土地价格理论及应用
房地产估价与土地估价的基本理论与方法
一、房地产基本概念和内涵1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。
也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。
2、土地——-—是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。
仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。
3、建筑物—---是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
4、房屋——--是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。
5、构筑物—-——是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
6、其他地上定着物--——固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物;虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物.(比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。
临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产.）7、地上建筑物-—-—一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。
如地下室、地下停车场等。
(特别是在建工程,未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分,即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
二、房地产的表现形态（实物）1、估价对象的主要表现形态通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。
因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。
三、房地产权益 1、概念及内涵：（1)房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益三大部分。
土地评估——路线价法的应用
土地评估——路线价法的应用土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。
路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。
一、路线价法的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。
二、路线价法的理论依据路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。
临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。
在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。
街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。
繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。
因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。
路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。
因此路线价法的理论基础也是替代原理。
三、路线价法的计算公式路线价法的基本公式是：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正，此时公式为：宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积或者宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额四、路线价估价法的操作步骤1. 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。
土地征用价格的理论分析及其对征地制度改革的意义
是产权 问题 。 因此 。 产权角度探讨 土地 征用 的补偿对 从
象和补偿标 准是 必要 的 关于土地 征用 中农 民是否拥 有 完整 的物权 ． 一直是土地 征用 中最有争议 的焦点 ． 学 术 界存在 两种截然 不 同的观点 ：１认 为农 民拥有 的是 （）
市场． 但应该 给农 民对补偿 “ 价还价 ” 利 。 讨 权 补偿应该
第 ３期
吴 丽 梅 ： 地 征 用 价 格 的 理 论 分 析 及 其对 征地 制度 改 革 的意 义 土
５
土地征用 的成本应 该包括直接使用 价值 、间接使 用价 值 、 选择价值 、 遗赠价值 和存 在价值 的损失 。一 般 情况 下 ． 直接使用价 值可 以根据市场直 接分析计算 得 ．
土地征用成本 负担 的范 围确定 之后 ．另一 个重要
问题就是收 益如何 分配？ 阿尔钦 曾经说 过 ： 价格问题就
国家 、 社会 可持续 发展都是 非常不利 的 。因此 ， 民对 农
土地 的权利应该包 括土地用途 改变后增殖 部分 ．在土 地 的用途转换权利 方面 ．要 限制农 民 自发 寻觅非农 化
估计 。由于农地转 换为建设用 地 的直接使 用价值成 数 倍上 升 。 而其他价值 损失往往 容易被忽 略 ， 导致农地 非
农化越来 越剧烈 目前土地征用补偿 费依 然是土地补偿 费 、安 置补 助 费 、 苗和 附着物 补偿 费 、 菜地 开发 资金等 四项 。 青 新 征地 补偿 费 的标准依 然 由该耕地 前三年 的平均亩产 值 决定 ．这 种补偿仅仅是 对土地征用 中农地 直接使用 价
响。 土地对 于农 民不仅仅发挥耕作 功能 ． 还有提供社会
６
第 ｌ ０卷
保障 、 生活空 间等功能 ． 土地征用带来 这些功能 的丧失
土地经济学第六章地价理论
3、社会因素 指社会发展状况和安定状况
1）政治安定状况——政局稳定，投资风险小 2）社会治安状况——社会秩序的好坏 3）土地、房地产投机 4）城市化进程 4、国际因素 1）国际经济状况
2）国际政治因素
5、经济因素
（1）经济增长（减少）
GDP、失业率、通货膨胀率 英国《经济学家》——“民间指标” 第一，新车销售量大大增加； 第二，司机需求量大大增加； 第三，出现置业人潮； 第四，赴海外度假者大大增加； 第五，纯种狗和纯种狗主人大大增加； 第六，女性做隆胸手术的人数与女性胸围 尺码俱增。
1、行政（制度）因素 行政因素主要表现在国家政策对土地价格的干预方面
（1）土地制度——包括土地所有制和使用制 （2）住房制度
（3）土地利用规划、土地利用计划
（4）城市规划 （5）租金、价格政策
（6）税收政策 （7）行政隶属变更
2、人口因素 1）绝对数量——人口密度 2）增长速度 3）人口结构——人口素质 4）家庭结构
（三）个别因素 1、土地本身因素：位置、肥力、面积、地势 地质、地块深度、形状 2、自然与生态环境因素：自然景观，空气、 水、声等的清洁度
3、经济因素：道路、交通、上下水、电力、 煤气及其他基础设施的状况 4、规划制约因素：覆盖率、容积率、 建筑物高度、地下开发深度
（四）其它因素 1、城市周围农用地的生产状况 2、购买者心理因素
口红指标——口红的销售量与经济状况相关 ——口红销售量低，经济繁荣 ——口红销售量多，经济衰退
（2）财政金融状况 （3）居民收入和消费水平 （4）利率水平
（二）区域因素 指土地所在地区的自然条件与社会经济条件。这 些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产 价格水平有决定性的影响。
土地估价方法及案例汇总
收益还原法案例一评估土地价格案例1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。
（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年）解：①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。
土地价格
2.人口因素：人口密度，人口素质，家庭人口组成。
3.社会因素：政治治安状况，社会安定状况，房地产投机，城市化状况。
4.国际因素：国际政治状况，国际经济状况。
5.经济因素：经济发展状况，储蓄和投资水平，财政收支与金融状况，居民收入和消费水平，物价变动，利率水平。
（二）区域因素
主要包括：区域位置，繁华程度，基础设施条件，规划限制，环境质量。
学时
第1节土地价格的基本理论
第2节土地价格的影响因素；
2
2
4.教学内容：
一、土地价格基本理论
对土地价格比较经典的解释是：“土地是自然物，而非人类创造，不包含人类的劳动价值，因而土地也就没有价值，当然不存在其价值的货币表现——土地价格。但由于土地是一种垄断财产，土地的垄断是因为土地本身的稀缺性及其满足人类需要的特殊使用价值，所以土地有价格。”
5.环境质量
主要指自然环境，社会环境和人文环境等。
(三）个别因素
主要包括：面积，宽度，深度，形状，坡度，宗地临街情况，城市规划限制，土地使用年限。
（1）宗地面积必须适宜，过大过小都不适宜土地利用，从而影响地价。
（2）临街宽度过窄影响土地使用，也影响展示效果和收益，从而影响地价。
土地估价理论与方法：应用剩余法估价的例题解析
⼀、2000年试卷中采⽤剩余法估价的题⽬解析题⽬：（出⾃2000年⼟地估价理论与⽅法试卷计算题的第4⼩题）某市现有⼀宗⾯积为2000平⽅⽶的住宅⽤地，某开发公司拟建造住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。
根据当地同类住宅市场⾏情，平均售价可达3800元/平⽅⽶；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平⽅⽶，第⼀年投⼊40%，第⼆年投⼊60%，并在各年内均匀投⼊。
贷款年利率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。
若开发公司要以不⾼于700万元的代价取得该宗地70年期的⼟地使⽤权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值。
（⼀）审题1、明确题⽬的要求：地价、费⽤、利润率已知，求与总建筑⾯积有关的容积率，⽽总建筑⾯积⼜直接影响不动产总价。
2、明确题⽬给出的条件，弄清关键数据的真实内涵。
（⼆）⽅法选择与解题思路1、⽅法选择：本题属房地产开发项⽬投资分析问题，表⾯看是计算最低容积率，实际上是考察剩余法的另⼀种应⽤。
2、基本思路：从剩余法基本公式出发，应该考虑采⽤设未知变量和解⽅程的⽅式进⾏求解，即先设最低容积率为x，得到总建筑⾯积2000x平⽅⽶，然后分布计算不动产总价、建筑费、专业费和不可预见费、利息、税费、利润等；然后将计算结果和地价代⼊基本公式，得到⼀个含未知数x的⽅程，求解后即可。
（三）公式与计算步骤1、适⽤公式地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润2、计算步骤（1）选择计算⽅法，适⽤剩余法（2）计算不动产总价设最低容积率为x，则总建筑⾯积为2000x平⽅⽶3800元/平⽅⽶×2000x平⽅⽶=760x（万元）（3）计算建筑费、专业费和不可预见费1500元/平⽅⽶×2000x平⽅⽶=300x（万元）（4）计算利息，注意计算项⽬、计算基础与复利时间地价利息=700×[（1+5.85%）2-1]=84.30（万元）建筑费、专业费等利息=300x×40%×[（1+5.85%）1.5-1]+ 300x×60%×[（1+5.85%）0.5-1]=15.87 x（万元）（5）计算销售税费，注意计算基数760x×6%=45.60 x（万元）（6）计算开发总利润，注意利润率的计算基础760x×18%=136.80 x（万元）（7）代⼊公式进⾏计算地价=不动产总价–建筑费、专业费和不可预见费–利息-销售税费-利润700=760 x-300 x-（84.30+15.87 x）-45.60 x-136.80 x解出x=3.0，即最低建筑容积率应达到3.0。
土地经济学第十七章 土地价格理论及应用
那么，土地价格的内涵到底是什么呢？
(一) 土地价格的内涵
我们知道，土地能向人类永续提供产品和 服务，即在一定的劳动条件下土地本身能 产生纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了 土地纯收益，即地租。由于土地恒久，这 种地租是一种恒久的收益流。随着土地权 利的转移，这种收益流的归宿也发生转移。 购买土地的权利，实际上是购买一定时期 的土地收益。因而，土地收益现值的总和 就表现为土地价格。土地价格是为购买土 地而支付的用货币表示的交换价值，是土 地未来地租的资本化。
（qn为n年后的现实地价)。但在现实生活
中，预期一般是不正确的，因此，公式
（17—3）更具有现实性。
（二）西方现代地价理论
土地供求理论的核心是土地市场的供求 关系决定土地价格。
二、土地价格的内涵和特点
(一) 土地价格的内涵
根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货 币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象 劳动。
收益还原法的基本公式
在第一年末得到的土地纯收益a元，如欲 将其折算成现值，则乘以贴现率（即复 利率）即可。
R1
a 1 1r
a 1r
式中：R1——第一年纯收益贴现值。 第n年土地纯收益贴现值为:
a Rn (1 r )n
收益还原法的基本公式
n年土地纯收益贴现值的总和就是n年期土
地价格，即有限年期的土地价格：
土地收益理论是以土地收益在资本市场上如何决 定土地价格来建立的。
现在的地价为q，土地的利用收益为R，利息率 （土地以外的资产收益率）为i，以心理预期地价 上升额为Vqe 。在不考虑税收的前提下，资产市 场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资 产的收益率。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第一节 地价理论 第二节 地价评估 第三节 地价管理
第一节 地价理论
一、地价基本原理 （一）马克思主义地价理论的主要观点
马克思在批判地继承古典政治经济学地租理 论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的地租 和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。 (1)自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价
保罗•萨缪尔森(Paul A. Samuelson)认为， 土地的自然供给是无弹性的，而土地的需 求是一种引致需求，土地的价格由土地的 市场供给和市场需求决定。由于土地供给 无弹性，因此，土地价格主要由土地需求 决定。
（二）西方现代地价理论
弗·冯·维塞尔（F.V.Wieser）认为，当人们把资本 运用于土地上面的时候，当人们把土地和资本拿 来互相比较、互相交换的时候，地租资本化的标 准就被发现了。“是土地和资本开始按照它们所 生产的租金数额来互相交换，于是人们就用资本 的价值来表示土地的价值。”“正像资本只有按 同一利率来计算的时候才能够正确地互相比较一 样，土地和资本也同样地只有采取资本的利率来 估价土地的时候才能够正确地加以比较。”
(一) 土地价格的内涵
一般情况下，土地价格是指公开市场条件 下形成的土地价格。无论是土地估价还是 土地交易,其价格条件一般是指公开市场。 在公开竞争的市场里，买卖双方均了解市 场行情，公平竞争，没有不正常因素的影 响，价值规律能有效地调节市场。
(一) 土地价格的内涵
雷利•巴洛维教授认为：“市场价值：（1）如 法庭所定义的，是一种财产带到公开市场展 销，允许有充足的时间觅到对产品应有的及 目前实用的所有用途有全面了解的买者，而 出售所得用货币计量的最高价格；（2）经常 地指卖者乐意出售，买者乐意购买，并且两 者都不受压力时的价格；（3）是在有足够时 间找到买方并且买卖双方都有充足信息的期 望价格。”
(一) 土地价格的内涵
2001年我国颁布《城镇土地估价规程》 国家标准，规定我国城镇土地估价的价 格内涵是:“在正常市场条件下一定年期 的土地使用权未来纯收益的现值总和。 其权利特征是出让土地使用权。划拨土 地使用权价格、承租土地使用权价格是 其特殊形式，租赁权价格、地役权价格 是其派生形式”。
在西方经济学家看来，价格是为获得一种商品或 劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。但自 然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳 动。
那么，土地价格的内涵到底是什么呢？
(人类永续提供产品和 服务，即在一定的劳动条件下土地本身能 产生纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了 土地纯收益，即地租。由于土地恒久，这 种地租是一种恒久的收益流。随着土地权 利的转移，这种收益流的归宿也发生转移。 购买土地的权利，实际上是购买一定时期 的土地收益。因而，土地收益现值的总和 就表现为土地价格。土地价格是为购买土 地而支付的用货币表示的交换价值，是土 地未来地租的资本化。
（二）西方现代地价理论
阿尔弗雷德·马歇尔（Alfred Marshall）是 现代地价理论的创始人。他在边际效用价 格理论基础上，应用古典学派的供应—成 本模型分析地租地价，认为供给与需求同 时对价格发生作用，完善的市场机制使价 值、价格与成本达到均衡，构建了市场均 衡价格理论。
（二）西方现代地价理论
值，但有使用价值，并存在价格。 (2)土地价格的实质是地租的资本化。 (3)土地租金是出租土地的资本化收入。
（二）西方现代地价理论
现代地价理论形成于19世纪末。现代地价 理论的核心就是持有土地可能得到的利益， 不仅只有土地的利用收益，而且还应把卖 掉土地产生的利益考虑进去，因此，不只 是土地收益决定地价，而且资产市场也参 与了土地价格的决定。
(二) 土地价格的特点
1. 土地价格是土地的权益价格 2. 土地价格不是土地成本的货币表现，不依
生产成本定价 3．土地价格由土地的供给与需求决定，而土
地需求影响更大 4. 土地价格呈总体上升趋势 5. 土地价格具有强烈的地域性
三、影响土地价格的因素
(一)一般因素 1. 经济发展状况 2. 财税体制 3. 相关政策 4. 城市规划 5. 城镇化速度 6. 土地资源禀赋 7. 土地产权状况
（二）西方现代地价理论
土地经济学的开山鼻祖伊利认为，土地所 能带来的收益是确定其价值的基础。“把 预期的土地年收益系列资本化而成为一笔 价值基金，这在经济学上就称为土地的资 本价值，在流行辞汇中则称为土地的售 价。”
（二）西方现代地价理论
现代土地价格理论又可分为土地收益理论和土地 供求理论。
（qn为n年后的现实地价)。但在现实生活
中，预期一般是不正确的，因此，公式 （17—3）更具有现实性。
（二）西方现代地价理论
土地供求理论的核心是土地市场的供求 关系决定土地价格。
二、土地价格的内涵和特点
(一) 土地价格的内涵
根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货 币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象 劳动。
(一) 土地价格的内涵
因此，土地价格的本质内涵是在正常市场条 件下土地所有者转移地租的资本化价值。这 一地租，或土地纯收益，是劳动者所创造的 剩余价值的一部分；而这一部分剩余价值的 资本化价值，在正常市场条件下能够弥补自 然土地所应具有价值补偿和凝固在土地中的 土地资本价值的补偿。不同的权利所分割的 地租量不同，其价格的市场表现值也不同。
R Vqe i
Qq q
进一步推导出：
q
PVR(n
1)
qne (1 i)n
式中：PVR（n-1）——到 n-1年后的利用收益现
值和；
qne ——n年后的预期地价。
（二）西方现代地价理论
如果对未来的预期是正确的话，公式 （17—3）的地价与（17—1）表示的古 典地价没有本质区别，因为这时 qne qn
土地收益理论是以土地收益在资本市场上如何决 定土地价格来建立的。
现在的地价为q，土地的利用收益为R，利息率 （土地以外的资产收益率）为i，以心理预期地价 上升额为Vqe 。在不考虑税收的前提下，资产市 场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资 产的收益率。
（二）西方现代地价理论
公式表示如下：