江西南昌江中紫金城住宅产品规划设计任务书与最佳价值投资分析

江西南昌江中紫金城住宅产品规划设计任务书与最佳价值投资分析————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2紫金城住宅项目产品规划设计任务书&最佳价值投资分析设计院：请贵公司在参考紫金城商业、写字楼与一期住宅（红郡）的设计与施工的基础上，对后续设计要贯彻原有建筑风格与景观规划设计的思路，体现其连续性与完整性，对原规划中的不足与瑕疵要予以改进与纠正，使之不断完善和提高。

根据对南昌房地产市场的考察以及对项目规划设计要点的理解，按照项目所在区位及项目未来的预计销售价格、销售目标市场构成和政府规划文件，我们认为，项目规划布局应该遵循以下原则，请设计单位在项目正式方案设计中参考执行。

一、设计依据1.《中华人民共和国城市规划法》；2.《城市规划编制办法》；3.《城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》；4.《江西省城市规划管理技术规定》；5.国家及江西省关于居住区规划和建筑设计的有关规范、规定；6.南昌市城市规划管理有关。

17.规划用地现状图（电子底图）、本项目地块的用地性质和指标要求；8.地方房屋建筑面积计算细则；9.本设计任务书提供的概念设计理念。

二、用地概况1. 用地位置地块位于南昌市东湖区，紧邻沿江北大道、规划七路。

项目用地距离青山路约400米，距离市区中心约2公里。

2. 用地面积住宅用地面积约15万平方米。

3. 用地性质现有待开发土地为纯居住性用地。

4. 用地现状拆迁完毕，地形较为平整；2南北宽，东西窄。

5. 周边景致地块北面：与省公安厅住宅区一路之隔，形成浓厚的居住氛围。

地块东面：豫章小学，油脂化工厂，豆芽巷及老住宅区，环境相对较差。

地块西边：紫金城商业中心、沿江北大道、赣江、扬子洲与红角洲，景观资源丰富；与省电力厅住宅区大地·龙泉湾一路之隔，形成浓厚的居住氛围。

地块南边：老旧厂房及老居民楼，与本项目的高楼林立形成较大差距。

6. 交通状况沿江北大道、规划路与城市干道紧密相连，交通较为方便，由项目用地到市中心，开车5分钟左右即可到达；周边有3路、4路、15路、16路、8路、232路、223路、210路等多路公交车线路，途径本项目的公交主要以3路、4路为主。

三、用地要求1. 遵循项目用地退红线要求；32. 遵循项目建设用地指标要求；3. 无其它强制性要求。

四、设计原则规划住区的生活环境以关心人的需求为主旨，包括心理、生理、现实和发展的需求，注重住区的可生活性和适居住性，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。

提高住区绿化覆盖率，通过完善的配套设施、方便的交通系统、宜人的空间设计以及健身、休闲、娱乐场所的设置，提高居民的生活质量。

坚持可持续性、生态化原则，创建绿色住区。

规划力求合理地利用土地及现有的生态资源、文化资源，争取以最小的投入，使得区域范围的生态系统具有自我维持能力，创造住区良性发展的机制。

有机组织城市住宅区空间布局，促成生态、文化、效益三者的有机统一。

立足现实、远瞻未来，强调环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。

注重环境、建筑群体与城市整体风貌的协调。

坚持特色，形成现代化具有地方示范作用的住区。

从住区的形态、景观、行为、空间、文脉、肌理等方面，与自然条件、生态景观、人文景观相结合，创造有特色的整体布局关系，4提高住区的生活环境品质。

强调绿脉与居民活动的融合。

形成几何形的组团绿地和椭圆形中心绿地相结合的绿化系统，最大限度地发挥绿地的功效，满足不同层次的居民活动的需求，使住宅空间与绿色活动空间融为一体。

人情化的生活场所的塑造。

“院落”空间、绿地空间、文化空间等多层次富有人情味的生活场所的塑造，将增强居民归属感与自豪感。

考虑将新观念、新技术、新材料与传统的居住生活要求有机地结合，提高建筑功能质量和生活环境水平，为居民提供舒适、安全、经济、科学的现代生活空间。

五、设计背景1. 市场定位：●打造南昌楼市城北高尚住宅；●树立南昌房地产中高端市场形象；●建筑风格华丽，超出同品质楼盘；5●单体建筑及户型布局合理，吻合市场中高端需求的终极住宅；●恢弘气势与华美细节相融合的欧式景观园林；●提供全方位标准的管家式服务。

2. 目标客户：目标客户定位为以南昌本地为主，辐射周边人群；在经济收入方面，定位为以中产阶级为主，富裕阶层为辅，家庭年收入在20万元以上。

3. 形象定位：是南昌高端产品的标杆、产品旗舰，是企业实力的象征符号；以项目独有的与30万平米欧洲风情商业街区、5A级写字楼、五星级酒店、赣江零距离的关系作为支撑，主打宣传高档次、尊贵性和临水性的项目特点。

六、总体设计要求1. 物业形态：根据定位思想及用地规划指标，项目的物业形态以高层建筑为主，小高层为辅。

2. 容积率：根据用地指标，做足容积率。

3. 建筑风格：项目建筑风格定位遵循一期建筑风格，即以欧式风格为基调，充分融入现代元素。

考虑之后每一个分期在统一建筑风格的基础上，适当进行延伸，加入个性化元素，使统一中存在一定的变化，满足客户个性化的需求。

6七、具体设计要求1. 地形特点的规避与利用项目南北宽，东西窄，在方案规划时应充分利用现有地形特点，强化有利地形，适当化解或规避不利地形，使项目用地的土方的运载量或填挖量降至最低，减少施工成本。

2. 道路规划要求2.1. 主入口：项目的主入口考虑设在规划七路路口，规划七路路口直通青山路，极大的减少客户出行的不便利，充分体现项目的市区特点。

另外，住宅的主入口与商业及写字楼入口有所区分，使业主充分体验居住的优越性、便利性、尊贵性。

因此，在后续的营销策划报告中，我们将可能考虑将项目二期的售楼处设置在规划七路路口。

2.2. 次入口：项目的次入口考虑设在规划六路路口，规划七路路口直通滨江路，沿滨江路向南可以直达即将修复开通的阳明路，可以充分的观览赣江风景。

另外，以此和主入口构成交通上的循环呼应关系，使交通顺畅、通达。

2.3. 休闲入口：考虑项目东侧与青山路的连接，建议地块东侧设一个休闲入口，方便业主出入于项目与青山路，最大限度地享受便利性。

73. 建筑布局要求3.1核心理念从传统的城市规划设计思想中发掘灵感，并与南昌的本土特色相结合构建一个被人们所钟爱的、具有地方特色和文化气息的紧凑型邻里社区。

将传统的价值观念：多样性、社区、宜人尺度等作为设计的基础，并且融合的南昌的特色，力图去创造一种现代、，美好的居住社区，人与人相互依存和沟通，人与都市、自然紧密相连。

独特的自然和人文环境相融合，这种独特性不仅使居住在此的人受益，而且提高整个城市的品位。

体现新传统主义的设计模式，创造高品质的生活，增加居民对社区的认同感，以及自身价值提升。

在设计中体现可达性，完善的交通组织，减少了人对汽车的依赖，使居民在享受着清新的小区景观的同时，也能在步行范围内享受到社区生活的温馨。

3.2生态理念人类是自然之子。

但在城市化过程中，钢筋混凝土和冰冷的玻璃把人类与自然隔得越来越远，人们在充满污染、没有阳光的“家”里养着可怜的盆景，重温着回到自然的旧梦。

如何保护并融合于自然，将是每一个有使命感的设计师的第一原则。

设计中遵循生态优化原则，以环境生态学理论为指导，以实现生态系统动态平衡为目的，尊重保护自然人文环境，合理地开发和利用资源，节地、节能、8节材，建设人与环境有机融合的可持续发展的新型人类住区。

方案构筑应以水系和绿带为主干的生态网络，并以多层次的绿化生态环境组织人与自然，建筑与自然交融的生态空间，提倡多种乔木，合理搭配花灌木及地被。

以生态环境意识为指导，使行为环境与形象环境有机结合，最大限度地尊重自然生态环境。

3.3新城市主义“新城市主义”是作为一种以再造城市社区活力的设计理论和社会思潮，于20世纪80年代末期在美国兴起的。

它是对被忽视了近半个世纪的美国社区传统的复兴，所以又被称为“新传统主义”。

“新城市主义”倡导许多独特的设计理念，其中最突出的反映在对社区的组织和建构上。

邻里、分区和走廊成为“新城市主义”社区的基本组织元素。

他们所构筑的未来社区的理想模式是：紧凑的、功能混合的、适宜步行的邻里；位置和特征适宜的分区；能将自然环境与人造社区结合成一个可持续的整体的功能化和艺术化的走廊。

高密度社区建设，提高了土地的利用价值，保存更大面积的生态环境和自然资源。

重视城市公共空间，供人们休闲、娱乐、增进人们之间的交往。

“面向公共交通土地开发”理论，由公共交通与城市其他地区连接。

街区功能复合化，居住、购物、工作、就学和娱乐一体，并达到均衡。

9每个邻里有明确的边界和中心，并在400米步行半径之内。

新城市主义（new urbanism）的建设模式，有机集中的用地模式，避免城市超出环境的承载力和无序蔓延。

地块内部以规则的道路为骨架，为减少车流量和增加社区的可步行性，社区内街道设计狭小，容许少许的路边停车，控制小汽车的平均车行速度。

新城市主义不仅只在外观上反射新传统主义城镇之光，在氛围上也极力给于体现。

3.4以人为本以人和环境为本，力求营造一个生活便捷，步行为主，简朴、自律、生态环境宜人的社区。

建筑、园林、居室，人类在自己栖身之所充分表现着对艺术的向往，寻求一种既有民族经典，又有现代意识的艺术化家居和园林，使新城真正成为“精神的家园”。

规划在每个组团的中枢位置可设计宽度不等的公共活动综合带，将居住、休闲娱乐、体育活动、等功能以最便捷的路线串通，在这条道路上活动带，以绿地为主，景观亦随着行进的序列抑扬顿挫，体现新时代住区户外活动空间的新趋势。

符合居民户外学习、思考和交往的行为要求。

4. 景观设计要求项目的景观设计应注意以下几点：4.1. 注意自身造景与借景的关系。

即项目的造景与赣江的景观利用、青山湖景观的利用要充分融合、借用和互补，实现项目景观10价值的最大化和赣江景观价值利用的最大化、青山湖景观价值利用的最大化，在建筑排布时也应充分注意此一要求。

4.2. 注意项目景观与商业欧式建筑景观的关系。

项目景观与欧式建筑景观应有适当的过渡、延续与呼应，不能有过于生硬的景观断层。

4.3. 景观节点的布局应充分考虑均好性。

尽量照顾每一户业主，实现户户有一景，切忌景观死角的出现。

4.4. 竖向景观的衔接关系。

由于地块具有一定的高差，加上后期人为强化高差，景观存在着竖向关系，景观设计应充分注意竖向空间的利用，需有适当的衔接和呼应，同时又应形成一定的层级关系。

4.5. 注意景观的可参与性。

景观规划不能是单纯的摆设和观赏，还应做到可供人的参与，使人与景观之间具有互动关系。

4.6. 注意景观的情趣性和细节处理。

景观设计应体现出情趣性和景观的变化，做到步移景异，景随心生的趣味。

5、单体设计要求●以欧式建筑风格为主，力求体现欧式建筑气息。