海湾城社区商业定位规划报告
社区沿街商业及会所深化研究报告
购物中心、百货店、 大型超市、超市、 生鲜食品超市、便 利店、食杂、中西 药、日用百货、家 庭用品、服装鞋帽、 纺织品、钟表眼镜、 五金、家电、建材、 书店、音像、美容 美发、彩扩、休闲、 文化娱乐
1-1.5万 0.4万
0.5-0.8万平方米 ≥0.06万平方米
根据社区档次不同要求不同 （见下页）
注：此标准出自商务部商业改革司
社区商业的业态类型
类型
业态举例
说明
基础配套型 品质提升型
菜市场、大众餐饮、大众理 发、大众沐浴、维修、废品 回收 便利店、食杂、面包 房、中西药、书报、餐饮、 美容美发、洗染
菜市场、超市、大众餐饮、 大众理发、大众沐浴、维修、 废品回收 、百货店、大型超 市、生鲜食品超市、便利店、 食杂、中西药、日用百货、 家庭用品、服装鞋帽、纺织 品、钟表眼镜、五金、家电、 建材、书店、音像、美容美 发、彩扩
社区商业的分类
社区商业可依据多种不同标准进行分类 分类一
社区档次 豪华社区 高档社区 中档社区 低档社区
地域
地段稀缺 交通便捷 环境易居
地段优异 交通顺畅 环境易居
地段平庸 交通可达 环境普通
地段较差 交通不便 环境不佳
容积率
居住人群
建筑品质
低
高收入、高知识、 别墅、低层高品质建筑
高知名度人群构成
优点
② 后期运营过程中可根据实际情况调整和优化商户组合； ③ 能够通过招商引进品牌客户，对项目整体品质有总体把握， 保证社区品质不受影响；
④ 未来可进行抵押贷款或增值出售多种选择。
①需设立专业的经营管理公司负责经营管理；
缺点
②不能迅速回收资金； ③招商能力的要求极高；
④日常经营能力的要求高，经营风险最大；
某地产商业项目定位及物业发展建议汇报
某地产商业项目定位及物业发展建议汇报尊敬的领导及相关部门：根据您的要求，我们对某地产商业项目的定位进行了深入调研，并就物业的发展提供了以下建议。
定位分析：在对项目所处地区进行市场调研后，我们发现该地区商业发展潜力巨大。
附近居民众多，且人口流动性较高，因此商业项目具有较大的吸引力。
此外，该地区目前商业设施相对不足，市场竞争压力较小，从而提供了较好的发展机遇。
项目定位：我们建议将该地产商业项目定位为综合性商业综合体。
该综合体应包括购物中心、餐饮休闲区、娱乐设施、办公楼及高端住宅等多种业态，以满足居民多样化的需求。
同时，在商业综合体内设立一个集中式的虚拟办公平台，为中小企业提供办公空间，推动产业升级，吸引人才集聚。
物业发展建议：1. 建立良好的商业配套设施：在商业综合体内设置超市、服装店、咖啡店、餐馆等，以满足居民的日常生活需求，并提供多元化的消费体验。
2. 引入知名品牌和特色商家：与知名品牌商家合作，引入国内外知名餐饮、购物、娱乐品牌，增加商业综合体的吸引力，吸引周边地区的顾客流量。
3. 提供便捷的交通服务：在商业综合体周边建设公交站点，与附近地铁站建立联系，提供便捷的公共交通服务，方便顾客前来消费，减少交通拥堵问题。
4. 开展定期的促销活动：举办购物节、美食节、文化活动等，吸引更多的顾客，提高商业综合体的知名度和美誉度。
5. 建设完善的物业管理服务：加强安保力度，提供良好的环境整治，保持商业综合体的整洁和安全，提升顾客满意度，培养客户黏性。
总结：综上所述，通过对某地产商业项目的调研和定位分析，我们提出了建立综合性商业综合体的定位，并给出了相应的物业发展建议。
我们相信，在正确的定位和方向下，合理规划物业的发展，并提供良好的商业配套设施和服务，该项目将取得良好的效果，实现商业价值最大化。
以上是我们对某地产商业项目定位及物业发展建议的汇报，希望能为您的决策提供参考。
如有任何疑问或进一步需求，请随时与我们联系。
龙港商业中心区C-4C-5C-6地块产品定位报告知识分享.ppt
3）龙鳌流域消费群体真实的需求是什么？ 答案：经过市场调研和消费者问卷分析，龙鳌流域的消费群体需要的是一个能满足他们购物、餐
饮、休闲、娱乐、文化于一体的一站式购物休闲中心。但必须满足和尊重他们的消费方式 跟喜好。
综上所述：龙鳌流域缺的是一个集休闲、娱乐、文化、餐饮、购物于一体的综合型 购物休闲中心，特别是餐饮、娱乐方面的需求。但从规划上必须要满足 跟尊重龙鳌流域消费群体的消费方式跟习惯。
4．2对街道商业的依赖不仅仅龙港
项目的商业定位必定面向龙鳌流域，吸引鳌江、灵溪等周边一些城镇的消费群体。该区域的消 费者同样对街道商业有一定的依赖，本项目今后如何对龙鳌流域有一个辐射作用还需要大量工作。
4.3商业需求的饱和度
目前龙港商业铺位已经明显供大于求，老区传统的几条商业街租金普遍不高，而且闲置铺位较 多。本项目周边的几个新地块都附带大面积的商业裙房，几乎集中在同一档期面市，商业饱和状 态将越发严重。
品牌酒店（金谷大酒店、皇家凯悦大酒店等）
品牌KTV（嘉乐迪、钱柜、百嘉乐等）
洗浴中心、桑拿等
注：具体品牌将由商业经营管理公司在招商时与品牌方的接洽而定
➢C-05地块分区、分层建议
1）组成：由D、E、F三个商业裙房组成 2）层数：四层
3）总面积：约15000平方米。其中：D区约4700平米、E区约5500平米、F区约4800平米。
心的存亡。可见主力店对商业项目的重要性。 但我们必须结合龙港的实际情况，从商业中心整体上看，置信已是主力百货，本项目不宜再做
大面积的百货。根据实际情况跟市场的需求，我们认为项目的主力店为“品牌酒店+品牌娱乐+品 牌超市”。
2）以“尊重消费者消费习惯和方式”为规划出路 经调查得出，龙鳌流域三个强镇：龙港、鳌江、灵溪目前都是以街道商业为主，纵横交错的街区
海湾文化商业街项目
1奉贤海湾商业街项目定位报告一、地块概况1、位置及现状该项目地块位于奉贤区南部海湾镇西南角，毗邻海湾旅游区，海湾路东侧，团结塘路（现为海马路）北侧，奉炮公路西侧，新农河南侧。
地块呈东西狭长型，西面呈三角型，中部和东部呈扁长状矩形。
东西长1200米，西面呈三角型，东部扁长部最宽处53米,最窄出35米。
地块目前为公建绿化带，上无建筑物覆盖。
22、周边环境海湾路为南北向主干道，南至旅游区及海岸线，向北连通A4莘奉金高速公路，是连接本区域和市区主要的交通要道。
地块以北的海湾路两侧为大学聚集区，汇聚了华东理工大学、上海师范大学、上海应用技术学院等高等学府； 海马路为新建两车道机非混行车道，海马路以南为已建别墅项目《海湾艺墅》，该项目与海马路之间有5米左右的绿化带；新农河以北为已建居民新村，以及多层商品住宅《海墅园》；奉炮公路向北连接金海公路。
金海公路为双向四车道的镇际公路，南北连接南桥和柘林两镇。
海湾镇辖区内的奉炮公路为双向机非混行车道，目前道路两侧已聚集了生活配套类和小海鲜特色餐饮类的商业。
二、地块规划指标占地面积：6.1公顷建筑容积率：不大于0.5建筑密度：不大于18％绿地率：不小于60％，其中集中绿地率不小于20％建筑高度：低层为主，商业建筑不超过三层建筑退界：退团结塘路红线不小于8米停车位：地面停车数不小于总停车泊位数的10％三、区域概况1、区位总述3奉贤海湾旅游区地处上海市南部郊区奉贤区的最南端，面临东海，距市中心40公里，距奉贤中心新城7公里。
东临上海深水港城，距深水港城30公里，西接上海化学工业区，南部面临东海（杭州湾），杭州湾面积1000平方公里，区内海岸线长13.7公里，与浙江省临海相望。
2、交通条件海湾旅游区距虹桥机场30公里，浦东国际机场50公里。
区内南北向有A4高速公路、卢浦大桥南下浦星一级公路、杨高路延伸段、A3高速公路。
东西向有A30郊环线、A3高速和正规划建设中的浦东铁路、轻轨（东线）、磁悬浮等都将途径海湾旅游区。
商业地产项目定位研究报告
商业地产项目定位研究报告摘要：本报告针对商业地产项目的定位进行了深入的研究分析。
通过对市场需求、竞争状况、目标消费者和项目特点等因素的综合考量，我们提出了一种全面有效的商业地产项目定位战略，以帮助项目在市场中取得竞争优势并满足消费者的需求。
一、引言二、市场需求分析在商业地产项目的定位研究中，首先要对市场需求进行深入分析。
包括对消费者消费习惯、购物需求、价格敏感度以及生活方式等方面的调查研究。
通过对市场需求的了解，可以更好地满足消费者的需求并提供个性化的服务。
三、竞争状况分析四、目标消费者调研商业地产项目的定位应基于目标消费者的需求和喜好。
通过对目标消费者进行细致入微的调研，可以了解他们的购物偏好、消费能力、兴趣爱好等方面的信息。
有针对性地制定项目定位战略，以吸引目标消费者的关注并满足他们的需求。
五、项目特点分析六、商业地产项目定位战略基于对市场需求、竞争状况、目标消费者和项目特点的综合分析，我们提出了以下商业地产项目定位战略：1.独特的定位：根据市场调研结果和目标消费者需求，制定独特的商业地产项目定位，与竞争对手形成差异化。
2.提供个性化的服务：通过了解目标消费者的喜好和需求，设计个性化的购物、娱乐和休闲服务，以吸引目标消费者的关注。
3.创新的营销策略：利用科技手段和新媒体平台，实施创新的营销策略，提高项目的知名度和吸引力。
4.优化的物业管理：注重优化物业管理，提供舒适的购物环境和便利的服务，提升项目的竞争力。
七、结论商业地产项目的定位是其成功的关键，需要综合考虑市场需求、竞争状况、目标消费者和项目特点等因素。
通过有效的定位战略，可以为项目带来竞争优势，并满足消费者的需求。
本报告提供了一种全面有效的商业地产项目定位战略，对投资者在项目定位时提供了重要的参考。
【优选】社区商业定位与规划PPT资料
社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度， 就会使社区商业价值降低。
租赁关系未确定之前的规划要求市场定位
外向型商业街区对停车位要求较高 社区商业的主题形象定位主要考虑的因素： 尽管目前出现了“订单式商业地产”模式，但主力店在项目规划之初不能确定，依然是项目明确规划的障碍所在。 以大型超市为例，在配套设施规划方面应该考虑到以下几个方面：
主题定位 街铺通常情况下以经营社区便利为主，其是快餐店、美容美发店经营面积较大，一般在100平米左右，而面包坊、冲晒店、药店经营面
积较小。 第一部分 社区商业的定位与要求 熟食区烟道位置的预留及合理规划 社区购物中心配套规划
造就的是一支富有活力的团队 租售定位
第二部分 社区商业的业态规划设计与要求 飙马（中国）商业地产顾问机构 外向型商业街区对停车位要求较高 社区购物中心配套规划
社区商业的定位与要求
主题形象定位 社区商业的主题形象定位主要考虑的因素：
住宅因为柱网比较密集、不规则，使得商场空间十分难用； 住宅的消防梯、电梯设置不当，造成商业死角的存在； 在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性，
地下停车场的出入口和小区车道，使得室外商业街的商业气氛荡 然无存等等。
虽然住宅与底商在设计规划上的冲突较大，但若在项目建筑规划设计 之初充分重视的话，仍可以在很大程度上降低底商对住宅影响，寻求 到二者价值的平衡点，让鱼和熊掌能够兼得。
目录
第一部分 社区商业的定位与要求 第二部分 社区商业的业态规划设计与要求 第三部分 社区商业建筑规划设计与要求 第四部分 社区商业配套规划设计与要求
住宅小区的社区商业中心规划
住宅小区的社区商业中心规划随着城市发展的进步，住宅小区的建设规划也越来越注重社区商业中心的规划。
社区商业中心是住宅小区的核心配套设施，为居民提供各类便利服务和购物娱乐场所。
合理规划社区商业中心不仅能提高小区居民的生活质量，还能带动周边经济发展，形成良好的社区氛围。
一、社区商业中心规划的必要性住宅小区作为人们生活的核心区域，社区商业中心的规划显得尤为重要。
首先，社区商业中心能够满足居民的基本生活需求。
在社区商业中心内，可以设立超市、便利店、药店等，方便居民购买日常生活用品和药品。
此外，还可以设立咖啡馆、餐厅、快餐店等各类餐饮场所，满足居民的就餐需求。
社区商业中心还可以设立娱乐设施，如电影院、图书馆、健身房等，丰富居民的休闲娱乐生活。
其次，社区商业中心的规划有利于促进居民的社交活动。
在商业中心内，人们可以结识新朋友、交流生活经验，增进了解与友谊。
社区商业中心可以设立公共广场、休闲花园等公共空间，为居民提供聚会、举办活动的场所，增加社区居民的凝聚力和归属感。
最后，社区商业中心规划还可以带动周边经济发展。
商业中心的建设将吸引各种商业机构前来入驻，提供就业机会和商业投资机会。
商业中心的运营和发展将为小区带来丰厚的税收收入，为社区的发展提供资金保障。
二、社区商业中心规划的原则在规划社区商业中心时，需要遵循以下原则：1. 便利性原则：社区商业中心应该位于小区的中心位置，方便居民的出行。
商业中心应该紧邻住宅区，减少居民的步行距离。
此外，商业中心应该有充足的停车位，以方便驾车出行的居民。
2. 综合性原则：社区商业中心应该提供多样化的商业服务。
不仅应该有超市、便利店、药店等基本生活用品服务，还应该有餐饮、休闲娱乐、体育健身等多种业态的配套设施，以满足居民不同的需求。
3. 绿色环保原则：在商业中心规划中应重视绿化和环保。
商业中心可以设置绿化带，增加自然景观，改善空气质量。
在建筑设计中应尽量使用环保材料，减少对自然资源的损耗。
社区商业地产项目总图定位及动线规划课件
总图定位 总图定位第二弹 确定规模
租金反推法的计算举例 • 租金反推法推算本地块理论体量
新增商业面积=<人均年消费支出*人口数量/（年平均租金/3%）-现 有商业面积>*修正系数
总图定位 总图定位第二弹 确定规模
3、商圈理论计算式+适度超前规模法
（适用于1.5公里辐射半径以上的社区商业）
我们先通过一个静态测算的模型来了解一下测算的原理
（还是以宝山罗店项目为例）
案例解析-投入产出测算
宝山罗店城市广场
第三章 社区商业项目 业态布局
3.1 规划布局的概述 3.2 业态规划组合 3.3 业态搭配 3.4 主力店的确定 3.5业态落位规划策略
2021/4/1
规划布局 商业动线的概述 什么是商业规划
总图定位 总图定位的概述 总图定位的定义
总图定位是一种决策方法论。它把决策时面临的多视角的 观点冲突：市场部门的、设计部门的、成本部门的、财务部 门的、有美学偏好的老总们的。。。整合到统一的决策维 度——项目价值最大化，而这种项目价值最大化完全是由财 务数据作为决策支撑的。
总图定位 总图定位的概述 总图定位的定义
务于外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的要求；
4、适度开发原则:商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则,商业 配套的开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分阶
段开发商业配套；
规划布局 商业规划的概述 商业规划的原则和规律
布局三大规律： 租金层级递减 人流层级递减 商户承租差异
休闲娱乐
能够使购物中 心产生强大的 吸引力，购物 与娱乐融为一 体
电影院在 1000-2000㎡， 电子游戏室在 500-2000㎡
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海湾城报告书敏捷集团商业运营中心——————————————————————————2010 年 9月6日海湾城社区商业定位和规划策划报告阶段目标第一阶段解决二期喇叭口商业配套定位规划第二阶段初判海滨温泉旅游度假村定位规划第三阶段明确轻轨周边商业项目定位规划前言：中山锦绣海湾温泉度假区整体定位规划：中山锦绣海湾温泉旅游度假区计划依托中山东部得天独厚的十公里海岸线以及大片的原生态红树林等资源，按照“高标准规划、高起点建设、高水平管理”的理念，打造中山的“马尔代夫”，其总投资超过35亿元，是中山市近年来投资规模最大的一个高端旅游项目。
该项目占地超过3000亩，分三期开发。
项目全部建成后将包括国际顶级的海上体育休闲公园，室外、室内全天候温泉戏水乐园，温泉SPA 会馆，水上乐园酒店，五星级酒店等综合性设施。
该项目将一改中山旅游缺少“月亮”的局面，对中山旅游业产生巨大的拉动作用。
且其区域优势非常明显，对深圳、港澳的吸引力强，辐射强，将很快成为珠江三角洲西岸耀眼的旅游目的地。
发挥滨海度假资源丰富的优势，重点把孙中山研究的成果转化为旅游资源，扩大现有人文、产业资源外延，提升旅游的文化内涵，文化以旅游为体，旅游以文化为魂，开发历史人文度假旅游产品，丰富度假游线路，实现“留住人”的目标。
加快海滨度度假、历史人文旅游等休闲度假旅游发展另外，还要重点发展疗养度假、养生度假、都市度假、海滨度假、体验度假和蜜月度假六大系列度假旅游产品。
第一阶段目标：做好社区商业配套定位和规划定位思路：1、为入驻业主提供基本生活配套设施，满足装饰、家居、日常生活需求，从而促进业主入驻意愿，提高入住率同时带动后期推盘。
2、凭借现有生态海鲜养殖场的基础，打造特色生态海鲜饮食，吸引目的性消费客户，同时逐步配套一些休闲项目和娱乐活动，培育习惯性消费客户群体，逐步积聚人气和知名度。
提纲第一部分海湾城基础数据研判分析一、地块主要经济技术指标二、喇叭口商业面积论证第二部分社区商业配套需求分析一、社区商业配套总体需求（一）“强度需求商业设施”附表1-1 社区商业配套设施总体需求（二）“中度需求商业设施”附表1-2 社区商业配套设施总体需求（三）“弱度需求商业设施”附表1-3 社区商业配套设施总体需求二、社区休闲娱乐设施需求附表2 潜在购房群体经常光顾的休闲娱乐场所三、潜在业主入住后家装、家居、家电需求附表3 潜在购房群体购房后考虑更新的家具家居产品小结：商业配套需求重要程度排序依次为：1、家庭装饰需求：2、生活购物需求：3、健身运动需求：4、餐饮娱乐需求：第三部分海湾城社区商业综合定位和规划一、商业项目综合定位（一）服务半径定位（二）目标客层定位（三）商业功能定位（四）业态组合定位（五）经营品类定位（六）营销模式设定（七）经营管理模式设定二、社区商业配套规划（一）社区商业布局类型（二）社区商业面积配置标准（三）社区商业建筑规划（四）社区商业业态比例（五）社区商业业态配置1、商业中心的配套2、邻里中心配套设置3、新加坡的社区商业必备12个基本业态三、海湾城生活广场定位和规划1、地块一、二期地块，7300平米，总建筑面积约为2万平2、地块二、三期地块，17500平米总建筑面积约为4万平3、地块三、七期地块，8000平米总建筑面积约为2万平第四部分中山大盘分析和经典案例分析一、中山大盘分析二、经典案例分析正文第一部分海湾城基础数据研判分析一、地块主要经济技术指标总结：中山海湾城项目一至五期住宅面积：628344.1㎡，住宅总套数约3605套，预计居住人口：12640人。
商铺面积：47221.25㎡，商业中心（会所）11313.6㎡，幼儿园，3164.1平，1-5期总停车位：4230个。
1—5期间配置商业面积合计58534.85㎡，如果按每人2平米商业面积的标准配置，商业面积配置过高。
二、喇叭口商业面积论证：二期预留商业地块建筑面积7300平米，三期预留商业地块建筑面积17500平米，七期预计用地建筑面积约8000平。
总面积约为33000平。
以环岛集中式商业服务中心方向定位，预计总体量预计近十万平方，在海湾城没有形成旅游景点或者有一定知名度之前，凭借社区生活消费支撑这么大体量有相当大的难度。
第二部分社区商业配套需求分析一、社区商业配套总体需求社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，目的性消费。
按照业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3个层次，即：（一）“强度需求商业设施”，需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占85.3%，对“菜市场”的需求占66.1%，对“购物中心”的需求达到56.9%，对“银行”的需求达到53.7%，都超过50%；对于不同档次住宅潜在的业主的需求来看，存在一定差异，比如打算购买公寓的购房群体对“银行”的需求程度明显高于其他群体。
附表1-1 社区商业配套设施总体需求（二）“中度需求商业设施”，既需求比重在10-50%之间，主要有“药房”、“诊所”、“餐馆”、“邮局”、“健身中心”、“幼儿园”、“运动场馆”、“24小时便店”、“书店”、“洗衣店”、“游泳池”、“娱乐中心”、“美容美发店”、“老年活动中心”等；潜在业主对“中度需求”的商业设施的需求也存在一定差异，公寓需求群体对“药房”（43.5%）、“健身中心”(34.8%)、“书店”（21.7%）、“洗衣店”(21.7%)、“游泳池”(21.7%)等设施的需求程度明显高于普通住宅群体；而普通住宅需求群体对“诊所”、“餐馆”、“”、“幼儿园”、“运动场馆”、“美容美发店”、“老年活动中心”等商业设施的需求强度明显高于普通住宅群体。
附表1-2 社区商业配套设施总体需求（三）“弱度需求商业设施”，需求比重在10%以下的归纳为主要包括“修理店”、“彩扩冲洗店”、“茶馆”、“花店”、“宠物店”、“高尔夫球场”。
不同档次住宅需求群体对“弱需求商业设施”的需求也存在一定差异性，主要表现在公寓需求群体对“宠物店”（13%）、“高尔夫球场”（8.7%）的需求明显高于普通住宅群体。
附表1-3 社区商业配套设施总体需求二、社区休闲娱乐设施需求从附表2的数据，我们可以发现，随着住宅档次的上升，潜在业主对“健身场所”、“西式快餐厅”、“游泳馆”、“球类运动场馆”、“咖啡厅”、“茶馆”、“酒吧”的需求呈现明显的上升趋势，这也表明这些休闲娱乐设施和高档住宅社区的相关性明显高于普通住宅，开发商在开发高档住宅产品时，应该着重考虑此类配套设施，但是否配置所有业态，规模多大，还需要考虑各个项目的具体情况，包括入住业主的数量、消费能力、消费习惯、年龄等因素。
附表2 潜在购房群体经常光顾的休闲娱乐场所三、潜在业主入住后家装、家居、家电需求消费者在购房之后，往往需要装修，添置新的家具和家居产品，这同样是一个非常巨大的商业机会，在大型社区比较密集的区域，同样是家具家居卖场选址所在。
从潜在业主购房后打算添置或者更新的产品来看，家具主要有：“床”（75.8%）、“沙发”（67.7%）、“衣柜”（55.1%）、“餐桌”（49.6%）、“电视柜”（42%）；打算添置或者更新的家电主要有：“彩电”（74.1%）、“冰箱”（65%）、“油烟机”（53.1%）、“音响”（52.8%）、“热水器”（50%）、“洗衣机”（43.9%）、“电话”（38.2%）。
和前面有所差异的是，不同档次住宅产品需求群体对家具/家居、家电产品类型的需求差异比较小。
附表潜在购房群体购房后考虑更新的家具家居产品小结：社区商业配套需求重要程度排序依次为：第一需求为业主入住前家庭装饰需求：配套：家装公司、家具市场、家饰、家电、床品商城第二需求为业主入住后家庭生活购物需求：配套：综合超市、菜市场、诊所、书店、美容美发第三需求为旅游客对海湾城有一定认知后饮食旅游需求配套：海鲜美食、娱乐项目、西餐厅、咖啡厅、第四需求为常住业主入主数量达到几千户健身运动休闲需求配套：健身运动项目、球类运动场馆、游泳池、健身房、桑拿沐足、棋牌第四部分海湾城社区商业综合定位和规划一、商业项目综合定位（一）服务半径定位锦绣海湾城位于珠三角中心位置，与中山市区相距约18公里，与珠海隔海相望，距澳门仅15公里，往北距广州、佛山约60公里，往东隔海距离深圳、东莞、香港约40公里。
规划建设中的港珠澳大桥建成后，从项目到香港仅20分钟，还有深中大桥、中拱公路等，90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场。
翠亨站坐落于项目内，一个小时可轻松通到珠三角各个经济主体。
三级商圈：核心商圈——1公里（支撑项目45～50%消费）次级商圈——5公里（支撑项目25～30%消费）辐射商圈——20公里（支撑项目5～20%消费）（二）目标客层定位第一客群社区消费：业主及周边居民、建筑装修人员、公司办公人员等。
第二客群随机消费：周边五公里爱休闲旅游、吃海鲜、户外自驾的旅游散客。
第三客群目的消费：旅游、美食、娱乐、会议、度假的中山珠海港澳游客。
目前为止海湾城入驻业主不足百户，主要原因一个是生活商业配套不足的原因，另一个更重要的原因是海湾城购买业主有六成以上是投资型或者是候鸟型客户，主要是对海湾城未来的海滨温泉度假的概念感兴趣，居住性需求很低，入驻意愿不高。
（三）商业功能定位1、内外兼容性商业功能定位：内向型：满足社区入驻居住居民的基本家装、家居、购物等日常生活需要。
外向型：打造海湾城海滨新城度假的概念，配套特色餐饮、休闲、娱乐、旅游、度假等商业项目，满足外来商旅人士居住、美食、游玩的需要。
海湾城现有的自然旅游资源：海鲜场、海岸线、红树林、伟人故里、温泉等，但是没有形成一定的旅游基础，短期内只能满足附近自驾短途旅客的追求自然风光和生态绿色海鲜的消费需求，可以“以点带面、重点突出”的提炼卖点。
2、五大社区商业服务功能区：家装美居中心休闲购物中心健身运动中心美食娱乐中心社区服务中心（四）业态组合定位业态定位原则：“同业互补、错位经营”的定位原则家装美居中心：家装公司、五金商店、建材商店、家电商城、床品专卖等休闲购物中心：综合超市、肉菜市场、副食品商店、服装店、饰品店等健身运动中心：球类运动场馆、游泳池、健身房、练舞厅等美食娱乐中心：西餐厅、咖啡厅、海鲜美食酒店、桑拿沐足、棋牌等社区服务中心：垃圾回收、社区政务、便民呼叫、卫生、教育等。
同时根据不同时间阶段和业主入驻数量消费总量逐步推出针对性服务的业态（五）经营品类定位根据业主的年龄构成、生活习惯、消费水平、消费特性有目标的引进经营品类。