，不断地调整城市更新的相关政策，主要包 含城市重建、城市更新以及城市再开发等方面的内容，总体而 言，在该方面的研究都是城市改造、重建以及延续的过程，仅仅 是实施的方法不同而存在着某些差异。
“新常态”下城市更新治理模式比较与转型路径
“新常态”下城市更新治理模式比较与转型路径随着社会的发展，城市化和城市更新已经成为了时代发展的趋势，从而对城市更新治理模式提出了更高的要求。
在“新常态”下，城市更新治理模式需要更加高效、集成和可持续，以满足人们对城市发展的不断追求。
在这篇文章中，我们将比较不同城市更新治理模式的优缺点，并探讨城市更新治理模式的转型路径。
传统的城市更新治理模式通常采用政府主导的方式，政府负责规划、组织和实施城市更新项目。
这种模式的优点是政府的权力强大，能够控制整个更新过程，保证了更新项目的基础设施建设和投入，从而有助于抵御经济风险和市场风险。
但是，这种模式也存在一些缺陷，如政府的决策过程往往缺乏透明度，不易满足居民的利益诉求，甚至可能会导致不公平的分配问题。
与此相比，市场驱动的城市更新治理模式则更注重市场竞争和效率。
在这种模式下，市场机制被应用于城市更新项目中，市场主体负责规划、建设和运营城市更新项目。
这种模式的优点是能够激发市场主体的积极性和创造力，提高更新项目的质量和效率。
但是，这种模式也存在一些缺陷，如可能导致更新项目的商业化倾向和居民利益得不到保障等问题。
针对传统和市场驱动的城市更新治理模式的优缺点，各个城市政府不断进行实践探索，并逐步形成一种新型的城市更新治理模式——公私合作模式。
这种模式采用市场机制，将公共利益与私人利益相结合，并在政府的引导下，共同实施城市更新项目。
这种模式的优点是促进了公共利益和私人利益的平衡，提高了更新项目的社会效益和经济效益，并且还能够保护居民的利益。
但是，这种模式也需要政府和市场主体之间建立良好的协调机制，以确保项目的顺利进行。
除了公私合作模式，还有一种新兴的城市更新治理模式——社区参与模式。
这种模式着重强调社区参与，倡导居民参与城市更新的决策和实施过程，从而将城市更新项目更加贴近居民的需求。
这种模式的优点是在满足社区需要的同时增加了居民对城市更新项目的参与度，提高了项目的社会效益。
《2024年“新常态”下城市更新治理模式比较与转型路径》范文
《“新常态”下城市更新治理模式比较与转型路径》篇一新常态下城市更新治理模式比较与转型路径一、引言随着经济社会的持续发展，我国城市进入了快速城市化阶段，传统的城市发展模式正面临严峻挑战。
在这样的背景下，“新常态”概念应运而生，其强调了经济增长模式的转变与治理模式的创新。
城市更新作为新型城镇化的重要组成部分，其治理模式的优化与转型成为了亟待解决的问题。
本文旨在分析“新常态”下城市更新的治理模式比较及转型路径，以期为城市可持续发展提供参考。
二、新常态下城市更新的背景与现状新常态下，我国城市发展面临经济结构优化、生态环境保护、社会治理创新等多重挑战。
城市更新作为解决城市发展问题的重要手段，其治理模式也在不断演进。
当前，我国城市更新治理模式呈现出多元化、综合化的特点，但同时也存在诸多问题，如政策执行不力、资源分配不均、公众参与度不高等。
三、传统与现代城市更新治理模式的比较1. 传统治理模式：传统城市更新治理模式以政府为主导，注重短期经济效益，往往采取大拆大建的方式进行城市改造。
这种模式虽然能够快速推动城市建设，但往往忽视了社会效益和生态环境，导致资源浪费和社区断裂。
2. 现代治理模式：现代城市更新治理模式更加强调政府、市场和社会之间的协同作用，注重长期综合效益。
这种模式更加注重公众参与和社区发展，通过政策引导和市场机制推动城市更新，实现经济、社会和生态的可持续发展。
四、城市更新治理模式的转型路径1. 政策引导与市场驱动相结合：政府应制定科学合理的城市更新政策，引导市场主体参与城市更新。
同时，通过政策扶持和激励机制，激发市场活力，推动城市更新的市场化运作。
2. 强化公众参与和社会协同：在城市更新过程中，应充分听取公众意见，保障公众的知情权、参与权和监督权。
通过建立公众参与平台和社区协商机制，实现政府、市场和社会之间的良性互动。
3. 注重生态环保和可持续发展：城市更新应遵循生态环保原则，注重保护历史文化遗产和自然环境。
问题导向下的城市更新策略研究——佛山市为例
问题导向下的城市更新策略研究——佛山市为例摘要：佛山是全国城市更新的发源地，通过城市更新一定程度上解决建设用地资源紧缺的问题，优化了城市空间结构、推动了产业升级和环境优化，但同时，城市更新中存在的一些问题正在成为该项工作深入推进的瓶颈。
本文旨在通过对佛山城市更新存在的主要问题进行分析，以问题为导向，提出针对性策略，为佛山市乃至全国面临同样问题的地区提供一定的借鉴。
关键词：城市更新；问题导向；策略研究1 引言当前，中国已迈入了城市时代，土地资源需求巨大而供给短缺，城市发展低效扩展，中国城市必须由外延式扩张转向内涵式发展，实现由生产技术和生产方式升级带动经济增长方式转变和社会结构优化。
2 佛山城市更新存在的问题分析佛山是全国城市更新的发源地，通过城市更新有效的破解了建设用地资源紧缺的瓶颈，有力的推动了城市升级和产业升级。
与此同时，佛山城市更新主要依托于本地自下而上的村镇经济发展模式，缺乏统筹规划，导致城市更新在空间上呈现出零散化，在方向上以房地产开发为主，在强度上导致容积率大规模提升，为城市的环境、交通带来极大的压力。
2.1顶层体系设计尚未成型，在城市更新立法、长效机制构建等方面存在不足城市更新立法缺失。
目前佛山乃至全国、省在城市更新的法律法规体系仍处于空白，因立法缺失、搬迁补偿无标准可依、搬迁纠纷无司法救济途径及舆论等因素的影响，造成的“搬迁难”，“拆不动、赔不起、玩不转”等已成为制约城市更新进度的重要因素。
长效机制尚不完善。
随着城市建设现状的日趋庞杂、城市更新利益主体的日益多元，不可预见性因素的增多，城市更新推进及实施难度日益增大。
而城市更新长效机制不完善所导致的更新路径不明、组织管理乏力、更新政策不稳、制度保障不足等已成为掣肘城市更新持续健康发展的主要原因。
2.2统筹引导力量薄弱，存在更新区域分散、更新方向失衡、更新管理不足等问题更新区域分散，缺乏连片改造，未能很好的优化城市空间结构。
由于佛山城市更新在主导方式上过分强调市场的自发改造，忽视了政府的统筹引导，导致更新项目以零散和小规模开发为主，缺乏连片改造，未能很好的引导更新区域由分散走向集中，未能强有力的推动域空间结构的塑造。
“新常态”下城市更新治理模式比较与转型路径
“新常态”下城市更新治理模式比较与转型路径随着中国经济结构逐渐转型，城市更新治理模式也在不断演变和调整。
新常态下，城市更新治理模式的比较与转型路径成为了一个备受关注的话题。
本文将从新常态下城市更新治理模式的特点和挑战入手，结合国内外的实践经验，分析现有的城市更新治理模式，并探讨转型路径和未来的发展方向。
一、新常态下城市更新治理模式的特点和挑战新常态下，中国城市更新面临着一系列新的特点和挑战。
城市的更新需求更加多元化和复杂化。
传统的城市更新主要是为了改善城市的基础设施和环境，而在新常态下，城市更新需要同时考虑到经济发展、社会公平和环境保护等多方面的需求，这就给城市更新治理模式提出了更高的要求。
城市更新治理的主体和参与主体更加多元化和多样化。
新常态下，城市更新涉及到政府、企业、居民以及各种利益相关者，他们在城市更新中的地位和作用也在发生变化，这就需要城市更新治理模式更加灵活和包容。
城市更新治理的模式更加开放和创新。
随着时代的发展和城市更新的需求，传统的城市更新治理模式已经无法适应新形势下的需求，需要不断开放和创新，引入新的理念和方法，以更好地适应新常态下城市更新的需求。
新常态下城市更新治理模式的特点是多元化、多样化、开放化和创新化，同时也面临着更新需求更加复杂化、主体和参与主体更加多元化和多样化以及治理模式更加灵活和包容的挑战。
二、国内外城市更新治理模式比较在新常态下，国内外都有不少城市更新治理模式的实践案例。
这里我们主要以中国、美国和欧洲等地区为例，对城市更新治理模式进行比较分析。
中国的城市更新治理模式主要体现在城市更新的主体和机制上。
传统的中国城市更新主要由政府主导，而在新常态下，政府、市场、居民等多方主体参与进来，形成了一种多元共治的治理模式。
在城市更新的资金投入、土地征收、产权保护等方面也做了一系列的改革和调整，形成了一套比较完备的城市更新法律体系和政策体系。
美国的城市更新治理模式主要体现在市场化和社会化的特点上。
我国城市更新的现存问题与政策建议
我国城市更新的现存问题与政策建议摘要：随着我国城市化的发展，城市更新的需求越来越大。
如今，城市更新已进入“大规模改造”阶段，从“零星重建”到“大规模拆迁建设”，再到“既有建筑改造”。
然而，也存在一些问题，如城市更新的制度框架不完善、居民参与不足、过度依赖资金、绿色低碳方法实施不足等。
因此，有必要从制度框架、合作机制、资源来源等方面推进城市更新。
关键词：城市更新；棚户区改造；老旧小区改造随着我国城市化的发展，城市更新的需求越来越大。
2011年，我国城市化率达到50%以上。
2017年，我国城镇化率达到60%以上。
2019年底，我国开始强调“城市更新”的概念。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年计划》和《2035年长期目标草案》明确规定了城市更新的实施。
这一切表明，我国高度重视城市更新，已经开启了城市更新与发展的新阶段。
一、我国城市更新的主要问题（一）城市更新体系的框架不完善，难以满足城市更新体系的需要。
《城市规划条例》、《城市拆迁条例》、《城乡规划法》等法律法规的制定和修订，为城市更新提供了临时性的制度安排，但在国家层面上还没有完整的城市更新体系，只有少数城市制定了有关城市更新的地方性法规。
最早的一次是在2009年，当时深圳市人大批准使用地方立法权，即《深圳市城市更新办法》，该办法对城市更新做出了特别规定。
此后，广州、上海、北京、珠海、成都等地相继出台了类似的城市更新措施。
然而，在国家层面，除《城市化与空间规划法》和《国有土地上旧城区重建房屋征收与补偿条例》等相关法律法规外，尚未通过城市更新法律法规，但城市重建政策往往只以“导向”和“工作导向”的形式出现。
由于缺乏法律法规，为城市更新系统制定其他规则也很重要。
因此，城市更新的整体制度框架并不完善，难以满足城市更新制度的需要[1]。
（二）居民对政府主导的城市更新的参与程度较低，多主体协调机制尚未建立从更新的角度来看，我国的城市更新在单一政府的指导下开始发生变化。
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二、“守夜人”模式下的深圳城市更新1.深圳城市更新的实施情况自2009年以来，深圳综合整治了330多个城中村，到2015年9月，城市更新计划草案中公布的更新单元数量达到379个(表4)。2014年，深圳审批通过的城市更新单元规划有36项(拆除重建类33项、综合整治类3项)，规划总开发建设用地面积约为175hm2，通过城市更新供应用地210.59hm2，占该年度土地供应的36%，完成投资400.5亿元。城市更新配建保障房效果明显，2011～2014年，保障房供给每年超额完成，四年的建成量达到12.93万套(表5)。根据城市更新计划草案公布的单元数量和深圳土地供应量(图3)可以判断，深圳的城市更新保持稳中有降的态势。市场一直保持比较积极的态度，政府在更新的进程中，调整管控的力度和内容。2.深圳城市更新政策的利弊深圳的城市更新政策体现了较强的法制性和市场性。在实施过程中，强调政府与市场之间的“协商机制”，根据地方情况，创新制度设计，量化重要的控制指标，如密度分区、保障房配建比重与创新产业用房比重等；依靠社会资本处理历史用地问题，政府尽可能多地放权，交给开发商自行处理。深圳是全国的经济特区，享有自主立法和治理的权限较大。改革开放以来，在城市发展的各个领域，深圳积极向香港学习，重视市场化运行的效率，形成了政府相对“弱势”、市场相对“强势”的城市治理文化。相比于广州，深圳的更新制度能更充分地发挥市场的能动性，鼓励市场主体自行改造；由于政府把大多数建设的内容通过制度设计交给市场，短期内政府经营城市更新的成本低、风险小；但是长期来看，土地历史遗留问题靠市场化来解决的方法最终还是会加重整个城市的运营负担—城市密度提升，未来必然给城市带来人口压力、基础设施运营压力和资源压力等，整个城市也将为城市更新支付更高的成本。笔者认为，之所以深圳采取这样的制度，是有着深刻的历史背景的。3.模式选择的历史原因（1）历史违章用地的问题深圳有70%的城中村是违章建设。在城市迅速增长的过程中，保障房的供给没有跟上，民间以非正式自发建设的方式解决了紧迫的住房问题，也就是现在大量的小产权房。由于长期以来政府没有对此进行处理，遗留了大量的“模糊产权”用地，如今土地倒逼城市发展，必然要为之前的治理漏洞买单。而清理70%的违章用地产权问题的成本是巨大的，因此采取市场化的方式处理可以说是此时的最佳选择。（2）土地总量小，城市公共服务设施缺乏，亟待补充深圳土地面积较小，比广州的土地少了1/3，政府一直以来没有形成以土地财政为主要政府收入来源的习惯。在繁荣发展的势头之下，土地面积狭小、公共服务设施不足与设施水平低的问题成为发展的瓶颈之一，因此政府的政策更加倾向于利用市场的能动性来破解城市发展的难题。“守夜人”的政府角色和政策机制基于市场极大的自由度，利用市场的资金和效率，以低廉的价格高效地提升公共服务设施水平，以适应产业发展的需求。（3）财政来源稳定，促进产业和设施发展的正循环成为主要治理目标深圳总体的产业活力强，产业更新带来的收益十分可观，因此城市发展并不追求高容积率换来的收益，更加重视基础设施和保障房的建设，与产业发展形成正向刺激，促进城市的健康发展。政府意识到与其高负债的依赖土地的溢价，不如保障创新产业保持增长动力，形成可持续的循环圈。三、“政府补贴市场”模式下的佛山“三旧”改造1.佛山的“三旧”改造实施和政策特点
从表1可以看出，广州市的城市更新速度在2012年之后变得缓慢，更新项目报批顺利但很难实施。在此过程中，政策的变化起到了关键性作用。2012年以前，广州实施的主要是《关于较快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府[2009]56号)(以下简称“56号文件”)，其后实施的是《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》(穗府[2009]20号)(以下简称“20号文件”)。在20号文件中，政府提出“应储尽储，成片改造”的原则，特别是城市发展的重点地区，由政府采取公开出让的方式组织更新；并且，20号文件调整了对旧厂房公开出让补偿款的计算方法，将不计算补偿的毛容积率范围从超出3.5部分调整为超出3的部分。
（3）“重点地区”应储尽储，提高改造的收益根据广州市海珠区、番禺区的旧厂房改造方式及对收益的相关研究，在城市重点地区，政府采取公开出让的方式，在容积率(r)大于等于4时获得的收益一般要大于业权人自行改造时政府获得的收益，主要收入来自于土地收储后再出让以及再出让过程中的溢价(表2)，当旧厂补偿容积率的范围缩小时，政府的收益增加。这一改造方式通过强化政府收储、降低补偿标准两个举措，强化了对市场的约束，重新划分了政府与市场之间的收益分配。（4）政府高负债情况下“主导”土地使用，风险高，市场的能动性受限强政府主导、干预市场的政策和思路，在一定程度上降低了市场推进更新的动力，城市环境提升的进程也比较缓慢。56号文件对市场的约束力较小，政府的补偿较为充足，土地融资的方式自由，市场的积极性被充分的调动起来。20号文件更加倾向于政府对于片区的管控和主导作用，业权人和市场对改造的积极性在一定程度上受到了影响。自2008年以来，广州市政府的公共财政支出逐年出现赤字(表3)，到2013年已经累计千亿级。根据广州与深圳的土地出让金占财政收入的比重(图2)可以看出，广州政府的财政收入来源对土地出让金的依赖性很大，在高负债的情况下，广州希望加强对土地使用的主导权，缓解压力和风险。但是，在政府的总负债能力不足以全部支付补偿款的情况下，政府只能采取首期支付部分补偿款(一般是20%)，或者待土地出让后按比例付款的方式。这种情况下，市场在“三旧”改造中可以发挥的作用受到限制，积极性下降，对征地补偿标准存在抵触情绪，改造的进度减缓。3“政府主导”干预模式的原因分析
20号文件在56号文件的基础上进行修订，主要针对2009～2012年广州“三旧”实施出现的问题加以调整，其对城市存量空间发展的作用是辩证的。
(1)片区改造，避免“挑肥拣瘦”，整体功能布局优化在20号文件中，“三旧”改造规划的编制更加强调“片区开发”，不再提倡“单项改造”，主要是发现之前的改造“挑肥拣瘦”，使得大量难以改造的用地被剩下Байду номын сангаас区段整体的提升目标得不到实现。而“片区改造”能够联动地将整体的功能组织放在首位，以便在中观区域层面上管控城市发展的功能和布局。例如，在旧村庄的改造中，集体旧厂房的盈利空间大，是开发主体乐于参与的部分，而旧村庄的产权处理繁杂，大多数开发主体望而却步，如果不要求片区联动的整村改造，低效、环境较差的旧村庄空间很难被纳入到改造的范围内。
（2）强化公共服务设施和历史保护，维护公共利益相比于56号文件，20号文件强化公共服务设施配套，保障市场在进行城市更新的过程中，按照需求提高地块内及周边的公共服务水平和设施供给；在56号文件实施期间，开发以单个项目为主，在权属模糊范围的或者项目与项目之间的公共服务设施建设项目上，开发商互相推诿，公共服务设施的建设较难落实。20号文件还强化“旧城”历史文化的延续，将历史文化资源落实到行政审批和实施过程中来，使得公共财产和遗产不被市场化和私有化侵蚀。政府主导能更好地把握空间发展的总体方向，维护公共利益。
城市更新治理模式政策利弊及原因分析—基于广州、深圳、佛山三地城市更新制度的比较
一、从“政府引导”到“政府主导”—
广州“三旧”改造1实施过程和阶段特征
广州的“三旧”改造用地共计11 182宗，总面积达到358.66 km2。到目前为止，旧村庄改造的完成率达到14.6%，旧厂房改造的完成率达到9.6%，总体完成率达到10.9%。根据广州“三旧”改造的实施进度，大体可以将其划分为两个阶段。(1)第一个阶段是“政府引导、市场运作”的快速改造初期阶段。这一阶段“三旧”改造的政策体系初步建立，市场具有很大的积极性，市场资金踊跃进入，多以单个项目来推进，如著名的猎德村“三三三制”改造。(2)第二阶段从2012年至今。这一阶段从“政府引导”转向了“政府主导”，强调成片改造，土地应储尽储，防止土地增值收益向市场外溢。整体上，这一阶段的“三旧”改造速度减缓(表1)。2政策调整的利弊分析