公平保护合法债权—《关于人民法院执行抵押的房屋的规定》解读 秦
抵押物处置的法律要求与约定
抵押物处置的法律要求与约定抵押物处置是指在抵押权人行使抵押权时，将抵押物转让或变现的过程。
在抵押物处置中，既要符合法律的要求，又要遵守相关约定。
本文将就抵押物处置的法律要求与约定进行探讨。
一、法律要求1. 抵押权人的通知义务在抵押物处置前，抵押权人有通知抵押人的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第221条，抵押权人需提前通知抵押人抵押物的处置时间、方式和地点等相关信息。
这是为了确保抵押人有足够的时间和机会了解和参与处置程序。
2. 公平交易原则抵押物处置须遵守公平交易原则，即在处置过程中，抵押权人应保证交易的公平性、合理性和公正性。
不得利用抵押权对抵押人不当地索取利益，损害抵押人的权益。
3. 抵押物处置的限制根据《中华人民共和国担保法》第43条，除法律另有规定外，抵押人与抵押权人约定的抵押物处置，不得超出担保范围。
这意味着在抵押物处置中，抵押权人不能随意超越抵押物的范围进行处置。
4. 抵押物价值的保护根据《中华人民共和国合同法》第223条，抵押权人对抵押物的处置应力求使抵押人的权益得到最大限度的保护，并避免对抵押物产生不必要的损害。
在抵押物处置过程中，抵押权人需要以合理的方式保证抵押物的价值并最大限度地实现其价值。
二、约定要求1. 处置方式的约定在抵押物处置过程中，抵押权人与抵押人通常会在合同中约定处置的方式，如公开拍卖、协议转让等。
这样的约定有助于双方明确处置的具体方式，减少争议的发生。
2. 处置价款的分配抵押物处置后所得的价款，应按照双方事先达成的约定进行分配。
通常情况下，抵押权人有权先行收取其债权，剩余部分再返还给抵押人。
这样的约定有助于确保抵押人能够及时获得剩余部分的价款。
3. 处置通知的约定除法律规定的通知外，抵押权人与抵押人可以在合同中约定处置通知的形式和内容。
例如，约定以书面形式通知或者通过特定方式传达通知等。
这样的约定有助于保证通知的准确、及时和可追溯性。
4. 违约责任的约定在抵押物处置的约定中，双方还应当明确违约责任。
解读《最高院执行设定抵押房屋的规定》
解读《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》与《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下称《民事执行规定》）相比，2005年12月21日起施行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(以下称《执行抵押房屋规定》对我们银行来说，既公平保护了我们的利益，也为我们的房地产抵押贷款业务作出了指引。
一、《民事执行规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这条规定对银行债权的保护产生了巨大影响，为公平保护合法的银行债权，最高院在随后施行的《执行抵押房屋规定》第一条又明确规定“对被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
”结合这两条来看，对“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”要区分两种情况，一是未设定抵押的情况，二是设定抵押的情况，对于第一种情况是严格禁止执行的，但对于第二种情况，人民法院可以执行。
因此，只要是依法抵押给我们银行的房屋，我们都有权向法院申请执行，这种特殊情形的设定，最大限度地实现了银行的债权。
二、《执行抵押房屋规定》规定了法院可以执行被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，但同时规定了较为严格的程序和条件。
首先，人民法院对已经设定抵押的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期，在此期间内，法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。
只有六个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。
其次，强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房，临时住房的面积可参照《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准。
申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。
三、《执行抵押房屋规定》第六条特别规定了“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。
民法典中的抵押权法律效果解析与案例分析
民法典中的抵押权法律效果解析与案例分析《民法典中的抵押权法律效果解析与案例分析》民法典的实施标志着我国民法领域的一大进步和重要改革。
其中关于抵押权的规定对于保护抵押权人的权益，维护债权人的利益具有重要意义。
本文将就民法典中的抵押权法律效果进行解析，并通过具体案例分析对抵押权在实际运用中的影响进行探讨。
一、抵押权法律效果的解析抵押权作为一种担保方式，其法律效果主要包括以下几个方面。
1. 优先权效果：抵押权在民法典中确立了债权人对抵押物的优先权。
即在债务履行期限到期前，抵押权人享有优先受偿的权利。
这一效果在抵押物被拍卖或者出售时得到充分体现，确保了抵押权人的利益。
2. 物权担保效果：抵押权作为一种物权担保方式，可以使债权人通过依法依约的程序对抵押物进行实际变现。
债务人未按照约定履行债务时，债权人可以依法对抵押物进行拍卖或者处置，实现债权的变现。
3. 抵押物保全效果：抵押权为债权人提供了一种有效的担保手段，使其能够在债务人违约时迅速对抵押物进行保全。
在债务人无力履行债务或有债务风险时，抵押权人可以申请法院对抵押物进行查封、扣押等措施，以确保债权人的利益不受损害。
4. 权属保护效果：抵押权的设立具有一定的权属保护作用。
债权人在取得抵押物担保后，对抵押物的权益得到法律保护，确保了抵押权人在法律上对抵押物享有所有权。
二、抵押权法律效果的案例分析为了更好地理解抵押权法律效果，以下通过一起真实案例进行分析。
案例：甲与乙签订了一份房屋借款合同，借款人甲将其名下的房屋作为借款的抵押物。
后乙未按照合同约定履行债务，甲要求解除借款合同并实现抵押权。
判决结果：法院判决支持甲解除借款合同，并可以依法拍卖或变卖抵押物。
在本案中，抵押权的法律效果主要表现为优先权效果、物权担保效果、抵押物保全效果和权属保护效果。
首先，甲作为抵押权人，具有对抵押物的优先受偿权。
在拍卖或变卖抵押物时，甲享有先于其他债权人获得偿还的权利。
其次，甲可以依法变卖抵押物来实现债权的变现，以弥补乙未履行债务的损失。
抵押房地产案件的执行
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>抵押房地产案件的执行抵押房地产案件的执行原告某公司与刘某买卖润滑油、摩托车、借款合同纠纷一案，某县法院判决刘某赔付该公司各项损失112752元，案件审理期间查封刘某在某市东城文汇小区楼房一套。
判决生效后，刘某未按期履行，该公司向法院申请执行。
执行过程中，法院依法委托评估机抵押房地产案件的执行原告某公司与刘某买卖润滑油、摩托车、借款合同纠纷一案，某县法院判决刘某赔付该公司各项损失112752元，案件审理期间查封刘某在某市东城文汇小区楼房一套。
判决生效后，刘某未按期履行，该公司向法院申请执行。
执行过程中，法院依法委托评估机构对审理过程中查封的楼房进行了评估，但被执行人之妻宋某以该楼房是其自己唯一的居住房屋为由向法院提出异议，法院决定对该楼房暂缓执行。
经查明，被执行人刘某在其户籍所在地另有住宅一套，能够维持其基本的生活需要。
同时查明，被执行人的上述楼房并非用于自身居住，而是通过房产中介公司将楼房租赁给他人使用，刘某按月收取租赁费用。
另查明，被执行人刘某向中国银行某支行以楼房抵押借款70000元，期限为84个月，现已还本金20000余元，余款部分逾期，部分未到期。
被执行人刘某在执行过程中向法院提出异议，某县法院在执行在对该楼房的执行中存在有不同意见：第一种意见认为，被执行人刘某在某市东城的楼房是其在东城的唯一居住场所。
在原户籍所在地的房屋，因距离被执行的现在的工作地点较远，不宜算是维持生活的房屋；同时认为即使被执行人刘某将某市东城的楼房予以出租，但法院并未查明被执行人除在其原户籍地外仍有维持生活的居住场所，所以，该楼房仍是维持被执行人生活的唯一居住条件，认为被执行人提出的异议成立，不应予以强制执行；第二种意见认为，被执行人刘某在原户籍所在地有维持最低生活水平的房屋，说明被执行人有两套房屋来维持居住；且被执行人将东城的楼房予以出租，充分表明该楼房并非被执行人唯一的居住条件，被执行人刘某在东城仍有其它的生活场所只是未被法院查明而已，认为应驳回申请人提出的异议，对该楼房进行强制迁出，依法拍卖后，在银行优先受偿的前提下，对申请执行人清偿债务。
房产抵押合同的抵押物处置法律法规更新
房产抵押合同的抵押物处置法律法规更新一、概述房产抵押合同是指借款人将其名下的房产抵押给抵押权人，以此作为借款的担保，并在借款人不履行还款义务时，抵押权人有权依法处置抵押物，以实现债权。
本文将围绕房产抵押合同的抵押物处置法律法规进行更新介绍。
二、法律法规更新1.民法典规定《中华人民共和国民法典》对房产抵押合同抵押物处置进行了明确规定。
其中，第二百零九条规定：“抵押人所有的不动产及其它附着物，可以作为抵押物。
抵押人应当与抵押权人签订书面抵押合同，并在不动产登记簿上予以登记。
”第二百一十七条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
但当事人另有约定的除外。
”第二百一十八条规定：“抵押权人可以依法对抵押物进行处置，但应当遵守法律、法规和有关政策规定。
抵押物的处置方式包括拍卖、变卖等。
”这些规定明确了房产抵押合同的法律基础，明确了抵押人与抵押权人的权利和义务，规定了债务履行期届满前，抵押权人不得与抵押人约定提前处置抵押物，以及合法合规的处置方式。
2.土地管理法规定《中华人民共和国土地管理法》也对房产抵押合同的抵押物处置有所涉及。
其中，第三十七条规定：“土地所有权、使用权和他项权利的设定、转移、变更和消灭，均应当按照法律规定进行登记和变更登记。
”这说明土地使用权可以作为房产抵押合同的抵押物，但应当进行合法登记。
同时，第四十九条规定：“农村宅基地和农民集体所有土地的使用权不得作为担保物，但法律另有规定的除外。
”这一规定意味着宅基地的使用权不得作为房产抵押合同的抵押物，但对于非宅基地的土地使用权，仍然可以作为抵押物。
3.税收政策规定随着房产抵押合同的兴起，相关的税收政策也在不断更新和完善。
政府为了鼓励房产抵押贷款市场的健康发展，制定了一系列税收优惠政策。
如《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对抵押给银行的房产免征房产税；《中华人民共和国印花税暂行条例》也对涉及房产抵押合同的印花税予以减免。
房地产抵押相关法律法规
房地产抵押相关法律法规在房地产交易过程中，抵押是一种常见的方式来获取贷款或者担保借款。
然而，抵押涉及到许多法律法规，这些规定旨在保护借款人和贷款人的权益。
本文将探讨与房地产抵押相关的法律法规，以帮助读者了解相关规定并确保其在抵押交易中的合法权益。
首先，我们将介绍抵押的概念和基本原则。
抵押是指借款人将其财产（通常是房地产）作为担保向贷款人申请贷款或担保借款。
这种担保方式的目的在于向贷款人提供一种保障，以便在借款人无法履行借款还款义务时，贷款人能够通过拍卖抵押物来追回借款。
然后，我们将对房地产抵押相关的法律法规进行详细介绍。
在中国，房地产抵押相关的法律法规主要包括《合同法》、《物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律文件。
这些法律法规确立了抵押的法律效力、债权人的权益保障、抵押物的评估和拍卖程序等核心方面的规定。
首先，根据《合同法》的规定，借款人和贷款人可以通过签订合同来规定双方的权利和义务。
例如，合同可以规定贷款的本金、利率、偿还方式等。
此外，合同还可以约定违约责任和争议解决方式等。
其次，根据《物权法》的规定，抵押合同应当采用书面形式，并通过公证和登记等方式确保合同的法律效力。
此外，法律还规定了抵押合同的必要内容，例如抵押的财产情况、抵押的债权数额等。
此外，在房地产抵押中，还需要办理不动产抵押登记，确保抵押的房地产权益的合法性。
最后，根据《不动产登记暂行条例》的规定，借款人和贷款人应当在签订抵押合同时，一并办理不动产抵押登记手续。
不动产抵押登记是一项重要的程序，通过登记，可以确立抵押权的设立和优先顺位，保护债权人的权益。
除了以上法律法规的规定，还需要借款人和贷款人了解一些相关的注意事项。
首先，借款人在签订抵押合同时，应当了解贷款的利率和还款方式，并确保自己有足够的还款能力。
其次，借款人需要确保所抵押的房产是合法所有权，没有其他纠纷。
此外，借款人还应当了解抵押合同的约定，避免违约带来的法律风险。
总结起来，房地产抵押涉及到许多法律法规，这些规定旨在保护借款人和贷款人的权益。
强制执行房产法律规定(3篇)
第1篇随着我国房地产市场的蓬勃发展，房产纠纷案件也日益增多。
为了保障当事人的合法权益，维护社会公平正义，我国制定了相应的法律法规来规范房产强制执行。
本文将对我国强制执行房产的法律规定进行深入研究，旨在为相关法律实践提供参考。
一、引言房产作为我国公民的重要财产，其强制执行涉及多方利益，关系到社会稳定和经济发展。
因此，对房产强制执行的法律规定进行研究具有重要意义。
本文将从以下几个方面展开论述：1. 强制执行房产的法律依据；2. 强制执行房产的条件和程序；3. 强制执行房产的法律责任；4. 强制执行房产的救济途径。
二、强制执行房产的法律依据1. 《中华人民共和国民事诉讼法》《民事诉讼法》是我国关于民事纠纷解决的基本法律，其中规定了民事强制执行的程序和原则。
2. 《中华人民共和国物权法》《物权法》是我国关于物权的基本法律，其中规定了房产的所有权、用益物权、担保物权等内容，为房产强制执行提供了法律依据。
3. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》该规定明确了人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的具体程序和操作规范。
4. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》该规定明确了人民法院在民事执行中拍卖、变卖财产的具体程序和操作规范。
三、强制执行房产的条件和程序1. 强制执行房产的条件（1）执行依据合法有效；（2）被执行人逾期未履行生效法律文书确定的义务；（3）申请执行人已向人民法院提交执行申请书；（4）被执行人未提出异议或者异议不成立。
2. 强制执行房产的程序（1）申请执行人向人民法院提交执行申请书；（2）人民法院审查执行申请，决定是否立案；（3）人民法院向被执行人送达执行通知书，责令其在规定期限内履行义务；（4）被执行人逾期未履行义务，人民法院依法采取强制措施，包括查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等；（5）强制措施执行完毕，人民法院作出执行裁定。
四、强制执行房产的法律责任1. 被执行人的法律责任（1）被执行人逾期未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以采取强制措施，包括查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等；（2）被执行人提供虚假信息或者妨碍人民法院执行，依法承担法律责任；（3）被执行人故意拖延履行义务，造成申请执行人损失的，依法承担赔偿责任。
最高法院关于抵押权行使期间的权威解读与案例
最高人民法院关于抵押权行使期间的权威解读与案例一、法律规定及司法解释条文＊《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
”＊《民法典》第四百一十九条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
”＊《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第四十四条第一款规定：“主债权诉讼时效期间届满后，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院不予支持；抵押人以主债权诉讼时效期间届满为由，主张不承担担保责任的，人民法院应予支持。
主债权诉讼时效期间届满前，债权人仅对债务人提起诉讼，经人民法院判决或者调解后未在民事诉讼法规定的申请执行时效期间内对债务人申请强制执行，其向抵押人主张行使抵押权的，人民法院不予支持。
”二、最高人民法院民事审判第二庭著《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》（人民法院出版社，2021年5月第1版，第395页至第401页）对上述条文解读如下：【条文主旨】本条是关于主债权诉讼时效期间届满对担保物权影响的规定。
【条文概览】由于担保物权从属于主债权，因此，在主债权因诉讼时效期间届满而成为自然债务后，抵押权也无法通过人民法院予以保护，但这并不意味着抵押权自身适用诉讼时效。
至于在抵押权因主债权已过诉讼时效而不再受人民法院保护的情形下，抵押人能否请求抵押权人协助办理注销抵押登记的问题，可继续适用《民商事审判会议纪要》的相关规定。
由于我国现行法对申请执行的期间进行了时效化改造，因此，在主偾权诉讼时效期间内，如果抵押权人仅起诉债务人且获得胜诉判决，但未在法定的申请执行时效期间申请强制执行，则其再向抵押人主张行使抵押权，人民法院不予保护。
......【争议观点】根据《民法典》第419条的规定，在主债权已过诉讼时效的情形下，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院不予支持，这已是基本共识。
民法典关于“抵押权的实现”规定的解读
民法典关于“抵押权的实现”规定的解读重点法条第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
条文主旨本条是关于抵押权实现的条件、方式和程序的规定。
条文释义本条第1款对抵押权人实现抵押权的条件作出了规定：一是债务履行期限届满，债务人不履行债务；二是发生了当事人约定的实现抵押权的情形。
允许抵押权人与抵押人约定提前实现抵押权的条件，抵押权人就可以在抵押合同中对抵押人的某些行为进行约束，一旦抵押人违反约定从事了这些行为，满足了约定的实现抵押权的条件，抵押权人就可以提前实现抵押权，以保障自己的债权得到清偿。
满足上述任一条件，抵押权人就可以依照本条规定的方式和程序处理抵押财产以实现其债权。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形的，抵押权人可以与抵押人就如何处理抵押财产进行协商，如果双方达成协议，就可以按照协议的方式实现抵押权。
本条提供了三种抵押财产的处理方式供抵押权人与抵押人协议时选择：一、折价方式在实现抵押权的条件成就时，抵押权人可以与抵押人协议，以折价的方式实现抵押权。
折价的方式也就是抵押权人与抵押人协议，参照市场价格确定一定的价款将抵押财产的所有权转移给抵押权人，以实现债权。
本法第401条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
”这样规定是为了避免债务履行期限届满前，抵押权人利用其优势地位与抵押人约定，在债务人到期不能履行债务时，将价值高于被担保债权的抵押财产直接转归抵押权人所有，以充抵债权，从而对抵押人造成不公平。
房产抵押合同中的抵押物处置执行法律法规更新
房产抵押合同中的抵押物处置执行法律法规更新一、概述房产抵押合同是一种常见的借款担保方式，其中抵押人将其名下的房产抵押给贷款人，作为借款的担保。
在借款未还清的情况下，贷款人有权依法处置抵押物，以实现债权。
本文将介绍与房产抵押合同中的抵押物处置执行相关的法律法规更新，包括抵押物处置的程序、执行方式、法律法规适用等。
二、抵押物处置程序1.抵押物查封在借款人未履行还款义务的情况下，贷款人可以向法院申请对抵押物进行查封。
查封是指法院对抵押物进行控制，防止抵押物被转移或变卖。
2.评估与拍卖在抵押物查封后，贷款人可以委托专业机构对抵押物进行评估，并根据评估结果进行拍卖。
拍卖是指将抵押物卖给愿意以最高价购买的人，以实现债权。
3.优先受偿权在抵押物拍卖所得不足以偿还贷款人全部债权的情况下，贷款人可以行使优先受偿权，即贷款人在抵押物拍卖所得中优先获得清偿。
三、执行方式1.直接执行在抵押物价值较高或借款人拒不履行还款义务的情况下，贷款人可以直接申请法院对抵押物进行强制执行。
2.申请强制执行令在抵押物价值较低或借款人愿意主动履行还款义务的情况下，贷款人可以申请强制执行令。
借款人需要在规定时间内还清全部债务，否则法院将依法处置抵押物。
四、法律法规适用1.《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》是关于合同履行、违约责任等方面的重要法律，在房产抵押合同中，借款人未履行还款义务时，贷款人有权依法处置抵押物，以实现债权。
2.《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物权法》是关于物权保护、抵押权等方面的重要法律，在房产抵押合同中，抵押人将其名下的房产抵押给贷款人，当借款人未履行还款义务时，贷款人有权依法处置抵押物，以实现债权。
同时，《中华人民共和国物权法》还规定了抵押物的拍卖、评估、优先受偿等程序。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民事诉讼法》是关于民事诉讼程序、执行程序等方面的重要法律。
在房产抵押合同中，当借款人未履行还款义务时，贷款人可以依法向法院提起诉讼，并申请对抵押物进行查封、评估、拍卖等程序。
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公平保护合法债权—《关于人民法院执行抵押的房屋的规定》解读
秦悦民和刘壁君
2005年12月14日, 最高人民法院发布了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(以下简称《规定》), 该规定自2005年12月21日起实施。
《规定》一出台, 顿时引来银行界的叫好声, 相关银行界人士表示这对银行而言无疑是利好消息, 改变了银行目前处理抵押房屋受制的现状。
银行处理抵押房屋受制的现状源于最高人民法院于2004年11月4日发布的另一司法解释, 即《人民
法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《执行规定》)。
《执行规定》第六条规定, 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋, 人民法院可以查封, 但不得拍卖、变卖或抵债。
但其中并没有对抵押房屋同时也是生活必需品这种情况的详细解释, 即该条款中
的“居住房屋”是一个较宽泛的概念, 也包含了被抵押给银行的居住房屋。
换句话说, 对于只有一套住房的客户, 银行虽然可以查封被抵押的房屋, 但不得将该房产拍卖、变卖或者抵债。
这一看似对欠款人颇有人情味的规定引起各界一片哗然。
法律界人士认为, 根据我国担保法的有关规定, 只要是合法有效的抵押权, 抵押权人在债务履行期届满后未受清偿的, 即可以与抵押人协议以抵押物折价
或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款受偿, 而《执行规定》不允许执行依法设定的担保显然有悖于我国担
保法的条款。
银行界人士则认为这为银行执行其合法享有的抵押权设置了额外的障碍, 实际上保护了某些
恶意欠贷者的利益, 而将银行置于十分尴尬和不利的境地。
这种局面确实在某种程度上加大了银行的风险。
由于缺乏明确的实施细则, 《执行规定》让银行无力保护自己的合法债权, 只要客户用于抵押的是其唯一一套房屋, 一旦其无力还款, 银行便无法执行其抵押权,
造成贷款风险, 甚至可能导致某些人利用这一规定而恶意借款、故意逃避还款义务。
因此, 京沪深三地的银行业同业公会随后即上书提出修改意见, 表示《执行规定》的内容不利于银行维护其债权, 希望最高法院能尽快出台相应的实施细则。
与此同时, 各地的银行也纷纷变招以期降低其房贷风险。
多家银行暂停了个人住房抵押贷款业务; 仍然开办此项业务的银行也提高了贷款的门槛, 要求申请人必须有两套以上的房屋或必须向银行提交一份由其亲属签署的“容留证明”。
即使批准贷款, 贷款成数也往
往最多只在抵押的房屋的七成以内。
某些银行亦向诸多二手房经纪公司发出通知, 对于申请二手房贷款的
客户, 必须要提交“第二住所证明”, 且限定为必须是直系亲属的住所证明。
银行纷纷变招的直接后果便是损害了中小住房信贷消费者的利益。
对于炒房者和资金较为充沛的买家
而言, 银行提高贷款门槛对其影响不大; 而向银行申请第一套住房贷款的往往是那些自有资金不足的中小
购房者, 因此贷款门槛的提高对这些购房者而言无疑是加大了申请贷款的难度。
从这个意义上而言, 《执行规定》间接影响了广大中小购房者的利益, 而这样的结果无疑是与《执行规定》的本意相违背的。
在这样的背景下, 最高法院发布了《规定》。
《规定》第一条就开宗明义:“对于被执行人所有的已经
依法设定抵押的房屋, 人民法院可以查封, 并可以根据抵押权人的申请, 依法拍卖、变卖或者抵债。
”有了这一条规定的支持, 银行在执行抵押房屋时不再被处处掣肘, 不再受到无法执行“生活所必需的居住房屋”
的限制。
最高法院执行办俞主任在解释这一条的时候称, 之所以规定抵押的房屋可以执行, 是考虑到应给予有抵押担保的债权更周到的保护, 公平保护申请执行人的利益。
与此同时, 《执行规定》的第六条仍将继续适用。
《规定》第一条是针对已经设定抵押的房屋应当如何执行所作的规定, 属于特殊情形, 并不是对《执行规定》第六条的修改, 二者之间是一般规定和特殊规定的关系。
对于其他情形仍应继续使用《执行规定》。
《规定》虽然在很大程度上给予了银行执行抵押房屋的便利, 但仍处处体现了以人为本的立法精神。
例如, 《规定》对执行被执行人及其扶养家属生活必需的已经设定抵押的房屋设置了严格的条件和程序, 同时亦对以低保对象为被执行人的情况做了特殊规定。
本文刊登于2006年5月1日《国际商报》。