商品房价格备案表

商品房销售价格备案表 1

企业名称：（盖章）年月曰

商品房销售价格备案表 2

（一房一价）

企业名称：（盖章）幢数号：单元号:

土地评估报告

土地估价报告项目名称：东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县号的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估受托估价单位:山东某土地房地产评估有限公司土地估价报告编号：号电子备案编号：提交报告日期：二O—五年五月二十九日第一部分摘要、估价项目名称东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县的一宗国有出让

商业用地土地使用权价值评估。二、委托估价方名称：东营市某石油科技发展有限责任公司住所：垦利县法定代表人姓名：注册资本：肆佰陆拾伍万元整公司类型：有限责任公司三、估价目的：东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资，拟以其使用的位于垦利县以北的一宗国有出让综合土地使用权向银行申请贷款，现委托我公司对该宗土地进行评估，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理的土地使用权价值参考。四、估价基准日：二O—五年五月二十五日。五、估价日期：二O—五年四月二十五日至二O—五年四月二十九日。六、地价定义：至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国家。此次评估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。使用权证［垦国用（2003 ）字第020 ］，宗地证载用途为工业用地，面积19992.6 平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，本次估价设参照证载用途将用途设定为工业 ②截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整），结合估价对象土地利用特点和估价目

的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整）。 ③现场勘察：土地实际利用现状空地待建设。？国有建设用地使用权出让合同?界定规划容积率3.0-4.0 ，本次评估设定容积率4.0。 ④根据委托方提供的国有土地使用权证[垦国用（2003）字第020 ],待估宗地的使用权终止日期为2053 年3 月5 日，自估价基准日起待估宗地的实际剩余使用年期为37.8 年，遵循合法性原则，本次以实际土地剩余使用年期37.8 年做为设定的土地剩余使用年期。综上所述，本报告估价对象的价格定义设定为：在估价基准日为2015 年5 月25 日，设定的基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），红线内“场地平整，”土地剩余使用年期37.8 年，面积19992.6 平方米，用途为工业用地的国有出让土地使用权价格。七、估价结果：经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在此次地价定义条件下，于2015 年5 月25 日的土地使用权价格为：（1）评估土地面积：19992.6 平方米；（2）评估单价：223 元/平方米，合15 万元/亩；（3）总评估价值：4458350 元人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。说明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包括法定优先受偿款以及处置时的登记费用、过户费用以及税金等费用。

解析六安市物价局关于印发《六安城区商品住房价格备案实施细则》(试行)的通知

【法规名称】六安市物价局关于印发《六安城区商品住房价格备案实施细则》(试行)的通知【发文单位】六安市物价局【发文文号】【发文时间】2010-7-23 【实施时间】2010-7-23 【正文】六安市物价局关于印发《六安城区商品住房价格备案实施细则》(试行)的通知六安城区各房地产开发经营企业：现将《六安城区商品住房价格备案实施细则》(试行)印发给你们，请遵照执行。附件：《六安城区商品住房价格备案实施细则》(试行) 二0一0年七月二十三日六安城区商品住房价格备案实施细则(试行) 第一条为贯彻落实国家房地产调控政策，规范房地产开发行为，科学合理地制定商品住房销售价格，根据六安市人民政府《关于贯彻落实调控政策促进房地产市场健康发展的意见》(六政〔2010〕51号)和省物价局、建设厅印发的《关于规范商品住宅销售价格行为实行明码标价制度的规定的通知》(皖价房〔2004〕320号)、《关于进一步加强房地产价格管理的通知》(皖价服〔2007〕181号) 等精神，制定本实施细则。第二条凡在六安城区规划区内从事商品住房开发经营的企业均应遵守本实施细则。第三条本实施细则所称的商品住房是指具有开发资质、依法取得开发资格的房地产开发经营企业建设的除保障性住房和享受政府优惠政策住房以外的商品住房。

第四条商品住房销售实行价格备案，是指房地产开发经营企业，在商品住房预(销)售前，将构成的商品住房价格、成本资料报市价格主管部门备案。第五条商品住房销售实行市场调节价，备案的销售价格由房地产开发经营企业根据开发建设成本和市场供求状况据实确定。第六条房地产开发经营企业在办理预(销)售商品住房许可证前，须到市价格主管部门履行价格备案手续，提交备案文书。第七条商品住房备案的房屋面积应与商品住房预(销)售许可证登记的面积一致。房地产开发经营企业初始备案后又要求重新调整销售价格的，应在初始备案6个月以后再办理备案手续。在未经价格主管部门同意重新备案前，原备案的可售房源仍执行备案价格，房地产开发经营企业不得惜盘拒售。已签订购房合同的，仍按合同价格执行，房地产开发经营企业不得以任何理由追加和变相追加购房款。第八条房地产开发经营企业向市价格主管部门备案的商品住房销售价格为最高价格，企业可以自行下浮。第九条商品住房价格备案程序。 (一)房地产开发经营企业在“六安价格信息网”上下载商品住房销售价格备案资料，并按备案表所列项目内容，进行如实填写; (二)房地产开发经营企业申报资料齐全的，市价格主管部门应在7个工作日内(需约谈、成本监审除外)办结备案手续，下达备案回执，同时在“六安价格信息网”上公布; (三)房地产开发经营企业凭市价格主管部门备案回执，到市住房和城乡建设委员会办理预(销)售许可证。第十条房地产开发经营企业申请商品住房预(销)售价格备案时，应如实提供以下申报资料(申报资料一式三份并附电子文档)。 (一)《六安市商品住房销售价格备案申请表》(每栋楼均填写均价); (二)《六安市商品住房销售明码标价书》，每一批次商品住房配套设施相同的，只需提供一户《明码标价书》复印件;配套设施不同的，应根据不同的配套设施，提供相对应的《明码标价书》复印件; (三)《商品住房销售备案价格表》(一套一价)。第十一条房地产开发经营企业申请商品住房预(销)售价格备案时，应提供以下真实有效资料(以下一、二项提供原件和复印件)。 (一)房地产开发经营企业的营业执照;

看中国房地产限价

看中国房地产限价 1.房地产或将迎来“限价”时代限购之后，限价的步伐也在走近房地产市场。前段时间，国家发改委价格监督检查司有关负责人表示，正针对商品房销售制订“明码实价”的文件，而新“国八条”要求一季度末各地要出台房价控制目标，种种迹象表明房地产正迎来“限价时代”，其中地方政府的责任将更大。事实上，今年房地产调控的高压态势非常严厉。3月8日，住建部部长姜伟新所说的“时刻准备出台下一步楼市调控政策”言犹在耳；3月15日，国家发改委价格监督检查司又透露，正针对商品房销售制订“明码实价”文件，对房价的透明化管理思路日渐清晰。根据国家发改委价格监督检查司透露，将专门对商品房销售做出规定，明确公示每套商品房、代办费用、物业收费等价格，要在规定时间内公开全部商品房，并严格按照申报价格明码实价。这与新“国八条”所要求的“一季度末各地要出台房价控制目标”遥相呼应。此前，住建部政策研究中心副主任王珏林曾向记者表示，限购令至少在2 年内不会放松。而且，如果房价再度出现过快上涨，不排除有“限价”等更严厉的储备政策出台。实际上，去年11月有关部门曾考虑过“限价政策”，即考虑当房价出现较大幅度上涨时，直接出手限制商品房销售价格，包括直接限制企业利润水平、直接限定价格等。据媒体透露，为实现房价上涨控制目标，深圳市将采取类似措施，对高价楼盘在预售和销售进度上进行严格的控制。具体办法就是，由“先备案价格后根据价格决定是否批准预售”取代过去“先批准项目预售备案价格”的做法，以保证房价年度上涨幅度控制目标的实现。显而易见，这一切直指房价。“国家正在对房地产实施前所未有、非常严厉的调控政策，这些政策从表面上看似乎都不市场化，尤其是限价、限购政策。过去几年的房地产市场像匹脱缰的野马，政府就是用这种十分严厉的政策将这

土地估价报告备案系统用户使用手册

土地估价报告备案系统用户使用手册（CAKEY）国土资源部信息中心二〇一三年一月

目录一、CA的基本情况 (1) (一)K EY类型列表 (1) (二)硬K EY安装 (1) (三)软K EY安装 (2) 二、使用CAKEY访问系统网站 (6) (一)运行系统配置工具 (6) (二)访问地址 (6) (三)选择证书 (6) 三、CAKEY的日常维护 (7) (一)初始化 (7) (二)密码锁定解决 (7) (三)密码修改 (8) (四)解决不安全内容的问题 (9) (五)硬K EY的发放 (10) (六)软K EY的发放 (10) (七)KEY无法使用的处理 (10) (八)K EY的丢失或注销处理 (10)

一、CA的基本情况 (一)Key类型列表 CA KEY分硬件KEY（U盘证书Key）与软KEY（软件文件证书Key）两种。我们系统用户有5种，其中只有估价师暂时使用软KEY。用户类型 Key类型 1 国土管理机关用户硬Key 2 土地估价机构备案负责人硬Key 3 土地估价机构土地估价师软Key 4 估价协会工作人员硬Key 5 估价协会专家硬Key (二)硬Key安装将硬KEY插入电脑的USB口，然后安装ET199的驱动，双击et199auto.exe直接运行即可。该程序位于我的电脑里的光盘内。安装成功后桌面右下角出现U盘样的图标单击图标将出现一下窗口，这里可以查看证书和修改密码等。

如果是第一次使用Key，那么还会提示修改密码，默认密码1234：到这里为止，硬KEY安装成功。 (三)软Key安装软件文件KEY是一个以pfx结尾的文件，双击该文件将出现证书导入向导。

商品房价格构成

商品房价格构成（一）土地使用权取得费商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。（二）住宅开发成本 1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。 2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水电安装工程费（含结构和装修）、设备购置费等。 3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套

设施建设费。住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电（含一户一表）、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗（含每户或单元保安门）、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施（设备）及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。 5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。（三）住宅开发期间费用

指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。 1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。 3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。（四）利润以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。（五）税金指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税

一手商品房备案流程

一手商品房备案流程一、预售登记备案（房管局）预备如下资料： 1、商品房预售许可证；（原件、复印件） 2、营业执照；（原件、复印件） 3、开发企业资质等级书；（原件、复印件） 4、国有土地使用权证；（原件、复印件） 5、建设工程规划许可证；（原件、复印件） 6、组织机构代码证；（原件、复印件） 7、预售款户监理协议书；（原件、复印件） 8、总平面图；（原件、复印件） 9、楼盘及价格明细表；（原件、复印件） 10、用地规划许可证；（原件、复印件） 11、小区或商业地址门牌；（原件、复印件） 12、法人代表证明书；（原件、复印件） 13、委托书；（原件、复印件）注：以上资料均需在复印件上加盖公章过程： 1、到阳东交易所咨询一手商品房楼盘备案需要的资料（余所指正缺少的资料） 2、余所鉴定 3、复印件到行政服务大厅盖与原件相符章 4、现场观察 5、白蚁防治（缴纳费用） 6、防空（缴纳费用） 7、余所签认备案申请书二、住宅维修基金需提交资料（物业所）（一）1、预售许可证；（复印件加盖公章） 2、组织机构代码证；（复印件加盖公章）（二）住宅维修基金开户登记（三）1、单元批量开户电子表格（物业所加密） 2、单元批量开户纸式表格（一式三份）第一联：银行留存第二联：开发单元留存第三联：资金管理单元留存（一）到农业银行领取维修资金数据采集表，填好加盖公章（开发商、物业所）过程： 1、填住房维修资金开户登记表（门牌地址、联系人、联系电话、栋名称、预售证号、单元应开户数、单元地址、套内建筑面积、公共分摊面积、总建筑面积）

2、物业所审批盖章，银行审批盖章 3、银行开户 4、填物业区域采集模板 5、填住房维修资金缴纳表三、签订商品房买卖合同（人秘股）预售备案办好后，办理CA数字证书，再购买《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。（二）办理CA数字证书需提交如下证件： 1、企业法人营业执照（副本） 2、组织机构代码证（副本） 3、法人代表及企业员工身份证各一份 4、房地产开发企业资质证书副本 5、《企业员工数字证书申请表》一份注：以上资料均需复印件，并在复印件上加盖公章，二代身份证需正反两面复印。（二）以上资料各需一式二份第一份：邮寄到肇庆市泰格软件有限公司第二份：阳东房管局人秘股备案过程： 1、到人秘股拿CA数字证书资料 2、资料一式两份，一份人秘股备案，一份寄肇庆泰格软件公司 3、等待泰格软件寄回CA数字证书 4、安装CA数字证书 5、填预售许可证资料，再提交，等待审批 6、填样本合同，再提交，等待审批 7、样本合同批下，即可马上签合同

土地估价基本程序(word)[详细]

土地估价的基本程序一、土地估价程序 1．确定估价基本事项: 主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确定估价条件,考虑使用年期. 2．拟订估价作业计划估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划必须先行调查,在已经确定估价项目的基础上,就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排.包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证,分析价格影响因素及条件、估价方法的选用,试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划. 3．收集资料实地踏勘产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容. 4．分析整理相关资料主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平,利率的影响.

5．选定方法试算价格根据估价目的、估价对象特点,所收集到的资料状况,选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价,一般不少于两种方法. 6．确定宗地估价结果估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后估价额.一般有五种方法,一是算术平均值,二是加权平均值,三是中位数,四是众数,五是以一种价格为主,其他价格进行参考. 7．撰写估价报告书土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案.从报告格式上看,分为书信式、文字式和表格式. 二、土地估价业务受理 (一)土地估价业务获取的途径 1．政府委托

商品住宅销售成本与价格构成

商品住宅销售成本与价格构成商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价。开发成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用。土地使用权费：出让或转让获得、支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费+行政划拨取得、划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套费。住宅建造成本=前期工程费+建筑+安装工程费+设备+附属工程费+非营业性公共配套设施建设费前期工程费：包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费用支出。建筑+安装工程费+设备：包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程费（含结构和装修），设备购置费（含电梯费）等。附属工程费：住宅小区基础设施建设费，指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施等基础建设所发生的设备费用建设费用。规定应由商品住宅开发项目负担的费用。非营业性公共配套设施建设费：包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵

房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费用。开发间接费：开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销等。其他与项目开发直接有关的费用。住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用管理费用：开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。财务费用：开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用。销售费用：销售商品房而发生的各项费用。利润：以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。税金：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金，国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规定办理。商品住宅差价：包括楼层差价和朝向差价。

商品房买卖合同备案号

商品房买卖合同备案号篇一：商品房买卖合同备案表商品房买卖合同备案表备注：1、“商品房买卖合同备案号”一栏由登记备案部门填写，其余栏目均由房地产开发企业依据《商品房买卖合同》中所约定的内容如实填写。 2、本表一式二份，登记备案后一份由登记备案部门存档，另一份作为《商品房买卖合同》的附件，在办理产权登记发证时提交房地产管理处。 3、填写字迹公正，不得涂改，涂改无效。篇二：商品房买卖合同网上签订及备案相关问题解答商品房买卖合同网上签订及备案相关问题解答为进一步规范我市商品房预（销）售管理，维护房屋交易双方的合法权益，提高商品房预（销）售透明度，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善住房预售制度有关问题的通知》（建房［2010］53号）和《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》（大政发［2010］63号）要求，自3月28日起，在市内四区、高新园区实施商品房买卖合同网上签订及备案管理，现将有关问题予以解答。 1、什么是商品房买卖合同网上签订及备案

商品房买卖合同网上签订及备案是指商品房买卖双方直接登录商品房买卖合同网上签订及备案系统（以下简称网签系统），在线签订商品房买卖合同，通过网签系统将商品房买卖合同中的房屋权利状况和自然状况数据在房屋登记薄即时记载的行为。 2、网上签约及备案与以往的合同备案做法有何不同以往的合同备案做法是买卖双方在售楼处达成购买意向后直接签订省建设厅、省工商局联合监制的《商品房买卖合同》，双方签字盖章生效后，由开发企业工作人员持上述合同至交易登记机构办理合同备案手续。网签及备案是指在网签系统中签订商品房买卖合同，由网签系统打印合同并同时将数据提交至网签系统进行即时备案。网签系统打印的合同文本即是已备案的合同文本，如其与备案记载不一致时，以交易登记机构登记薄记载为准。 3、网上签约及备案的意义（1）房源信息公开透明。买卖双方登录网签系统即可查看所有的未售房源，从根本上杜绝了捂盘惜售的问题。（2）防止出现“一房两卖”的问题。买卖双方一经在网签系统中录入合同并提交备案后，该套房源信息即变为已售状态，无法另行签订合同，从而保障了购房人的权益。（3）高效便捷。买卖双方一经网上签约，合同提交后即时予以备案，购房人在网上能够即时查看到该套房屋已备案，省却了购房人和开发企业多次往返售楼处及登记机构的时间。

土地估价报告备案系统用户使用手册(用户注册)

土地估价报告备案系统用户使用手册（用户注册）国土资源部信息中心二〇一三年一月二十日

目录一、系统简介 (1) 二、系统运行环境及基本设置 (1) 三、系统基本操作 (2) （一）系统主界面 (2) （二）用户注册要点 (3) （三）系统数据录入方式 (3) 1. 下拉列表输入 (3) 2. 单选框的使用 (4) 3. 日期控件的使用 (4) （四）基本功能按钮 (5) 1. 用户检验 (5) 2. 下一步 (6) 3. 保存 (6) 四、备案系统用户注册 (6) （一）国土资源管理部门 (6) （二）估价机构备案负责人 (7) （三）估价机构土地估价师 (10) （四）估价协会工作人员 (11) （五）估价协会专家 (12)

一、系统简介为了加强对土地评估市场监管力度,做好土地估价报告备案工作，国土资源部根据工作需要，计划建立《土地估价报告备案注册网站》，服务于国土资源管理部门用户、估价机构报告备案负责人用户、估价机构土地估价师用户、估价协会工作人员用户、估价协会专家用户的注册工作。二、系统运行环境及基本设置客户端：WindowsXP、Win7+Googl 。本系统以B/S模式运行，运行本系统的客户端必须安装Google浏览器。版本要求：本系统的一些特性需要Google浏览器17版本以上支持。系统登录方式：启动Google浏览器Chrome，在地址栏中输入土地估价备案注册系统地址：如https://www.360docs.net/doc/9b4254935.html,，进入注册网站首页，系统的登录界面如图所示:

图3-1 系统登录界面 ?国土资源管理部门：只允许注册国土资源管理部门用户。 ?估价机构报告备案负责人：可以注册估价机构，注册所属估价师。 1)完善机构； 2)估价机构报告备案负责人用户注册； 3)机构数据从库中读取。 ?估价机构土地估价师：所选机构必须先完善，否则系统会提示要求先完善机构信息。 ?估价协会工作人员：只允许注册协会工作人员，分中估协与省级协会。 ?估价协会专家：只允许注册协会专家，分中估协专家与省协会专家。三、系统基本操作（一）系统主界面系统登录后界面如下图所示：

成都市城乡房产管理局成都市发展和改革委员会关于进一步加强商品住房价格监管的通知

成都市城乡房产管理局成都市发展和改革委员会关于进一步加强商品住房价格监管的通知 https://www.360docs.net/doc/9b4254935.html,/News/ShowInfo.aspx?ArticleGuid=99f9b353-6dd8-4f5b-863c-f4ce9c5 a1135 成房发〔2011〕30号各区（市）县房管局、发改局（物价局），各相关单位：为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）和《商品房销售明码标价规定》（发改价〔2011〕548号）精神，规范房地产开发企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者）销售商品住房的行为，保护消费者和经营者合法权益，现就进一步加强我市商品住房价格监管的有关规定通知如下：一、商品住房价格实行申报备案管理。申请办理商品房预售许可证的预售方案中申报价格应按套明码标价、“一房一价”；申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价；售房价格优惠幅度应在预售方案中明确。商品房经营者在取得商品房预售许可证后，在10日内将预售方案中的申报价格明细报送县级以上价格主管部门备案。进行商品住房现房销售的，在商品住房买卖合同网上签约前，应向房产和价格管理部门申报商品住房销售价格，方能进行商品住房买卖合同备案。预售楼盘和现房销售楼盘在中心城区的，其申报价格明细报市发改委备案；预售楼盘和现房销售楼盘在其他区（市）县的，报所在区（市）县发改局（物价局）备案。二、商品住房价格申报后的监督管理。商品住房的申报价格一经确定，不得上调；实际成交价格不得高于申报价格；现场公示价格应当与成都透明房产网上公布的相应申报价格一致。房产管理部门、价格主管部门发现商品住房申报价格虚高的，应责令其按规定下调申报价格，拒不整改的，按价格欺诈予以处理；对实际成交价格高于申报价格的，不予商品房买卖合同备案；对有擅自调高售价、公示价格与申报价格不一致等违规情形的，可关闭该项目商品房网上签约系统，责令停止销售，情节严重的，可收回预售许可证，价格主管部门按照《价格法》的相关规定依法处理。三、严格商品住房销售行为的监管。商品房经营者对取得预售许可或者办理现房销售备案的新建商品住房项目，要在10日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。商品住房销售现场应当标示房屋的可售、订购、拟定合同、已签合同等状态，应当按照《商品房销售明码标价规定》第十条、第十一条要求明确标示与商品住房价格密切相关的因素、公示有关收费。销售现场的醒目位置应当放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。四、建立住房价格监管信息共享机制。房产管理部门定期将商品住房销售异动监测中的相关信息抄送价格主管部门，由价格主管部门依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。价格主管部门应依法对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查。五、加大商品住房价格监督力度。充分发挥社会公众、新闻媒体等的监督作用，凡发现商品房经营者在销售商品住房中有违反《商品房销售明码标价规定》等有关规定的，可拨打12358，86280417举报，由相关部门依法严处。六、本通知自印发之日起实施，有效期一年。特此通知。二〇一一年四月一日

土地估价报告审查备案申请表

（二）、估价方法 A、采用市场比较法测算待估宗地5： ⑴、比较实例选择比较实例选择原则：与待估宗地属同一供需圈；与待估宗地用途相同或相近；与待估宗地的交易类型相同或相似；与待估宗地的估价基准日接近，相差不超过3年；交易实例必须为正常交易，或修正为正常交易。 ⑵、比较实例说明通过调查分析，我们选择了3个与待估宗地条件类似的比较实例，比较实例均能较客观反映成交时的市场价格，详细情况见比较实例情况说明表：比较实例选取情况说明表根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有： ①、交易时间； ②、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易； ③、区域因素：主要包括所属商服中心级别、距公交站距离、公交便捷度、道路通达度、临路状况、环境条件、洪涝灾害状况、公用

基础设施完善度、城市配套设施完善度等； ④、个别因素：主要指宗地形状与面积、容积率、规划限制、使用年期等。 ⑷、比较因素条件说明估价对象与比较实例的比较因素条件说明见下表：

⑸、编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表，各项比较因素指数确定如下： a、交易时间：按地价指数确定。分析待估宗地所处区域类似用途土地市场发展状况，以2013年12月地价指数为100，根据3%的年期上涨编制地价指数表如下：交易，故交易情况条件指数均为100; c、土地用途修正：估价对象商住用地，本次评估选取案例为商住用地，商业兼容比例有区别，以待估宗地为100，商业兼容每高或低10%，相应修正2%。 d、使用年期修正当比较案例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，根据年期修正公式K n=[1-1/（1+土地还原率）实际使用年限]/[1-1/（1+土地还原率）法定最高出让年限]，计算出年期修正系数，然后进行指数化处理，确定估价对象及比较案例的指数。具体情况见下表：使用年限修正指数表

商品住宅销售价格构成管理办法

商品住宅销售价格构成管理办法商品住宅是指房地产开发企业(单位)建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。商品住宅销售价格构成是怎么样的呢？下文是商品住宅销售价格构成管理办法全文，欢迎阅读! 商品住宅销售价格构成管理办法最新版第一条为规范商品住宅销售价格构成，促进商品住宅建设和房地产业健康发展，制定本办法。第二条凡本市行政区域内新建商品住宅销售价格的制定，均须遵守本办法。第三条市价格行政主管部门是本市商品住宅销售价格的主管机关，负责组织实施本办法。区、县价格行政主管部门负责本辖区内商品住宅销售价格行为管理和监督检查工作。建设、财政、税务、审计、规划、国土资源和房屋管理等行政主管部门按照各自的职责，依法实施监督和管理。第四条商品住宅的销售价格，由住宅开发经营者(以下简称开发经营者)依照本办法的规定确定。市或者区、县价格行政主管部门有权进行抽查审核。被抽查的开发经营者应当如实提供相关资料。价格行政主管部门及其工作人员不得将依法取得的资料或者了解的情况用于依法进行价格管理以外的任何其他不得泄露当事人的商业秘密。经济适用住房销售价格按照国家和本市有关规定确定。第五条开发经营者要加强管理，提高效率，严格成本核算降低商品住宅的成本和价格。

第六条商品住宅销售价格由以下部分构成： (一)住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。 (二)期间费用，包括管理费用、财务费用和销售费用。 (三)税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。 (四)依法应当缴纳的其他行政性事业性收费。 (五)利润。第七条商品住宅销售价格构成的具体项目，由市价格行政主管部门制定并予以公布。第八条下列费用不得计入商品住宅成本： (一)各种集资、赞助、捐赠和其他与开发经营无关的费用。 (二)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。 (三)土地闲置费。 (四)开发经营者自留的房屋建设费用。 (五)营业性用房和设施的建设费用。 (六)由市或者区、县财政拨款建设的非营业性公共建筑、配套设施的建设费用。第九条配套建设的居住区公共服务设施，其建设开发费用已经计入商品住宅成本后又出售、出租的，应当相应冲减商品住宅成本。第十条市价格行政主管部门定期公布向建设项目收费的项目目录。经公布的收费项目可以计入商品住宅销售价格构成，凡未经公布

商品住房销售价格备案办事指南

商品住房销售价格备案办事指南一、价格备案范围本市行政区域内的房地产开发企业新建商品房项目在销售（预售和现楼销售）前的商品住房。二、政策依据 .广东省物价局《关于印发〈广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定〉的通知》（粤价[]号） . 《珠海市人民政府办公室关于转发市住房和城乡规划局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》（珠府办函[]号）三、价格备案内容开发企业向市价格部门申请商品住房销售价格备案时，应申报每套房屋价格，实行一套房一标价。报备项目的商品住房价格不能明显高于周边在售商品房价格和本项目前期成交价格，同一批次分批备案的，下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价。四、备案所需资料、《珠海市商品房销售价格备案申报表》（份）；、《珠海市商品房销售价格备案公示表》（份）；、《珠海市商品房销售情况表》（份）、定价说明（项目情况、合理的开发建设成本、费用、税金、利润、周边区域商品房价格情况、本次备案项目上期

商品房价格情况等）; 、房地产开发企业营业执照份（复印件）；、法人代表身份证份（复印件）；、小区规划平面图份（复印件）；、施工许可证份（复印件）; 企业提供的材料均盖企业公章。五、收费标准不收费六、办理时限个工作日。为加强价格备案工作指导，各开发企业可先将《珠海市商品房销售价格备案申报表》、《珠海市商品房销售情况表》、《珠海市商品房销售价格备案公示表》、施工许可证及定价说明发到如下邮箱：，我局初审符合要求再正式报送申报资料。七、办理地点珠海市价格监督检查与反垄断所（地址：珠海市香洲紫荆路号房，咨询电话：）。八、其他事项《珠海市商品房销售价格备案申报表》、《珠海市商品房销售价格备案公示表》和《珠海市商品房销售情况表》可在珠海市发展和改革局网站()下载。

中国房地产价格影响因素分析. 论文

中国房地产价格影响因素分析摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性：（1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。（2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。（3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。（4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。（5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估

房地产项目定价的方法

房地产项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。（二）目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下： 1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。 2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性，目标利润的计算也不同，其计算公式有：目标利润=总投资额x目标投资利润率目标利润=总成本x目标成本利润率目标利润=销售收入x目标销售利润率目标利润=资金平均占用额x目标资金利润率 3、计算售价售价=（总成本+目标利润）/预计销售量例如：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？解：目标利润=总成本x成本利润率 = 4 x 15%

未来中国房地产价格走势分析

未来中国房地产价格走势分析随着经济的发展，房地产产业迅猛发展，房价不断攀升，目前房地产的发展那现状让很多人在买房子上面有了很大的压力，还有的老百姓更是可遇而不可求。价格持续上涨是第一方面。只要是商品买卖关系存在，市场上的商品保持逐年递增的趋势下，商品的价格应该是上下波动的态势，有涨有跌才是相对合理的价格走向。然而，近些年来，房价除了收到经济危机和金融风暴的影响回落一次以外，始终处于大肆上涨的态势。越调控价格越上涨是第二方面。本来，社会管理者出于民生考虑和稳定市场经济行为对某些行业进行宏观调控，是实现经济健康有序发展的最佳手段之一。各个国家和地区都会选择一个合适的时机，拿出相对合适的政策，达到调控的预期。然而，面对当前的房地产行业，调控政策是密集出台。可是从针对房地产行业的宏观调控的效果来看，一次又一次让普通百姓感到失望。房价并没有按照普通百姓的预期应声回落，反而是继续高歌猛进，实现了再一次的迅速攀升，与近些年的调控结果保持了“惊人和雷人”的一致。越是调控，越是上涨。众人齐走独木桥是第三方面。商品房进入市场流通，实现住房买卖的自由市场行为，让一部分经济实力较强的人有适合自己要求的房屋去居住。保障房进入安居工程和民生工程领域，实现为人民服务这个大视野下的“居者有其屋” 的大众梦想。两者相互配合，彼此共生是最好的。然而，目前的状况有钱人倒是因其资本的雄厚大肆够买任何位置的任何套数的商品房，普通百姓面对居高不下的房价能买得起一套自住房就相当不错了。只在银行贷款上做文章是第四方面。针对贷款来调控。而恰恰是贷款，最欺负普通百姓，与开发商的关联不大。商品房的建设需要资金，但只要有人买，就能通过预售制度从银行获得资金。而要控制商品房建设资金必须限制个人贷款，却没有收效，原因在于，管理者的调控措施只是限制了普通百姓的购买需求，却对富人没有任何制约。他们是不用通过贷款购房的，他们用的是现金，从而规避通货膨胀带来的资产流失。他们的购买力惊人，动辄上千万资金购买多套，甚至整栋楼盘，这样对购买贷款的限制政策显然失去了效力。结果便是针对银行贷款的调控限制了普通人，却让有钱人钻了空子。既让有钱人的财产得到了保值增值，又让房价继续攀升，还连带逼迫百姓的刚性需求去购买有钱人控制的更高价格的房子。这种恶性循环才得以继续下去。然而，需求和供给的变化对房地产价格的影响是非常大的一、房地产市场顾客需求变化趋势。随着房地产市场的发展,房地产市场需求向多档次、多元化、个性化发展。特别是住宅市场的需求变化尤其明显,具体表现有:1.购买主体的变化。——从单位集体购买到个人家庭购买。——从本地人到外地人买房。——从成家购买到不成家也购买。2.购买动机多元化。由于房地产功能不断地被挖掘,从最基本的居住功能，发展到投资保值增值功能、信用担保功能、融资功能、展示身份与地位功能和整合社会资源的功能，近年来房产的资产性功能的强化，不动产属性日益在经济生活中被重视，是得以投资为母的的购房人增加。3、对房地产功能需求的变化。随着生活水平的他提高，人们追求舒适的消费心理，导致了房地产的功能需求向功能齐全，舒适性方向发展。4、价值关联的变化。长期以来，在福利房制度的影响下，我国大部分城镇居民对自由居民的价值缺乏全面认识，住房消费较少，随着房地产市场的星期，住宅已成为家庭主要耐用消费之一，并作为一项重要的家庭资产，成为反映顾客地位与成就的标志。二、需求的变化趋势对价格的影响。价格是房地产市场的核心，它反映了房地产投资者和满足者需求之间的关系，从顾客需求改变到房价改变的影响过程大致可分为三个阶段。第一阶段顾客需求改变，随着房地产市场的发展，房地产市场需求呈现出明显的层次性，高层次的潜在需求转化为现实需求，新的需求还将不断出现第二阶段房地产价值变化。在房地产基本价值得到保证的情况下，房地产的附加