关于对1994年1月1日前签订开发合同的房地产恢复征收土地增值税的通知
财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知
财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】1995.05.25•【文号】财税字[1995]48号•【施行日期】1995.05.25•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】部分失效•【主题分类】土地增值税正文财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（１９９５年５月２５日财税字［１９９５］４８号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，扬州培训中心、长春税务学院：按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下：一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
二、关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题细则所称的“赠与”是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
房地产估价师考试-基本制度与政策-第10章-房地产税收学习笔记
第十章房地产税收学习笔记一、税收特征：强制性、无偿性、固定性二、房产税：1、范围：城市、县城、城镇、工矿区（农村不收）2、依据：（考试答案一般成对出现，相差10倍，算的时候当心，一定要算清小数点）（1）依据余值收取1.2%：余值=原值*（1—10%-30%）原值包含各种附属设施或不单独计价的配套设施如暖气、管线、电梯等。
（2）依据租金收取12%3、地下建筑：（1）工业：原值=现价*50%-60%（2）商业或其他：原值=现价70%-80%三、土地使用税1、范围：城市、县城、城镇、工矿区（集体土地也要收、外商也收）3、按年缴纳四、耕地占用税3、批准占用后30天内必须交清。
五、土地增值税1、税率：增值部分未超过扣除部分的50%，按30%；50%-100%，按40%；100%-200%，按50%200%以上，按60%2、其他规定（1）1994年1月1日前签订转让合同的，免征。
（2）1994年1月1日前签订开发合同或已立项，按规定投入开发，5年内首次转让免征。
*（3）《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收。
（4）普通标准住宅出售，增值未超过扣除部分的20%的，免征。
（5）签订合同7天内，税务申请。
六、契税1、税率：3%-5%2、2008年11月1日，90平方米以下的，按1%收取。
3、非法定继承人继承的，视同赠与，要征收契税。
七、其他相关税收1、固定资产调节税（1）五个档次：0%、5%、10%、15%、30%（2）2000年1月1日起，暂定征收。
2、营业税、城建税和教育费附加（1）城建税：7%、5%、1%（2）《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》2008年131号文件：普通住房：超过2年转让的，免征；2年以内的，按收入减原价差额征收营业税非普通住房：超过5年的，按收入减原价差额征收；2年以内的，按全额征收。
以上规定执行至2009年12月31日。
大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知
大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知文章属性•【制定机关】大连市地方税务局•【公布日期】2006.09.08•【字号】大地税函[2006]76号•【施行日期】2006.09.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地增值税正文大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知（大地税函［2006］76号）各基层局：为了加强土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）及其他有关规定，结合我市实际情况，现将土地增值税有关问题明确如下：一、关于房地产开发项目土地增值税预征问题（一）关于经济适用住房土地增值税预征问题从事房地产开发的纳税人（以下简称纳税人）开发经国家有关部门批准建设的经济适用住房项目，应当向税务机关报送《经济适用住房土地增值税预征确认备案表》（见附件1）、经济适用住房的批准文件及经济适用住房的明细资料（包括街号、楼号、楼层、房号、户型、面积、价格或预计价格以及税务机关要求报送的其他资料），对经济适用住房项目中的普通标准住宅，免予预征土地增值税。
税务机关应加强对经济适用住房项目的土地增值税管理，严格执行备案制度，未按本通知规定备案的项目，应当预征土地增值税。
已报送《经济适用住房土地增值税预征确认备案表》的纳税人，如其实际转让的房地产中有不符合普通标准住宅条件的，应按规定预征土地增值税。
（二）关于土地增值税预征率现将我市房地产开发项目土地增值税预征率予以调整，预征率应当区别不同房地产类别，按以下标准执行：1、住宅的预征率为1%；2、除住宅外其他房地产项目的预征率为2％。
上述“房地产类别”应当按照政府有关部门共同会签的《房地产开发项目详细规划总平面图》列明的项目类别进行确认。
（三）关于土地增值税普通标准住宅的规定我市土地增值税普通标准住宅的标准，按大连市人民政府确定并公布的“普通住房”的标准执行。
上海市地方税务局关于土地增值税若干具体征收问题的规定
上海市地方税务局关于土地增值税若干具体征收问题的规定文章属性•【制定机关】上海市地方税务局•【公布日期】1997.03.28•【字号】沪地税地[1997]25号•【施行日期】1997.03.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地增值税正文上海市地方税务局关于土地增值税若干具体征收问题的规定（沪地税地[1997]25号1997年3月28日）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》、《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》等规定，结合本市实际，现对本市范围内转让房地产有关土地增值税若干具体征收问题规定如下：一、关于土地增值税计税依据问题土地增值税的计税单位，是以纳税人房地产开发的成本核算中最基本的核算项目或核算对象为单位计算，也就是计税单位要与成本核算的最基本的核算项目相一致。
具体可解释为房地产开发纳税人在某一项目核算上的单位与计税时的单位基本一致。
所谓基本一致是指在成本费用核算中，按房地产开发企业财务会计制度规定的方法核算，作为土地增值税主要扣除项目金额的依据，但对其中三项费用的扣除(销售费用、管理费用、财务费用)是按沪地税地[1995]36号文第一款的规定核算的。
需要明确，开发企业的管理费用中支付的非销售税金(房产税、车船使用税、土地使用税、印花税)已包括在整个三项费用核算中，故不能重复列进扣除项目金额。
土地增值税计税依据的确定，是以纳税人转让房地产的每一计税项目所取得的转让收入减去规定的扣除项目金额后的余额，再确定增值比率，依照适用税率计算应纳税额。
纳税人在工程项目竣工结算前转让房地产一次或分次取得收入，应按土地增值税预征的规定实行预征，待项目竣工办理结算时按每一计税项目进行清算。
所谓每一计税项目是指每一笔房地产转让业务或签订的每一份房地产转让合同，即纳税人在发生部份或分次的房地产转让时的具体计算须与销售对象相一致。
土地增值税的优惠政策
土地增值税的优惠政策1、法定免税。
有下列情形之一的，免征土地增值税：(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%;(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条2、转让房地产免税。
因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条3、转让自用住房免税。
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第12条4、房地产入股免税。
以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)5、合作建自用房免税。
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)6、互换房地产免税。
个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)7、房地产转让免税。
对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。
《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号)8、房地产转让免税。
对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》(财税字[1999]293号)9、个人转让普通住宅免税。
从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。
土地增值税法规 [全文有效]目录
![土地增值税法规 [全文有效]目录](https://img.taocdn.com/s3/m/217d5623b4daa58da0114a6f.png)
国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复[全文有效]
国税函[2000]687号2000-09-05
财政部、国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知[全文有效]
财税字[1999]293号1999-12-24
国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复[全文有效]
国税发[2009]91号2009-05-12
中国注册税务师协会关于颁发“《土地增值税清算鉴证业务准则》指南”的通知[全文有效]
中税协发[2008]16号2008-06-02
国家税务总局关于《进一步开展土地增值税清算工作》的通知[全文有效]
国税函[2008]318号2008-04-11
国家税务总局关பைடு நூலகம்印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知[全文有效]
国税函[1999]112号1999-03-05
海关总署关于对进口饲料免征进口环节增值税的通知[全文有效]
署税[1999]133号1999-02-24
国家税务总局关于外商投资企业征免土地使用税问题的批复[全文有效]
国税函[1997]162号1997-03-07
国税总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知[全文有效]
国税函[2010]347号2010-07-26
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知[全文有效]
国税发[2010]53号2010-05-25
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知[全文有效]
国税函[2010]220号2010-05-19
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知[全文有效]
国税发[2007]132号2007-12-27
广州市土地增值税征收规定
土地增值税纳税义务人土地增值税的纳税义务人是指转让国有土地使用权、土地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
包括：（一）不论法人与自然人。
包括各类企业、事业单位、行政单位、社会团体、个体工商业户以及其他组织和个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
（二）不论经济性质。
即不论是全民所有制企业、集体企业、私营企业、个体经营者，还是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等。
（三）不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。
（四）不论部门。
即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等。
征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得收入的行为征税。
其中，“转让”是指有偿转让的行为，不包括通过继承、赠与方式的无偿转让；“国有土地”是指由国家法律规定的属于国家所有的土地。
纳税申报和纳税期限（1）房地产开发企业我市从2010年7月1日(税款所属时期)起，按月申报预缴土地增值税，申报期为次月15日前。
符合应进行土地增值税清算情形的房地产开发企业，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
（2）非房产开发企业和个人房产开发企业以外的单位和个人转让房地产，应在转让房地产合同、契约签定后的7日内办理纳税申报，在房地产权属转移前缴纳土地增值税。
纳税地点土地增值税由房地产所在地的主管税务机关管辖。
对委托代征的，由代征单位所在地的主管税务机关管辖。
计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。
即转让房地产取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额。
（一）房地产转让收入的确定转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
1、货币收入：包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种使用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
2、实物收入：种种实物形态的收入。
如钢材、水泥及房屋、土地等不动产。
3、其他收益：取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。
中华人民共和国土地增值税暂行条例-国务院令第138号
中华人民共和国土地增值税暂行条例正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中华人民共和国国务院令（第１３８号）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》已经１９９３年１１月２６日国务院第十二次常务会议通过，现予发布，自１９９４年１月１日起执行。
总理李鹏１９９３年１２月１３日中华人民共和国土地增值税暂行条例第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。
增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。
增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。
增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。
第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
国税函〔2002〕615号认真做好土地增值税征收管理工作
国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知
国税函〔2002〕615号
全文有效成文日期：2002-07-10
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
土地增值税自开征以来，经各级地方税务局共同努力，在加强征收管理和组织收入方面做了大量的工作，并且取得了一定成效。
但由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成应收税款的流失。
为保证税收任务的完成，认真做好土地增值税的征收管理工作，现通知如下：
一、要进一步完善土地增值税的征收管理制度和操作规程，建立健全土地增值税的纳税申报制度、房地产评估规程、委托代征办法等。
二、对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，免征土地增值税的税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。
三、针对当前房地产市场逐步规范，房地产投资商的投资回报趋于正常情况，各地要进一步完善土地增值税的预征办法，预征率的确定在科学、合理。
对已经实行预征办法的地区，可根据实际情况，适当调减预征率。
四、要继续加强与房地产有关部门的配合。
要严格按照财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》（财税字〔1995〕61号）、国家税务总局和国家土地管理局《关于土地增值税若干征管问题的通知》（国税发〔1996〕4号）、国家税务总局、建设部《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发〔1996〕48号）等联合发文的要求，加强部门之间的配合和协作，
共同搞好土地增值税的征收管理。
应纳税额的计算--注册税务师考试辅导《税法二》第三章讲义2
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册税务师考试辅导《税法二》第三章讲义2应纳税额的计算一、土地增值税的计算土地增值税的计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额；（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。
【典型例题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。
开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元（不含印花税）；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。
试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
[答疑编号6484030202]『正确答案』（1）取得土地使用权支付的地价及有关费用为1000万元；（2）房地产开发成本为3000万元；（3）房地产开发费用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（万元）；（4）允许扣除的税费为555万元；（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%。
加计扣除额＝（1000＋3000）×20%＝800（万元）；（6）允许扣除的项目金额合计＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（万元）；（7）增值额＝10000－6005＝3995（万元）；（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%；（9）应纳税额＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（万元）。
【典型例题】某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。
如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。